银行业抵押贷款的法律风险及防范

尽管当前各家银行在办理抵押贷款时能严把抵押担保人资格的审查、抵押资产评估、抵押物登记等重要关口，但抵押贷款的风险仍不容乐观，突出表现在法律风险上。     

银行业抵押贷款的法律风险及防范

尽管当前各家银行在办理抵押贷款时,能严把抵押担保人资格的审查、抵押资产评估、抵押物登记等重要关口,但抵押贷款的风险仍不容乐观,突出表面在法律风险上。     

机器设备的清偿价值

清偿价值是指将资产在一一定条件下变现所能够实现的价值.这种价值概念较多用于银行抵押贷款,对抵押物价值进行估算.通常银行要求用清偿价值来界定抵押品的价值,以作为担保贷款的基础.如果贷款者未能按期还本付息,抵押资产将被出售.在司法诉讼中,清偿价值经常用于债权人申请执行债务人的资产.另外,投资者有时也需要对走下坡路的企业进行清偿分析,来确定潜在的风险.     

对银行"抵押物变现值缩水"问题的探讨

银行在办理贷款时,一般都以借款人的资产进行抵押,对控制和降低贷款风险,取得了较好的效果,但是,我们也看到,不少贷款到期,通过处置抵押物收回贷款时却发现抵押物变现值严重缩水,不足以抵偿银行的贷款本息,给银行带来了巨大的风险.为什么一般仅设定只有抵押物价值70%或更低比例的贷款额仍有较大风险呢？是否是“抵押物变现值缩水”呢？当然,风险的因素很多,但本文旨在探讨这种抵押资产在价值评估中可能出现的问题对抵押物价值及银行贷款风险的影响.     

应慎重对待再次评估业务

在评估实践中,有些资产需要再次进行资产评估,比如企业用于抵押贷款的资产,其初次抵押时需要进行资产评估以确定抵押物的抵押值,在抵押到期后贷款方如与放贷机构谈妥继续以该宗资产抵押同一笔贷款时,又需要对该宗资产的价值进行评估,相对于初次评估而言,可以称之为对该宗资产的再评估.     

抵押房地产中存在的风险及控制

房地产开发贷款、个人住房贷款,以及其他贷款,通常将房地产作为抵押物。而房地产抵押价值如果过高,就容易造成信贷风险,如果过低,抵押物的担保作用就得不到充分发挥。《关于规范与银行信贷业务相关的房地产抵押估价管理有关问题的通知》明确要求商业银行在发放房地产抵押贷款前,要确定房地产抵押价值,作为核定贷款发放额的依据。评估师客观、合理地确定抵押房地产的市场价值,对于有效控制和规避房地产抵押评估中存在的风险就尤为重要。     

房地产抵押贷款法律风险点分析

房地产抵押是银行落实贷款担保的一种常见形式。城市房地产管理法、担保法、城市房地产管理办法等一系列法律法规都对房地产抵押问题作了专门规定。银行作为日益成熟的市场交易主体，对贷款抵押合同法性问题非常关注。关于抵押物权属的确定、抵押必须办理登记、禁止或限制作为抵押物的财产范围等问题，银行从业人员都耳熟能详。但是，随着合同法的实施，房地产行业新问题的出现，银行办理房地抵押贷款的风险点也相应增加。防范风险，确保房地产抵押合同的法律效力，是银行必须重视的问题。     

谈抵押情况下的资产评估

谈抵押情况下的资产评估张宗乾随着《中华人民共和国担保法》的颁布实施，资产抵押作为一种担保形式在经济活动中被广泛采用。抵押人和抵押权人为保证各自利益不受损害，往往要求对抵押物进行评估。在目前我国资产评估理论和方法不完善的情况下，有必要对这种情况下资产评...     

如何审查房地产抵押贷款合同

房地产抵押贷款合同是指借款人以自己或第三人所有的房地产、土地使用权作为借款的担保,向银行借款,以解决自身资金临时的不足而与银行签订的借款合同。这种抵押借款合同由于以资产作抵押,保险系数较大,所以银行普遍采用这种形式与企事业单位、社会组织及公民个人之间确立抵押借贷关系,以期确保贷款能按时收回。不少贷款银行在与借款人签订抵押贷款合同的同时,向公证机关申请办理抵押贷款合同公证,其目的是让公证机关帮助审查抵押物的真实性、合法性,为抵押贷款合同的履行提供可靠的法律保障。以房地产作为抵押物的抵押贷款合同与其他类型的抵押合同、借款合同相比有其共性,而更有其特殊性。     

房地产抵押贷款的法律要求

房地产抵押贷款是抵押人提供抵押物作为向银行贷款的还款担保,贷款期限届满借款人不能偿还贷款本息,抵押权人(银行)依法处置抵押物优先受偿的融资行为。以房地产作抵押,是目前借款人向贷款银行提供的主要担保方式之一,因此相关法律对其规定格外严格、具体。     

房地产抵押评估中存在的问题及其对策

随着金融机构对贷款风险管理的加强,以房地产抵押作为贷款的担保,因其具有抵押物价值大、不易转移、抵押权人享有优先受让权等优点,而成为各金融机构首选的担保方式。但在实践工作中也存在着诸如抵押手续不规范、抵押评估不科学、抵押环节不畅通及抵押权实现不容易等问题,其中,以抵押评估问题最为突出。     

我国商业银行小企业的融资担保研究——关于第二顺位担保物权在反担保中的具体运用

在小企业信贷业务中，当借款人提供的自有抵押物价值不足以为借款提供全额担保时，银行通常会要求增加融资担保机构作为保证人，同时要求融资担保机构承诺在借款人违约时，放弃法律赋予的物保优先抗辨权，先行履行保证责任，再处分抵押物。在我国现行法律框架下，融资担保机构在向借款人行使追偿权欲处分抵押物时困难重重，不利于保障其追偿权的实现。本文从发展的观点出发，建议在借款人已抵押给银行的财产上设定第二顺位担保物权，对融资担保机构提供反担保，从而解决融资担保机构在履行银行债务之后向借款人追偿难的问题，有利于促进我国小企业贷款市场的发展。     

抵押物评估宜选用在用价值类型

近年来．贷款抵押作为抵御贷款风险的重要手段被广泛使用。相应地，抵押物评估也日益成为资产评估的一项重要业务内容，但是，对抵押物评估的研究目前还没有形成基本的评估理论体系，实务操作也没有统一的操作规范。在具体操作中．资产评估师往往各行其是．评估结论五花八门。这种状况严重影响了资产评估的质量，加大了评估执业的风险，也给银行决策带来了不利影响。因此，亟需对抵押物评估进行全面，深入的研究．以建立一套系统的、科学的评估理论，为评估工作和贷款决策提供一套具有可操作性的统一的行业标准。     

经济增长形势下房地产抵押物减值风险分析及对策

在经济增长形势下，房地产抵押物价值减损因素很多，既有住宅升级换代，城市中心转移等客观因素，又有房地产评估不当等主观因素，银行应强化内部抵押物价认定，开发抵押物变现模拟分析系统等，防范和化解房地产信贷的风险。     

房地产抵押信贷风险防范

建设银行在信贷资产经营中，为防止和化解贷款的风险，以房地产作为抵押发放代款或以房地产作为抵押办理的银行承总汇票等，其比重愈来愈大，据统计，房地产抵押在低债资产中所占份额达90％左右。房地产抵押贷款一旦发生风险，可以处置的房地产以保全银行信贷资产。然而在实际运作过程中，由于操作方法不当、管理不善或抵押值不足，也会使房地产抵押贷款产生风险。倘若选择的房地产抵押物不合理，变现能力差，会造成损失；倘若在签订房地产抵押合同时，不符合法律程序和手续，就会造成处置抵押物权利的丧失；倘若在发放抵押贷款时，房地产抵押期间动态跟踪管理不到位，出现疏漏，易造成抵债物的流失，形成信贷资产保全的悬空，一言蔽之，房地产抵押贷款也会形成不良资产，也存在风险，为了做好房地产低押贷款的信贷资产保全，首要的责任就是要重视房地产抵押贷款第一还款来源的评估，即贷款主体资格、资信、贷款项目投资效益对及还款能力可靠性的正确评定和估价。     

不同形式土地使用权对房地产抵押的影响

房地产抵押是大多数银行乐于接爱的主要贷款担保方式。在进行抵押物估价时,要充分考虑土地使用权不同取得方式公款低押物价值的影响,优先接受以国有出让方式取得土地使用权的房产,同时要求房屋所有权和土地使用权同时抵押,从而降低银行信贷风险。     

谈规避抵押贷款的法定优先权风险

抵押贷款是目前银行较为普遍使用的贷款方式。按银行的话说，控制了借款人一定的抵押资产，贷款的偿还就有了保障，也即控制了贷款风险。因此，银行在办理抵押贷款前，会对抵押物进行认真的贷前调查。这是贷款决策的依据和把握贷款风险的关键。但银行在贷前调查过程中往往会忽略抵押的法定优先权问题。从而导致抵押贷款风险的发生。如抵押的法定优先权存在，若贷款前没有约定，就足以使贷款抵押权不能顺利执行。因为贷欺抵押权是基于银行与当事人之间的约定而产生的担保物权，它的成立并非源于法律直接规定，其受偿顺序只能在法定优先权之后。因此，为了规避抵押的法定优先权风险，有必要对法定优先权的法律规定进行梳理和研究。[编者按]     

对贵港分行以资抵债工作的调查报告

今年是贵港分行实行不良资产“五专”管理的第一年 ,该行明确风险资产清收工作重点 ,对供销系统企业不良资产实行以资抵债 ,取得了一定的成效。下面就该行以资抵债工作情况作一探讨。一、对供销企业实施以资抵债原因分析1、供销社存量贷款抵押担保手续不齐全 ,存在潜在风险隐患。在对贵港分行供销社系统 92 31 . 6万元存量贷款进行调查统计后发现 ,有相当部分贷款抵押物抵押担保手续不全 ,具体表现在 :未经有权部门评估、没有办理抵押登记手续的有 3886万元 ;抵押物叙述不明确、没有办理相关权属证明的有 3486万元 ;未设定贷款抵押的有 1 2 …     

银行抵押贷款实践中的若干问题

由于抵押既保障债务人对抵押物享有的占有权和使用权、保障债务人对抵押物获得收益，同时又避免了债权人（抵押权人）直接保管、使用抵押物而产生的不便，仅依赖抵押物的价值作为债权的担保，所以，抵押这种方法在担保中有非常重要的地位，被誉为“担保之王”。尽管现行担保法对抵押做出了相关规定，但实践中确实有值得担心的问题。     

次级债危机的中国之鉴

住房抵押贷款资产的质量，与房地产市场的整体行情密切相关。一旦房地产市场步入衰退，违约率上升和抵押品价值下降将会导致住房抵押贷款演变为不良贷款，从而危及银行的资产和利润。