由大乱达到大治--换物管必须经受的阵痛

类似美然动力街区这种物管真空的阵痛,其实在南方和北方好几个大中城市中早就出现过了,只不过不须供暧的小区业主受损害没有那么明显,没有那么严重罢了。远的如重庆市南坪南路A号多层商住楼业主拖欠某物业公司物业服务费等费用达21万多元,致使物业公司于2004年5月1日无奈撤离(详见《现代物业》总第23期贺云华文);又如2004年11月25日四川成都市园中园小区新旧物业公司交接时发生激烈冲突导致交接流产(详见《社区》2005年第2期孙慧等文)。近的如《社区》2005年第12期《当业主不再信任业委会》一文披露的河北某市H小区和北京海淀区的M园;又如《现代物业》总第45期载拙文中所述沙洲小区一片狼藉至今没有物业公司敢来接管等等。     

假如我是鸿铭物业

其实类似鸿铭物业公司突然撤出美丽园这样的事件已经是很司空见惯的古老节目了。远的如荣获天津市物业管理十强之一的华厦物业管理公司从居华里小区撤离的事件(见《中国房地产报》2003年6月9日第7版),近的如美晟物业管理公司撤离北京美然动力街区的事件(见《现代物业》2006年第4期)。     

物业管理权移交之争

[案例简介] 原告:厦门幸福花园业委会 被告:厦门永康物业公司 泰宇房地产公司系厦门幸福花园商品房的开发商.2002年,泰宇房地产公司与永康物业公司签订物业管理合同,由永康物业公司对幸福花园进行物业管理,合同期限至2005年7月止.2003年10月,幸福花园业委会经选举并报厦门市建委批准成立.2004年2月,幸福花园业委会与玉林物业公司签订了一份物业管理委托合同,委托玉林物业公司对幸福花园进行物业管理.     

试为"前期物业管理"改名换位

通常情况下,区分所有权物业(以住宅小区为主)竣工销售前期,业主大会尚未成立,不可能由业主委员会代表业主选聘物业管理企业,但又需要对物业进行管理。这时,要求建设单位(以下统称"开发商")选聘物业管理企业来实施物业管理服务。这时的物业管理被称为"前期物业管理"。而一般意义上的物业管理是指从小区成立业主委员会,由业主委员会选聘物业公司后开始的物业管理。     

前期物业管理不应无限期延续

据媒体报道,北京市政协2006年7月11日公布小区物业管理问题调研报告,指出物业管理存在六大问题,其中不少问题需要小区尽快成立业主委员会来帮助解决。调研显示,北京市新建的3,077个小区中仅有11．7％成立了业主委员会,仍有大部分小区、尤其分期建设小区没有成立业主委员会。成立了业主委员会的小区,只有一部分行使了业委会的权利,重新顺利选聘了物业公司。     

业主委员会能否向业主追索欠交物业费

某高档物业小区．开发商由于有很多房屋没有卖出．所以还是最大业主。物业管理公司与开发商存在资产纽带关系．所以长期以来．开发商根本不交纳物业管理费．该物业管理公司也根本不去索要。后来．业主委员会成立．不再续聘该物业管理公司。由于开发商欠交物业管理费．导致小区各项运转极为困难。小区业主委员会想要知道．是否可以用业主委员会的名义去索要欠交的物业管理费呢？     

业主大会不过是一个梦想

2006年初,在北京发生了令人瞩目的美然动力街区小区驱逐物业管理公司的风波,之所以令人瞩目,在该小区业主看来是他们成功地要求法院强制执行了关于物业管理公司撤离该小区的判决,从而代表整个社会的业主一方反击了不久前物业管理公司要求法院强制执行业主支付物业管理费的行为。这个意义当然是很重大的,但是在我眼里更加值得     

论业主自治与社区的无政府主义

最近．社区的均衡状态正在迅速被打破．譬如北京的“美然动力街区”．譬如我在济南自己作为业主的一个小区．开发商的物业公司也在一个月前黯然退出．尽管变化有时令人匪夷所思．但是这些事件演进的因果又的确在情理之中．社区的维权斗争激发了一些业主的郁勃之气．中国古已有之的“揭竿而起”的情结．今天正在社区上演．     

昆明金洲湾·蓝屿:业主委员会辞职以后

昆明金洲湾·蓝屿小区位于昆明市北市区中心地段,交通便利。2003年由云南鼎业集团投资兴建,总建筑面积为76,989.3平方米,属多层与小高层住宅。2004年开始入住,目前入住率几近100%,由该集团下属的昆明中信物业管理有限公司进行前期物业管理。2005年8月,小区通过召开业主大会的形式依法成立业主委员会;2006年6月,业主委员会公开重新选聘新的物业管理企业;2006年8月3日,业主委员会向昆明棋为物业管理有限公司发出中标的通知;2006年8月18日,中信物业公司撤离小区;2006年8月20日,业主委员会委托棋为物业公司临时代管小区;2006年9月8日,业主委员会与棋为物业公司签订为期3年的《物业管理委托合同》,棋为物业公司正式接管该小区;2007年8月16日,业主委员会宣布全体辞职;2007年11月20日,棋为物业公司停止对小区的物业管理服务。     

一小区两物管,物业管理的另类窘境

厦门市锦绣广场小区从2001年建成后,至2006年已住了近200户人家.以前一直是由开发商所属的物业公司进行管理.随着业主们的逐渐入住,大家都觉得很有必要成立业主委员会,再加上对老物业公司一些做法的不满,业主们就想在业委会成立后,聘请新的物业公司来接管.     

业委会的决定是否可以撤销

厦门金门花园业委会决定,小区屋顶广告位对外招租创收,所得拟用于小区业主文娱活动的投入.但是,24户业主(简称原告)不乐意,他们起诉业委会和物业公司,要求撤销业委会决定,撤掉广告牌.于是,将金门花园广场业委会(简称金门业委会)作为被告、金门物业管理有限公司(简称金门物业公司)、某广告有限公司(简称某广告公司)作为第三人告上法庭.究竟应该优先保护24户业主的权益,还是要尊重业委会和小区多数业主的利益?近日,法院对此案作出一审判决,驳回了原告24户业主的诉讼请求.     

业主应重视"三个代表性"文件

在许多关于物业管理纠纷案例中．我们可以看到业主往往不能胜诉．而事实上很多是业主被侵权的案例。比如业主的共用部位被物业占用、公共部位收益被物业公司侵吞或物业乱收费等。由于业主的权益不能依法得到保护．因此．不少业主聚集大搞“维权运动”．张贴“大字报”等形式与物业公司或开发商对抗。那么．有些业主要问,难道业主的合法权益真的很难维护吗?我们说办法是有的．关键是要重视物业管理中的“三个代表性”文件。     

前期物业管理应作为开发商的售后服务

当前,我国城市商品房住宅小区中业主与开发商、业主与开发商指定的前期物业管理服务公司、部分业主与小区业主委员会之间发生的各项矛盾,几乎占到城市群发性矛盾之首,而此三项矛盾中,发生概率最高的要算业主与开发商指定的前期物业管理服务公司的矛盾,尤其是小区成立业主大会后,通过2/3业主同意选聘物业管理服务公司炒掉前期物业公司时,在很多小区甚至发生骇人听闻的暴力事件,严重影响住宅小区正常的生活秩序.     

久期模型对商业银行利率风险的实证分析

近闻深圳某民营物业公司在西南某项目承担了一个“第三方监督”项目,类似于物业管理方面的“监理”,以考察和评估开发商所聘请物业公司的实际水平和能力,虽然,一直以来由政府部门扮演着物业管理行业监管的作用,业主又成立“业委会”,“业主监事会”及“代表大会”等     

君怡公寓三易物业公司谁之过?

引子:上海市吴中路君怡公寓从2005年6月以来,在半年时间内,三易物业公司,四家物业公司先后入驻,而事到如今,小区仍是闹得不可开交,业委会与开发商、业主与业委会、物业公司与业主等小区各方主体之间的矛盾仍在继续,笔者把这一现象姑且称之为"君怡现象"。     

以未签物业管理协议书为由，业主可不交管理费吗？

秦某是天津某小区的一位业主。该住宅原由某房地产开发公司物业管理部负责管理，1998年4月该物业管理部更名并成立现物业管理中心，即本案原告。该房地产开发公司将包括被告住宅在内的小区物业移交给原告。移交后原、被告未签订物业管理协议书。被告自1999年1月起未交纳物业管理费。原告诉至法院。被告辩称，双方未签订物业管理协议书，不应交纳物业管理费。     

公维金的档案资料所有权应归属于全体业主

2002年3月5日,翠湖家园业主委员会与金都物业有限公司(以下简称"金都物业")签订了一份物业服务合同,委托金都物业管理翠湖家园,管理期限为三年,即自2002年3月6日起至2005年3月5日止。该合同第六条还规定,"本合同终止时,金都物业公司必须向接任方移交物业管理用房、物业管理档案和属于业主的公共财产。"物业服务合同到期后,2005年9月19日,金都物业在翠湖家园业主     

业委会要求物管企业公布服务成本的是与非——与林金涛先生讨论

林金涛先生在2007年第1期《现代物业·新业主》“物管咨询”上答复(下称《答复》文)“业委会是否有权要求小区物管公司公布物业服务成本”时说:“实行包干制的小区,业主支付固定物业服务费用即可,盈余或者亏损均由物业管理企业享有或承担。由于物业服务成本涉及企业经营秘密,实行此种计算方式的小区业委会无权要求物业管理企业公布     

没有物管，没有动力！——美然动力街区启示录

近期在“北京美然动力街区”发生了没有物业管理并导致小区业主和居民生活环境严重恶化的事件,对北京市民正常生活产生了较大冲击,同时也引发了社会对业主与物业管理之间如何共建和谐的新一轮思考。因为“物管真空”而导致小区生活混乱的现象,在我国其他城市也有增加趋势。没有物管怎么办?     

从"群管会"接替"物管"想到的

最近,笔者在沈阳市小区物业管理状况调查中得知,沈阳市大东区的爱群小区是个有200多户业主的住宅小区。过去这个小区是由沈阳某物业开发公司负责物业管理,业主们按月交纳物业费。起初,业主们以为有了物业公司管理小区,园区环境会“像个样儿”,小区居民会过上舒心安逸的生活,可是管理的结果却让业主们大失所望。