高速公路项目公募REITs面临的困惑及建议——基于原始权益人的视角

高速公路项目公募REITs具有流动性较高、收益相对稳定、安全性较强等特点,对交通企业具有盘活存量资产、筹集项目资本金、降低债务风险等作用。然而,目前高速公路项目公募REITs存在满足要求的基础资产并不多、资产估值及协议交易存风险、并表及权益融资的审计风险、原始权益人主观意愿不强烈以及基础资产后续管理风险较大等困惑。针对上述问题本文提出四点建议,即简化审批要求、优化交易结构、完善考核体系、明确估值体系等。     

发行高速公路公募REITs的思考与建议

2021年6月，国家发改委颁布了958号文《国家发展改革委关于进一步做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点工作的通知》，就基础设施REITs试点项目的行业范围进行了进一步规范，明确了收费公路属于交通基础设施的行业范围。高速公路行业发展成熟、“现金牛”特征明显、资产生命周期长的资产属性决定了其天然适合作为REITs底层资产。文章通过对已发行高速公募REITs的上市概况，针对高速公路REITs的税收、资产估值及基金管理人激励及约束等问题展开思考分析，并给出实践建议。     

铁路企业开展基础设施公募REITs的研究初探

近年来,实体产业发展亟需资金注入,如何获取低成本融资以实现纾困增效是当前迫切需要解决的难题。债务融资与权益融资是金融市场上两种主要融资渠道,金融机构贷款、发行股票、设立基金、发行债券等是常用的融资工具。《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)试点相关工作的通知》(证监发[2020]40号)的下发,对促进基础设施实体产业发展起到了推动作用。介绍了REITs国内外发展现状,并基于铁路行业简要介绍基础设施公募REITs的发行运作流程、参与主体和发行运营中值得关注的重点问题。结合铁路企业的实际情况,论述了发行基础设施公募REITs作为探索铁路资产资本化股权化证券化的主要途径之一,以及其对铁路行业的实践意义,并探讨了目前发行存在的障碍以及对铁路企业未来发展的期望。     

以交通基础设施基金开展高速公路项目融资探析

根据国家交通运作体系“十四五”规划要求,高速公路建设作为交通基础设施建设的重要一环,未来几年内仍处在建设高峰期。受到政策等多方面影响,高速公路项目融资渠道逐渐收窄,资本金缺口较大。本文简要分析了高速公路项目融资存在的主要问题,介绍了通过基金实现高速公路项目融资的优势及方式,对基金融资风险进行分析并提出了可行的应对措施。     

推进高速公路REITs融资模式发展

为推动经济发展，我国适度超前开展高速公路建设，随着高速公路网络逐步扩大，高速公路建设资金缺口逐年攀升，高速公路行业负债率已达到较高水平，急需探索新的融资模式。2021年6月我国高速公路REITs正式诞生，能够有效盘活存量资产，提供权益性融资，降低企业负债率，为新的高速公路项目建设提供资金形成良性投资循环。本文通过对高速公路REITs发展现状及实施中存在的问题进行分析，发现在实施中面临来自底层资产、政策等多方面的困难。为推动高速公路REITs融资模式更好发展，本文提出了几点建议。     

河南省高速公路PPP项目REITs融资模式研究

随着不动产投资信托基金（REITs）在我国基础设施中的运用不断推广,河南省发展和改革委员会发布省内基础设施领域REITs试点项目申报工作通知,鼓励新型基础设施项目采用REITs开展试点项目。高速公路PPP项目属于基础设施领域,涉及投资体量巨大。河南省2015～2020年新建高速公路PPP项目所涉及增量资产亟需巨额资金予以保障实施,传统融资过程中存在投资现金流体量巨大与融资渠道单一、项目回报率和融资风险高,以及经营周期长和融资期限短之间的矛盾。通过结合REITs融资方式,拓宽融资渠道、降低项目融资成本与延长融资期限,政府方、社会资本方和REITs管理人借鉴国内高速公路项目REITs融资经验,纾解PPP项目投融资困境,稳步推进河南省高速公路建设步伐。     

Z市A基础设施项目应用公募REITs融资的探索

为加快推进基础设施REITs发展,有效盘活存量资产,证监会会同国家发改委等相关单位全流程、全链条支持基础设施REITs试点发行,加快回收资金并用于投资、培育新项目建设。本文根据相关要求规定,全面梳理Z市优质资产,挖掘出Z市交通基础设施项目公募REITs发展潜力,对标国内类似做法,通过分析Z市交通基础设施项目运营模式、收益分配等,剖析发行交通基础设施项目REITs存在产权转让流程冗长、项目融资资金较多、优质资产“出表”影响大、政府部门监管障碍和税收负担较重等潜在问题,提出未来发行交通基础设施项目公募REITs发展合理建议,为国内其他地市企业交通基础设施融资带来新思路。     

公募REITs来了，路企需要了解什么？

正公募REITs是盘活存量基础设施资产的重要手段,有利于完善资本市场产品谱系,缓解资产荒,为投资人提供更多投资选择。本文以典型的基础设施行业——高速公路行业为例,简要分析基础设施REITs对高速公路企业的影响,并对未来公募REITs的推行提出政策建议。     

基础设施REITs模式在高速公路领域应用的研究

以已经进入运营期的九永高速公路为REITs模式研究标的,根据近期发改委及证监会联合下发的《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)试点相关工作的通知》,模式参考资产证券化+私募基金+公募基金,结合九永高速公路实际情况从股权转让、收益分配、投后管理、转让评估等角度研究基础设施公募REITs的应用可行性、目前存在的问题障碍以及解决的思路和方案,为基建企业探索盘活PPP项目存量资产新路径,形成“投—建—退—投”的良性循环,使企业逐步向轻资产型企业转型,并实现产业升级。     

我国港口基础设施公募REITs融资模式研究——以天津港为例

港口企业如何借力金融创新发展，释放资产规模优势，是新时代赋予港口行业的重要发展命题。本文通过系统梳理国内外基础设施公募REITs发展运行成效，提出港口企业探索基础设施公募REITs的重要性和路径方法，对拓展港口企业融资模式，提升经营发展质量提供思路借鉴。     

交通基础设施公募REITs应用浅析

近期,国务院召开的“全国稳住经济大盘电视电话会议”明确要求进一步盘活存量资产扩大有效投资。交通基础设施公募REITs作为盘活存量资产的重要创新工具,正得到相关各方越来越多的重视,各地也在积极谋划运用这一工具拓宽融资渠道,筹集建设资金。本文在客观分析交通基础设施公募REITs价值的基础上,结合笔者所在单位的一些发行经验,分析了当前面临的问题,并提出了相关的建议,以期对交通基础设施公募REITs的未来发展和应用有所裨益。     

方案一：产业基金

正2019年11月13日,李克强总理在国务院常务会议中提出,降低部分基础设施项目最低资本金比例,鼓励基础设施等项目可通过发行权益债、股权类融资工具筹措部分资本金,这一重大举措的提出有力地提高了逆周期调节经济增长的效果。但在高速公路项目投资体量巨大且地方财力有限、专项债额度不足,加之近两年新金融政策出台,限制了大部分传统的资本金筹资渠道,高速公路行业资本金筹集仍较为困难。在国家号召盘活存量、带动增量的大背景下,交通行业和金融行业都在探寻资     

我国房地产投资信托基金(REITs)发展的税收困境及建议

作为新兴的结构化融资工具,房地产投资信托基金(REITs)不仅可以为房地产市场提供传统融资途径之外的融资手段,还可以优化房地产公司的资产负债结构,有助于其实现轻资产化运营的目的 ;同时,也丰富了资本市场的投资产品种类,为市场上大量的中小投资者参与房地产市场投资提供了机会。近年来,我国在REITs的发行上做了很多研究及实践探索,为推进我国住房制度的改革,政府也一再鼓励REITs的发展,但国内市场目前并未出现真正意义上的标准化REITs产品。现行税制下,REITs的发展面临着一些税收制度障碍,本文结合我国类REITs产品的最新实践,分析REITs产品所涉及的主要税种,在借鉴相关国家成熟经验的基础上,指出我国REITs相关的税收制度存在的问题,并提出相关建议。     

人人都能当高速公路“股东”吗

正近日,我国首批9只基础设施公募REITs成功上市,平安广州交投广河高速公路REITs、浙商证券沪杭甬高速REITs进入投资者视野。由于投资门槛不高,有部分投资者认为只要花上很少一部分钱,就可以参与高速公路建设,并坐等"分红"。真的是这样吗?高速公路REITs是怎么出炉的?适合普通投资者投资吗?发售行情又如何呢?     

港口企业公募REITs可行性探究

自20世纪60年代在美国出现以来,标准化REITs产品在近几十年得到迅猛发展,在海外发达经济体,已在整体资本市场中占据了重要地位.我国资本市场中已有较多"类REITs"产品的案例,但标准化REITs还未正式出现,2020年4月证监会和发改委联合发布《公开募集基础设施证券投资基金指引》,标志着基础设施公募REITs试点的落地推行,而后相关配套指引及细则也不断完善,我国标准化REITs的发展进入全新时代.港口作为国民经济的基石之一,发展快速,同时港口事业具有良好的回报率,监管法律层面对于REITs配套的法律法规趋于完善,港口REITs的发行将是很好的炼金石.但同时也应当注意到,在目前国际经济形势紧张、竞争日益激烈、产业亟需升级转型等因素影响下,港口企业利润承压,加之税收层面许多细节尚不完善,收益率将会受影响,公募REITs在港口行业的推行仍存在一定的难点.     

高速公路企业产融结合研究

高速公路企业发展的同时,也伴随着业务模式单一、多元化竞争力匮乏、盈利能力收窄等问题,如何开拓多元化的发展战略值得深入研究.以产融结合的角度出发,先是分析高速公路企业发展现状,比较行业领先企业的金融业务,探索产融结合的必要性:提高企业资产收益率、助力产业升级和建立企业核心竞争力.后提出高速公路企业产融结合战略、具体模式和业务布局:高速公路企业以产业基金、资产证券化和融资租赁为主要发展路径,拓宽融资渠道,实现高速公路行业可持续发展.     

高速公路企业融资问题现状浅析

自1996年,国务院《关于固定资产投资项目试行资本金制度的通知》(国发〔1996〕35号)实施以来,高速公路企业建设资金来源就分为项目资本金和项目融资两个部分,项目融资的方式多种多样,选择合适高速公路的融资方式,对促进高速公路企业持续稳定的发展是十分必要的。     

高速公路新建项目资本金缺口对策研究——G公司案例分析

高速公路建设投资资本投入大、建设周期长、资金回收时间长。近年随着高速公路建设规模不断扩大,投资规模不断攀升,新建高速公路项目资本金的缺口问题成为直接制约高速公路建设和发展的焦点之一。本文以G公司为案例,分析了高速公路新建项目资本金缺口产生的主要原因,并提出解决的对策建议。     

方案二：产融结合

正充分发挥高速公路存量资产优势,以产融结合方式开展项目投融资,探讨通过产业基金、资产证券化、融资租赁等多种方式进一步拓宽融资渠道,扩充行业资金来源,是实现高速公路行业可持续发展的有效手段。     

高速公路试运营期利息资本化问题研究

为了推动高速公路投融资体制的深入开展,促进各省市在关键时期充分发挥政府融资平台"上接政府,下联市场"的优势,在经济基础薄弱、交通量严重不足的情况下,创造条件提高盈利能力和融资能力,为高速公路建设筹集足额资本金,尽快完善国家高速公路网,并促进我国高速公路建设的可持续发展,笔者从实际工作经验出发,提出了高速公路建设项目试运营期利息的资本化问题,分析了高速公路建设项目试运营期利息资本化的必要性与政策依据,得出结论 :高速公路建设期应当包含两年试运营期,试运营期内利息应当予以资本化,并纳入竣工财务决算。