保护好农民利益——芜湖市农民集体所有建设用地使用权流转实践

１９９９年经国土资源部批准，安徽省芜湖市首先在５个镇进行集体建设用地流转封闭运行试点，后经报请省国土资源厅同意并报国土资源部备案，将流转试点扩大到１４个镇。截至２００２年６月底，共流转使用土地８２宗，５８５１．１亩，其中集体建设用地３０２５亩，耕地２８２６．１亩；引进资金８．７９亿元，其中到位资金５．７２亿元；安置农民就业１７５８２人；撤村建居和移民建镇１２４１２户，４０６３２人。重视制度设计农民利益为先坚持自愿原则。芜湖市规定，在符合两个规划（土地利用总体规划和集镇建设规划）的前提下，投资者可…     

芜湖市农民集体所有建设用地使用权流转管理办法(试行)

第一章　总　则第一条　为了加强集镇建设用地管理和农民集体所有建设用地使用权流转管理,维护集体土地市场秩序,保障土地权利人的合法权益,促进土地资源优化配置和高效集约利用,促进小城镇快速、健康发展,根据《中华人民共和国土地管理法》等有关法律、法规和《芜湖市农民集体所有建设用地使用权流转试点方案》,制定本办法。第二条　本办法适用于芜湖市行政区域内试点乡镇土地利用总体规划确定的集镇建设用地规模范围内的集镇建设用地管理和农民集体所有建设用地使用权的流转管理。第三条　本办法所称集镇建设用地,是指乡镇土地利用…     

群众欢迎起步规范--对芜湖市农民集体所有建设用地使用权流转试点情况的调查

根据田凤山部长在安徽省芜湖市《关于开展农民集体所有建设用地使用权流转试点情况的报告》上的批示精神,我们于2月22日至24日到芜湖市进行了调研,走访了鸠江区大桥镇、芜湖县清水镇、繁昌县三山镇和南陵县三里镇,与有关镇党委、政府,以及村民代表进行了座谈,听取了有关方面对试点工作的意见和建议,并就试点中的有关问题与基层同志交换了意见。流转的基本情况我部批准芜湖市作为农民集体所有建设用地使用权流转试点以来,芜湖市委、市政府及有关部门对试点工作非常重视,及时编制了试点方案和流转办法。我部批准了芜湖市的试点方案后…     

农民承包地使用权流转的若干问题探讨

土地问题历来是农村问题的关键,也是我国农业问题和农民问题的根本所在.近年来,随着社会主义市场经济的深入发展,农民承包地的市场化改革和有偿流转,愈来愈引起人们的普遍关注.本文试从理论与实践的结合上,针对农民承包地流转中的一些深层次问题,进一步作些探讨.     

农民承包地使用权流转的若干问题探讨

一、农民承包地使用权流转的必然性和作用1 .农民承包地流转是社会主义市场经济发展的客观要求。市场经济的特点是一切社会经济资源 (包括生产资料、消费资料、产品、劳务和劳动力等 )商品化、市场化 ,通过市场机制合理配置社会资源 ,提高资源配置效率。土地作为一种特殊商品 ,     

集体建设用地使用权流转的法律问题

限制流转的理由值得商榷 建设用地使用权是一项建立在土地公有制基础之上的、具有中国特色的用益物权制度.但《物权法》所规定的建设用地使用权,其客体仅限于国有土地,在集体土地上能否通过出让等方式设立建设用地使用权,《物权法》没有明确规定.但该法第151条规定:"集体所有的土地作为建设用地的,应当依照《土地管理法》等法律规定办理."这一规定为集体建设用地使用权流转留下了空间.     

集体建设用地使用权流转的问题与建议

农村集体建设用地流转是市场经济发展的必然产物,应该用发展的眼光正视农村集体建设用地流转,在不违反国家政策法规前提下,通过制度创新,逐步构建集体建设用地流转的新机制,引导集体建设用地流转进入规范化轨道. 集体建设用地流转的主要形式 总的来看,当前农村集体建设用地流转是自发、无序地进行,主要存在以下五种形式: 农村集体经济组织直接转让土地使用权或所有权.集体土地所有者或土地使用者将建设用地使用权或所有权一次性转让给新的土地使用者.例如:集体土地所有者将一定年期的建设用地使用权转让给受让者开办企业,村委会或乡政府作为土地所有者收取转让金;集体土地所有者直接转让土地或以土地合作开发建设商品住宅,开发商分得部分商品房,所占土地的使用权随之转移;建设用地原使用者(企业或个人)在土地所有者的允许下将一定年期或无限年期的建设用地使用权转让给企业或个人,所有者收取一定转让金.     

集体非农建设用地使用权流转管理问题初探

随着市场经济和城市化的快速发展,以及国有土地使用权制度改革的进一步深化,集体非农建设用地使用权流转的现象已较为普遍,且有进一步发展的趋势。但目前,法律对集体非农建设用地使用权的流转有较多的限制。如何对集体非农建设用地使用权流转进行有效管理,使集体非农建设用地使用权流转尽量符合法律规定,已成为集体土地管理中一个不可忽视和回避的现实问题。     

非住宅建设用地使用权续期若干问题思考

本文从非住宅建设用地使用权续期的法理逻辑、行政逻辑和技术逻辑出发,分析了其制度需求和制度供给现状,并就续期条件、续期方式、年期确定、地价评估与价款核定、续期时受让方的确定、续期申请和续期办理程序等,提出了完善相关制度的政策建议和实施路径。     

论农村建设用地使用权的流转

依照<土地管理法>规定,我国四种农村建设用地准入标准宽严不一.宅基地的准入制度能比较好地控制农村集体土地随意流入建设用地领域,而乡镇企业建设用地准入制度则能.因此,对乡镇企业建设用地使用权应依据当前的立法,严格限制其自由流转,宅基地使用权则应让其自由流转.     

依法取得的国有土地使用权可以继承

某县人民法院审理一宗涉及土地使用权继承案,历时六年,中级人民法院五次发回重审。2003年4月,县人民法院第六次审理后做出判决:土地使用权不能继承,应先由土地管理部门处理。该案基本情况是:由于第三子陈丙不尽孝敬义务,1996年3月陈某(写下遗嘱,于1998年12月去世)并到公证部门进行了公证。遗嘱内容为:自己的一处旧房(所占土地为城市规划区内国有土地,1992年已经领取国有土地使用证)由其子陈甲、陈乙、女儿陈梅共同继承。由于该房年久失修,1997年7月陈某以自己的名义到建设主管部门办理了改建手续,由陈甲、陈乙、陈梅三人共同出资修建。当旧…     

土地使用权抵押期限如何设定

土地使用权抵押登记是土地他项权利登记的一种主要类型,抵押期限则是抵押登记权属审核的主要内容。在实际操作中,一些地方基层国土部门在办理土地使用权抵押登记时,往往将抵押登记期限设定为一年,或者不设定期限。对于设定期限的,到期后,由抵押人和抵押权人共同到国土部门办理续期抵押登记,换发土地他项权利证明书。对于这种做法是否合法、合理,有些抵押人、抵押权人提出了质疑,法院、律师事务所等部门也有异议,给抵押登记工作带来了一定的麻烦。而不设定抵押期限,土地使用权抵押则形同虚设,不但与现行法律法规的相关规定不符,影响了土地登…     

孝感市土地利用与生态环境建设协调发展研究

土地可持续利用越来越受到人们的关注,土地利用与生态环境建设协调发展,也逐步成为研究的重点;以孝感市为例,从土地利用潜力与生态环境建设适宜性,土地生态环境存在的主要问题及土地利用对生态环境的影响等方面进行分析,然后对孝感市土地从生态建设和环境保护方面进行分区,最后对生态建设用地布局提出了建议。     

加入世界贸易组织对我国农民收入的影响及其对策

入世有利于我国优势农产品的出口，有利于有效解决贸易争端。但同时也在农业经营和非农产业等方面给农民收入带来挑战，对此一方面应调整农业产业结构，发展规模经济，加快城镇化建设，另一方面要合理设置农业支持与保护体系，切实减轻农民负担。     

水资源使用权初始分配年限探讨

采用逻辑分析法和现象溯因法探讨了如何合理确定水资源使用权初始分配的年限,指出我国水资源使用权的初始分配年限应具有相对稳定性、渐进性和针对性的特点,在具体确定时,应从水资源所有者、水资源使用者和水资源使用的社会效益3方面的影响来分析,根据用水主体和水资源使用目的不同,分区域和用水户2个层次来灵活确定水资源使用权初始分配的年限。     

论划拨土地使用权的性质--从划拨土地使用权相关立法中存在的几个矛盾谈起

划拨土地使用权在相关立法上存在的矛盾矛盾一:《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》与《城市房地产管理法》的规定产生矛盾依据国务院颁布的《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》的规定,企业以划拨方式取得的国有土地使用权,在抵押时必须经土地管理部门批准并补交或以抵押所得的借款抵交土地使用权出让金,否则不能抵押。而《城市房地产管理法》第四十七条规定:依法取得的房屋所有权连同该房屋占用范围内的土地使用权,可以设定抵押权。在此对于土地使用权并没有区分是划拨取得还是出让取得的,这样就可以理解为只要有合法的房屋所…     

无偿收回土地使用权的成立条件--《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十七条解析

去年年底,国土资源部下发紧急通知,要求以2004年12月31日为基准日期,一直到2005年3月31日,对全国城镇的存量用地、闲置用地情况进行全面调查,以分析土地集约利用潜力的情况,研究制定鼓励盘活存量建设用地的政策措施。调查中,如果发现土地使用者违背《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》(以下简称为条例)第十七条第一款的规定,没有“按照土地使用权出让合同的规定和城市规划的要求,开发、利用、经营土地”,该如何处理?按照该条第二款的规定,“市、县人民政府土地管理部门应当予以纠正,并根据情节可以给予警告、罚款直至无偿收回土地使用权的处罚”,该如何执行?本文作者对土地行政管理部门在行使无偿收回土地使用权行政处罚权过程中的一些问题,提出了自己的看法,供大家参考。     

农产品市场波动对农民收入影响的量化分析

农产品市场波动必然会导致农民收入变化。由于农民的收入结构不同，所以各种农产品对农民收入的影响程度不同。本文通过对农民收入的市场波动弹性分析。预计当主要农产品市场发生价格变化或供需关系改变时，每种产品对不同农民群众人均纯收入的影响程度。结果表明，中低收入水平的农民，其收入的产品市场波动弹性是强弹的，而高收入农民的收入是缺乏弹性的。     

农民的生存伦理分析

作为传统社会中的一个特殊群体,农民一切行为准则的中心是为了生存.美国著名社会学家詹姆斯·斯科特以其精湛的研究成果,揭示了农民的这种生存伦理,它具体体现在农民的"生存理性"与"安全第一"的生存原则之中.关注与重视农民的生存伦理,对于解决当今中国面临的农民问题具有较强的现实意义.     

论“农民集体”的重塑

研究目的:对完善集体土地所有权主体制度提出建议。研究方法:规范分析法,综合分析法。研究结果:法律规定的作为集体土地所有权主体的农民集体由于法律地位不明确和运行机制缺乏,不能有效履行所有者职责,应按照民法上适格所有权主体的要求重塑农民集体。研究结论:应赋予农民集体特殊法人地位,并借鉴企业法人治理的经验设置其机关和运行机制。