农地流转路径新探索——重庆地票交易制度研究

为合理促进农地流转,重庆进行了新的探索。重庆地票交易制度是一种城乡统筹用地指标,建立城乡统一有效土地市场的一种制度创新,其本质是盘活农村闲置土地资源,缓解城市建设用地紧张现状。但由于试验时间不长,还受到原有一些土地制度的束缚,配套制度一时还跟不上,导致重庆地票交易制度既有一些重大制度创新,也还存在一些需要完善的地方。     

开辟统筹城乡的制度通道

以农村复垦建设用地增加耕地,将农村节省的建设用地指标通过市场交易补充城市建设需要的土地。重庆市结合耕地保护和城乡建设用地增减挂钩原理,创造性地提出了地票交易制度重庆市地票交易制度是经国务院批准开展的统筹城乡改革试点内容。地票,就是把农村集体建设用地复垦为耕地,腾出的建设用地优先保障农村     

我国发达地区集体建设用地流转的实践及其借鉴

党的十八届三中全会《决定》赋予了农村集体经营性建设用地与国有建设用地平等的地位和相同的权能。我国发达地区在实现集体建设用地流转方面进行了积极探索,形成了诸如苏州模式、南海模式、芜湖模式、湖州模式、重庆模式等,具有一定的借鉴意义。在促进集体建设用地流转时,要重点做好建立城乡统一的土地登记制度,用好城乡建设用地增减挂钩政策,建立公平有序的城乡统一建设用地市场,建立公平的土地收益分配制度,完善村镇规划和土地利用总体规划等工作。     

"地票"收益如何分配

"地票"收益现状与问题 流转收益分配是农村集体建设用地流转中的核心问题,只有建立合理的收益分配机制,才能达到规范土地流转和促进农村经济发展的目的.重庆在农村集体建设用地流转实践中大胆创新,提出了"地票"交易流转模式,但这一新模式尚处于初期阶段,还没有形成科学、有序的收益分配机制,主要存在的问题有:     

义乌“集地券”管理制度的探索与实践

正被列为农村土地制度改革试点地区以来,浙江省义乌市以改革为战略契机,按照中央"探索在县域范围内通过土地整治统筹利用农村闲置宅基地的制度安排"的顶层设计,结合区域经济社会发展实际,积极探索农村地区建设用地自愿有偿退出机制,在借鉴重庆"地票"、郑州"复垦券"和浙江省嘉兴、湖州等地城乡建设用地增减挂钩政策经验的基础上,创新出台了"集地券"制度和相关政策细则。近3年的改革实践证明,"集地券"制度符合义乌     

让市场发挥更大能量——地票制度再创新的思考

如何突破"最严格的土地管理制度等于行政管制或等于指令性计划"的窠臼,实现最严格的土地管理制度与市场机制的有效衔接,已成为当下我国土地制度改革中的一项重大课题.2008年发端于成渝的地票交易为农村集体建设用地的市场化改革做出了大胆探索.从制度原理来看,地票交易的关键就是在土地资源的配置中引入市场机制——使农村集体建设用地经复垦后的指标经由市场手段在全市范围内进行优化配置. 截至201 1年底,重庆市地票已累计交易8.9万亩,农民直接获得增值收益达124亿元,初步实现了优化土地资源配置和促进城市反哺农村的预设目标.但现行地票交易的市场化程度仍然有限,有必要进一步深化地票交易制度改革,提升市场在土地资源配置中的基础性作用.     

土地整治促进区域经济协调发展的机制与路径——基于改进的存量-流量模型

土地是影响区域经济协调发展的重要因素之一,随着土地综合整治项目在全国范围内的开展,对于土地整治如何促进区域经济协调发展的探索势必成为一个新的研究领域,特别是十八届三中全会提出了建立城乡统一的建设用地市场,给城乡建设用地的整治带来了新的机遇和挑战。该文立足于统一的城乡建设用地市场,通过改进的土地市场存量——流量模型,研究了土地整治如何对经济发达地区和经济欠发达地区的土地市场产生影响,探索了土地整治促进区域经济可持续发展的作用机制,并详细阐述了土地整治促进区域经济协调发展的实现路径,得出了科学合理的土地整治可有效促进区域经济协调发展的结论。该文最后针对目前土地整治存在的问题,提出了4点建议,分别是:健全土地整治项目的规划机制、创新城乡建设用地增减挂钩制度、与产业结构升级的目标相融合以及积极保护未利用地。     

成都地票模式及其政策变迁研究

成都地票模式及其政策变迁为统筹城乡改革创新提供了重要的突破口,为全国创新农村居民点整理模式提供了有效参考。采用文献资料法和对比法研究成都地票由"持证准入"到"持证准用"政策变迁的必要性,并提出完善地票制度的相关建议。研究认为,"持证准用"取消了"持证准入"规定的拿地的"地票"前置条件,能够有效地抑制高价指标,保证土地价格和市场的稳定。同时,地票模式从"持证准入"到"持证准用"的变迁是中央政府防止地方政府通过地票模式片面追求增加城镇建设用地指标,提前实现城郊土地收益和急速推进城市化的结果。而政策变迁反映了城市可持续发展需要地票交易制度的可持续设计作为支撑,统筹规划城市发展速度及规模。     

中国首家“农村土地交易所”在重庆正式挂牌

中国首家“农村土地交易所”在重庆正式挂牌成立,此举旨在实现城市建设用地增加与农村建设用地减少挂钩,在土地流转中促进农民增收,并严格保护耕地。重庆农村土地交易所由重庆市政府出资成立,注册资金5000万元,主要从事地票交易。所谓地票,指包括农村宅基地及其附属设施用地、乡镇企业用地、农村公用设施和农村公益事业用地等农村集体建设用地,     

先完善试点 再有序推进——重庆市开展地票交易试点工作的情况及思考

2008年12月4日重庆市农村土地交易所挂牌成立,地票作为土交所的主要交易标的之一,正式面向社会公开交易。一年多来,其运作和管理谨慎稳妥、循序渐进,积极推动了重庆市城乡统筹发展和新农村建设,但同时也显露出一些问题,值得我们重点关注和探讨。"地票"作为一种新的事物,可以看作重庆市对城乡建设用地增减挂钩政策的创新和发展。但地票交易制度与现行增减挂钩制度相比在工作机制、管理成本及交易对象等方面都有所不同,两者如何衔接和改进有待深入探索。     

"增减挂钩"操作问题及改进建议

城乡建设用地增减挂钩政策(下称增减挂钩),作为一项探索性的制度,在促进土地节约集约利用,统筹城乡发展方面意义重大.而落实城乡建设用地增减挂钩政策,是合理配置土地资源,改善农村生产生活条件,实现城乡统筹,建立城乡统一的土地市场的必然要求,也是缓解建设用地供需矛盾的有效途径.     

我国城乡建设用地增减挂钩透视

该文分析城乡建设用地增减挂钩政策在城乡统筹和土地流转中的作用,剖析政策执行中的问题并提出相应的措施,探讨其实施的必要性.通过理论和文献分析,认为城乡建设用地增减挂钩的实施能够促进城乡统筹发展,是目前土地制度下盘活农村存量建设用地、统筹城乡用地安排的一项机制创新,能够促进农村生产要素特别是土地的流转,使其参与到社会经济发展中.政策存在城乡之间、村集体之间利益分配不均和耕地质量、农民生计持续性等问题,但是在完备的保障措施下,城乡建设用地增减挂钩的实施具有其必要性.     

地票制度创新与土地发展权市场机制及农村土地资产 显化关系

研究目的:探索地票制度的市场化运作创新机制及其与土地发展权市场、农村土地资产显化的关系。研究方法:文献研究法、对比分析法和模型假设演绎法。研究结果:(1)建立了地票制度市场化运作分析框架;(2)构建了土地发展权转移模型,并推导出地票价格应为重庆市城郊分界点城镇建设用地价格;(3)地票价格和土地出让价格存在较大差距,但二者差距小于征地补偿价格与土地出让价格的差距。研究结论:(1)地票制度是利用了土地发展权还原机制,以地票为形式搭建了虚拟指标交易创新制度;(2)地票价格是土地发展权转移价格的体现,当开发总量越小时,发展权转移价格越高;(3)目前地票价格尚不能完全显化土地发展权转移价值,但相对于征地补偿制度,有效地提高了农村土地资产价值,是更能促进资源优化配置的制度创新设计。     

建立城乡统一建设用地市场的思考

正允许并规范农村集体经营性建设用地入市,建立城乡统一建设用地市场,是国家经过深思熟虑、谋划已久的顶层设计,也是加快完善现代市场体系,公平配置城乡要素资源,合理分配土地资源收益,实施乡村振兴战略的重要抓手。城乡统一建设用地市场的内涵与特征城乡统一建设用地市场的内涵。首先在于统一的对象,即通过土地"市场"交易配置的、有偿使用的城市建设用地和集体建设用地。其中集体     

构建城乡统一建设用地市场的法治保障分析

近年来城乡用地矛盾日益突出,城市建设用地日益匮乏,但是农村集体建设用地却是闲置浪费,因此急需土地生产要素在城乡之间来回流动。但是现今我国实行的是城乡二元体制的土地管理体制,城乡土地所有权分别归国家和农村集体组织所有,因此导致农村非农用地与城市建设用地市场分割,农村非农土地不能进入市场,这严重阻碍了社会经济的发展,也产生了众多的社会矛盾,因此急需构建城乡统一的建设用地市场。本文从梳理我国城乡建设用地市场现状和存在的问题出发,在分析我国构建城乡统一建设用地市场的必要性的基础上,提出构建我国城乡统一建设用地市场的法治建议。     

农村土地"地票"交易制度绩效分析——以重庆城乡统筹试验区为例

本文以重庆农村土地交易所实施农村土地"地票"交易制度的实际素材为依据,分析了制度实施在有效保护耕地、盘活农村闲置建设用地以及促进农村土地制度改革创新等方面的成效,并针对目前"地票"交易制度试行中存在的问题,提出明确交易主体,完善交易监管机构、建立交易收益分配制度等政策性建议.     

城乡统一建设用地市场构建对城乡融合发展的推动探析

我国城市和乡村发展不平衡,城乡之间差距较大,因此推动城乡融合发展势在必行。土地资源承载着城市和乡村的各种经济社会活动,促进城乡融合发展、构建城乡统一建设用地市场体系极具必要性。文章分析了城乡融合发展的实质,总结了城乡二元土地制度对城乡融合发展的阻碍作用,提出了构建城乡统一建设用地市场体系的对策建议,以期加快城市与农村之间的土地要素流动,提高城乡建设用地的利用效率,缩小城乡差距,推动实现城乡融合。     

美国经验借鉴视角下我国城乡建设用地增减挂钩政策探讨

我国城乡建设用地增减挂钩政策一定程度上缓解了城镇建设用地增加和农村耕地减少的矛盾,但由于处于探索阶段,政策实施过程中遇到了不少问题。而美国实施多年土地发展权制度与我国城乡建设用地增减挂钩政策有着很大相似性,其本质都是土地发展权的交易,而且在全美范围成功实施多年,因此该制度对我国城乡建设用地增减挂钩政策的完善有着重要启发。     

完善土地产权制度与促进和谐社会建设——2012年中国土地学会学术年会重要观点集粹

2012年中国土地学会学术年会的11个重要观点:现行土地管理制度赋予市、县地方政府的三大权力是中国经济发展模式的核心竞争力;"集体土地上建租赁房"试点应注意解决好五个问题;在全国推广地票交易制度可从六个方面入手;地票可视为是一种新型的地役权;农村"三权"抵押存在五大风险;全面推行征地费用足额预存制度利大于弊;城乡统筹发展对集体土地产权制度提出了三点要求;集体建设用地流转管理中必须重视化解土地粗放利用的风险;农村土地整治资金筹措存在许多问题;北京土地节约集约程度不高,城乡二元结构差异明显;武汉城市圈农地城市流转效率逐年降低。     

基于合成控制法的地票制度评估与机制分析

基于省级面板数据,采用合成控制法评估地票制度对促进重庆市人均收入的政策效果,并从土地利用效率与配置效率两方面入手,探究城乡建设用地指标市场化配置影响人均收入的作用机理。研究结果表明,地票制度通过释放农村大量闲置土地,实现土地资源配置效率的优化,进而显著促进了人均收入增长。未来仍需在提升土地资源利用水平和农村居民生活水平上进一步完善政策措施。