增加土地供应能抑制房价过快上涨吗?

政府抑制房价过快上涨所采用的常用的政策之一是增加土地供应的数量,但这一措施在现实中并不总是有效的。笔者构建了一个简化的房价与地价的决定模型,分析了政府的土地供应数量对房价和地价的影响。笔者认为,政府调控措施的效果依赖于具体的市场条件,特别是投机现象的严重程度和预期房价对地价变动的敏感程度。如果一个房地产市场中存在着比较严重的投机现象,则增加土地供应的政策有可能会进一步提高而不是降低房价。     

“土地财政”与中国房地产市场波动——基于两部门NK-DSGE模型的研究

本文构建了反映我国"土地财政"特征的动态随机一般均衡模型,以研究"土地财政"与房地产市场波动之间的关系。研究表明,高房价是造成高地价的重要原因;住房偏好冲击和货币政策冲击能够解释37%的房价波动;普通商品生产部门技术冲击以及家庭住房偏好冲击引起的投机性住房需求是我国财政收入过度波动的主要原因。较低的房地产投机交易成本强化了地方政府对"土地"的依赖,为抑制房价过快上涨对经济结构的不利影响,在增加投机性住房交易成本的同时,应推进财税体制改革并通过对住房需求的严格监管实现地方政府财政收入的稳定增长。     

财政分权与房地产价格关系研究

以"财政分权催生土地财政——土地财政推高房价"为主线分析财政分权程度与房地产价格之间的影响关系,最后得出结论:财政分权程度是引起房地产价格变动的重要原因,财政分权改变了地方政府行为,为减轻财政支出压力,地方政府需要从土地出让以及房地产业中获得更多的收入,地方政府对"土地财政"的多重依赖随之导致房地产开发成本上升和房价上涨。     

基于VAR模型的房价与地价关系的实证研究

中国房地产市场价格非理性攀升现象引发了关于高地价与高房价孰因孰果关系的争论。针对这一问题,对基于中国2000—2010年房价与地价的季度数据建立VAR模型,使用脉冲响应函数和方差分解技术进行实证分析,发现房价与地价间存在正向的相互影响,短期内房价冲击对地价的影响速度及程度均大于地价冲击的反作用。因此,短期内调整住房供应结构以达到房价维稳是关键,而长期只有增加土地供给,打消供求双方关于房价上涨的预期,才能最终使过高的房价与地价回归理性。     

房价与地价关系的再认识——基于厦门市2002-2008年统计数据的实证分析

作为市场供求作用的信号,地价与房价反映了土地市场和房地产市场的供求关系,关于房价和地价的关系一直是各方争论不清的问题,至今未有定论.本文以2002-2008年厦门市土地交易价格指数和房屋销售价格指数为样本,运用统计分析方法对厦门市房价与地价关系进行实证分析.结果表明,短期内(不超过一年的时段),地价决定房价,地价上涨引起房价上涨的主要原因是通过影响人们对未来的预期.房价和地价的历史信息对地价有显著影响,而且房价的影响作用要高于地价自身.本文也据此提出了一些政策建议.     

短期对策与长效机制结合促进房地产市场稳定健康发展

我国在社会投资、地方财政、国家税收、银行信贷等方面对房地产过度依赖,房价房租已经远超百姓有效支付能力。其原因,从供给看,主要是地价成本高、税费成本高、资金成本高、公关成本高、房企利润高和中介费用高,并且房地产市场供给结构复杂、价格扭曲;从需求看,主要原因是市场投资投机行为严重,居民收入分配严重不公。尽管我国多次出台房地产政策调控,但均未能有效抑制房价过度上涨趋势,主要原因是:关键政策不出台,重要政策不对路,部分政策相掣肘,执行政策不得力,基础数据不清楚。我国房地产调控已进入深水区。今后我国房地产调控应着力把握几个原则:目标兼顾,政策协调,分类推进,逐步解决,强化执行。解决矛盾问题,短期看,应采取加大土地供应、热点城市限购、实施住房财产登记等十项政策,重点解决地价房价房租过快上涨问题;长期看,应采取城乡建设用地同权同价、逐步降低房企税负和建立统一保障房制度等十二项制度机制措施,从根本上解决土地制度、供地结构、公平分配、房产税实施等问题。     

地价与房价高企的关系辨析——理论与证据

对房地产市场定价行为的理论分析表明,房价高企是由中国当前房地产及其土地要素市场的特殊结构决定的,即开发商和地方政府的利益相互依赖——"双重边际成本加成定价"的结果。实证检验表明,房价和地价是一种互为因果、相互促进的关系。高房价已经偏离了经济基本面,这主要体现为人均收入水平和人工成本等基本经济因素对房价缺乏显著的影响。     

论房价调控及政府的责任

近年来我国房地产市场存在泡沫,"房价——收入比"远远超出国际公认的合理水平。高商品房空置率表明我国房地产市场泡沫严重。我国房地产市场的融资结构单一,过度依赖银行;地方政府存在推动房价上涨的内在冲动,商品房开发建设成本增加;房地产的炒作与投机普遍。中央政府应履行宏观调控的责任,加大住房供应结构的调整力度,规范地方政府行为,财政、货币政策双管齐下,严厉打击房地产市场的过度投机行为。     

土地财政制度对房地产价格的影响因素研究*

本文基于动态系统GMM模型,运用Stata软件和计量经济学方法,对2009—2015年中国15个大中城市房价水平的变化趋势进行研究。结果表明：（1）地方政府依靠土地财政和房地产维持地方财政,土地财政是导致房价上涨的根本原因。（2）在经济下行的背景下,地方政府和房企共同经营土地,地方政府试图通过做大土地财政拉动地方经济。（3）中央政府选择有利于中央政府效用水平增加的经济发展方式。所以中央政府、地方政府与房企会形成经济增长联盟共同推动房价上涨。（4）房企行为对土地财政导致的高房价具有放大效应,且作用效果在东部、中西部地区呈现明显的区域差异。本文的贡献是发现了房企行为与土地财政、房价上涨之间相互作用的逻辑关系,为找到缓解房地产价格上涨的措施提供了新的可能性。     

地价管制应成为房地产市场调控的重要手段

“新国八条”出台后，各地房地产交易量大幅下降，但房价却未出现显著回落。房价居高不下的重要原因在于我国房地产市场的垄断特征限制了需求管理政策所能发挥作用的空间。因此，要抑制房价过快上涨，必须进行供给管理。目前应当参照房价调控目标设定地价涨幅目标，并在当前房地产调控的关键时期暂时冻结地价。冻结地价不仅可以降低住房建筑成本，还可以增加土地供应、降低房价上涨预期。     

土地出让方式对房地产价格的影响研究

土地使用权招标拍卖挂牌只是土地使用权出让的不同形式,采用市场竞争机制显化了土地的真实价格,使地价回归其真实的水平。招拍挂制度并没有导致沈阳及全国地价上涨,也不是沈阳市和全国房价上涨的原因。房价的上涨主要还是由供求关系决定的。     

我国土地出让制度存在的问题及对策研究

地价与房价息息相关,土地出让制度对房地产市场的发展至关重要。本文认为土地成本是构成房价的主要部分,土地价格上涨是房地产市场升温形成的引致需求及土地出让制度直接推动的结果。因此,分析了土地出让制度的弊端并提出相应的政策建议。     

土地财政影响房价作用机制分析

近年来,高房价及其所衍生出来的一系列问题成为两会的热点话题。在探索高房价的深层次原因时,众多学者将矛头指向地方政府所主导的“土地财政”。本文试图通过分析土地财政对地价、投融资需求、保障房建设和中央调控政策四方面影响,从理论上分析土地财政影响房价的作用机制,并在此基础上提出改善土地财政进而稳定房价的政策建议。     

普通住宅房价与地价因果关系的检验及其政策含义

本文在综述房价与地价关系研究成果的基础上,结合土地市场与住宅市场二者属性,构建一个认识房价与地价关系的基础。理论研究表明,在不完全竞争的市场中,地价是房价上涨的一个重要但非决定性因素,土地需求作为引致需求受房价影响较大。同时,本文利用1998年至2009年季度数据对房价和地价进行G ranger因果关系检测,计量结果表明：短期内房价与地价互为影响,房价对地价影响更为显著;长期内,房价是地价的G ranger因,而不是相反。计量结果可以揭示房地产市场信号短期与长期传递的机制。在此基础上,本文提出房地产市场治理的应对之策。     

土地财政依赖与房价上涨

房价近年来的快速上涨、中国特殊的土地市场以及财政分权导致了土地财政的依赖。这一问题已引起国内学者的重视,并做出了大量研究。从政府预算支出对土地财政的依赖度这一视角来看待近年来房价的快速上涨,并运用系统GMM法进行实证分析。结果表明,土地财政依赖度对房价的上涨有正向作用。     

六、土地财政的积极作用及面临的挑战

正土地财政的形成,既反映出现行征地制度引发的政府牟利动机,也彰显了现行财税体制的弊端,对地方政府行为造成的影响实在不可小视。在对土地财政效应的评价中,批评多于肯定,即总体上认为土地财政对我国经济、社会的影响是弊大于利。认为土地财政给经济与社会带来不良影响和危害的看法,概括起来有如下几点:1.推高房价和地价。土地财政推高了房价和地价,加大了居民买房的难度,普通居民只能"望房兴叹",从而侵蚀了城镇居民的利益(张立     

抑制我国房地产市场过度投机的政策研究

房价的过快上涨引起了社会的普遍关注,如何抑制房价的过度波动成为政府管理的重要目标。从中国房价的实际来看,很多研究者认为是投机推动了房价的较大波动。中国房价的上涨已经无法用价值规律和其他经济学原理来加以解释,很多城市的房价收入比和房屋租售比远远超过国际警戒线,如此离谱的涨幅背后,房地产投机炒作行为功不可没,抑制投机成为关键的手段。利用有关模型,本文分析了投机动力的产生机理,并且研究了房地产市场中过度投机产生的原因,包括投机的进入门槛低,地方政府、住宅房产的特性和不完善的租赁市场等对投机的影响等。根据这些诱因,从防止出现金融危机和削弱投机动力降低投机预期收益的角度,可能的政策组合包括建立和完善保降性住房政策、改革政绩考核指标、完善税制结构、取消预售制度或建立预售款第三方托管制度和完善租赁市场等。     

利益博弈中的房价与政府执行力探究

近年来,我国房价似乎陷入“调整一观望一再涨”逡巡往复的“怪圈”,高房价已经成为整个社会关注的焦点。房价过高与土地财政化、住房结构不合理、政府官员涉足房地产关京密切,这就需要改变“土地财政”、建设保障性住房和打击房地产领域的腐败,抑制房价过快上涨,保障人民生活健康有序发展。     

土地囤积对房地产市场绩效的影响机制研究

本文针对当前大量存在的土地闲置现象,建立一个以投机为主要目的的土地囤积模型,证明了在高度寡占的房地产市场中,由于地价上涨预期的存在,大房地产企业前期囤积剩下的闲置土地,在未来会更多的用来倒卖而不是生产,导致整个房地产行业的生产成本并没有因为土地囤积而得到明显降低,因而也没有起到平抑房价的作用。囤积土地却因此拉开了企业之间的成本差距,作为其扩张市场的一个重要手段,大房地产企业市场势力进一步增强,造成了房地产行业市场集中度的上升。同时发现土地囤积并进一步倒卖得到的土地转让收入也是房地产企业利润的一个重要来源。最后利用动态面版系统GMM估计对土地囤积对房价、土地转让收入和房地产企业利润的影响进行了计量检验,结果也基本支持了上述结论。     

腐败治理对房价的抑制效应研究

抑制过快的房价上涨是中国当前面临的紧迫任务之一。腐败治理不仅可以抑制腐败推高房价的灰色收入效应和市场势力效应,而且对房价有直接抑制效应。构建房地产价格计算模型,利用2002—2011年省级面板数据,在全国和区域层面分别进行计算分析结果表明,腐败治理对房价的抑制效果显著,其中东部、中部地区效果更为显著。