公共产品供给与房地产市场调控:理论分析与政策建议

本文根据我国房地产市场的特点,利用一个寡头竞争模型研究城市公共产品供给与房地产价格之间的关系.我们的模型表明,城市交通条件的改善会加剧房地产楼盘之间的竞争,在其他条件不变的情况下,使得房地产价格有下降趋势.因此,城市公共产品,如道路交通,"卫星城"基础设施等的恰当供给可以平抑过高的房价,促进房地产业的健康发展,从而可以作为政府调控房地产市场的一个有效的政策工具.     

房价结构调整与经济结构转型

目前,我国住宅房地产价格明显偏离正常值。对房价结构的分析表明,房价结构中33.86%的资金流向了政府。经过房价结构这一隐秘机制的运行,本来属于居民消费领域的购房资金被转变为政府投资资本,导致经济结构中投资与消费之间的比例失衡。这与我国加快经济结构调整,增加消费在促进经济增长中的比重相悖。为应对上述情况,加快优化房价结构是促进经济结构转型的有力举措。     

我国银行信贷与房地产价格关系研究

文章对银行信贷与房地产价格之间的互动关系进行了完整的作用机制分析,并使用更细致和精确的数据建立VAR模型进行了实证研究。研究发现,银行信贷扩张与房地产价格上涨具有明显的相互推动和加强的作用。具体而言,房地产开发商贷款和个人购房贷款对房价都具有显著的正向影响,同时对来自房价冲击的响应也都是正向的。并且,在房价持续高速上升时期,房地产贷款规模对房价的影响力明显超过贷款利率。     

我国房地产价格影响因素的实证分析——兼论当前房地产调控政策

本文采用2002年1季度至2011年3季度的经济数据构建向量自回归(VAR)模型,实证分析了影响我国房地产价格的主要因素,并重点研究房地产宏观调控政策对房地产价格的影响。研究结果表明:我国经济基本面已经很难解释当前房地产价格的走势,房地产调控政策成为影响我国房地产价格的重要因素。其中,土地政策和保障房政策对房地产价格的影响虽然存在一定时滞,但对房地产价格的影响是长期的且效果明显;货币政策和信贷政策对房地产价格的影响相对较小,存款准备金率的调整是最有效的货币政策工具。     

房地产价格与房地产投资来源结构

近几年来,大量外资以及民间资本纷纷进入我国房地产业,而与此同时我国部分地区房地产价格出现了不合理上涨,为了探讨房地产投资来源结构与房地产价格之间的关系,本文运用1999年房地产投资以及销售的数据建立了二者之间的模型,回归结果表明:外资以及民间资本对我国这轮房地产价格的上涨起着重要的推进作用;国内贷款对房地产价格的上涨影响不大;债券投资对房地产的价格会产生抑制作用.     

纳税筹划在房地产公司财务管理中的应用初探

当今时代,我国房地产的市场不断得到扩大。现如今,由于国际化进程加快,投资额不断增长,房地产行业是构成国家国民经济的重要部分之一。与此同时,房地产行业之间的竞争也越来越激烈,风险也在增长。房地产公司应该通过合理的纳税调节来使公司可以得到更好的发展,所以在房地产公司财务管理中,纳税筹划是非常有必要的,也是房地产行业更好得到发展的基础。基于此,本文从房地产公司的财务管理中的纳税筹划出发,浅谈应用分析。     

非均衡条件下房地产价格变化的主要因素及动力机制

房地产市场是一非均衡的市场,特殊的市场性质和独特的商品属性决定了房地产价格的变化既要受供求关系的影响,又不能单纯的依靠供求关系,还必须通过政府相关的政策加以引导,调控房地产的供应数量与供应结构,引导经济预期.纵观供需两方面,在影响房地产价格变化的因素中,成本价格是价格变化的基础,消费者的购买能力与购买欲望是决定因素,而国家的政策具有双重影响,且影响房地产发展的全过程.房地产的价格也在市场机制和预期机制的共同作用下发展和变化.     

论房地产贷款风险

房地产业是今年我国宏观调控的重点行业。近年来房地产业发展速度惊人,商品房价格在节节上升,房地产泡沫逐步累计并日益显现,房地产业发展中存在诸多问题。而且房地产贷款也在大幅增加,存量和新增的房地产不良贷款已经开始暴露,对银行房地产贷款造成重大风险隐患。     

试论房地产投机

随着我国房地产业的不断繁荣发展,房地产投机活动日益活跃,房地产投机对房地产市场既有其有利的一方面,又有其有害的一方面,应正确认识慎重对待。对过度的房地产投机应坚决予以限制,以保证整个房地产市场乃至整个国民经济的健康稳定发展。     

中国股票价格与房地产价格关联性研究

国际经验表明,房地产价格和股票价格的剧烈震荡之间存在紧密联系,一旦价格泡沫破灭,将给整体经济造成严重后果甚至导致经济衰退.近年来,我国房价虚高,股价大起大落,给经济发展带来了一系列不利影响.在这种背景下,揭示两者之间的内在联系对于抑制资产价格泡沫,促进股票市场和房地产市场健康发展非常必要.本文运用时间序列相关方法对我国股票市场与房地产市场的关系进行了实证研究,结果表明:房地产价格上涨对股票价格上升有显著影响,而股票价格上涨对房地产价格上升的影响较为微弱;房地产价格的上升与股票价格的上升存在两季左右的间隔,且两者呈现出螺旋式变化的趋势.对此,本文分析了产生这种现象的原因并提出了一些政策建议.     

房地产属性、收入差距与房价变动趋势

以往关于收入差距与房价之间关系的研究,较少兼顾房地产的消费与投资双重属性。文章基于双重属性的角度,首先从理论上阐述了收入差距与房价之间的动态关系。在经济发展水平较低的情况下,房地产的消费属性凸显,收入差距扩大会抑制房价上涨;随着经济的进一步发展,房地产单一属性不明显,收入差距变化对房价不存在显著影响;当经济发展水平较高时,房地产投资属性占优,收入差距扩大会促进房价上涨。进一步对理论结果进行实证研究发现,整体上我国收入差距与房价之间无显著相关关系,单一属性不明显;但就省际差异而言,在经济发展水平较高的省份,收入差距促进了房价上涨,而在经济发展水平较低的省份,收入差距则抑制了房价上涨。随着时间的变化,收入差距由抑制房价上涨转变为促进房价上涨。     

外部环境因素对房地产行业资本结构的影响

以资产负债率较高的房地产行业作为研究样本,深入探讨了房地产行业特征因素、行业环境因素和宏观经济环境因素对资本结构的影响。研究结果表明,我国房地产行业的资本结构基本符合最优融资顺序理论,房地产行业的盈利水平可以解释资本结构的61．15％,但解释程度远低于工业行业。造成这种差异的原因是由于房地产行业资产负债率比工业行业高,对外部环境的变化更加敏感。实证结果表明,众多外部环境因素对房地产行业资本结构有重要影响,用行业利润和行业投资者行业特征指标、房屋销售价格指数和土地交易价格指数行业环境指标以及国内生产总值指数、贷款利率和货币供应量宏观环境指标,共计7个指标,能解释房地产行业的资产负债率的99．52％。     

关于住宅产业作为新的经济增长点的思考

房地产业是我国改革开放以来的一个新兴产业。20年前在中国广大农村开展的“家庭联产承包制”解决了农民的土地问题,并因此推动了中国经济20年的快速发展。20年后在城市中进行的“城镇居民住房制度改革”要解决的是市民的住房问题。有专家预测,这场改革将会推动中国经济20年甚至更长一段时间的发展。近年来我国先后出台若干相关政策,推进城市住房体制改革,推动了房地产业发展。但是住房体制的新旧转轨,住宅建设与房地产业运行环境发生的深刻变化,必然     

Impact Fees and Real Estate Prices: Evidence from 35 Chinese Cities

Local governments often charge developers impact fees to finance local public goods. This has been practiced in Chinese cities for more than two decades; however, no empirical studies have tested the effect of impact fees on real estate prices. Using a panel data set for 35 large- and medium-sized cities from 1998 to 2008, we find that impact fees lead to a significant increase in real estate prices. For a given city, an increase in impact fees by one yuan leads to an increase of about 5 yuan in the price of newly-built housing; a 1% increase in impact fees leads to an increase of 5 percentage points in the housing price index and 7 percentage points in the land price index.     

Fundamental Determinants of Real Estate Prices: A Panel Study of German Regions

This paper aims at establishing empirical facts on the fundamental determinants of real estate prices. It contributes to the literature by analysing a unique panel dataset covering a wide range of real estate market data and other economic variables for nearly 100 German cities. Several robust fundamental determinants are identified, among them the supply-side factors of construction activity and housing stock as well as the demand-side factors of apartment rents, market size, age structure, local infrastructure and rental prices. Results suggest that these factors are robustly linked to fundamental real estate prices and thus can be used to detect misalignments of market prices.     

Australian Capital City Real House Prices, 1979–1993

Real house prices have increased by 35 per cent in Australian capital cities during the last 15 years, with Brisbane, Canberra, and Sydney experiencing rises of 48 to 61 per cent and Adelaide, Melbourne and Perth having increases of 20 per cent or less. This article estimates a single model for the six cities to explain the divergent real price behaviour over time and space. It is concluded that the fundamental forces driving real house prices are the growth rate in real wage income (primarily due to employment growth) and the growth in population caused by net overseas migration.     

论房地产泡沫的八大危害

今年以来,随着全国房地产行业的普遍升温,有关我国目前是否存在房地产泡沫的争论不断见诸于媒体。尽管仁者见仁,智者见智,但不管结论如何,深刻认识房地产泡沫的危害,对于政府主管部门、房地产相关行业的决策者、乃至普通的消费者,都是非常必要的。笔者认为,我国房地产泡沫有以下几大危害:     

收入差距与中国房地产价格:理论与实证——兼论当前房地产调控的有效性

本文从房地产同时具有消费属性和资产属性出发,通过构建一个理论模型,分析收入差距对房地产价格的影响机制,理论模型认为收入差距对房地产价格具有正向影响,经济的基本面和房地产的基本面对房价的上涨不具有完全的解释力。在理论模型的基础上,利用中国的数据实证分析收入差距对中国房地产价格的影响,实证结果表明收入差距对房地产价格具有显著的正向影响,说明中国当前较大的收入差距是房地产价格上升的重要影响因素。     

调整转型期的中国房地产业发展——论中国房地产业发展中的若干重要关系

中国房地产业十多年的高速发展在改善人居环境和促进经济发展方面做出了巨大贡献,但与此同时也积累了大量矛盾.如何化解这些矛盾是处于调整转型期的中国房地产业必须直面的难题,而"解题"的第一步是要深刻认识关系房地产业发展的八大关系:部门经济与国民经济的关系、市场化与住房保障的关系、过分依赖与适度发展的关系、居住功能与过度消费的关系、外资进入与产业过热的关系、市场供需与结构性失衡的关系、适度降温与适度规模的关系、市场规律与社会公平的关系.     

现阶段房地产周期调整模式探析

2009年一季度,随着房价、商品房销售面积等房地产关键性评价指标均有所上扬,关于我国现阶段房地产周期的调整形态和演变方式越来越多地受到关注。短期指标的变化究竟意味着房地产周期调整已经见底并将率先复苏,还是下滑过程中出现的短暂反弹？目前存在着几种关于房地产周期调整模式的观点：“V形”、“U形”、“L形”和“W形”。笔者认为,目前出现“W形”的可能性正在增大。