个人住房金融关系的若干法律问题及建议

现阶段的上海房地产交易，仍以新建商品房预售为主。银行向房地产开发商提供开发贷款，向个人提供个人住房贷款，成为沪上个人住房金融的主要形式。为此，我们必须首先辨清房地产开发贷款与个人住房贷款中的法律关系，而后方能识别和防范住房金融风险。本尝试分析如上法律关系和风险隐患，并提出几条建议，以求抛砖引玉。     

浅谈房地产抵押业务估价风险及其规避

随着我国金融市场的完善及房地产开发、交易市场的繁荣，以房地产作为抵押物向银行进行贷款，已成为企业和个人筹集资金的重要手段。房地产抵押是一种不确定性的担保，尤其是在经济波动幅度大、房地产抵押价值高、还贷时间长、利率变动大的条件下，抵押贷款的风险较大。因此银行为保证贷款的安全性，会要求对抵押房地产进行估价，由此而产生了以抵押贷款为目的的房地产估价。     

商业银行房地产开发贷款发展对策

我国商业银行房地产企业贷款业务的发展现状,与房地产市场的发展唇齿相依,息息相关。上世纪七十年代末,城市建设中的房地产开发刚刚起步,所需资金量不大,大多为临时周转性质。到了八十年代中期,房地产市场方兴未艾,银行开始介入房地产开发项目,将临时周转性的小额贷款,并入建筑业流动资金贷款,在此科目下列出二个“明细”,即土地开发贷款和商品房建设贷款。进入九十年代,房地产市场进入一个快速发展期。     

第二套房首付提至四成杀手锏已出，楼市走向拐点？——谁逼出调控杀手锏？

2007年8月份以来，紧缩银根成为各地银行一场自发的“集体行动”：在北京。银监局要求辖内银行业审慎发放房地产开发贷款；在上海，多套房按揭贷款收紧。多家银行提高了两套以上住房贷款的申请门槛；在浙江，建设银行暂停二手房按揭贷款，多家银行已冻结个人住房抵押贷款、信用贷款……[第一段]     

商业银行“假按揭”贷款分析

在宏观调控的大环境下，为了控制贷款高速增长可能带来的信贷风险，各个商业银行都在紧缩贷款规模。但个人住房按揭贷款等业务，则由于风险较低、收益较高而不在限制之列。一些开发商抓住银行政策的漏洞，进行“假按揭”，为房地产开发融资；部分不良购房与房地产中介合谋，通过抬高房屋单价等手段，骗取银行资金。“假按揭”增加了银行的贷款风险，     

浅淡当前房地产抵押贷款中存在的问题

随着房地产市场和金融市场的逐步完善，房地产抵押贷款也逐步增加了。房地产贷款抵押，一方面可以减少银行发放贷款的风险，确保贷款的安全性和盈利性；另一方面又加速了资金的融通，因而越来越成为一种普遍的融资方式。但是在现实中，由于种种原因，在房地产抵押贷款上问题不断出现，这既损害了债权人或债务人的利益，又扰乱了房地产交易市场和金融市场的秩序。因此，有必要对其从不同角度加以研究。     

房价为什么高？

我工作所接触过的企业在过去8年没有不转向房地产的，但原来的实业也没有放弃，因为银行有规定：非房地产开发贷款资金严禁流入房地产和股市。所以，机器在转，生意在做，项目在建，贷款用途没有违规。至于房地产业务部门，那是我集团的自有资金，和你银行无关，上面检查起来你好我好大家好。而实际上，一个一个主营业务和利润早就是房地产了。     

发展房地产产业投资基金拓宽房地产融资渠道

当前，我国房地产金融市场主要以银行信贷为主．其他金融方式如上市融资、信托融资、债券融资以及基金融资等所占比例较小。银行一直以来都是房地产市场的主要资金提供者，大约70％的房地产开发资金来自银行贷款，这样一种结构决定了房地产贷款在金融机构中的地位和影响。在我国房地产业高速发展的同时，房地产新增贷款在我国商业银行新增贷款规模中的比重将快速上升，会对银行产生很大压力。     

个人住房按揭贷款缺陷究竟在哪里

从目前房地产市场的发展状况来看，房价持续走高和银行住房贷款增长过快的现象仍然严重。笔者认为，我国以按揭房产的市场交易价格为基础确定按揭贷款价值是我国个人住房按揭贷款政策存在的重大制度缺陷，也是导致我国房地产市场过热、价格高企的根本原因。由此导致商业银行在盲目扩大信贷规模、承担了房地产市场绝大部分风险的同时，也不自觉地成为一个推动房价上涨的主要力量。     

商业银行应如何对应"假按揭"

在宏观调控的大环境下，各商业银行为了控制贷款高速增长可能带来的信贷风险，开始着手紧缩贷款规模。但个人住房按揭贷款等业务由于风险较低、收益较高，并没有列入限制范围，一些开发商便抓住银行政策的漏洞，通过“假按揭”为房地产开发融资，部分购房者也与房地产中介合谋，通过抬高房屋单价等手段，骗取银行资金。“假按揭”增加了银行的贷款风险，也在一定程度上扰乱了房地产市场正常的供求秩序，商业银行必须引起足够的重视。     

声音

严控房地产开发贷风险 要积极贯彻国家调控政策，加强土地储备贷款管理，严控房地产开发贷款风险；认真落实国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知精神，实行动态、差别化管理的个人住房贷款政策，严格限制各种名目的炒房和投机性购房：各大中型银行还要按季度开展房地产贷款压力测试工作。     

地产基金破冰之旅

房地产是资令高度密集的产业，国内房地产市场大部分的资金都依靠银行贷款。以2003年的数据为例，2003年全国房地产开发资金中银行对开发商发放的贷款占2386％，企业自筹占2869％，定金及预收款占3882％，而定金及预收款中大部分又是银行对购房者发放的个人住房贷款，因此，房地产开发资金的60％来源于银行，对银行依赖程度较大。     

银行，房地产泡沫最大推手

杨少锋给我们列出了这样一组数据：截止到今年6月30日，银行的开发贷款加上居民的房贷余额共4．3万亿。根据《央行2006年第二季度货币政策执行报告》发布的数据，去年同期，上述数据是3．4万亿。也就是说，这一年时间，银行往房地产投入了9000亿的资金。再加上公积金贷款等金融手段，银行投入到房地产的资金高达1万亿。其中4000亿贷给开发商，6000亿贷给购房者。[编者按]     

从估价角度构筑房地产抵押贷款的风险屏障——兼评《关于规范与银行信贷业务相关的房地产抵押估价管理有关问题的通知》

题目所指的房地产抵押贷款是广义的概念，既包括贷款用途是房地产开发、经营，消费，且以房地产作为抵押物的狭义的房地产抵押贷款，也包括贷款用途不与房地产开发，经营，消费相关，但以房地产作为抵押物的其他贷款。[编按]     

如何搞好房地产贷款项目的审查与管理

房地产贷款项目一般有以下几种：一是住房开发贷款。包括商品房建设，公寓、别墅、经济适用房建设，这是最主要的一个贷款项目。二是商业用房开发贷款。包括商业经营性质和办公性质的用房。三是沿街综合开发贷款。如开发商住两用房。四是学校用房开发     

我国房地产抵押贷款的信用风险分析及对策

随着房地产行业及金融业深化改革和发展的需要,房地产抵押贷款作为一种重要的融资手段和信用方式越来越多地被广泛采用。近年来,面对我国商业银行愈来愈大的房地产抵押贷款余额,我国银行体系面临的巨大风险也在不断积聚中。在此拟通过对房地产抵押贷款中信用风险产生的原因进行分析和论证,进而希望总结出能够有效处理并减少这种风险的产生、缓解银行压力并保证房地产业健康发展的有益对策。     

房地产抵押贷款评估存在的风险及防范措施

随着我国房地产市场的快速发展，在房地产评估业务总量中，其中抵押房地产价格评估占了相当大的比重。由于评估人员技术水平和执业素质及银行贷款门槛偏低等因素导致银行面临风险。因此分析房地产抵押贷款评估风险产生的原因及防范措施，对降低银行抵押贷款风险，促进房地产抵押贷款评估业稳定健康有序的发展十分重要。抵押物价值的高低直接影响银行发放贷款额度，因此科学的评估技术和规范的贷款政策构筑房地产抵押贷款风险防范屏障，对有效规避和降低银行风险具有非常重要的作用。     

每月盘点

房地产时代正在终结 银行正在开始对房地产贷款、地方投融资平台贷款的清算。银行一再展开针对房贷的压力测试，意图证明银行对于房地产坏账的承受能力。今年3月，监管层全面叫停渤海银行北京分行及支行的房贷业务，     

信贷谋动——银行拼抢优质地产信贷

在经历了近一年的沉寂后，各大商业银行再次向房地产企业频频抛出“橄榄枝”、 无论是中信银行REITs“微观”实验、夹层融资，还是建设银行的“个人房贷证券化”、农业银行的“接力房贷”，抑或中国银行的“直客式房贷”、招商银行的“个人循环授信业务”、深发展银行的“双周供贷款”……个中无不渗透出一个信号：房地产信贷再次成为各大商业银行争抢的肥肉。 各大银行的垂青能否令笼罩在地产商头上的黯淡色彩逐渐消退？地产“钱途”会否柳暗花明？ 《房地产导刊》近日联手中信银行，并邀请了银行界、地产界重量级人物，从不同角度，详细剖解各大银行在房地产开发贷款、房屋按揭贷款、融资平台等方面的多元化创新之举，破解房地产企业融资渠道单一之困局。 在实务操作者与专家的谈锋中，不难发现，银行高高筑起的融资门槛正在悄悄下降，而“嫌贫爱富”的银行将更钟情于优质资信企业，那些发展能力强、开发业绩好、有一定品牌优势、经营规范、信用良好的房地产企业更将“钱景”辉煌！     

再谈房地产抵押评估中确定评估基准日时应注意的问题

房地产抵押贷款现已成为市场经济中较普遍的一种间接融资方式（特别是银行个人综合消费贷款业务），是抵押人用其合法的房地产，以不转 移占有的方式向抵押权人提供履行债务担保的行为。在房地产抵押评估的实际操作过程中，应根据不同情况，考虑各种因素，确定相应的评估基准日，以确保评估结果的科学性。