城镇商业用地基准地价的容积率修正系数编制新方法

研究目的：建立一种具有理论基础的城镇商业用地基准地价容积率修正系数编制方法,为宗地评估提供更科学的参数标准。研究方法：基于竞租理论和最大效用原则等理论综合分析房屋楼层用途分布的经济驱动和土地收益随楼层递增而递减的变化特征,确定了均质区域内存在楼层用途由商业向住宅转换的分布特征及以转换层为临界点的收益分段递减规律;据此设计了以商业与住宅用地级别叠加划分均质区域R、统计方法确定临界楼层k、住宅级别基准地价确定临界楼面地价P的参数确定方法,基于城市房屋重置价格和典型楼盘的楼层售价的剩余法确定k+1层—顶层之间地价比值作为商业楼层系数并计算商业楼层地价,继而结合商业首层楼面基准地价回归分析拟合第1—k层之间的商业楼层修正系数;以此统计不同容积率和建筑密度条件下的宗地地价与基准地价的比值作为修正系数值。研究结果：基于上述思路设计了针对城镇商业用地基准地价容积率修正系数的系统编制技术流程,以四会市城镇商业用地基准地价容积率修正系数编制进行了实例说明。研究结论：本方法在广东省汕头市潮阳区、四会市、饶平县等城镇基准地价评估中得到实践应用,验证了其可行性与合理性,丰富、完善了中国基准地价评估的技术流程。     

楼面地价容积率修正的理论与方法

容积率设定是影响城镇地价高低的重要因素之一。本文首先从多个理论视角分析了容积率对地价的影响规律,并显化表达了地面地价和楼面地价曲线形态;而后总结归纳以回归分析为主线的楼面地价容积率修正方法步骤;最后以北海市的实际数据进行实证研究。     

住宅用地基准地价的容积率系数修正新方法

容积率修正系数编制是土地评估领域探讨的热点之一。提出了先构建容积率、因素总分值与地价关系的地价模型,进而编制分级别的住宅用地容积率修正系数的新方法,并以北海市为例进行实证研究。研究表明:地理加权回归模型的拟合度明显优于最小二乘法,便于据此编制更精准的分级别容积率修正系数表;该方法引入因素总分值规避了传统区域修正方法的主观任意性问题,便于计算机进行批量快速处理,保证了编制的容积率修正系数的可靠性,在实践中行之有效。     

城市基准地价评估中的容积率修正问题探讨

容积率是基准地价评估中最重要的修正因素之一,通过比较现行的几种容积率修正方法,并结合研究项目的调查资料,对基准地价评估中的容积率的修正及其修正方法的选择和修正过程进行了系统的研究,同时运用回归拟合的方式建立了容积率与地价的相关函数,在方法应用上进行了有益的探讨.     

城镇土地估价的相关技术标准分析--<城镇土地估价规程>与<房地产估价规范>比较

研究目的比较分析<城镇土地估价规程>与<房地产估价规范>在技术标准上的差异性,确定未来城镇土地估价的技术规范方向.研究方法文献资料法和比较分析法.研究结果(1)两个技术标准都强调价格的正常性,但土地估价更多从权益角度考虑,突出出让土地使用权的地位,房地产估价更多地从正常市场交易的价格前提考虑,从而导致估价基础的差异;(2)二者估价的方法相近,但术语用词、应用要求存在差别,特别是基准地价的制定和应用在土地估价中有着重要的地位;(3)对土地权益和与之相关的估价目的,土地估价重视不同用途和各种权利状况下的估价操作,房地产估价则重视具体目的估价时对合法原则的遵循.研究结论两个技术标准应逐步统一,以适应规范市场的发展需要,其关键在于明确基准地价在中国估价技术中的重要地位；规范统一专业术语；统一估价目的方法应用要求。     

近十年中国城市土地估价研究综述

我国城市土地估价研究始于上世纪 80年代中末期 ,近 10年来 ,一直是理论界和土地管理部门的研究热点。文章对我国城市土地估价研究进展作了简要介绍和回顾 ,认为在研究思路、评估方法以及评估实践研究等方面 ,紧密结合我国具体国情 ,取得了丰硕的研究成果。     

对农用地估价方法的反思

研究目的：分析现行农用地估价体系,提出改进建议。研究方法：综述法,系统分析法。研究结果：成本法与剩余法不宜简单应用在农用地估价领域,收益还原法与市场比较法在应用时还需要改进。研究结论：产能是农用地价值的核心来源,在农用地转为建设用地时,估价除应体现区位条件价值外,还需补偿农业产能的损失。     

当前地产开发经营中存在的问题及其对策

随着社会主义市场经济的建立与发展,土地这一特殊商品进入市场,给房地产开发经营带来了机遇,促进了地产市场的繁荣,也给土地管理、地产管理提出了新的课题。几年来,各级政府、土地管理部门,针对土地管理和地产市场出现的新问题,建立健全了管理机构,制订和完善了土地法规,强化了监督检查队伍等措施,加强了土地和地产市场的管理,基本上把地产开发经营纳入了社会主义市场经济体系框架。但笔者从实际开发经营中遇到的问题感到当前地产开发经营中仍存在一些值得注意的问题。     

期日修正在城市房屋拆迁估价中的应用

房屋拆迁估价是拆迁工作的重要内容，此类估价多采用政府指导拆迁估价的模式，但在这种模式下，常常会出现拆迁指导价格标准过时的问题。针对这一问题，笔者提出将期日修正引入到拆迁估价中，并对此作了合理性论证，从而使拆迁估价结果能适应房地产市场变化的要求。     

容积率最佳使用的经济学分析

在住宅开发中,容积率是一个十分重要的指标。开发商总是在想尽可能地提高住宅开发的容积率,但是否容积率越大越好呢？本文试从经济学角度分析容积率最佳使用的原理,并从中得出其分析的结论在实践中的几点启示。     

土地整理的产权经济关系与土地价格评估

土地整理投资、整理地块经营使用及产权转移均涉及其产权经济关系的变化,而且在这一变化过程中,土地价格起着非常重要的作用。作者先针对不同土地整理方式分析其产权关系和经济关系,再从土地整理开发投资的角度分析土地整理投资与土地价格的关系,讨论了整理地块价格评估的方法,并提出整理地块的价格评估应以产权关系为基础,遵循市场规律、公正地评估其公开市场价格,引入价格机制促进土地整理的顺利发展。     

城镇住宅用地基准地价的地质灾害影响及修正系数研究 ——以兰州市为例

研究目的:研究地质灾害对城镇住宅地价的影响及城镇住宅基准地价的地质灾害因素修正系数编制。研究方法:探索性空间数据分析、网格地价模型和地理加权回归模型。研究结果:基于兰州市1621个住宅地价调查样点数据的分析显示,地质灾害隐患可导致土地价值的降低,但作用程度在不同土地级别、不同空间位置存在差异,地质灾害对地价产生负作用的极值易出现在各类洪道、沟坡地带;运用兰州市公开出让住宅用地数据进行验算,将网格地价模型和GWR模型法得出的修正系数应用于兰州市基准地价修正法评估,验算结果基本符合兰州市地价实际情况,网格地价模型的验算结果较GWR模型更为平稳。研究结论:地质灾害因素修正系数的空间量化,有助于提高地价评估的准确和客观性;网格地价模型法较GWR模型法更适合当前基准地价修正系数编制。     

土地改革前浙江省的地权分配

研究目的：运用县志资料估算浙江省各县土地改革前的地权分配基尼系数,全景式地提供浙江省土地改革前的地权分配不平等情况。研究方法：历史文献、洛伦兹折线。研究结果：（1）浙江省的公田较多,公田的归类显著影响到基尼系数的大小,公田较多的县,将公田算作地主所有时的基尼系数,比不考虑公田时的基尼系数高了40%以上;（2）将公田归为地主所有时的土地所有权分配基尼系数在0.28～0.74之间,有5个县的基尼系数不超过0.40,土地分配相当平均。研究结论：土地改革前浙江省的地权不平等程度不高,但不同县的地权分配情况差异巨大。     

农地产权与农户土地租赁意愿研究

研究目的:分析农地产权状况对农户土地租赁意愿的影响.研究方法:定性分析与定量研究相结合.研究结果:在定性分析农地产权状况和农地租赁相互关系的基础上,运用农户调查数据,建立了农地产权与农地租赁意愿的Logistic回归计量模型并应用极大似然估计法对该模型进行估计;根据农地产权与农地租赁意愿计量模型运行结果对农地产权与农地租赁意愿之间的关系、农地产权状况对农地租赁意愿的影响进行了分析,并就进一步推进农地流转提出了相关建议.研究结论:农地产权的流动性、稳定性以及农地收益权的完整性等均对农地租赁意愿产生了不同程度的影响,但是各个因素对于不同区域以及土地租入和租出意愿的影响是不同的.     

中国农村土地产权制度改革探讨

研究目的:提出改革中国农地产权制度的基本思路.研究方法:综合分析法.研究结论:坚持农村土地集体所有制不变,明晰集体土地所有权的主体、客体和权力内容,严格区分土地所有权与管理权,从制度建设上防止管理权侵犯或替代所有权.在集体土地使用权取得方式上,除以承包形式取得外,引入招标、拍卖、挂牌等形式.在集体土地使用权类型上,除承包外,应增加出让、出租、作价出资等形式,赋予集体土地使用权与国有土地使用权同样的权能.在保证用途不变的前提下,允许不同类型的集体土地使用权享有不同的转让、出租、抵押等权力,完善集体土地登记制度,规范集体土地二级市场.     

土地整合中的产权分析

采用制度分析法和因果分析法从产权制度与土地整合的关系研究出发,分析了土地整合中的产权调整方式与产权调整过程中的利益均衡,提出土地整合中存在的产权问题,最后提出通过加快土地整合权属调整的理论研究和实践经验分析评估,以第二次全国土地调查为契机加快推进确权登记工作,加强土地整合中的权属管理,建立健全土地整合中的产权调整机制。     

财产性土地财政的现实问题与改革方向

研究目的:分析财产性土地财政贡献度受市场波动的影响进而研究过度依赖财产性土地财政所引发的问题,并探讨用税收性土地财政解决地方财政问题的思路。研究方法:对比分析法,实证分析法。研究结果:(1)全国层面2003—2008年平均财产性土地财政贡献度为16.32%,平均税收性土地财政贡献度为11.35%。东、中、西3大经济带财产性土地财政贡献度分别为15.63%、16.99%、18.15%,税收性土地财政贡献度为13.13%、11.11%、10.27%。(2)财产性土地财政贡献度受土地市场和房地产市场波动影响明显,而税收性土地财政贡献度受市场波动影响较前者小。(3)目前中国税收性土地财政贡献度过小。研究结论:依靠财产性土地财政满足地方财政支出会造成地方财政的不稳定性,故不能依靠其解决地方财务问题。中国税收性土地财政贡献度较小,应该在完善税制体系的基础上依靠财产税体系来合理分配土地收益,走长期可持续的税收财政道路。