中国的土地财政与房地产价格波动——基于国际比较的实证分析

住房商品化以来中国经历了两轮房地产价格加速上涨,而最近这一轮引起了社会的广泛关注。很多人认为地价是推高房价的主要原因。本文构建了土地供应限制下的房地产市场均衡模型。模型表明房地产市场的真实逻辑是房价决定地价,而非地价决定房价。推动房价飞速上涨,致使房价脱离真实供求因素的根本原因不是地价,而是土地财政。土地财政导致地方政府对房地产市场过分依赖,从而有动力利用各种政策支持高房价,这就降低了房地产投机的风险,刺激了房地产市场中的投机需求,推高了房价。通过国际比较分析,我们发现中国的房地产投机明显超过了不依赖土地财政的经济发达国家。这表明房价调控政策必须与财政体制改革相结合才能够从根本上解决中国的房地产投机问题。     

土地财政制度对房地产价格的影响因素研究*

本文基于动态系统GMM模型,运用Stata软件和计量经济学方法,对2009—2015年中国15个大中城市房价水平的变化趋势进行研究。结果表明：（1）地方政府依靠土地财政和房地产维持地方财政,土地财政是导致房价上涨的根本原因。（2）在经济下行的背景下,地方政府和房企共同经营土地,地方政府试图通过做大土地财政拉动地方经济。（3）中央政府选择有利于中央政府效用水平增加的经济发展方式。所以中央政府、地方政府与房企会形成经济增长联盟共同推动房价上涨。（4）房企行为对土地财政导致的高房价具有放大效应,且作用效果在东部、中西部地区呈现明显的区域差异。本文的贡献是发现了房企行为与土地财政、房价上涨之间相互作用的逻辑关系,为找到缓解房地产价格上涨的措施提供了新的可能性。     

财政分权、房价上涨与消费抑制

本文认为财政分权水平的提高是中国房价上涨和居民消费下降的重要制度性因素。首先,我们基于省际面板数据模型获得了这一观点的经验证据,在控制了货币增长(通货膨胀)等因素后,可以发现财政分权水平的提高对房价上涨和消费下降有显著的影响。为了增强这一结论的稳健性,我们构建了一个包含财政分权和房价的动态一般均衡模型,从理论机制上确认了财政分权对于房价上涨和消费下降的重要性。     

中国住房市场的三大制度缺失

本轮房价飙升令世人注目,且事关国家经济发展、社会稳定和金融安全。诱发房价快速上涨的因素很多,本文分析了我国土地制度、住房供给体制和住宅金融体制的缺失,试图从一个新视角来剖析房价上涨过快的制度因素,并提出建立长效机制的政策建议。     

利益博弈中的房价与政府执行力探究

近年来,我国房价似乎陷入“调整一观望一再涨”逡巡往复的“怪圈”,高房价已经成为整个社会关注的焦点。房价过高与土地财政化、住房结构不合理、政府官员涉足房地产关京密切,这就需要改变“土地财政”、建设保障性住房和打击房地产领域的腐败,抑制房价过快上涨,保障人民生活健康有序发展。     

土地财政与城市扩张的相关性分析——基于新制度经济学的视角

中国的＂土地财政＂加剧了地方财政对土地出让金的依赖,也在一定程度上促进了房价的上涨。随着城市的扩张,土地财政收入呈下降趋势并最终导致地方财政支出加大。应通过设定价格上限政策、标尺竞争政策、特许投标政策、社会契约等路径选择,以走出地方财政困境。     

武汉房价上涨诸因素分析

房屋销售价格的上涨已经成为影响国民经济发展的重要因素。本文阐述近年来武汉房价上涨的现状及其影响;分析了影响武汉房价上涨的因素,说明了这些因素影响武汉房价的具体机制;并提出控制武汉房价的可行性建议。     

对于我国房价的理性思考

近年来房价的迅速上涨已经影响了居民的居住福利,搞清推动房价上涨的原因并采取相应的调控对策,是当前我国宏观经济运行中一个亟待解决的问题。     

制约房地产业发展的因素及对策分析——以青岛为例

随着城市化进程的不断加速,房地产的价格日益高涨,出现了过高的房价与消费者过低的收入问的矛盾.产生这一矛盾的根源是政府的行政体制改革远远落后于经济体制改革.分税制改革直接导致中央与地方财权与事权的不统一,财政收入大部分流向中央.为增加地方财政收入,地方政府凭借其在土地市场的垄断而与房地产开发商的合谋,提高土地的拍卖价格,通过土地财政来增加地方收入.而投机者的大量入市,客观上增加了对房地产的需求,使得房地产的价格加速上涨.要遏制房价过快增长的势头,需在严格调控投机者入市、严格控制异地买房,建立全国统一和完善的住房信息统计系统方面做进一步的努力,房地产问题还是一个经济结构调整的问题,它需要进一步完善政府的财政税收体制,从制度上制约房价的进一步上涨.     

财政分权与房地产价格关系研究

以"财政分权催生土地财政——土地财政推高房价"为主线分析财政分权程度与房地产价格之间的影响关系,最后得出结论:财政分权程度是引起房地产价格变动的重要原因,财政分权改变了地方政府行为,为减轻财政支出压力,地方政府需要从土地出让以及房地产业中获得更多的收入,地方政府对"土地财政"的多重依赖随之导致房地产开发成本上升和房价上涨。     

浅谈城市土地价格与房地价格关系

近年来房价的上涨引起媒体和社会的普遍关注，很多人将原因归为政府的土地出让的招牌挂制度，土地贵则房价贵的理论非常流行，但是房地产业内人士对此却并不完全赞同，本文从房价构成的理论出发，结合国外学者研究结论，分析房价与地价之间的关系。     

分税制改革、财政分权和房价水平

1998年房改以来,中国城镇房价持续快速上涨,引起了社会公众的广泛关注。本文发现,较高的房价水平总是与较高的财政分权度联系在一起的,而较高的财政分权度又与1994年的分税制改革密切相关。本文采用2000-2008年的分省面板数据,研究分税制改革背景下财政分权度对房价的影响机制,为上述假说提供实证证据。结果表明,分税制背景下逐年扩大的财政分权度是导致房价持续过快上涨的不可忽视的制度性因素。在使用了不同的计量方法、识别技术以及控制了其他潜在影响房价的因素后,本文的估计结果依然是稳健的。     

从供给侧视角看当前房地产市场价格波动——以合肥为例

以2016年我国一线及部分二线城市房地产价格大幅波动为背景,从供给侧视角探析我国部分城市房价快速上涨内因,考察了货币供给、土地供给和住宅供给三者对我国房价的作用.从宏观视角看,货币供给量的快速上涨是导致房价攀升的外在背景,从微观视角看,土地及住宅供应的相对减少是推动部分城市房价上涨的内在因素.因此,政府在制定相关政策时应主要从供给侧角度出发,且显著的政策调整也存在一定时滞.     

经济新常态下“土地财政”问题研究

近年来,土地财政问题成为各界关注和研究的焦点之一.一些研究认为:土地财政导致耕地大量减少、农民利益受损、土地快于人口城市化、房价快速上涨、土地腐败与违法等诸多负效应.但正是土地财政,使得中国采取了适当的发展战略,成功地利用自身的比较优势,缩小了与世界主要工业化国家的发展差距.本文通过研究分析认为,未来十几年内我国将有大批农村人口向城市转移,现行的土地财政模式还有一定运行空间.但是,如何才能更好地利用土地财政的现有优势,规避诸多负效应,实现可持续性发展,仍需进一步较为全面、深入的研究.     

土地价值、土地的房价效应与房价的调控政策

该文研究了不同主体对用于房地产开发的土地价值增值部分的不均衡分享现状,分析了土地的"招拍挂"出让方式对房价上涨的影响,提出了土地出让带来的成本和乘数效应、财政效应、竞争结构效应、预期效应、财富效应和社会效应,并据此提出了基于提高住房资源的利用效率、健全住房供应体系和解决中低收入人群的居住需求为导向的促进房价理性回归的政策选择。     

土地财政的成因与效应及改革研究综述

在国内关于土地财政的研究成果基础上,以土地财政的成因、效应、改革为主线,对"土地财政"为主题的文献进行回顾梳理与简要评价。现有研究中认为:在分税的财政体制、政绩考核体系、农地征收补偿等制度背景下,推行土地财政模式是地方政府必然选择的行为策略。土地财政效应的观点:正向为弥补地方财政不足、加速城市化进程、推动经济增长;负向为诱发土地违法行为、形成届际政府间的不公平、侵害被征地农民利益、推动房价快速上涨、增加财政金融风险。现有研究中,关于土地财政改革与转型,大多从全国大环境的角度来考虑并从成因入手提出相关政策建议。在总结现有土地财政改革与转型的研究成果基础上,提出中央集中财权与事权"下划"及农地产权制度法律(法理)约束、宏观政策调控中的"地方政府土地行为问责"机制、"后土地财政时代"地方政府的困局与转型、物业(财产)税的征收、特定区域土地财政效应及改革政策等方面的研究,必将成为今后土地财政研究的新方向。     

地方政府财政压力、土地财政与房价

本文通过理论分析结合经验研究,从制度因素出发探讨地方政府财政压力对城镇房地产价格的影响及其作用机制。研究显示,分税制改革后地方政府财政压力出现明显变化,土地财政现象同期出现。地方政府的财政压力对城镇房地产价格有显著正向影响,而土地财政也是房价变化的重要中间影响因素。在分税制改革后,地方政府财政压力增加,导致土地财政规模与依赖度扩大,地方政府出让土地行为会影响土地出让市场和房地产市场参与者行为,均将进一步推高商品房价格。因此,本文建议在维持房产市场价格稳定方面,需重视财政制度建设,减轻地方政府财政压力,通过规范地方政府预算外收入与土地出让制度,限制地方政府依赖土地财政的程度,以抑制房地产市场的价格波动。     

住房限购政策与地方政府供地行为

在城市化浪潮下,住房价格阶段性大幅上涨成为影响我国经济金融稳定的重要因素。政府主要采取限购住房等需求管理政策来稳定住房市场,而供给因素在房价稳定中的作用未得到充分考虑。本文试图从地方政府的土地财政行为视角出发,分析住房限购政策如何影响土地供给来探讨住房需求管理政策的效果。本文通过构建地方政府融资行为的动态均衡模型分析发现：住房限购政策会降低土地的供给;当限购政策取消时,由于需求释放而供给不足,会引起房价大幅度的反弹;地方政府对土地财政的依赖程度会影响上述效应大小。同时,本文基于城市面板数据的实证分析支持了以上结论。     

“土地财政”与中国房地产市场波动——基于两部门NK-DSGE模型的研究

本文构建了反映我国"土地财政"特征的动态随机一般均衡模型,以研究"土地财政"与房地产市场波动之间的关系。研究表明,高房价是造成高地价的重要原因;住房偏好冲击和货币政策冲击能够解释37%的房价波动;普通商品生产部门技术冲击以及家庭住房偏好冲击引起的投机性住房需求是我国财政收入过度波动的主要原因。较低的房地产投机交易成本强化了地方政府对"土地"的依赖,为抑制房价过快上涨对经济结构的不利影响,在增加投机性住房交易成本的同时,应推进财税体制改革并通过对住房需求的严格监管实现地方政府财政收入的稳定增长。     

土地出让方式对房地产价格的影响研究

土地使用权招标拍卖挂牌只是土地使用权出让的不同形式,采用市场竞争机制显化了土地的真实价格,使地价回归其真实的水平。招拍挂制度并没有导致沈阳及全国地价上涨,也不是沈阳市和全国房价上涨的原因。房价的上涨主要还是由供求关系决定的。