房地产开发企业提高风险应变能力探索——以中华企业为例

（一）房地产行业成为国家宏观经济调控的对象之一新世纪以来，上海的房地产市场已连续七年呈不断上升的态势，除继续严控土地使用和投资规模以外、房价涨幅过快过高以及市场结构不合理成为主要的调控对象，对需求方面更偏重产品结构的调整和解决城市低收入家庭住房困难两个方面。     

房价上涨源于怎样的供不应求

我国城镇住房连年过快上涨的原因很复杂，只有对低收入者住房和大套型高价位住房的“供不应求”做深入细致的分析研究，把各种原因搞清楚，才能对房价上涨问题对症下药，才能提出解决两个“供不应求”和稳定房价的意见和建议。稳定房价，不能采取扩大规模的办法，应抑制投资需求膨胀和调整住房供应结构，调控套型及供应对象。     

关于《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》的说明

一、关于《若干意见》的起草背景和过程 随着我国住房制度改革的不断深化，住房市场化程度逐步提高，城市住宅建设持续快速发展，居民住房条件总体上有了较大改善。但是，在改革和发展过程中也存在一些突出问题，主要是部分城市商品住房价格上涨过快，城市廉租住房制度建设相对滞后，经济适用住房制度不够完善，     

经济适用住房个人住房公积金贷款风险探讨

我国经过二十年的住房制度改革，住房需求逐步走向市场化、社会化，房地产市场也得到了充分的培育与发展，市民的住房条件也得到了很大的改善，但节节攀升的房价也让房地产具备了泡沫成份，房贷风险也越来越大。另一方面，越来越高的房价与普通城镇居民的收入水平也不相适应，一些居民也不可能完全依靠自己购买理想住房了。正因为如此，我国的住房制度改革也有所调整，在市场化商品化的同时也注重住房的政策性保障性，经济适用住房制度也由此建立起来，并且在不断进行调整与完善。     

编走编看

发布会(2009.3.6—2009.3.19)1住建部称楼市成交回暖,相关政策不会大调整刚刚结束的住房和城乡建设部全国房地产市场调研得出的结论认为,今年前两个月,全国住房成交量同比增长6.1%。这个数字尽管抹煞了地域间的差异,但依然能大体反映出成交量回暖的现实。由此,住建部判断,2008年下半年连     

现行个人住房交易税收优惠政策解读

目前，财政部、国家税务总局下发《关于调整房地产交易环节税收政策的通知》（财税[2008]137号）明确规定，自2008年11月1日起，对个人首次购买90平方米及以下普通住房的，契税税率暂统一下调到1％；对个人销售或购买住房暂免征收印花税；对个人销售住房暂免征收土地增值税。在房地产交易环节具体实际操作中要注意哪些规定呢，笔者对这一问题作一解答和梳理。     

深圳市2009—2014年住房价格走势预测

深圳市是全国住房市场调整最早、调整幅度最大的一线城市。早在2007年10月，深圳市住房均价在达到17350．26元后开始逐步回落，直到2008年11月份以来新房成交有了明显上升，每周成交量维持在1，500套以上。从深圳市国土资源与房产管理局统计数据可以看出：2009年上半年深圳商品房的销售住房约385万平方米，同比去年增加了150％，基本上半年的交易水平就相当于2008年全年的水平。     

现行个人住房交易税收优惠政策解读

日前．财政部、国家税务总局下发《关于调整房地产交易环节税收政策的通知》（财税[2008]137号）明确规定，自2008年11月1日起，对个人首次购买90平方米及以下普通住房的，契税税率暂统一下调到1％：对个人销售或购买住房暂免征收印花税：对个人销售住房暂免征收土地增值税。在房地产交易环节具体实际操作中要注意哪些规定呢，笔者对这一问题作一梳理。     

调整后房地产交易环节契税、个税优惠政策解读

为活跃住房市场，鼓励居民购买普通住房和换购住房，相关部门分别于1999年和2008年出台政策，对符合条件的允许减免征收契税及个人所得税。然而，近年来我国各地房价上涨幅度较大，尤其是一些大中城市房价出现过快上涨势头，投机性购房活跃。为切实解决城镇居民住房问题，引导房地产市场健康发展，国务院下发了《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（国发[2010]10号，以下简称《通知》）。     

宏观调控下我国城市住房发展回顾及政策效果分析

从1998年我国停止住房实物分配，大力培育发展住房市场，到2003年至今我国宏观经济发展偏“热”的背景下。对房地产特别是住房市场进行密集性调控，我国城市住房市场发展的内外部环境出现了较大的变化．相应地，城市住房发展政策也经历了若干的调整．呈现较明显的阶段性特征。准确理解我国城市住宅发展政策调整的宏观调控背景。分析政策调整对我国房地产业乃至经济的影响效果及存在缺陷，对进一步明确我国城市住房发展目标，完善我国城市住房市场体系，     

论当前我国房地产市场调控的两大节点

一、我国房地产市场调控分析 针对房地产投资规模过大、价格上涨幅度过快等问题，2003年以来，我国从调整住房和土地供应结构，发挥税收、信贷、土地政策的调节作用；合理控制城市房屋拆迁规模和进度；整顿和规范房地产市场秩序；加快城镇廉租住房制度建设：完善房地产统计和信息披露制度；建立政府负责制等方面进行了三轮的房地产市场调控。应该说，房地产调控在抑制投资需求、稳定房价上取得一定的成效。但是，调控效果并不明显，房价进一步上涨，供求矛盾进一步突出。     

公房出售和售房资金管理使用中存在的问题及对策

随着我国城镇住房制度改革力度加大。公产住房出售成为城镇住房制度改革的一项重要内容,对于转变居民的住房观念,调整居民的消费结构,对加快住房商品化进程,不断深化住房制度改革将起着积极的作用。去年我们对某市属4个区近十年直管公房出售以及售房资金的管理使用情况进行了审计调查。调查中发现的问题及提出的建议引起房管部门的高度重视。     

摒弃在“老路”上调控走上住有所居“正路”

1998年我国发出房改23号文以后．仅仅过了3年多的时间，在2002年．国务院和有关主管部门就发现在我国住房领域产生了许多突出问题．于是从2002年至2013年．连续发出了八个宏观调控文件．着重调控有些城市房价上涨过快和房价过高、有些城市住房供应结构不合理、住房投资规模增长过快、市场秩序比较混乱以及住房投资和投机等突出问题。十来年调控的效果不尽如人意，特做如下分析。     

房改取得实质性进展 政策有待进一步完善——城镇居民基情况调查报告

从世界范围看,发达国家多把住宅业作为经济发展的支柱产业,并使其具有长期稳定增长的性质。人们在生活富足后,仍不断增加不动产,就是把住房不仅作为改善生活水平的标志,而且,作为一种稳定的投资行业。我国城镇住房制度改革历经试点、探索,走过了十几个年头的历程,付出了不小的改革成本。房改是住房领域利益关系的再调整,它既涉及到旧的存量利益格局调整,又涉及到新的增量利益机制构建,     

房地产市场：经历深度调整，年末转向利好

2022年，我国宏观经济面临下行压力，同时多地疫情反复、多个期房项目停工等超预期因素频出，叠加中长期住房需求动能释放减弱，房地产行业面临的挑战前所未有。2022年初以来，需求端政策及信贷环境不断优化，但政策效果并不明显，房地产市场深度调整态势未改。四季度，多个监管部门接连释放重磅利好，从供需两端优化政策，稳定房地产市场预期。尽管政策不断改善，但当前居民收入预期弱、购房观望情绪尚未改变，叠加近期我国优化疫情防控措施，疫情冲击仍将持续一段时间，短期房地产市场调整压力仍在。     

关于调整个人住房公积金贷款利率的通知

各省、自治区建设厅，直辖市、新疆生产建设兵团住房公积金管理委员会、住房公积金管理中心： 根据2008年9月14日《中国人民银行关于调整金融机构人民币贷款基准利率的通知》（银发[2008]249号），现就个人住房公积金贷款利率调整的有关事项通知如下：     

用法律构筑住房保障体系——兼谈促进住房保障与住房市场和谐发展

目前，经过30年的改革和发展，我国房地产业的市场化程度已比较高。相对而言，住房保障推进力度不足。为此，2007年国务院出台了“24号文”，加强廉租住房和经济适用住房建设；在住房和城乡建设部的要求下，2008年6月前后各地出台了《2008～2012年住房建设规划》，其中都明确了住房保障产品的建设规模；2008年11月，在中央“四万亿投资计划”的背景下，住房和城乡建设部出台了“9000亿安居工程投资计划”。显而易见，今后我国住宅产业的发展将并存市场化和保障化两条轨道，二者如何协调发展，亟须有一部国家大法来规范。在此，谈些看法供参考。     

将住房保障纳入社会保障体系更好地解决群众的住房问题

随着我国住房制度改革的不断深化及住房市场化进程的不断加快，城镇居民的住房条件得到了极大改善，与此同时，通过市场机制无力解决的住房保障问题也日益突出。在这种情况下，只有将住房保障真正纳入社会保障体系当中，结合我国国情建立住房保障的长效机制，才会更好地解决这一问题。     

影响房价的几个理论问题

近年来我国商品住宅价格普遍上涨较快，某些城市的房价甚至出现“飞涨”。造成房价过快、过大幅度上涨的原因是多种多样的，但主要是如下几个方面综合作用的结果：一是1998年停止住房实物分配、实行住房分配货币化的城镇住房制度改革和把住宅建设培育成为国民经济新增长点的一系列刺激住房需求措施的“惯性”作用；二是前一段时期的宏观调控着力在控制土地供应、限制房地产开发贷款等抑制房地产供给措施的市场反应；     

当前的房地产市场形势及相应建议

一、当前房地产市场的基本情况及需要关注的几个问题从去年9月到今年上半年，我国的房地产市场在国家宏观调控政策的主导下，逐步由狂热转向理性，调整住房供应结构、控制房价过快上涨的目标取得了明显的成效。从今年下半年以来，在国际国内许多不确定因素的共同作用下，除少数市场起步较晚的地区仍处于上升阶段外，我国大部分地区的房地产市场先后进入了调整期。当前值得关注的主要问题有：