购物中心租金评估修正因素分析

本文对购物中心经营的特点进行了总结,提出了购物中心单一产权、统一管理、面积大、辐射面广等特点。同时在经营上购物中心存在多种租户和业态的租户配比,租金价格构成方式复杂,存在多种影响因素和价格歧视的现象。并基于上述购物中心的经营特点提出了在以市场法对购物中心的租金水平进行评估的时候应该如何选取可比实例,以及如何选择区位因素,建筑特征,及单个商铺的租金修正因素。     

购物中心非主力店租金决定因素与租户组合实证研究

非主力店租金是购物中心经营收入的主要来源之一.本文以长三角和珠三角5个城市6家购物中心的356家非主力店作为研究对象,通过"位置特征、类型特征和租户特征"三维度特征价格模型的构建,定量分析了购物中心非主力店的租金影响因素.结果表明,购物中心非主力店存在异质性的零售类型,女装、男装、皮具、饰品、专业店、个人服务、礼品、体育运动和糕点食杂等商铺,对购物中心的盈利水平做出了巨大贡献.非主力店对于商铺的显著位置都较为敏感,而且商铺位置比零售类型对于租金水平的影响更大,位置中楼层变量相对最为重要.通过是否靠近主力店变量的设置,本文验证出购物中心内主力店对于非主力店的正向外部性的存在.     

购物中心零售租约构成的理论解释

零售租约通常包含基本租金和百分比租金两大部分,前者是每个租户支付的最低租金数额,后者则是店主向租户抽取(阈值之上)一定百分比的销售额。与写字楼、公寓、仓库等其他租赁物业的租约相比,百分比租金在零售租约中是独有的。对此,理论界存在三种主流的解释:分担店主或租户的风险、实现店主对租户的租金歧视,以及形成店主和租户之间的捆绑。采用"基本租金+百分比租金"的租金形式,有利于促进购物中心的持续健康发展。但由于操作管理的复杂程度更高,因而并不是所有商铺都适合采用此租金形式。     

Kimco：“地方”的投资哲学

Kimco侧重于低价收购出租率或租金低于市场平均水平的露天开放式社区商业中心，然后通过再开发、再招租和重新布局来提升物业的租金水平和出租率，以获取资产升值收益。公司坚持只从土地中获取收益，而拒绝服务于租户的个性化物业需求；坚持以低建筑成本、低租金来吸引租户，拒绝从迎合零售商理念的改善性投资中获取租金溢价——公司15个主要租户的租金水平比行业均值低40％。公司的经营逻辑就是：低建筑成本：低租金水平：繁荣期吸引更多的租户=低谷期快速消化空置面积。     

国外购物中心商铺租金结构微观影响因素研究综述

购物中心商铺租约的租金结构影响因素研究始于20世纪80年代的美国,以中心地理论、同类零售集聚理论和零售需求外部性理论为基础,以美国为主要研究对象,发现了商圈购买力、零售需求外部性、直接竞争、店铺位置、租约特征、零售集聚、销售额等诸多影响因素。最初的普遍研究逐渐扩展到之后的分中心等级研究,并在新西兰、加拿大、英国、香港发现了不尽相同的研究结论。     

基于特征价格模型的商务楼租金价格研究——以重庆市为例

商务楼已经成为商业地产的重要组成部分,商务楼租金的影响因素也成为关注的重点。但是在以往的研究中基本都是定性分析,缺少系统、客观的定量分析,本文运用特征价格模型对重庆市商务楼的租金价格进行了实证研究。结果表明,模型的解释能力较好,影响商务楼租金的主要因素有级别、内部装修、商务配套、区位等。     

北京市住房价格和租金影响因素研究

本文从微观层面出发,基于北京市住房价格和租金数据、人口和POI数据,通过建立空间联立方程模型对北京市住房价格和租金的影响因素进行研究。同时,从空间维度探究住房价格和租金的相互关系,分析购房者和租房者对住房的需求偏好,深入理解住房买卖市场和租赁市场的差异性,为政府进行住房管理推进租购并举提供参考借鉴。研究结果表明：第一,住房价格和租金具有较强的空间依赖性和双向的正向影响。第二,建筑特征方面,居住密度和建筑年龄对住房价格产生负向影响,物业费对租金产生正向影响。第三,人口密度对住房价格为正向影响,而对租金影响不显著,说明住房买卖和租赁市场的受众群体存在差异。第四,公共服务设施方面,学校对住房价格比对租金的正向影响更加显著;便利店、医院对住房价格产生负向影响,而对租金产生正向影响,同时离地铁越近租金越高,表明租房者更在意生活的便利性。     

购物中心空间租赁组合与租金率决定

在购物中心租赁中,出租人谋求购物中心净租金总额的最大化,取决于主要承租人与次要承租人的组合是否合理,以及各自内部的结构。本文认为,购物中心的租金率由空间需求及市场结构决定,但受到租约条款、承租人特征、购物中心规模等因素的影响。     

智慧型购物中心的发展

购物中心现代购物中心为复杂的建筑量体,牵涉到租户与管理层间复杂的关系与界面,包含商场管理上的承租空间、不同的承办人员、购物消费者及其他相关的专业顾问。各群组间在如此变化多端的环境如何有效率及安全地营运工作?这就是本文所关心的购物中心。为了达到上述有效率、安全的境界,购物中心内有多样且功能不同的系     

仲量联行：预计2011全年商铺租金涨幅同比超过10％

（本刊讯）根据仲量联行发布的2011年第三季度北京房地产市场报告,由于北京优质商铺之间的竞争日益激烈,王府井、西单和CBD商圈的大多数购物中心为提高市场竞争力而进行大面积升级改造。大量奢侈品牌和中高端时尚品牌取代表现欠佳的零售商成为新的租户。     

决胜21世纪市场的关键──营销网络概念及其功能

２１世纪的市场营销面临着传播、分销和互动三个方面的挑战。要想赢得２１世纪的市场,必须运用综合的手段将相关的营销资源进行整合,实施整合营销,确保商品实体能够及时有效地送达消费者手中。     

关于雷曼破产事件审计问题的探析

2008年9月,雷曼兄弟向美国联邦破产法庭递交破产申请,引起世界金融界的一场轩然大波,其高管粉饰报表行为和外部监管失灵等问题一直是学术界关心的重要话题。本文以2010年3月美国联邦破产法庭对雷曼兄弟破产事件调查结果为契机,针对雷曼管理层如何利用对商业不动产的不合理估计,以及如何大量采用REPO 105交易方式严重粉饰财务报表进行剖析,着重分析了安永会计师事务所在给雷曼兄弟提供相关审计服务时所存在的问题,认为审计师缺乏应有的职业谨慎以及审计程序履行不到位是关键所在;注册会计师在提供审计服务时只有秉持重视审计目标,保持应有职业怀疑,以及坚持"实质重于形式"的三项基本原则,才能在市场中占有一席之地。     

基于利益相关者的会计监管探讨

会计信息具有经济后果,自利的本性使利益相关者通过操纵会计信息而谋取私利,但利益相关者之间的经济利益存在此消彼长的关系,利益相关者的经济利益都有可能因其他方操纵会计信息而遭受损失,因此,必须建立利益相关者之间的会计监管。通过分析现有会计监管存在的问题,进而在监督主体的独立性、合理分摊监管成本、健全监管体系、优化公司治理结构等方面提出建议。     

基于理想点法的消费者购车决策研究

为了解决家庭购车决策问题,根据消费者认知的特点,借助"理想点法"的概念,结合区间值多属性决策理论,建立完整的购车评价指标体系,探讨购车排序与择优模型,为购车决策模型的研究提供一些新视角。     

基于循环经济的煤炭企业多元化发展策略研究

煤炭企业多元化经营是煤炭企业发展到一定阶段的产物,是企业内外环境综合作用的结果。在循环经济模式下,走多元化经营发展道路是我国煤炭企业的必然选择。煤炭企业在实施多元化发展战略时,应围绕煤炭这条产业链做文章,大力发展煤炭的深加工、煤炭的能源转换及高载能产业,并依据自身的资源优势,在相关多元化基础上,做到统筹规划、把握时机、扬长避短、明确定位、不断创新、综合利用,培育核心竞争力,追求相关业务的规模增长。     

汽车最新技术扫描

没有中柱的马自达跑车“RX-8” 作为量产车，马自达公司在底特律车展展示的“RX-8”除了配备有新开发的转子发动机“RENESIS”外，为了上下车方便，还去掉了中柱。由于车体侧面的开口部增大，因此需要为防侧撞采取措施，必须将后门受到的冲击力分散到整个车体上。为此，马自达在后门内置了由高强度钢管组成的增强部件作为“内置中柱”，     

基于特定领域的软件复用研究

软件复用已成为提高软件开发效率、解决软件危机的重要手段。由于特定领域的需求存在较大共性,并且需求较稳定,使得特定领域的软件复用效率更高。阐述了特定领域的软件复用技术,并提出基于领域工程的开发模式,最后将这一开发模式应用到实际软件开发中。     

基于极值理论的金融风险研究

运用极值理论的POT模型,并结合描述金融产品收益率的尾部分布更加精确的GPD分布,计算出了基于极值理论的风险估计。与传统方法相比,极值理论方法能更好的利用已知历史数据,并能在计算高置信度VaR时克服传统方法中误差较大的缺点。     

关于加强批发市场立法的思考

商品批发市场具有集散、交易、信息、价格形成和结算等五个方面的基本功能.我国目前规范商品专业批发市场的一些规定散落于各部法律之中,存在着批发市场法制建设滞后,内容零散混乱、自相矛盾,规定过于细化,且没有相应的实施细则,操作性不强,内容过时,未体现循环经济及科学发展观的要求等问题.应尽快制定一部统一的批发市场法,以明确批发市场建设的指导思想和目标,规定批发市场的设立制度,对批发市场交易主体和交易的商品实施准入制度,制定批发市场交易机制的管理制度,完善批发市场的管理体制.     

粮食平房仓墙体出现裂缝的分析

在粮库建设中 ,个别粮库有平房仓出现裂缝的现象 ,经过现场查看、讨论 ,找出了出现裂缝的原因。下面简要叙述平房仓建设中应注意的问题。某粮库平房仓 (预应力折线型屋架 ,铺大型屋面板 ,30ｍ跨、12 0ｍ长 ,6ｍ堆粮线 ,设 4个廒间 ,6 0ｍ设一道伸缩缝 )南北檐墙靠近山墙部位 ,屋架下弦以上高度 ,出现若干斜裂缝 ,裂缝贯通内外 ,肉眼能观测到 ,已影响粮食密闭熏蒸。经现场观察 ,仓内堆粮高度 <6ｍ ,可排除因堆粮超高导致内力过大引起裂缝的可能 ;此外平房仓散水未见异常 ,可排除因地基沉降不均引起裂缝。后经施工人员、监理人员及甲方现场监…