宅基地"三权分置"改革与农民收入增长

宅基地"三权分置"改革能有效破解"两权分离"产权制度下的权能困境,提高宅基地要素配置效率,促进其财产权能实现,带动农民收入增长.在厘清宅基地所有权、资格权和使用权之间关系的基础上,宅基地"三权"分别通过所有权虚位权能实现、资格权潜在价值显化、使用权多元化流转机制促进农民收入增长,但面临着所有权虚位权能实现"难"、资格权潜在价值显化过程"杂"、使用权多元化流转遇"阻"等现实困境.为推动宅基地"三权分置"对农民收入的促进作用,应进一步激发所有权实现动能,激活资格权潜在价值,畅通使用权流转通道.     

宅基地资格权的内涵界定与制度构建——以“三权分置”政策的提出为背景

自宅基地“三权分置”政策提出以来,理论与实务界对于新设的宅基地资格权无法形成统一认知,在内涵界定上颇具争议。追根溯源,宅基地资格权的提出系为在解决当前宅基地管理与利用难题的同时坚守保障农民居住权益的底线。宜将宅基地资格权界定为兼具身份性与财产性的成员权,而这不仅是源于对资格权的文义解释与对成员权基本特征的解构,更是出于对农民居住权益的慎重考量。在此基础上,可将宅基地资格权概括为集体经济组织成员所拥有的,内含申请取得、征收补偿、有偿退出以及无偿收回等多种权能的复合性权利。另外,资格权与使用权的界定至关重要,而作为配套措施的确权登记工作则能够为权利行使提供形式保障。     

阳信县温店镇综合利用农村闲置废弃宅基地的探索与实践

《中共中央国务院关于实施乡村振兴战略的意见》就农村宅基地的所有权、资格权、使用权'三权分置'改革做出了方向性部署。三权如何分置、分置后宅基地资源如何盘活、盘活后收益如何分配、农民权益如何保障、使用权如何退出等具体问题,给农村基层留下了巨大的实践探索空间。阳信县温店镇党委政府以创新思维做活这篇大文章,探索出一条综合利用农村闲置废弃宅基地的路子。     

农村宅基地使用权的立法反思

现有宅基地使用权的立法限制了宅基地使用权的流转主体的范围，导致主体缺位。宅基地使用权的行政审批限制使农民集体作为宅基地使用权的所有权人不能行使所有权。这种立法的滞后，使宅基地市场管理处于失控状态，产生大量的地下交易，带来产权纠纷隐患，市场交易安全无法保障。为充分发挥宅基地使用权的市场价值，应在宅基地使用权的立法上取消对流转主体范围和行政审批的限制。     

宅基地使用权与房屋继承权的冲突探析

我国的农村土地制度限制了宅基地使用权流转出本集体经济组织,但是根据继承法,宅基地上所建的房屋作为法律保护的私有财产是可以继承的,由此导致了房屋所有权与宅基地使用权的冲突与矛盾。同时,严格的耕地保护制度和我国人多地少的现实又使我们不能放开宅基地使用权,使其自由进入流通领域。妥善的解决之道是应平衡房屋继承人继承房屋所有权的利益和集体组织对宅基地所有权的利益。“宅基地换房”模式是一个有益的探索,能在一定程度上解决这种冲突。     

我国农村宅基地使用权流转障碍分析

随着社会主义新农村建设的不断深入,农村宅基地使用权流转受限已成为当前亟待解决的难题.现行法律规定的缺陷彻底暴露出宅基地使用权流转障碍的根源,弥补农村所有权法律主体缺位,构建宅基地使用权流转制度刻不容缓.     

宅基地使用权流转：法律赋权与事实行为的冲突分析

农村宅基地制度实行所有权与使用权分离。禁止宅基地流转无法实现土地资源有效利用,导致隐形流转问题凸显。基于资源配置效率的实证显示,宅基地使用权流转具有可行性,但需建立系统的规制设计,以区分农地、实行宅基地使用有偿和有期制度、建立退出补偿机制为前提,以强化宅基地房屋产权登记、培育宅基地交易平台和扶持价格评估中介机构、建立公正的利益分配机制等为内容,以科学规划土地、严格管制土地用途、构建完善的社会保障为配套。     

论我国农村宅基地使用权的转让

在我国，农村宅基地使用权是维系几亿农民基本生存权利的基础，具有浓厚的福利性质和较强的社会保障功能，因而一直以来在法律上禁止流转。但随着城市化进程的加速，农村宅基地的资产价值不断提升，农村宅基地使用权的隐性转让也越来越频繁，事实上出现了法律规定与实际做法的背离。因而，如何充分保障农民利益，更有效地发挥农村宅基地的经济价值以及正确处理农村房屋与农村宅基地使用权的关系成为不可回避的问题。     

地上权的演变

罗马法中的地上权和现代意义上的地上权，已有较大的不同。首先，罗马法上的地上权是使用收益他人土地上的建筑物之房舍。意大利民法典中的地上权是土地用益物权和地上建筑物的所有权。现代意义上的地上权不仅是使用权，而且包括地上建筑物和工作物或竹木的所有权。罗马法中地上权因建筑物的灭失而消灭。意大利民法典和现代意义上的地上权均为独立的地上权，不因建筑物等的灭失而灭失。我国大陆虽无专门的地上权制度，但确有与之类似的建设用地使用权制度和宅基地使用权制度。建设用地使用权和地上权更为相似。针对农民的宅基地使用权制度立法较为保守，有较多的限制，这是具有中国特色的农民用益物权制度。     

论宅基地使用权与房屋所有权的关系

在大陆法系的物权法理论中,土地和建筑物的关系有结合主义和分离主义两种模式,并被不同国家和地区所采用,尽管各有特点,但通过制度比较可知,结合主义模式更具优势。在我国,农村宅基地使用权在尚未放开流转的情形下,与房屋所有权尚处于分离状态。应当改变和完善相关制度,令房屋所有权与宅基地使用权的一并流转即结合主义模式成为我国处理农村房地关系的原则。     

宅基地使用权流转制约性因素探析

宅基地使用权是与农民生息相关的土地权利。现阶段，宅基地使用权是限制流转的。文章对哪些因素的存在制约了宅基地使用权的流转这一问题进行了探讨。     

物权法视野下的农村宅基地使用权流转制度

农村宅基地使用权的基本法律特征是用益物权属性。物权法对于确立宅基地使用权的用益物权形态和维护农民合法权益具有重要意义。但形式上的物权化并未真正解决农村宅基地使用权在现实运作中特别是流转上存在的问题。如何在现行法律制度下进一步完善农村宅基地使用权流转制度,是当前我们迫切需要解决的一个重要问题。     

论我国宅基地使用权的制度完善

宅基地是农民赖以生活的重要物质资料,使用权是使其得到利用的法律表现形式。宅基地的使用权是用益物权的一种,但《物权法》的规定并未架构起独立的宅基地使用权规范体系。我国宅基地使用权制度存在诸多问题,如权利主体的局限性与不科学性、宅基地闲置、资源浪费严重、宅基地权利变动登记制度不健全。我国宅基地使用权制度应当重新界定宅基地使用权主体、推进宅基地使用权流转制度建设、完善农村宅基地权利登记制度。     

“农房两改”背景下的宅基地产权制度变革思考——以慈溪市宗汉街道马家路村拆迁改造为例

一、农村宅基地产权制度变革现状简述 宅基地是农村的农户或个人用作住宅基地而占有、利用本属集体所有的土地。根据我国法律规定．宅基地属于农民集体所有,公民个人没有所有权,只有使用权．且使用权不能抵押。     

旅游驱动的功能转变性宅基地流转增值的构成机理与收益分配建议

功能转变性宅基地流转对盘活集体建设用地、促进乡村振兴具有重大意义。本文先分析功能转变性宅基地流转的增值来源,包括资本投入性增值、外部辐射性增值和政策制度性增值;再结合宅基地制度改革现状和功能转变性宅基地流转的特点对上述三项宅基地增值的构成机理进行梳理。基于此,从完善宅基地使用权流转监管体系、科学测算宅基地流转增值收益、建立共享型增值收益分配机制、灵活采用多种增值收益分配方式四个方面提出有利于合理分配功能转变性宅基地流转增值收益的政策建议。     

农村宅基地“三权分置”:历史演进与理论创新

在快速城镇化进程中,通过有效制度供给,优化农村宅基地利用管理,进而盘活农村闲置宅基地,以满足农民居住保障与土地财产权益诉求,成为推进乡村振兴战略亟待解决的关键问题。基于此,有必要将农村宅基地“三权分置”纳入乡村振兴的背景下探讨。在梳理新中国成立以来农村宅基地权属从“两权合一”、“两权分离”到“三权分置”历史演进的基础上,指出其遵循权能拓展与适度赋权的基本逻辑。基于乡村振兴的内在要求,农村宅基地“三权分置”的重大理论创新就在于全面拓展“三权”各自的功能定位形成“增量”权能,即分别具有管理功能、保障功能和财产功能的“三重复合功能”定位,进而助推乡村振兴战略的实现。     

国土部：小产权房不发宅基地证

国土资源部日前下发通知，开展集体建设用地流转试点和集体建设用地整理，必须首先完成宅基地使用权登记发证，因被小产权房占用而未得到“合法使用”的宅基地不具备登记发证的资格。     

农村宅基地使用权流转机制之法律思考

农村宅基地是中国社会保障机制在农村中的具体体现,农村宅基地使用权制度是有效维系亿万农民基本生存权利的重要制度。从我国农村宅基地使用权的概念出发,通过对目前农村宅基地使用权的流转机制进行具体分析,并提出解决我国农村宅基地使用权流转的法律机制,使农村宅基地使用权得到合理的利用,以期对中国的城镇化道路提供一些有益参考。     

试论农村宅基地使用权的流转

2005年7月,全国人大常委会法制工作委员会公布了物权法草案征求意见稿。其中关于农村宅基地使用权的规定引起了广泛争沦。本文从农村宅基地使用权的概念和性质出发,结合这一对集体土地利用的权利的公私法双重属性以及社会主义市场经济建设的需要,对农村宅基地使用权的流转提出看法。     

上海市集体经济研究会召开专题研讨会

据新华社报道。2009年底之前．安徽全省要完成农村集体土地所有权的确权和登记；2010年上半年，要基本完成宅基地使用权的确权和登记工作；而安徽省农村集体建设用地使用权确权和登记则要在2010年年底前完成。