土地使用权核算浅析

一、《企业会计制度》等对土地及土地使用权的核算 （一）《企业会计制度》等对土地权属制度与核算的规范《企业会计制度》、《小企业会计制度》对土地使用权的核算规定两种方法,一是作为固定资产核算,二是作为无形资产核算,作为两种不同种类资产核算的土地及土地使用权之间既有联系也有区别。首先,两者核算的对象都是国有土地,集体土地不属其核算对象;其次两者核算的都是土地使用权,因为不论是划拨土地或是出让土地,其所有权皆属国家,企业拥有的只是使用权。两者的区别,则可按以下原则厘清：一是企业占用的通过征用、划拨方式取得的土地使用权（以下简称划拨土地）,土地使用证的“使用权类型”注明为“划拨”,在单独估价入账时应作为固定资产核算,明细科目称为“土地”,按照其估价进行初始确认和后续计量,为取得划拨土地而支付的征地费用等计入占用土地的地上建筑物的购置成本,不计入土地价值;划拨土地无使用年限限制,核算时不计提折旧;划拨土地如果需要转让财产权（使用权）,应先按规定向国家交纳土地出让金;划拨土地在按规定补交土地出让金之前,除国家另有专门规定外,都不得转移过户。二是企业通过有偿方式即交纳出让金取得的土地使用权,或者从其他土地占有者通过转让手续取得的土地使用权（以下统称出让土地）,土地使用证“使用权类型”注明为“出让”;出让土地应作为无形资产核算,明细科目称为“土地使用权”,按取得时支付的全部成本进行初始确认和计量;     

土地使用权核算的思考

依据会计制度，企业自用的土地使用权在开发前后，土地使用权由无形资产转变为固定资产，其价值也散列在无形资产和固定资产两种形态中。现阶段，我国土地开发和交易规模越来越大，土地使用权具有价值增值性和供给稀缺性等特点，其价值在相关资产中也占有很大的比重。然而，综观会计制度对其规定却很简单，与现实中的土地使用权重要性不匹配。     

我国划拨土地使用权的改革与完善

划拨土地使用权是我国特定历史条件下的产物,随着土地使用制度改革进程的加快,划拨土地使用权作为我国土地使用权中的一项特定内容,其内涵随着我国社会经济的进步在不断发展变化。     

试论土地使用权制度的改革

一、土地使用权划拨 根据《中华人民共和国城市房地产管理法》中“国有土地使用权划拨”的定义，取得划拨土地使用权实际上分为两种情况：一种是土地使用者先缴纳对原土地所有人或使用人的补偿、安置等费用后，国家将土地交付其使用；另一种情况是国家将国有土地使用权无偿交付给土地使用人。     

关于土地使用权核算方法的看法

正目前,我国将土地使用权划归入无形资产的核算方法与国际会计准则存在着较大的差异,而近年来,全球采用国际会计准则的国家迅速增加,截至2013年年底,已有超过100个国家的企业采用或允许采用国际会计准则编制财务报告。信息技术的更新和进步使得无形资产越来越成为企业乃至国家生存发展的关键问题,我国对于土地使用权的核算方法有可能会减弱与国外企业无形资产信息的可比性。因此,对土地使用权如何进行核算是值得分析和探讨的问题,笔者对此提出自己的几点看法。     

划拨土地取得费不等于划拨土地使用权价格

划拨土地是指土地使用者通过各种方式依法无偿取得的国有土地，获得划拨土地使用权的土地使用者，称为划拨土地使用权人。按照《土地管理法》、《城市房地产管理法》以及《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》的规定，划拨土地使用权的取得方式可以通过征用农村集体土地获得，也可以通过获得在划拨土地上建成的房屋建构筑物所有权而随之转移土地使用权获得，也可以通过实现抵押权获得，也可以通过实施旧城改造拆迁房屋获得。     

土地使用权的核算

《企业会计制度》规定:企业购入土地使用权,或以支付土地出让金方式取得的土地使用权,按照实际支付的价款作为实际成本,并作为无形资产核算,待该项土地开发时再将其账面价值转入相关在建工程.在实务中,土地使用权的会计核算内容已发生很大变化.笔者对此谈些看法.     

划拔土地使用权的物权法定位问题

划拨土地使用权是我国现行法中重要的土地使用权种类,在现实生活中起着非常重要的作用。物权法虽然肯定建设用地使用权可以采取划拨方式设立,但是整个关于建设用地使用     

土地使用权核算的相关思考

对于土地使用权在会计核算上的归属问题，理论界众说纷纭。旧会计准则是将其作为无形资产进行核算的。财政部新颁布的企业会计准则是将土地使用权分别归人投资性房地产以及无形资产进行核算的。《企业会计制度》规定：企业购人或以支付土地出让金方式取得的土地使用权，在尚未开发或建造自用项目前，作为无形资产核算，并按本制度规定的期限分期摊销。     

浅谈划拨土地使用权的法律属性及其处置价格

《中华人民共和国城市房地产管理法》第22条规定：“土地使用权划拨是指经县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交其使用，或者将土地无偿交付给土地使用者使用的行为。”划拨土地使用权即通过划拨方式取得的土地使用权。     

关于划拨土地使用权评估的几点思考

土地使用权划拨是指有批准权的人民政府依法批准，在用地者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交其使用，或者将土地使用权无偿交给土地使用者使用的行为。近年来，随着我国城市建设的发展和房地产市场的日趋活跃，划拨土地使用权进入市场的行为日     

土地使用权的核算

无形资产是指企业长期使用但没有实物形态的资产,包括专利权、商标权、著作权、土地使用权、非专利技术、商誉等。对于土地或者土地使用权,会计上有比较明确的规定和操作办法,但将其作为无形资产管理和核算还存在较大的缺陷与不足,笔者拟对此进行探讨。     

对划拨土地使用权评估的思考

随着企业股份制改造的不断深入,国有企业将划拨土地使用权作价投资入股的经济行为也逐渐增多。《城市房地产管理法》明确规定：依法取得土地使用权,可以依照本法和有关法律、行政法规的规定,作价入股、合资、合作开发经营房地产(第27条);以划拨方式取得土地使用权的,转让房地产时,应当按照国务院规定,报有批准权的人民政府审批-……由受让方办理土地使用权出让手续,并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。(或)不办理土地使用权出让手续的,转让方应当按照国务院规定,将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或作其他处理(第39条);以盈利为目的,房屋所有权人将以划拨方式取得使用权的国有土地上建成的房屋出租的,应当将租金中所含土地收益上缴国家(第55条)。从以上规定中,可以得出结论：划拨土地使用权可以作价投资或入股,但需报批,并补交地价;对其价值进行评估当然也是合法的。     

浅析我国当前土地使用权出让方式

我国是实行土地公有制的社会主义国家，建国以来，在计划经济模式下，土地使用权大多是以划拨形式获取的。改革开放后，随着市场经济的形成，到２０世纪９０年代，土地使用权出让已经取代划拨，成为土地使用权取得的主要途径。土地的出让主要有三种方式：协议出让、招标出让和拍卖出让。协议出让一般适用于工业以及政府为调整经济结构而给予优惠政策的项目；招标方式主要适用于开发性用地或有较高技术性要求的建设用地；拍卖方式主要适用于投资环境好，赢利大，竞争性很强的金融、旅游、商业和娱乐用地。纵观三种出让方式，应该说各有其特点…