农村集体建设用地自发入市的现状与思考

随着经济社会的发展,农村集体建设用地使用权流转已成为发展趋势。目前存在大量农地自发、隐形入市现象,对我国的土地市场秩序造成破坏。为了加强管理,应当改革农村集体土地使用权制度,在所有权不变的前提下,允许使用权流转,建立城乡统一的土地市场;改革征地制度,明确征地性质和使用权;完善征地补偿标准。     

中国农村集体建设用地使用权流转政策的梳理与展望

研究目的：梳理并展望当前中国农村集体建设用地使用权流转政策。研究方法：理论评述与现状分析结合。研究结果：在分析中国农村集体建设用地使用权流转政策背景的基础上,从流转的限制条件、价格确定、收益分配以及宅基地、商品房开放及直接入市6方面综合归纳了中国农村集体建设用地使用权流转的基本政策,并分析得出当前存在所有权主体悬空且归属不清、使用主体限制严格且权能残缺不全、法制建设滞后且现行法规规定相互矛盾这三个主要问题。研究结论：为进一步促进、完善中国的农村集体建设用地使用权流转提出明确集体土地所有权主体和集体建设用地使用权的权能、做好征地制度改革工作、建立集体建设用地评估制度、做好用途管制和土地集中统一供应工作、建立农村土地金融制度、建立集体建设用土地流转登记制度等多项相关政策建议。     

规范农村集体土地使用权流转管理研究

从分析目前农村集体土地使用权流转管理中存在的主要问题着手,就集体土地产权主体和权能、集体土地使用权制度改革、农村土地产权登记和产权转移审批管理、集体非农建设用地地价评估体系、征地补偿标准改革、土地收益分配与使用的监管等方面提出了对策建议,以期达到规范集体土地使用权流转管理、维护土地所有权和使用权者的合法权益、优化土地资源配置、促进土地市场健康有序地发展。     

集体非农建设用地使用权流转管理问题初探

随着市场经济和城市化的快速发展,以及国有土地使用权制度改革的进一步深化,集体非农建设用地使用权流转的现象已较为普遍,且有进一步发展的趋势。但目前,法律对集体非农建设用地使用权的流转有较多的限制。如何对集体非农建设用地使用权流转进行有效管理,使集体非农建设用地使用权流转尽量符合法律规定,已成为集体土地管理中一个不可忽视和回避的现实问题。     

推进农村集体产权制度改革需要采取差异化战略

农村集体产权制度改革涉及我国基本经济制度和农村基本经营制度,涉及经济、法律和社会的方方面面,涉及不同主体的利益诉求,问题十分复杂。不能齐步走、一刀切,必须区别不同情况分类推进。第一,国家、集体、成员利益统筹兼顾。推进农村集体产权制度改革,核心是要在国家、集体与成员之间合理分割集体资产的产权。在国家与集体之间,重点是按照规划和用途管制的要求,赋予农村集体经营性建设用地直接进入城乡统一的建设用地市场的权能;改革征地制度,缩小征地范围,赋予农村集体更     

论农村集体土地建设用地制度的改革创新

建立健全法治化、多元统一的农村集体土地建设用地市场,实现扩大权能、征地改革、城乡统一的建设用地资源市场化配置目标,是深化农村土地制度改革的重点之一。但农村集体土地建设用地中的诸多新问题亟需法治破解,农村集体土地的建设用地使用权取得及相关问题亟待法律规范,因此,法律和政策应该通过深化改革,对新业态发展用地需求旺盛的问题做出制度性规范,对农村集体土地建设用地平等入市做出制度安排;改革创新农村宅基地制度,增强法律规范和措施的可操作性;重视对改革创新后的村集体建设用地管理法律和政策进行评估,促进法律政策精准落实。     

集体建设用地流转收益分配政策研究

随着土地使用制度改革的不断深化,集体建设用地使用权流转问题已成为政府部门和社会各界普遍关注的焦点,构建城乡统一建设用地市场的呼声越来越高。但由于集体建设用地使用权流转中的一些棘手问题尚未得到有效解决,集体建设用地使用权流转的相关政策迟迟不能出台,适时研究和解决这些问题已成     

集体土地入市与征地制度的差异与协调

征地制度改革和集体经营性建设用地入市的不断深化,必然带来两者比较利益的深刻变化。以往的国有建设用地高度市场垄断下的高增值、高收益将面临挑战。如何使两种制度下的社会效益和经济效益逐步实现协调和均衡,是改革的难点。文章以重庆市大足区的改革实践为例,从集体经营性建设用地入市与征地制度的差异入手,分析了差异的原因,提出了实现协调均衡的建议。     

创新集体建设用地使用权流转制度的思考

农村建设离不开土地资源这个重要载体,需要土地、资金等保障和支撑。而集体建设用地使用权流转所存在的内在障碍,恰恰正是新农村建设普遍遇到的突出矛盾。虽然集体非农建设用地使用权流转受到法律的严格限制,但流转仍呈现了相当的规模。集体建设用地流转由于在法律政策上未得到明确的认同．缺乏合理的规制,容易滋生土地纠纷,因此将农村非农建设用地纳入市场规范流转势在必行。本文正是在这样的背景下开展对创新非农集体建设用地使用权流转的研究,对规范集体建设用地使用权流转提出若干设想和制度设计。     

缩小征地范围与集体经营性建设用地流转衔接机制研究

通过研究缩小征地范围试点工作和集体经营性建设用地流转工作,采用文献检索和实证分析等方法分析两者的相互关系：城乡统一建设用地市场的建立以缩小征地范围改革为起点,以集体经营性建设用地的成功流转为终点;两者的衔接关系贯穿城乡统一建设用地市场发展的全过程。建议：严格界定“公共利益”,缩小征地范围;制定集体经营性建设用地交易流程及资料清单;建立国家与集体两个主体供地规模、集体经营性建设用地流转价格与征收补偿标准、集体经营性建设用地总量动态的平衡机制。     

江苏省实施征地制度改革的思考

分析江苏省征地补偿安置工作中存在的问题 ,指出现行的土地征用制度存在种种弊端 ,不利于土地资源的合理利用和优化配置。征地制度改革 ,必须从保护农民的合法利益出发 ,明确征地适用范围 ,制定合理的征地补偿和税费标准 ,完善社会保障机制 ,强化监督机制 ,配套推进征地制度改革。     

对构建中国城乡统一的土地市场的思考

建立城乡统一和公开竞争的土地市场,是完善城乡土地统一管理的核心。只有建立城乡统一的土地市场,才能发挥市场对土地资源配置的基础性作用,才能在征地过程中彻底消除集体土地和国有土地的产权歧视,从而从根本上阻止征地冲突。构建我国城乡统一的土地市场应分三步走。第一步,解决城乡统一的土地市场的市场主体问题;第二步,在农村集体土地产权清晰的基础上,推进农村集体建设用地使用权出让市场,农村集体农地承包经营权流转市场和农村集体土地所有权的建设;第三步,农村集体土地和城市国有土地在同权下自由竞争、平等交易,达到自然融合。     

农地征收价格构成与土地增值的关系

研究目的:确定适用于社会主义市场经济条件下的农地征收价格构成及土地增值空间。研究方法:文献资料法和数理统计方法。研究结果:(1)以被征地方为研究对象,从产权和消费者行为理论角度,确定农地征收价格构成。(2)以政府为对象,进行农地转为建设用地的成本收益分析,确定土地增值空间。研究结论:(1)社会主义市场经济条件下,以农地为对象,不考虑“经济人”特点确定的农地征收价格是不完整的;(2)农地社会保障价格是农地征收价格的组成部分,其实质不是土地增值;(3)根据产权理论,政府正在逐渐还原农地征收价格。     

2014年土地科学研究重点进展评述及2015年展望

研究目的:总结2014年国内外土地科学研究的重点进展,展望2015年中国土地科学的发展趋势以及《中国土地科学》重点关注方向。研究方法:文献调研法。研究结果:(1)2014年国内外土地科学研究共同关注征地制度和土地产权问题、土地利用动态监测与驱动机制、多规合一及规划方法创新、土地利用管理措施、土地市场价格机制及政府行为、农用地生态保护、农用地整治和矿区土地复垦方面;(2)2014年国内外土地科学研究的主要差异集中在:国内研究还关注土地制度改革、土地利用评价、城乡统一的建设用地市场建设、耕地质量提升及保护途径、城镇工矿建设用地整治等问题;国外研究则侧重土地制度的历史变迁及影响、土地利用冲突问题、土地供应策略、土地市场与产权制度的关系、农地抛荒及保护对象划定、土地开发与保护机制、土地整治景观格局研究。研究结论:在全面推介土地科学研究成果的基础上,2014年《中国土地科学》将重点关注4个方面:(1)加强国土资源法制建设,推动深化依宪立法、修法,依宪执政研究;(2)开展城乡一体化土地市场建设与制度建设研究;(3)加快土地工程技术和新技术应用的创新研究;(4)深化土地学科建设研究,支撑"新常态"下的国土资源管理工作。     

土地征用拆迁安置工作面临的新问题及建议

我国南方地区出现了三种新的土地征用模式 :嘉兴模式、南海模式和芜湖模式 ,这三种模式在保障农民的切身利益方面并没有做到很大的突破。现实征地拆迁安置急需解决的问题有 :(1)征地拆迁政策需要统一 ;(2 )征地补偿款分配矛盾突出 ;(3 )以往的遗留问题影响了被征地农民的情绪。对征地制度和拆迁安置工作的建议 :应建立严格细致的土地征用公示制度 ;完善现有的土地承包经营制度 ,建立永久性或者加强农民土地经营权的拥有程度 ,同时允许集体土地使用权转让 ;政府要在征地安置中让利于民 ;失地失业人员安置要实现良性循环等。     

论房屋拆迁中土地使用权的收回模式——香港的启示

研究目的：解决中国房屋拆迁中,由于土地使用权收回程序的缺失以及制度路径的不明确给房屋拆迁带来的困境与弊端。研究方法：比较分析法和实证分析法。研究结果：（1）中国的房屋拆迁中缺失“国有土地使用权收回”的法律程序,造成房屋拆迁的合宪性危机;（2）中国香港地区通过“土地收回”与“强制售卖”的分类机制,在土地征收领域实现了良好的社会效果;（3）大陆地区对于因危房改建、旧城改造而引起的房地产开发应适用不同于公益事业的准司法机制。研究结论：建立“公益收回”与“有条件强制收回”的城市土地使用权双轨制收回制度是解决房屋拆迁各项矛盾的基础。     

2014年土地科学研究重点进展评述及2015年展望——土地市场和土地制度分报告

研究目的:呈现目前国内外土地市场的研究进展,总结研究重点并进行国内外比较,把握国内外研究的方向和差异。研究方法:文献法。研究结果:(1)国外已有不少学者提出依靠国家理论和制度安排来提高土地市场运行效率,国内学者则较多分析市场中价格表现和参与主体行为,以及市场与宏观经济环境的关系;中国农村土地市场问题成为新制度经济学尤其是产权学派研究的一个重要领域。(2)国内外土地制度研究都关注土地产权、土地征收以及政府行为等主题,但选题角度有所差异。研究结论:(1)未来土地市场研究的重点可能有:农村建设用地供应的激励相容治理结构,从风险偏误、逆向选择、前景理论和心理核算等方面研究农地流转中微观主体的行为,以及应用委托—代理等博弈论模型研究政府供地行为和土地财政问题。(2)未来土地制度研究的重点可能是:城乡统一建设用地市场制度、征地制度、土地立法和执法、土地流转、确权颁证和推进土地适度规模经营等方面的制度设计和政策评估。     

征地补偿问题政策分析及政策选择

征地补偿不仅关系到农民的切身利益,也关系到国家和社会的和谐发展。文章运用公共政策分析方法,在对比、借鉴其他国家理论、经验基础上,从土地权属、征地范围、补偿标准和征地程序等几个方面,对我国征地补偿问题进行了分析。提出了从实际出发,逐步推进集体土地所有权制度改革、严格限制征地范围、完善市场化补偿机制、加大征地决策透明度和加强征地行为监督来解决征地补偿问题的政策性意见。     

农地发展权的设立与土地征用制度改革

由于我国农村集体土地的权属关系界定不清、土地征用制度改革的严重滞后等问题，从而导致了在土地征用过程中的诸多问题，其中主要是土地增值收益的分配与对失地农民的合理补偿问题。本文试图从产权界定的角度，探讨农地发展权设立的必要性、合理性以及它对土地征用制度改革的积极影响。     

关于征地过程中农民有组织维权抗争的分析

土地问题是农民维权抗争的焦点，尤其是征地过程中的农民有组织维权抗争，成为我国当前社会和政治生态中最引人注目的现象，足以使我们对中国的土地制度、乡村治理模式进行深刻反思。本文结合实际，分析征地过程中农民有组织维权抗争的表现形式和特征，解剖征地过程中农民有组织维权抗争产生的原因和背景，并从土地制度建设、乡村治理模式等方面提出化解征地过程中农民有组织维权抗争的思路。