房地产成交价格与房地产估价的关系

房地产估价最基本的三种方法分别为成本法、收益法、市场比较法。作为三大方法之一的市场比较法的理论基础为替代理论。市场比较法评估房地产价值的基础是房地产的实际成交价格。但房地产评估价格并不是对实际成交价格的简单的归纳、整理、修正，两无论在理论上还是在实际表现上均有一定的差异，本重点对两的差异进行分析。     

市场比较法在房地产评估中的运用

随着我国房地产市场的快速发展，如何合理进行房地产评估成为热点问题。市场比较法由于其直观和容易接受等特点在房地产评估中得到广泛的应用。本文分析了目前市场比较法在房地产评估中运用时存在的问题，提出了改进办法。并以淮安市为例子，分析了市场比较法在实际房地产评估中的运用，得出正确选择比较案例和合理修正交易价格是保证评估结果准确性的关键这一结论。     

论我国房产税的计税依据

我国将稳步推进房产税的改革,而在改革的过程中需要准确界定房产税的计税依据。为此本文首先分析和比较了面积、市场价值和租金收入三种类型的房产税计税依据的优点和缺点,在此基础上结合公平性的要求、我国现行税收征管水平以及房地产市场现状等情况,提出我国应以市场价值为基准确定房地产税税基。对于房地产市场价值的评估办法,笔者认为居住用房地产价值的评估应该采用“城乡有别”的办法——城市和县城的居住用房地产采用市场比较法进行价值评估;农村地区的房地产采用重置成本法进行价值评估;对于营业用房地产,则采用收益法评估其市场价值。     

基于熵权系数法的房地产市场比较估价模型研究

房地产估价方法主要包括收益现值法、成本法和市场比较法等,其中,市场比较法由于更加符合房价由市场决定的准则而成为房地产估价中常用的方法。市场比较法是以以往可比性交易实例为估价基础,通过对各因素差异修正来评价待估房地产价格。熵权系数法可用来完善现有的房地产市场比较法,通过从各个可比房地产项目构成的系统中计算各交易实例的熵值,以确定各交易实例相比于待估房地产的贴近度,进而确定待估房地产的估价。     

市场比较法中比较买例的选取与差异修正（上）

市场比较法，又称买卖实例比较法、市价比较法或市场资料比较法，有时简称比较法或市场法，它是在求取待估房地产的价格时，将待估房地产与较近时期内已经交易的类似房地产进行比较对照，从已经发生了交易的类似的已知价格，对它们之间的差异进行修正得出待估房地产真宾、客观、合理的价格的一种估价方法。     

浅议房地产收益价格与市场价格的差异

在求取房地产价格时，通常采用收益还原法和市场比较法。收益还原法适用于评估预期未来有稳定收益的房地产，特别是适用于将来用于出租的房地产，市场比较法适用于市场比较发达、比较案例较多的市场情况。对于同一幢房地产，产权人可以通过出售的方式收回投资，也可以通过出租的方式收回投资。     

市场比较法中因素调整过程的改进——归一法与Hedonic模型法

针对市场比较法的因素调整过程中调整因子和加权系数均由估价师凭经验确定，难以避免偏向性评估的问题，本提出了两种能够利用可比案例信息直接计算调整因子和估价对象价格的方法——归一法和Hedonic模型法。归一法可直接求出调整因子和估价对象价格，不需加权平均；Hedonic模型法通过建立模型，估计出房地产属性的隐含价格，可直接用于评估。这两种方法需要比普通的因素调整方法更多的信息，其系数具有较强的经济含义，评估的精确度和公正性也能够得到保证，适用于我国目前的房地产评估业。     

房地产定价中市场法应用的中美比较

随着我国市场经济的发展和完善，房地产评估作为房地产交易的价值基准越来越受到重视，而市场比较法作为房地产定价的主要方法也更加成熟，本文在分析中共两国的房屋评估报告的基础上，对中关房地产定价中的市场法进行了比较。并在评估技术比较方面得出了一些结论。     

房地产投资中估价技术的应用

随着中国房地产市场不断成熟，房地产的资本特性开始逐步凸现，房地产投资已经成为投资领域的热点区域，以投资为目的的房地产价值评估成为传统估价技术延伸的重要方向。本文认为虽然房地产估价和房地产资本定价之间既有联系又有区别，但传统的估价技术仍然是房地产投资价值确认的核心，但必须进行深仕拜口外如邑麓才能满足房地产投资对于价值判断的要求，主要体现在：将报酬率市场提取法和无风险利率加风险系数两种方法综合考虑选取目标回报率，将市场比较法和收益法结合评判房地产投资的可行性。     

基准价修正法与市场法之区别

基准价修正法是指中国特色房地产市场评估基准价修正法简称；市场法是指市场比较法的简称。笔者已通过中国房地产及住宅研究会主办的《房地产评估》杂志发表了相关基准价修正法题为《议中国特色房地产市场评估基准价修正法》（2005年第六期）；《基准价修正法应用实例》一、二、三（2005年第十一期、第十二期连载）；《议中国式市场法——二议中国特色房地产市场价格评估基准价修正法》（2006年第四期）；《房屋基准重置价修正法学成本法》（2006年第七期）等共四篇7万字学术论文。     

城市拆迁房屋估价的方法创新

一、城市拆迁房屋估价方法创新的必要性 2007年4月国家出台的《城市房屋拆迁估价指导意见》中规定,拆迁估价原则上应当采用市场比较法,对于一些房地产市场不发达,可比交易案例少的地区,无法采用市场比较法的,可采用其他估价方法。然而在拆迁估价时,现实的房地产市场对市场比较法、收益法、成本法等所要求的条件都难以充分满足。因此,城市拆迁房屋估价应该针对变化的各种环境,进行理论创新,不断探索新的、合理的估价方法。     

移动平均法在市场比较法交易日期修正中的应用

针对房地产价格评估市场比较法中交易日期修正的主观性,提出了移动平均法来进行交易日期的定量预测与修正,进一步完善了市场比较法的应用。     

走进四季人居：市场比较法存在问题分析及新思路的提出

本文在房地产价格和房地产估价基本理论的基础上，深入分析了市场比较法在房地产估价实践中的应用价值及存在问题：可比实例选择的随意性，因素修正的主观性、不完备性，待估房地产综合价格确定的随意性。作者提出将模糊数学理论引入市场比较法，这对房地产估价市场比较法的改进具有重要实践指导意义。     

房地产评估理论价格与市场价格差异分析

房地产估价方法体系中市场法、成本法和收益法是三种最主要的方法。在理论上,只要参数取值合理得当,通过三种估价方法求得的房地产评估价格与市场价格应该相同或者接近。但在实际估价中,由于各方面的原因,三种估价方法求得的房地产评估价格与市场价格往往存在一定差异。     

收益法的改进与住宅房地产价格评估

在目前住宅房地产市场价格居高、出租租金明显偏低的情况下,对收益法的合理运用一直是业界估价师面对的难题。一方面随着市场的逐步发育,住宅房地产市场出租情况非常普遍,收益资料很容易取得;另一方面,采用收益法估算出的住宅房地产价值大大低于正常市场交易价格,运用收益法评估住宅房地产价值似乎显得不切实际。     

基于AHP和模糊综合评价模型的房地产估价市场比较法研究

市场比较法是进行房地产估价时应用最广泛的一种方法,AHP和模糊综合评价模型将模糊数学作为基础方法,基于交易实例因素差异量化的模糊性,对影响交易实例和待估房地产价格的所有因素进行量化处理,建立权重模糊集合和单因素评判矩阵,对影响交易实例价格的特征因素进行综合评判求解,改进了传统的市场比较法,使估价结果更加客观、科学地接近待估房地产的真实价值。     

房地产评估中市场比较法应用的一点探索

市场比较法作为房地产估价中最重要、最常用的方法之一，在住宅用房估价中日渐成为一种主导的估价方法。但是，应用市场比较法的关键在于具备大量真实、可靠、类似和相近的比较实例，否则，估价的结果很难保证客观、公正。     

模糊综合评价法结合优序图法在房地产市场法评估中的应用

房地产作为资产评估的重要评估对象,在评估市场中占有举足轻重的地位。其中住宅评估市场价值占比最大,因此该类房地产评估方法使用合理性及评估结论的可靠性尤为重要。本文以房地产市场评估法为基础,以提高市场法评估可靠性和科学性方面为目标引入模糊综合评价方法和优序图法,对房地产价值影响因素中的区域因素和实物因素进行综合评价,为指导和研究更科学、可靠的房地产评估方法和实践提供参考。     

关于区块基准价格修正法中样本房屋标准选取的思考

拆迁评估中,对于低层住宅房屋拆迁补偿价格的评估,通行的方法是运用市场比较法中的区块基准价格修正法进行评估。选用该方法的理由一：在房地产交易市场上低层住宅交易实例极少,所进行的交易又大多由交易双方私下谈洽,经房地产管理部门办理交易手续时,其上报的交易价格往往由于买卖双方为了少交交易税而少报金额,     

浅谈房地产估价的假设开发法的运用

假设开发法是房地产估价方法中非常重要的一个方法,近些年房地产市场活跃的情况下,假设开发法得到广泛应用。假设开发法的本质类似于收益法,通过计算房地产的预期收益来倒算房地产的价值。本文主要阐述假设开发法的概念、适用范围、评估思路、评估程序等内容,并举例来说明假设开发法的运用。