易宪容：应全面开征物业税

在以投机炒作为主导的房地产市场上,预期不变,房价要想向下调整是不可能的。破解房地产市场僵局,就得对投资性或投机性存量住房开刀,或加大其持有成本,或是减少其投机收益。重点应是在全国住房普查的基础上全面开征物业税。同时,对住房投机炒作,在信贷政策上进一步收紧。     

发展上海住房租赁市场对策

一．上海住房租赁市场现状分析 近年来，随着房地产业的发展和住房制度改革的深入，上海住房租赁市场得到了迅速发展，不但在房地产三级市场中举足轻重，而且也对房地产一级市场产生了强大的反作用力。“要巩固和提高房地产业的支柱产业地位，仅仅靠房地产投资和开发市场是不可持续的，关键是要把二、三级市场发展起来，做大做强，其重点之一，就是要进一步加快房屋租赁市场的发展。”     

保持房地产市场稳定的几点建议

随着城市可建设用地越来越少，存量房屋越来越多，商品房一级开发市场逐步萎缩，今后房地产市场将以二三级市场为主。促进二三级市场发展，将是房地产市场的一条出路。     

稳定政策预期

春节过后，上海房地产市场的二手房交易量明显上升，至2月中旬，成交量已接近往年常态。上海二手房市场的复苏，反映了沉寂多时的刚性需求开始释放，这对“扩内需、保增长”是一大利好。其原因之一是，包括二手房在内的存量住房大都处在城市中心区，地段优势明显，对自住型购房者有较强吸引力；     

老旧小区改造成新增长点

2019年12月召开的中央经济工作会议在重申“房住不炒”的同时,提出要加大城市困难群众住房保障工作,加强城市更新和存量住房改造提升,做好城镇老旧小区改造,大力发展租赁住房。可见,老旧小区改造成为房地产市场新的增长点。资料显示,目前我国重点一二线城市存量住房普遍进入“老龄化”阶段。在城市内存量住房中,15年以上楼龄占比超过35%且20年以上楼龄占比超20%的城市有12个,均为发展起步早的重点一二线城市。     

房地产市场保险机制研究

近期，中国房地产市场的运行进入了价格理性回归的稳态发展阶段，从各地区的商品房销售价格指数以及中国的住房景气指数分析出，目前的房地产市场处于一个观望期，因为随着价格走势的变化，消费对于价格走势的预期已经有了一定程度的改变。但是基于目前房产投资在中国的GDP中占有着不可低估的贡献度，因此，对于房价的稳定在中国的各个地区由于房地产价格泡沫的大小和程度各异，使含义和政策各不相同。由于巨大的不确定性和风险的存在，需要对于保险机制作出进一步的完善。中国的房地产市场保险机制包括以下几个方面：房地产质量保险，住房信用保险和住房保证保险，住房抵押贷款寿险，房屋财产保险，建筑工程险。     

关于本溪房地产业发展方向的几点建议

随着住房制度改革不断深入，特别是积极推进住房货币化分配方案的实施和住房信贷政策的调整，百姓的住房观念有了很大变化，买房卖房的行为已被普遍接受，居民个人购房已成为市场主体，从而推动了商品房销售持续、快速增长。2003年，本溪市房地产投资、开发、销售不断扩大，房地产市场继续保持稳定增长运行态势，供求持续旺盛。截止到年底，房地产开发完成投资11．6亿元，比上年同期增长8．2％；房地产供应量继续保持稳定增长，商品房屋竣工面积达84万平方米，增长22．6％；商品房实际销售面积44．2万平方米，比上年同期增长28．6％，其中，住宅销售37万平方米，增长25．1％。房地产业的发展带动了相关产业的发展，已成为当前全市经济运行中的“亮点”和“热点”。然而，在房地产业红红火火的背后，也存在着一些值得关注的问题，亟需引起政府和房地产业的高度重视。     

构建完备的住房金融体系——推行住房抵押贷款证券化

随着我国住房制度改革的深入发展．住房市场供需失衡问题受到经济学界的广泛关注。笔者认为，解决这一问题．除了把房价降到一个合理水平外，还应大力发展房地产金融，建立和完善我国的住房抵押贷款市场，尤其是住房抵押贷款二级市场．而住房抵押贷款证券化正是建立与形成住房抵押贷款二级市场、发展我国房地产金融体系的重要环节。     

住房反抵押贷款初探

目前我国房地产市场发展迅速，居民自有房屋比率不断提高，在我国进人老龄化社会养老问题成为社会重大课题时，住房反抵押贷款就更具重要现实意义了。     

国外的住房市场

在国外，绝大多数国家或地区都实行住房商品化的政策，大部分住房都是进入市场流通的。在许多国家，住房是整个市场体系的重要组成部分，在不动产交易中占主体地位。从价值实现方式看，国外住房市场主要有两种形式：一是房屋租赁市场；二是房屋买卖市场。一般来说，住房自有率较低的国家，房屋租赁市场规模较大，而住房自有率较高的国家，房屋买卖市场规模较大。从建房方式来看，住房市场又分三种主要形式：     

房地产市场现状与住房公积金贷款政策的选择

住房公积金贷款政策要适应房地产市场发展的需要,而房地产市场的发展变化反过来也影响住房公积金贷款政策的选择.随着房地产市场的快速发展,住房公积金贷款需求居高不下,贷款规模迅速增加,有些地市出现了住房公积金资金流动性问题,在此情况下住房公积金贷款政策应如何调整?住房公积金贷款政策与房地产市场的相辅相成作用也不是一成不变的,可视房地产市场状况及住房公积金管理情况作逆市调整.     

美国的住房逆抵押贷款

近年来，美国实行了一种新的房地产集资方式——住房逆抵押贷款。这种贷款方式与传统的住房分期抵押贷款不同，传统的放贷对象，是买房者在支付卖房者一定房款后，其差额款通过以所购房屋作抵押向银行贷款支付给卖房者，再由买房者在一个较长时间内分期偿还本息给银行。其放贷对象是年青、有固定收入的购房者，抵押贷款一次发放，分期偿还，款本金随着分期偿还而下降。逆抵押贷款的放贷对象是无固定收入而又有住房的老年人，以其自有住房作抵押，银行定期向贷款人放     

天津开展房地产市场执法检查

为深入贯彻落实《国务院办公厅转发建设部等关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》（国办发（2006）37号）和《关于进一步整顿规范房地产交易秩序的通知》（建住房（2006）166号）文件精神，促进天津房地产市场稳定健康发展，近日，天津市国土资源和房屋管理局开展了房地产市场执法检查，进一步规范房地产市场交易秩序。     

促进我国房屋租赁市场健康发展

作为房地产市场体系的重要组成部分,房屋租赁市场与房屋买卖市场共同构成了房地产市场健康平稳运行的两个轮子。经过多年发展,我国房屋买卖市场建设已经有了长足进展,但租赁市场的发展仍相对缓慢。大力发展房屋租赁市场,对于满足居民住房需求,健全房地产市场体系和功能,促进经济社会发展都具有十分重要的意义。一、我国房屋租赁市场发展前景广阔1.不断增长的房屋存量扩大了潜在租赁房屋来源。住房制度改革以来,我国城镇住宅建设和房屋销售实现了快速增长,年均增速均在20%以上,住房存量规模也随之不断扩大。     

上海新建商品住房出租和闲置情况调查

商品住房空置及出租情况是反映房地产供求关系的重要指标。市领导曾指出，要关注商品住房空置问题，这既是市场需求，在一定条件下也可以转化为市场供给。商品住房空置根据市场情况，可分为二个层面，一是房地产开发企业开发竣工的新建商品住房项目，尚未销售或出租的（包括以前年度和当年竣工可供出售或出租而未出售或出租的）房屋。二是新建商品住房预销售后，在该商品住房竣工交付取得房地产权证（小产证）一年后，还未入住或出租的房屋。     

关于农民宅基地使用权的几点设想

随着房地产市场的迅速升温，近年来，农村的房地产市场也逐渐活跃起来，农民将其在宅基地上所建房屋或者出租、或者售与他人。这些房产有些是旧房产，很大一部分则是新建住房，甚至有些是违法占地、违章建筑。这些住房的价格也是节节攀升。     

搞活存量市场 发展增量市场——推进宁波市房地产二、三级市场联动发展的实践与思考

随着宏观经济形势的逐步好转和地方区域经济的稳步发展，宁波市房地产开发持续增长，房地产需求不断提升，房地产流通日趋活跃，全市房地产业又迎来了一个新的快速发展期。宁波房地产业能有如此良好的发展态势，主要源于我们近几年着力盘活存量房地产，推进增量市场和存量市场联动发展。     

拓展住房二级市场初探

拓展住房二级市场是深化房改的重要内容,也是扩大居民住房消费,繁荣房地产市场,加快城市住宅建设的重要途径。早在1998年2月,金华市就出台了允许房改房上市的交易办法,逐步推进金华市区住房二级市场渐入佳境,迅猛发展,近两年甚至出现“火爆”场面。去年全市住房二级市场成交13510宗,比1999年激增30%,成交金额达4.99亿元,比前年增长21.7%,其中房地房成交面积达8.78万平方米,比前年猛增54.8%;去年全市房屋租赁面积16.76万平方米,比前年增长17.3%;租金3310万元,比前年增长29%,由于住房一、二级市场存在联动效应,房改房的上市带动了整个房地产市场的发展和繁荣。去年金华市房屋买卖共达22445宗,成交面积326.25万平方米,成交金额达31.023亿元,创下历史的新高。     

按揭与租赁并举激活住房消费市场

怎样激活住房消费,针对国情,本文提出两大举措,一是通过抵押贷款模式多样化、完善抵押贷款保险机制以及抵押贷款证券化,进一步完善和发展住房抵押贷款,增强居民的购房能力;二是建立和健全房屋租赁市场,进一步促进住房消费市场发展.     

创新保障性住房存量改建

通过市场化举措推动存量闲置资产改建保障性租赁住房,是形成存量时代下新住房体系产业发展模式、推动房地产发展模式转型的创新和重要抓手。目前,存量改建在政策体系、市场主体、金融要素配置上存在诸多不适应不匹配的难点。国际经验表明,激励社会资本加大供给、充分发挥专业投资运营机构能力以及利用资产证券化等融资工具对加快推进租赁住房市场化具有重要作用。建议形成多部委协同,住房与产业政策协同,规划土地资金等多要素协同的存量改建保障性租赁住房新机制,从转变观念、释放供给、调动积极性、保障退出、监管到位等方面完善相关政策。