农村集体土地所有权主体重构路径及反思

主张对农民集体土地所有权进行法人化改制理论认为应把农民集体这一虚的主体做实,路径是进行土地股份化,农民集体社团法人化.该理论和其具体路径去家庭化的集体土地统一经营体制面临着障碍.合乎现实的路径应当是坚持成员集体共有所有权模式,立足点应当是强化农民个体成员权,构建和完善成员权制度,充分保障农民个体的权利.     

浅析物权法中建筑物区分所有权

建筑物区分所有权是当代物权法中一项重要的不动产权利。根据《物权法》规定，业主的建筑物区分所有权，包括了三个方面的基本内容：专有所有权、共用所有权及成员权。它们既是相对独立的权利，又是一个不可分离的整体。在这三个权力中，专有权占主导地位，共有权居从属地位，成员权处于附属地位。     

对新型集体经济劳动者控制权的思考

最近，《物权法》草案三稿（简称草案）正在全国征求意见。该法是调整各平等主体之问因物的归属和利用产生的财产关系的重要法规，草案第二编所有权第五章专门规定国家、集体和私人所有权，明确国家、集体、私人所有权受法律保护，所有权人对自己的动产和不动产依法享有占有、使用、收益和处分的权利，包括用益物权和担保物权，     

论建筑物区分所有权制度

建筑物区分所有权是近现代各国物权法上一项重要的不动产权利,各国大多以物权法或特别法方式设立明文规定,关于其具体名称,各国做法却不尽相同。我国新通过的物权法第六章有对其进行阐述。建筑物区分所有权是指由区分所有建筑物专有部分所有权、公用部分持分权及因共同关系所生的成员权三要素所构成的特别所有权。就立法而言,现阶段我国的思路仍采用的是民法模式,从完善法制建设和与国际接轨的角度考虑,应尽快制定独立的建筑物区分所有权法。本文对建筑物区分所有权的历史背景、概念、具体理论作一简单的探讨,以期对我国关于区分所有权立法的进一步完善提供一定的参考。     

透析征地农民权益保护的重点和难点

在社会变迁和经济结构转型的加速时期,土地征收为我国经济发展和城市化做出了很大贡献,但由于农村集体土地所有权主体缺位、监管缺失、公共利益界限模糊、农村集体农民成员权被架空、司法救济制度不完善等原因,征地中土地纠纷不断,乱象丛生;保障征地农民权益,理顺土地乱象,需要从完善农村集体土地出资人制度、严格公共利益、保障农民成员权等几方面多管齐下,才能使农民权益的保障落实到实处。     

村组整合条件下农民土地所有权的效应

在农地的多元主体中,村民小组农民集体所有权曾经是我国农村集体土地所有权的主要形式。由地方政府推动的村组集体组织合并重组,使得村民小组农民集体土地所有权发生转移。目前,村组合并重组主要有三种形式:合村并组,小集体变大集体;土地股份化,集体经济组织农民继受村民小组农民集体土地所有权;双放弃,村民变市民。所有权转移对集体组织和集体组织成员会产生一些负面影响。减少农地所有权变革的制度过剩供给的根本途径在于坚持所有权转移的主体意思自治原则。     

积极参与《物权法（草案）》修改维护集体资产合法权益

我国《物权法（草案）》公布以来，受到了全国人民的极大关注。据报载，从2005年7月10目公开征集意见以来，征求到的群众修改意见高达10032条。其中凝聚了总社和各级联社及全体集体经济战线的干部职工们的宝贵意见和建议。事实证明，集体财产的所有权保障问题已成为全国人民关注的焦点之一。《物权法》是各国民法中重要的组成部分。《物权法》涉及到国家、集体和私人财产权的界定、保障等一系列问题，它是我国加强法制建设构建和谐社会的重大举措。尽管在集体财产所有权、产权以及相关法制问题上有诸多争议，有许多重大问题尚有待深入研究，但是，无论如何，《物权法》的制定和完善对集体财产权益的完善和保障具有重大意义。首先，集体财产的所有权与国家（政府）财产的所有权之间的范围与差异应有明确的法律法规，使集体经济的物权权益可以得到充分保障，再不致因界限不清而受到侵犯。城镇集体企业的产权可以进一步确定，并得到法律的明确保护。物权法应为防止集体企业财产及其权益被评调、侵害，乃至变相侵权提供重要法律依据。第二，切实保障城镇集体经济联合组织的财产所有权，有其特殊的意义；长期以来，城乡集体经济的联合组织（如城镇集体经济联社）对领导和扶持集体经济的发展，贡献巨大，功不可没。同时，它们已形成了企业型的庞大财产（包括无形资产）。由于过去的体制的弊端，确实曾存在过国（家）集（体）不分、政企不分的问题，但城镇集体经济联合组织毕竟己成为集体经济、集体资产的组成部分，而且经过多年改革后，它们已大多成为独立法人。因此，确实保障城镇集体经济联合组织相应的产权权益应成为《物权法》内容之一，第三，《物权法（草案）》中还应明确集体所有动产和不动产的所有权人、出资人的权责，明确城镇集体所有的动产和不动产属于本集体的成员和集体所有。同时还要明确“本集体”和“成员”的范围．以及由所有人通过代表大会对城镇集体所有的动产和不动产行使职权，决定其资产经营管理的重大问题等等。当前《物权法》仍为草案，仍在征求群众意见的过程之中。为此，我们将中华全国手工业合作总社和中国工业合作经济学会对《物权法（草案）》修改建议和部分地方联社对《物权法（草案）》修改意见摘要刊登如下，供大家参考。我们衷心希望各地联社组织和关心、支持集体经济的朋友们，继续抓紧时间全方位多层次从不同角度．提出更多更好的对《物权法（草案）》修改意见，可直接邮寄全国人大法工委，也可通过电子邮件转告我们，以便我们统一集中向全国人大法工委反映，使《物权法（关于城镇集体经济资产部分）草案》进一步完善，以促进我国集体经济的健康发展。     

土地非农化过程中集体土地所有权的界定

本文从经济学和法学角度对我国土地非农化过程中存在的诸多问题的原因进行分析,提出导致我国土地非农化问题的主要原因是集体土地所有权残缺。解决我国土地非农化问题的根本方法是明确界定集体土地所有权,本文最后对集体土地所有权的界定提出了自己的建议。本文是作者博士论文《中国城市化进程中的集体土地非农化问题研究》中的一个章节。     

论集体所有权的演进

《物权法(草案)》采用了传统的所有权类型三分法,规定了国家所有权、集体所有权和个人所有权,这样的立法设计,虽然与我国现行宪法的规定相一致,也符合深受我国传统概念熏陶的公民的法律意识。但是,许多学者对此提出反对意见,对这一争论,应首先通过对集体所有权的历史演进的考察来清晰对集体所有权的认识。     

平等保护集体物权：解决我国集体土地及相关问题

该文从法理、现实以及党和国家倡导的理念、要实现的愿景，论述了目前集体土地制度出现的种种问题。文章提出，《物权法》对国家、集体、私人物权的平等保护原则，更加凸显必须从根本上解决这一问题的必要性和迫切性，并认为在《宪法》和《物权法》框架内，实行渐进式改革是能够实现的：通过强化集体土地承包经营权使之物权化；通过界定“公共利益”，处理好征用和买卖公正的关系；通过“收益平衡”解决农用地转让中，因土地利用规划和城市建设规划产生的收益差距。并从理论上验证了这一新的制度设计可以彻底解决目前已经出现的，包括“小产权”在内的各种突出问题，以及可能新产生的矛盾；也回答了“土地换社保”问题，土地私有化并非正确选项。     

地下车库属于谁？——住宅小区地下车库权属之法律浅析

随着我国《物权法》及其相关司法解释的出台，住宅小区地下车库的产权归属问题一直是物业管理中矛盾的焦点。为解决实践中的纠纷，2009年5月最高人民法院颁布了《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称《建筑物区分所有权解释》），虽然该解释相比《物权法》有了进步，但很多规则和细节仍存在法律上的空白，需要我们进一步探究。     

农村集体经济组织成员权制度构建中的难点及其对策

农民在集体经济组织中享有的成员权既受集体经济组织主体制度制约,反过来又能成为一种积极的因素和力量,增强集体的主体性,完善集体的组织结构,二者相辅相成,故成员权制度的构建必然要在农民集体的主体性框架内完成。对此,文章从成员权和集体所有权的关系,成员的主体形态及其身份标识,自治组织与经济组织成员权的混同等四方面入手,着重分析了成员权制度构建中所需首先厘清的问题,并以此完善制度构建的思路。     

农地产权制度演进及其优化配置的路径

产权制度是关于稀缺资源利用的权利行为规则安排。排他性权利界分是产权发挥作用的前提性条件。现行农地产权制度呈弱排他性,主要表现为:农地所有权缺少排他性;农地使用权排他性虚弱;农地处分权排他性不强;农地收益权排他性有限。改革和完善农地产权制度,必须转变指导思想,整体推动农地非排他性产权制度变迁,完善农村集体土地所有权制度,构建物权性农地承包经营产权制度,复造民事化农村集体建设用地产权结构。     

推动农村土地制度逐步形成“三权分置”格局研究

从中国农村土地产权制度变迁的角度考察,"三权分置"的农村土地产权制度的形成具有客观必然性,是规模经济发展的内在驱动力,农村劳动力不断分化与转移的拉动力,新型农业经营主体不断发展的需求力,基层、地方与中央相结合的推动力,这"四力"共同作用的结果。农村土地产权制度要逐步形成"三权分置"格局,必须从落实集体土地所有权、稳定承包权、放活经营权三个维度着手完善有关制度,即要以落实处置权、集体成员权为重点落实集体所有权,以确权颁证、探索土地承包关系长久不变的具体实现形式为重点稳定土地承包权,以赋权、开放经营权人、推进抵押、鼓励有序流转为重点放活土地经营权。要通过科学界定"三权"的权利边界和关系、加快建立土地确权登记颁证制度、建立健全土地流转规范管理制度、构建新型经营主体政策扶持体系、适时修改相关法律法规等来保证"三权分置"的有效实施。     

物权视野下居住权与所有权的博弈

居住权人的权利保障问题贯穿了公法、私法与社会法的多重视野。自《中华人民共和国民法典》物权编增设居住权以来,学术界和实务界就居住权的若干问题,尤其是与所有权相关的征收补偿、征用补偿、物业权益共享等问题,存在诸多争议。为此,有必要在物权视野下,关注居住权与所有权对抗的实际问题,本研究采用“主体扩充“”生活成本“”贡献度”等分析方案,探讨赋予居住权人补偿权和业主权利的可行性,从而提出缓和两者“对抗”的解决途径。     

论一物一权原则

一物一权原则是罗马法创设的一项物权原则。一物一权能明确社会财富的归属关系,且简便易行;它使权利便于公示,有利于交易安全;它定纷止争,使物权的内容得以实现;它有利于对权利的保护。日尔曼法“一物多权”、集合物法律地位的确定、建筑物区分所有权等不构成对一物一权原则的挑战。一物一权原则的精髓在物权法草案中应该保留。     

我国农村集体土地产权制度改革的对策研究

随着我国经济体制改革的不断深入,农村集体土地产权制度改革已取得重大突破和进展,但仍存在集体土地所有权价值难以实现、土地承包权流转有待规范、集体建设用地使用权流转混乱、土地收益分配关系紊乱和土地产权制度改革配套措施不健全等问题。这些问题的解决,需要通过一系列措施来实现。     

土地流转与农村土地制度创新——对A村167个农户的调查与思考

中国的农村、农业、农民问题最根本的还是土地问题,由于农村土地产权的模糊化,导致土地流转难、农业经营规模小,也为社会各方面对农村集体土地的掠夺和对农民土地权益的侵犯提供了方便。在当今中国,农民既没有作为主要生产资料的土地的所有权,也没有作为主要生活资料的房产的完全所有权。保障农民的土地权益．核心是要保障农民的土地所有权。确立农民是农村集体土地所有权主体的观念,明确集体的范围．将集体土地量化给农民,建立体现农民所有权的农民集体组织——土地股份合作社,是创新农村土地制度、加快土地流转、实现农业规模化现代化的首要措施。     

空间权在城市房地产开发中的独立价值

随着我国城市化进程的不断深入,土地由平面利用转而大规模地立体开发,空间资源在世界范围内得到广泛运用,空间权随之应运而生。空间权是对一定范围的空间所设定的各种权利类型的抽象概括,表现为立体权利的集合,既是一种新型的财产权利,同时又具有对特定范围空间控制与支配的物权属性,并可以登记公示,满足人类的需要。面对空间资源独立利用的客观现实,传统的土地权利体系开始受到挑战,空间权是否作为一项独立的权利还是属于现有权利的一种权能,成为学界广泛争议的焦点,也是世界各国对空间权立法的本质差异。我国《物权法》将空间权纳入用益物权之中,未承认空间权的独立地位。随着空间资源广泛运用于社会实践,传统的土地权利体系在规范和促进空间利用和配置资源以及解决现实矛盾中存在一定的局限性,对空间权的独立性的争论并未随着《物权法》的安排而终止,而是对其有了进一步的更深入的研究,从空间范围的确定、权利公示方法的改进到促进空间资源的有效流转,均反映出对空间权在我国法律体系中确立独立地位的现实需要。     

对依法界定和行使城镇集体所有权的思考——学习《物权法》有关集体所有权规定的体会

《物权法》经过13年“长跑”，终于在今年的全国人大十届五次会议上高票通过。如何按照《物权法》的规定，准确界定和行使城镇集体所有权，积极推进城镇集体经济的改革发展，笔者提出以下思考：