居民住宅建设用地使用权续期意愿分析

2016年温州住宅建设用地到期续期事件引起社会广泛关注,住宅建设用地使用权续期问题的法律解决方案被提上日程。由于续期制度的作用对象为居民,应当尊重居民对续期制度的意愿。文章从居民的角度出发,探究居民对住宅建设用地使用权续期制度的态度,分析住宅建设用地使用权续期制度制定过程中可能存在的问题并提出对策建议,为将来建立住宅建设用地使用权续期制度提供参考。     

住宅建设用地使用权续期方式探索

由于《民法典》出台之前的立法空白,各学者对住宅建设用地使用权的续期方式一直争议不休,主要有有偿和无偿两种观点。这两种观点对法条中的“自动续期”通过文义解释和历史解释产生不同的理解,也对哪种方式才符合我国土地公有制,并且符合居民的需求有着不同的见解。《民法典》第359条用的表述依旧是自动续期,但规定续期费用“缴纳或者减免”。由此可见,立法目前更偏向于有偿续期,但是有偿、无偿两方争议已久,若完全倾向于支持有偿的一方,会让持有无偿观点的人一时难以接受。为了既缓解居民的抵触情绪,又综合两种观点的优点,采取一定方式进行附条件有偿续期更符合现状。     

住宅建设用地自动续期的问题与出路

研究目的:分析住宅建设用地自动续期的具体含义,并为续期制度的构建提供思路。研究方法:采用规范分析、历史分析与比较分析,研究续期的沿革与变迁,并考察域外的规定。研究结果:(1)自动续期表明了立法者对业主居住权益的保障,但仍留下许多问题未能解决;(2)这些遗留问题将对业主重建决议、房产税改革、以房养老的推行产生负面影响;(3)域外续期制度建立在土地私有制的基础上,与中国国情存在显著差异,无法在制度的价值取向层面取得一致,但在技术细节上仍可资借鉴。研究结论:(1)可采用分类型有偿续期的方式,设置一定的免征标准;(2)如个人住房房产税能为地方政府提供充足税源,也可适用统一的无偿或廉价续期模式。     

住宅建设用地使用权期限届满续期对住宅拥有者福利影响

住宅建设用地使用权期限届满续期是我国土地公有制下的一个非常具有中国特色的社会问题,基于城市土地国有的法律制度、土地使用权出让合同的法律效力以及地方财政收入可持续性的实际需要等原因,研究认为,住宅建设用地使用权期限届满应当实行有偿续期。然而,住宅建设用地使用权期限届满有偿续期会涉及到一些关键要素的界定,诸如有无免费续期面积、是否采取超面积加成征收的惩罚措施、续期费用缴纳标准、续期费用缴纳方式等,这些关键要素的确定在制度上的不确定性势必会对住宅拥有者的福利产生或轻或重的影响。基于阿马蒂亚·森的可行能力理论,从个人权利、经济状况、生活状况、心理活动这四项功能性活动,深刻剖析住宅建设用地使用权期限届满有偿续期对住宅拥有者福利影响的维度,据此,从明确住宅建设用地使用权期限届满续期后享有的各项权利、科学制定续期缴费标准测算方案、合理划分土地出让期内建设用地使用权增值收益、加强续期制度顶层设计等方面提出了针对性的对策与建议。     

住宅建设用地自动续期的逻辑变换及方案形成

研究目的:以"法理逻辑—政治逻辑—新法理逻辑"变换为线索,探索自动续期的理论及方案。研究方法:文献分析法、比较法和多学科综合法。研究结果:申请续期是现行土地出让制度的法理逻辑的必然要求,《物权法》刻意将住宅建设用地自动续期与非住宅建设用地申请续期分别开,其背后的逻辑是引入住宅建设用地续期这个法律问题的政治解决方式,今后自动续期方案的设计也因此须循入政治逻辑的轨道。研究结论:自动续期是《物权法》赋予住宅建设用地使用权人的法定权利,其要旨是不以谈判、合意和缴纳对价作为续期要件。住宅建设用地期间届满后,除公共利益原因外,使用权人可以自行持相关证件到权责机关办理新一个期间的建设用地使用权登记,但自动续期生效后,住宅建设用地使用权人应当依法缴纳年金。为降低制度实施成本,年金应以房地产保有税附加的方式,按一定比例"钉"住房地产保有税,搭上未来房地产税征收体系的便车。随着在国有土地之上赋权于民的新、旧法理逻辑的更替,自动续期将以润物无声的方式,实现对现行土地使用权出让制度框架的重大变革与修正。     

非住宅建设用地使用权续期规则的思考

研究目的:分析非住宅建设用地使用权续期活动的规则与性质,提出完善续期规则的建议。研究方法:规范分析法,比较分析法。研究结果:非住宅建设用地使用权的续期规则存在疏漏,使续期申请的起止期间难以清晰界定,以私法视角理解续期活动也不妥当。研究结论:续期是申请人取得重新设立的建设用地使用权的过程,因此要求在续期过程中必须清晰界定续期权利的设立与灭失期间,保证续期或救济得以顺利进行。续期也是获得行政特别许可的结果,应当采用协议出让方式予以确认。     

住宅建设用地应有偿续期

近日,上海土地交易市场拍卖预申请须知中关于土地出让期限届满后出让人收回并补偿相应残余价值的规定被媒体报道后,住宅建设用地使用权的续期问题再次成为社会关注的热点。众所周知,2007年颁布实施的《物权法》明确     

住宅建设用地使用权到期的续期对象界定问题研究

《物权法》提出住宅建设用地使用权期届满后自动续期的法律制度,但是并未对住宅建设用地使用权到期续期对象这一关键核心问题进行明确,致使学术界关于续期对象这一问题存在着住房套数、房屋面积以及住房套数和房屋面积相结合等诸多争议。在对已有学术观点进行评价的基础上,提出应以住宅实际分摊的土地使用权面积作为续期对象,并从权利性质与功能、可操作性和公平性3个角度论证该观点的科学性和合理性。鉴于家庭拥有多套住宅可能存在着建设用地使用权到期时点不统一、分布于多个不同城市、类型多种多样等诸多情形,深入探讨了以住宅实际分摊的土地使用权面积作为续期对象可能遇到的深层次问题,并针对性地提出了相应的对策与建议。     

创新集体建设用地使用权流转制度的思考

农村建设离不开土地资源这个重要载体,需要土地、资金等保障和支撑。而集体建设用地使用权流转所存在的内在障碍,恰恰正是新农村建设普遍遇到的突出矛盾。虽然集体非农建设用地使用权流转受到法律的严格限制,但流转仍呈现了相当的规模。集体建设用地流转由于在法律政策上未得到明确的认同．缺乏合理的规制,容易滋生土地纠纷,因此将农村非农建设用地纳入市场规范流转势在必行。本文正是在这样的背景下开展对创新非农集体建设用地使用权流转的研究,对规范集体建设用地使用权流转提出若干设想和制度设计。     

非住宅建设用地使用权续期若干问题思考

本文从非住宅建设用地使用权续期的法理逻辑、行政逻辑和技术逻辑出发,分析了其制度需求和制度供给现状,并就续期条件、续期方式、年期确定、地价评估与价款核定、续期时受让方的确定、续期申请和续期办理程序等,提出了完善相关制度的政策建议和实施路径。     

以权利变换方式进行都市更新之评议

都市更新是改善都市环境品质,提高土地利用效率,促进都市机能活化的主要工具.台湾自60年代经济起飞,工商活动繁荣兴盛以来,都市不断成长发展、人口大量集中,昔日都市早期发展地区的建物结构与环境品质已无法适应社会变迁及都市发展之需要.虽十几年来,政府相关部门透过各种方式,推动都市更新工作,但绩效仍然不彰.爰此,于1998年11月11日立法通过《都市更新条例》,以"权利变换"方式来推动都市更新之进行.本文乃就权利变换之精神、要旨予以分析阐述,并就现行《都市更新条例》有关"权利变换"之规定加以检讨,以利未来都市更新制度之确立.     

存量划拨工业用地处置方式研究——基于北京市存在问题的实证分析

研究目的:正确把握城市热点区域存量划拨工业用地申请补办出让的内在动因及其对城市科学供地、合理用地的影响,为政府主管部门决策提供实证参考。研究方法:实证分析和因果分析。研究结果:城市热点地区存量划拨工业用地申请补办出让的目的并非基于现状用途,而是期望通过补办出让—转让获取额外收益。研究结论:现行直接办理协议出让的简单处置方式,可能会影响土地市场的公平竞争和健康有序发展。建议政府主管部门区别不同情况,采取更为适宜的处置方式。     

划拨土地使用权抵押立法矛盾之探析

研究目的:力求理顺划拨土地使用权抵押相关立法中的关系,为划拨土地使用权的政策修订提供参考。研究方法:文献资料法、理论研究法、比较分析法。研究结论:搞清划拨土地使用权的性质和归属是完善制度的根本,明确登记效力是完善土地使用权登记制度的关键,构建不动产统一登记制度是解决划拨土地使用权抵押登记及当前诸多登记问题的根本措施之一。     

城市老城区私房用地使用权探讨

研究目的：对历史遗留的城市老城区私房用地使用权定性和转让等管理制度创新进行探讨,为完善国有土地地籍管理制度,保障私房用地权利人合法权益,健全城市土地收益分配机制提出建议。研究方法：基层调查法,归纳总结法。研究结果：明确了城市私房用地使用权确定的复杂性和必要性,提出了城市私房用地使用权性质确定和地籍管理制度完善的初步性建议。研究结论：应加紧出台城市老城区私房用地使用权专项法规制度,推进登记发证工作。     

农村村民建房用地存在的问题与对策

本文以福建省农村村民建房用地的情况为例 ,分析了农村村民建房用地的现状和特点。指出了农村村民建房用地中存在的诸如布局不合理、用地不科学、违法用地多、收费不统一等问题。分析了产生这些问题的原因 ,并从体制、机制、法制、管理等方面提出了解决这些问题的对策。     

农村宅基地使用权流转问题探析

基于现实中农村宅基地使用权流转中存在着诸多的问题,检讨现行宅基地使用权流转制度,梳理现实宅基地使用权流转中存在的问题,在此基础上提出进一步完善农村宅基地流转的一些想法和建议。研究认为农村宅基地使用权应在允许进入流通领域放开流转,因势利导,依法管理,规范宅基地使用权的流转,建立有序的农村宅基地市场,取得农村宅基地流转改革新突破,从而为完善农村宅基地制度、盘活存量土地资源、活跃农村金融,进而为解决"三农"问题提供新途径。     

宅基地使用权流转制度改革的制度经济学解析

研究目的：以“外部利润——同意一致性——宅基地制度创新”为研究主线,对江都市宅基地流转进行制度诠释,探讨蕴含其中的理论价值和政策含义。研究方法：文献资料法、理论分析法、实证分析法。研究结果：宅基地使用制度的外部环境发生了变化,外部利润显著增加,宅基地使用权流转制度具有强烈的现实需求。宅基地使用权的流转不仅能够有效弥补现行农村土地制度的不足,壮大集体经济组织实力,而且能够实现地方政府、集体经济组织和农民的共赢,达到一致同意。研究结论：宅基地使用权流转制度改革是一种较优的政策选择。     

基于利益相关者理论的土地利用规划模式构建探究

以利益相关者理论作为依托,从利益视角界定了县级土地利用总体规划的利益相关者,并借鉴Mendelow的权利-利益矩阵,全面分析利益相关者的权力及其利益,在提出遵循一定的原则基础上,构建出土地利用规划新模式.并对此模式的若干方面提出一些见解及建议,以便为第三轮规划全面修编提供有价值的借鉴和参考.