如何加强房地产开发企业的商品房成本核算

房地产开发企业的开发项目绝大多数属于商品房的开发建设，是特殊的商品生产者。房地产项目具有资金投入大，建设周期长，成本环节多，投资风险高等特点，更需要精打细算，规避风险，力求以最少的成本耗费获取最大的经济利益。房地产开发企业的商品房成本核算工作是一项复杂的会计核算工作，这是由于房地产项目的特性所决定的。提高商品房的成本核算质量，是房地产开发企业的当务之急。笔者根据工作实践中的认识，就如何加强房地产开发企业的商品房成本核算提出我们的做法，供探讨。     

2008年房地产开发状况分析

2008年，受自然灾害、国际金融危机和经济周期性变化等因素的影响，我国房地产市场发生了较大的变化，房地产开发投资增幅逐月回落，房地产开发企业到位资金日渐趋紧，商品房销售市场持续低迷，商品房空置面积明显增加。全国房地产开发市场进入明显的调整期。     

购房者为什么拒收发票？——房产交易市场的一种奇怪现象

近年来，杭州的房地产市场火爆异常，现房供不应求，期房购踊跃，房价增幅巨大。但是笔所在的会计师事务所在对部分房地产开发企业的年度会计报表审计的过程中却发现这些的营业收入和利润并没有明显的增长，增长的是“预收帐款”。也就是说，房地产开发企业并没有把增加的收入反映在当期损益中，而把它作为一种负债挂帐处理了。询问之下，财务人员解释说：根据《房地产开发企业会计制度》的规定：“转让、销售土地和商品房，应在土地和商品房移交，已将发票结算帐单提交买主时作为销售实现。”而已出售的商品房中，不少购房提出暂时不要购房发票，虽然商品房已出售，但因发票未开，所以不作收入。     

完善我国商品房预售制度

根据建设部《城市商品房预售管理办法》，商品房预售是指房地产开发企业将正在建设中的房屋预先出售给承购人，由承购人支付定金或房价款的行为。近年来，国内房地产市场蓬勃发展，而商品房预售制度却备受争议。2005年8月，人民银行房地产金融分析小组的一份研究报告中建议考虑取消房屋预售制度，更是“一石激起千层浪”，在社会上引起强烈反响。认真分析我国商品房预售制度的特点及其存在的问题，进一步完善我国商品房预售制度，是促进我国房地产健康发展必须要解决的问题。     

应注意个人住房按揭贷款的抵押风险

1．重复抵押风险。银行向房地产开发项目发放贷款时，开发商一般将相应的土地抵押给银行。当开发商销售或预售商品房，银行向购房发放个人住房按揭贷款时，购房又将所购房屋抵押给银行，这时的房屋价值已包含相应的土地价值。如果开发商未将商品房销售收入用于归还房地产开发贷款，势必造成个人住房按揭贷款与房地产开发贷款抵押重复，增大贷款风险。     

促进房地产金融健康发展

房地产贷款业务是商业银行重要的资产业务.1999至2002年,我国房地产开发投资分别增长11%、19.5%、25.3%和21.9%.国家统计局房地产开发投资资金来源统计表明,当前房地产开发投资的主要资金来源是自筹资金和其他资金来源,据估算,房地产开发商的自筹资金有10%是由个人住房贷款形成的,其他资金来源中大约有20%至30%间接来自于银行贷款.总体测算,房地产开发投资资金约有45%来自银行贷款.2002年末,房地产贷款占房地产开发投资的比重为49.76%,与国家统计局的结果基本一致.2002年底,商业银行房地产开发贷款余额达到6616亿元,个人住房贷款余额达到8253亿元.截至2003年4月,房地产贷款余额达到18357亿元,占商业银行各项贷款余额的17.6%,其中个人住房贷款余额为9246亿元,占商业银行各项贷款余额的8.9%.在当前房地产投资增长势头迅猛的同时,房地产销售逐步升温,商品房销售价格增势明显.今年一季度,商品房平均销售价格增长5.1%,全国商品房完成销售面积3125万平方米,增长45.2%,商品房销售额完成785亿元,增长52.7%,分别较去年同期增加27.5和36个百分点.     

房地产领域洗钱风险状况分析

房地产行业洗钱是指不法分子通过房地产开发、建筑安装及商品房买卖等环节，将非法所得及其产生的收益混入购置土地、     

2007年云南省房地产金融运行思考

<正>2007年,云南省房地产市场取得较大发展。房地产开发投资稳步增长,商品房市场供求关系保持均衡,商品房空置面积回落,全省房地产价格基本保持稳定。在房地产业发展的大环境下,我省房地产信贷快速增长,信贷资产质量稳定,房地产调控的政策效应显现,金融对房地产业的支持力度继续加大,房地产信贷呈现出良好的发展态势。     

世纪花苑小区账外账逃税案

白鹭园房地产开发有限公司主要从事建筑安装、房地产开发等项目．该公司成立后，开发了城区世纪花苑小区，先后建造商品房七幢，建筑面积22316平方米。     

亟需修改城市房地产管理法

1995年实施的《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十四条、第四十五条规定，商品房可以预售，且国务院有权决定允许商品房预购人将购买的未竣工的商品房再行转让。相信该法律制度规定的初衷，主要是解决部分房地产企业开发资金不足的问题，推动房地产业快速健康发展。根据十年来的实践和目前我国房地产业发展的现状，应对上述条款进行修改，建议修改《城市房地产管理法》，取消房地产预售制度。     

商品房预售收入如何确立应税所得额

房地产开发企业预售商品房时取得的预售收入在计算本期预计营业利润额的收入基数是什么？按实际收到的价款还是按《商品房销售合同》记载的总房价？如：销售合同总房价为60万元．但实际只收到客户交来30万元预付款，剩余30万元采用银行贷款当期未收到款，企业在进行企业所得税纳税申报时，当期预售商品房预计营业利润额的收入基数是60万元还是30万元？要回答这个个问题，首先必须弄清楚，房地产开发企业开发产品的销售方式。一般来说，房地产开发企业开发产品的销售方式有两种，一是销售现房，二是预售商品房。     

广东房地产市场发展趋势及其金融风险控制

房地产金融将随着我国房地产业的发展有着长足的发展，风险的防范和控制将是一场复杂而长期的工作。广东房地产市场总体上保持健康、快速发展态势，供求基本平衡，商品房供销两旺，但对一些地方房地产投资增长过猛、高档房地产开发过多的现象，应引起高度警惕，避免盲目开发带来的风险和损失。     

2006年重要税收政策大盘点

盘点一：六项税收新政调控房地产市场 政策一：《财政部、国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税[2006]21号）：对于以土地（房地产）作价入股进行投资或联营的，凡所投资、联营的企业从事房地产开发的，或房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的，不再适用暂免征收土地增值税的规定。[第一段]     

房地产开发企业有关土地批租项目的会计处理

房地产开发企业有关土地批租项目的会计处理徐汇区城建投资开发公司唐莉我国改革开放以来，为加快城市建设速度，在商品房开发上采用了多种手段和形式。其中以土地批租的形式引进外资，由境内外企业共同合资开发房地产，对改变城市面貌，特别是对旧区改造起到了一定的推动...     

培育房地产市场有效需求的新概念--房地产商品融资租赁经营探析

房地产融资租赁经营是房地产开发经营的一种新的。这种经营方式既不同于传统的房地产出租经营和房地产销售分期收款方式，也不同于申请按揭购房方式、中国房地产市场无法走出“低水平均衡陷阱”的桎梏，市场潜在的总需求很大与目前市场有效需求不足的矛盾、商品房、住房过剩与短缺同时并存的矛盾、住房消费结构偏低与住房供给偏高的矛盾，长期阻碍中国房地产市场的拓展，房地产融资租赁经营无论是从挖掘房地产市场潜力、盘活存量方面、还是从提高住房结构、促进消费升级，激活增量方面，再者对开拓房地产租赁市场，实现租售并举方面都有着其它房地产开发经营方式无可比拟的作用，是启动房地产市场刺激内需，拉动经济增长的一项新举措。     

中注协提示事务所 关注房地产类上市公司年报审计风险

近日,中国注册会计师协会向众华及众环海华两家证券资格会计师事务所发函,书面提示房地产类上市公司2014年年报审计风险。房地产开发具有资金投入大,建设周期长,易受宏观经济与政策影响等特点。2014年,随着我国房地产市场调整的不断加深,房地产投资增速持续放缓,商品房销售面积和销售额同比大幅下滑,商品房库存压力继续加大。在风     

当前房地产企业经营发展存在的问题及相关建议

一、当前房地产企业经营发展存在的问题（一）房地产开发企业之间经营状况反差巨大。总体上看,今年以来江西省九江市永修县房地产开发企业经营状况均有很大的改善,但程度不同,反差巨大。据调查,该县经营状况最好的房地产开发企业商品房销售量和销售价同步攀升,4月末商品房销售率达到了95％以上。而情况最差的企业其销售率只有30％左右。究其原因：     

商品房经营中存在的问题

当前商品房经营中存在较多的问题。开发商无开发商品房资格和销售期房资格。有的开发商受经济利益驱驶，为了高额利润，减少建设开发投入，甚至不办理相关开发手续，在不具备开发资格条件下，获得土地，进行商品房开发。由于没有到房地产管理相关部门去办理手续，缴纳各种税费，拿不到合法手续。房管部门对这样商品房不可能组织验收，也不可能为其办理产权证。消费者如果买到这样房子时，利益将遭受到很大的损失。     

上半年房地产信贷运行情况分析——以东莞市为案例

2009年上半年,在积极的财政政策及适度宽松的货币政策刺激下,东莞市房地产市场持续低迷的情况有所改观,但上半年房地产开发投资增幅下降,新增商品房供应放缓,市场供应以消化库存为主.从银行信贷来看,东莞市房地产信贷运行与房地产市场运行基本一致,房地产贷款增幅趋暖,房地产开发贷款首次出现负增长,个人住房贷款增量迅速,成为房地产贷款的主力,房地产信贷质量总体表现良好.     

房地产去库存任重道远

我国房地产库存形成主要来源于两个方面,一是待售商品房和在建房屋形成的库存,消化周期为4.7年;二是土地购置用于开发形成的库存,消化周期为3年左右。总体上看,未来房地产市场库存压力很大,去库存周期可能接近10年。以待售面积和在建面积衡量的库存消化周期为4.7年房地产市场库存没有统一的标准,国家统计局公布的商品房待售面积是其中之