浅谈银行期房按揭贷款风险防范

本文通过自身实务经验总结,阐述了期房按揭贷款的概念及特点,总结了期房按揭贷款常见的风险点,并提出了具体的贷款风险防范措施。     

期房按揭贷款存在的风险及对策

一、存在的风险（一）期房按揭贷款的内部风险 1．制度风险。由于期房按揭贷款是住房按揭贷款的一种，作为相对风险较小，利润较稳定的信贷业务，具有门槛低、利率低、手续简便、分期偿付、期限长、分次偿还额低等特点。如购房者具备合法身份，并有材料证明其有一定的偿还能力，同时提供房地产开发商开具的首期付款收据与购房协议等即可获得银行贷款，这为开发商作假提供了空间。     

商业银行期房按揭贷款风险的法律防范

目前,我国的个人住房按揭作为一个新生的事物,在发展进程中因缺乏法律的指导而存在许多问题,特别是商品房期房按揭由于牵涉到商品房的预售而显得更加复杂,银行在进行商品房期房按揭的操作中存在着较大的风险。本文拟从法律角度对商业银行期房按揭贷款业务的风险进行探讨并提出相应的法律保障措施。     

商品房预抵押登记对商业银行房地产开发业务的影响分析

由于我国商品房销售大多采用期房制度,商业银行房地产开发贷款业务当中,往往会遇到按揭金融机构设置的商品房预抵押登记。本文着重分析了预抵押登记的概念、法律效力,讨论了预抵押登记与土地使用权抵押、在建工程抵押发生权利冲突的可能性,在此基础上对商业银行房地产开发贷款业务提出了管理建议。     

银行个人住房按揭贷款的风险及防范对策

个人住房按揭是由银行、开发商和购房人三方共同参加的买卖商品房的一种融资活动。即购房人向开发商订购期房或现房,交付银行规定的一定比例首期购房款(一般不低于购房总价款的30%)后,差额部分由银行提供贷款,购房人定期向银行还本付息,银行提供的这种贷款即为个人住房按揭贷款。它是抵押贷款的一种特殊形式,也是银行贷款业务的重要组成部分,更是房地产业融资的一条重要渠道。一、个人住房按揭贷款的法律特征(一)它涉及二个合同,即购房合同和个人住房按揭贷款合同。前者是后者的前提,没有购房合同也就没有按揭贷款合同;按揭贷款合同是购房合…     

应注意个人住房按揭贷款的抵押风险

1．重复抵押风险。银行向房地产开发项目发放贷款时，开发商一般将相应的土地抵押给银行。当开发商销售或预售商品房，银行向购房发放个人住房按揭贷款时，购房又将所购房屋抵押给银行，这时的房屋价值已包含相应的土地价值。如果开发商未将商品房销售收入用于归还房地产开发贷款，势必造成个人住房按揭贷款与房地产开发贷款抵押重复，增大贷款风险。     

楼花按揭贷款的风险评估与风险控制

楼花按揭贷款的风险评估与风险控制吴越近年来，随着我国大陆外销商品房销售的发展，一种特殊的楼宇按揭形式──楼花按揭贷款应运而生，一些香港银行也介入这种业务。本文根据香港银行界的做法，谈谈银行开展这种业务的风险评估和风险控制。一、楼花按揭贷款的风险。所谓...     

预售房按揭贷款中的几个法律问题

为了及时筹集资金投入商品房开发,房地产开发经营企业与银行配合普遍采取按揭销售的办法。房地产开发经营企业出售尚未建成的商品房,被称作商品房预售。对个人购买预售房给予一定比例的银行个人购房贷款,称为预售房按揭贷款。在办理预售房按揭贷款中碰到许多实际问题,...     

个人住房按揭贷款风险控制与防范体系研究

一、我国个人住房按揭贷款的发展概况与特点 住房按揭是一种不动产担保，指房产按揭人（购房者）把房产权益转让给债权人（银行）以作为偿还债务的保证，一旦购房者还清了全部贷款。其所保证的债务或责任也随之解除。房产就归属于购房者所有。与商业银行的其他中长期贷款相比．     

基于借款人保护视角的住房按揭贷款业务分析

文章在揭示住房按揭贷款的内涵与本质的基础上,总结出现阶段我国住房按揭贷款业务中借款人面临的主要问题有:开发商虚假承诺为业主办理按揭贷款、商业银行实施强制保险问题、商业贷款与公积金贷款问题、等额本金还款法与等额本息还款法的利息负担等。针对这些问题产生的原因以及影响,文章从保护借款人的角度分别提出相应的对策建议,包括:保费应与贷款余额同步减少,购房者应事前了解商业银行拒贷原因,购房者应结合自身的投资能力选择还款方式,人民银行应进一步明确对提前还贷违约金的规定等。     

谨防楼宇按揭贷款业务中的购房合同解约风险

案情简介1 996年 4月 ,Ｂ实业公司欲向Ｃ物业开发公司购买金座广场的房产 ,双方签订了期房销售合同。除自交首期款外 ,其余部分由Ｂ公司向Ａ商业银行申请按揭贷款。 1 996年 6月 ,Ａ商业银行与Ｂ实业公司签订了《房地产抵押贷款合同》。其后 ,Ａ商业银行依约放款。但合同履行期间 ,由于Ｃ物业开发公司开发资金不足 ,不能履行商品房销售合同所约定的交房义务。纷争之中 ,Ｂ实业公司对Ａ商业银行也开始拖欠月供 ,并且于1 999年以Ｃ物业开发公司为被告向法院提起诉讼 ,诉请解除商品房购销合同 ,返还已支付的购楼款 (不含贷款部分 )。经审理 ,双…     

浅析商业银行开办二手房按揭贷款业务的风险和防范

近年来，个人住房按揭贷款业务日益引起各大商业银行的重视，并已成为竞争的焦点。其中“二手房”按揭贷款业务已逐步取代一手房按揭贷款，成为个人住房贷款业务中的重头戏。笔者以从事一定时期的按揭业务为基础，从二手房按揭业务市场的形成、风险及成因发展前景、风险防范等几方面进行简要分析，提出防范二手房按揭贷款风险的相关措施。     

住房按揭保险的理论与实践

<正>一、住房按揭贷款面临风险分析与住房按揭保险(一)住房按揭贷款面临风险分析房地产风险主要包括财产风险、责任风险、信用风险和人身风险①。由于贷款机构(主要是商业银行)发放住房按揭贷款首先面临的就是借款人人身安全风险,以及借款人具有正常健康与行为能力情况下违约的信用风险,最后便是发生违约时即使取得抵押财产也可能面临财产价值损失的风险,因此银行与借款人对这三类风险格外关注。     

浅述当前消费信贷的现实风险及防范对策

随着消费信贷的蓬勃兴起，其风险已开始暴露，需要我们引起警惕和重视，笔了解到，当前消费信贷主要出现了以下三种实验风险，一是借款人的信用和支付风险，由于借款人缺信用观念而发生贷款逾期，尤其在雠房贷款中因某些期房质量等问题导致借款人不愿如期还款的情况比较突出，另在众多消费信贷的借款人中存在着一定的收入变数，有的因单位效益差收入减少，有的发生致残，死亡等因素失去了支付能力，造成银行本息无归，一些离婚下岗贷款到期不还的现象也较出，二是欺诈和公证不实风险，目前，有的银行已发现一些人因债务缠身而申请银行“按揭”贷款，然后用银行代款去偿债，这部分的银行“按揭”贷款到期往往无力归还，还有一些企业法人因不够次格借款无法取得银行正常贷款，这部分的“按揭”贷款一旦遇上企业经营亏损或职工跳槽，风险也难以避免，另外，在一些“按揭”贷款中，出现了一些公证不帝等假按揭贷款现象，一旦发生诉讼，银行可能败诉，即使胜诉也不一定能追回贷款，三是抵押和法律风险，目前有关住房贷款的抵押登记制度不宵够规范，多头抵押，假证抵押现象时有发生，即使是真帝抵押也由于我国的拍卖市场还不发达，一些抵押物很难变现，另外，由于现阶段我国的拍卖市场还不发展，一些抵押物很难变现，另外，由于现阶段我国尚无消费贷专项法律，法规，现有《担法法》，《票据法》等金融法规主要是针对生产性贷款制定的，对消费信贷并不适用，因此，也已显露出不少风险。     

审计中如何发现和识别虚假住房按揭贷款

虚假个人住房按揭贷款，就是借款人与开发商串通，通过向银行提供虚假的个人购房信息，从银行套取或诈骗信贷资金的行为。它的基本特征是借款人具有主观恶意欺骗性。从实施虚假按揭的行为主体来分，有个人虚假按揭贷款和法人虚假按揭贷款两种，其中法人虚假按揭贷款是由法人操作，通过众多的个人行为来完成的虚假按揭，因此更具隐藏性，风险和危害也更大。从借款人的目的来分，有诈骗型虚假按揭和融资型虚假按揭两种，诈骗型虚假按揭是借款人通过提供虚假购房信息，以骗取银行信贷资金为目的而实施的欺诈行为；     

个人按揭贷款客户的选择与风险防控

最近,人民银行和银监会联合下发了《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》,进一步重申和加强了对房地产开发贷款和个人按揭贷款的管理,抬高了第二套房和商业用房按揭贷款准入门槛。央行此轮房贷紧缩政策的出台是为了打击炒房,遏制房价的非理性上涨。然而,这项政策的出台,也必将影响到银行的个人按揭业务。在当前形势下。既要保证按揭业务不受大的影响又要防范金融风险,银行将面临着严峻考验。     

个人按揭贷款业务风险分析及应对措施

个人按揭贷款包括个人住房按揭贷款和个人商用房按揭贷款，由银行对购买住房和商业用房的自然人因短期购房资金不足提供的批量信贷支持。由于房地产开发市场的蓬勃发展和人们购买力的提高，个人住房贷款存在巨大的潜在市场，加之个人住房贷款业务占用经济资本少并且具有很强的规模效益的优势，又较少受到市场风险冲击，而被各家商业银行所鼍好。但开发商由于资金不足利用“假按揭”骗取银行资金挪作他用的情况在各家银行时有发生，再加上借款人偿债能力和还散意愿的变化，开发商不能按时向购房人交付房产而使借欺人拒绝履行还款义务、银行贷后管理不力及国家宏观调控政策等诸多因素，都会给个人按揭贷欺带来风险。而个人按揭贷款的特点决定了产品周期长，管理难度大，按照国际经验，通常个人按揭贷款风险的充分暴露约在贷欺发放后的3—5年，其潜在的风险也不容忽视。为此，我们需要进一步结合市场情况和实际操作进行风险分析，并采取有效措施进行应对。[编者按]     

商业银行协助人民法院执行银行业务保证金的理论与实务

一、商业银行协助人民法院执行保证金的典型案例(一)法院冻结、扣划保证金案例案例一:法院要求商业银行协助执行并扣划某房地产开发公司在银行的按揭贷款保证金(担保基金)。2010年4月,A法院到B银行要求划拨C公司开设在B银行的银行按揭贷款保证金(担保基金)专户存款155.25万元,用于清偿C公司欠D公司的工程款。该保证金账户和保证金是C公司根据与B银行签订的《合作协议》开立并转入的专项存款,《合作协议》约定:"B银行为C公司商品房提供按揭贷款,C公司为取得按揭贷款的借款人提供阶段性连带责任担保,并在B银行指定账户上存入一定款项作为履约保证金,未经B银行同意,C公司不得动用该款项。     

个人住房按揭贷款业务存在的风险及其防范

个人住房按揭贷款的迅速发展有力地推动了房地产销售和国内消费市场的繁荣。但与此同时，主客观原因导致的经济行为不规范使个人住房按揭贷款业务形成了一定的风险。如何切实规范对个人住房按揭贷款的业务管理，有效防范风险，对个人住房按揭贷款业务良性、健康、可持续发展，进而促进房地产业和谐健康发展具有十分重要的意义。     

商业银行期房抵押贷款风险规避分析

我国商业银行个人住房抵押贷款有大量是采用期房抵押形式。期房贷款解决了购房者融资问题,开发商也大大受益,但贷款银行却承担了极大的不确定性风险。虽然到目前为止,银行个人住房抵押贷款业务的呆坏账比例不高,但这主要是高首付率的结果,并不能说明期房贷款体系运行健康。随着我国住房抵押贷款的飞速发展,期房贷款风险有积聚放大的可能。本文从信息经济学视角分析银行在期房抵押贷款中面临的诸多风险,并对风险规避提出一些建议。