我国城市住宅租赁价格:基于重塑房价标准的研究

随着我国房地产市场住宅投资者的增多,房价租金倒挂和租赁市场税费流失日益严重。加强城市租赁市场管理、理顺住宅租赁中的各方经济利益关系已成为急待解决的问题,而城市住宅租赁租金的确定则是经济问题的核心。本文在租赁价格性质、构成要素及租金与房价的关系探讨基础上,基于重塑房价标准,深入分析住宅租赁价格的确定方法,并对各方法进行述评,指出实践确定中应注意的问题。     

北京市住宅租金空间结构及其影响因素

以北京市六环内住宅租金空间和非空间数据为基础,运用空间自相关分析和Kriging插值等方法,研究北京市住宅租金空间分布规律,探究其形成的影响因素。研究表明:北京市住宅租金空间自相关性显著,住宅租金整体上呈现由市中心向外圈层衰减的规律,高—高(HH)集聚类型主要分布于北城,低—低(LL)集聚类型则主要分布在南城。人口密度、城市房地产开发、就业中心、城市功能分区、交通条件及公共服务设施水平等因素影响北京市租金空间结构形成。其中,交通条件及公共服务设施对区域住宅租金高低有决定性作用。这些因素通过影响租赁住宅的需求与供给、住宅居住效用这两方面决定城市住宅租金水平。     

基本公共服务均等化的受众分析

基本公共服务均等化是提高社会整体福利水平的重要举措。宜居性作为对基础设施和公共服务的概括,对劳动力流动产生的影响越来越大。一个地区的宜居性水平,既影响到这个地区居民的福利,也影响到这个地区居民的构成;而居民构成反过来对当地宜居性水平又会产生影响。为了更好地实现基本公共服务均等化,本文对中国公共服务的受众群体进行分析,基于结构性均衡理论模型,区分了高低技能劳动力对当地收入、支出和宜居性水平的不同偏好,结果表明,高技能劳动力对宜居性水平变动的敏感性高于低技能劳动力;同一地区宜居性水平的供给并不能被所有居民均等地享有,低技能劳动力对收入、支出等因素的变动影响更加敏感;基本公共服务均等化的实施不但要实现城市间的均等化,更要关注城市内部的均等化。     

公共投资对商品住宅价格的影响效应研究——基于中国35个大中城市截面数据的分析

研究政府公共投资对商品住宅价格的影响效应,是以特征价格模型为基础来构建二者之间关系模型的,用2010年全国35个大中城市的截面数据进行计量分析,具体考察公共投资各个资本变量对住宅房价的不同影响效应。计量结果显示:公共投资各个资本变量对商品住宅价格有显著的影响并且不同公共投资特征变量对住宅价格的影响力度不同,公共投资对商品住宅价格具有资本化效应。政府应制定合理的公共政策和房地产政策,使这部分被资本化入商品住宅中的价值得到合理分配并起到对房价的调控作用。     

论房地产价格“软着陆”的途径

一、房地产虚高价格泡沫已经形成 中国房地产2002年供销两旺,房地产开发投资增长21.9％,峻工面积增长19.1％,销售面积增长20.2％,房地产业对GDP的直接贡献率约为1.9％,成为中国经济增长的支柱产业。房地产业虽然迅速推进,但价格水平却上升更为迅猛。其中房屋销售价格上涨3.7％,住宅类销售价格全年上涨4％,土地交易价格上涨6.9％,二级市场中的私有住宅销售价格全年上涨8.6％,房屋租赁价格上涨0.8％。2002年房地产价格迅速上涨有如下几个特征: 第一,2002年房价上涨最快的是东南沿海地区和西部重点城市。     

兰州市人居环境与住宅价格空间特征及其相关性

从城市居民视角出发,构建影响城市人居满意度评价的问卷调查,选取设施完善度、出行便捷度、居住安全度、环境健康度、景观优美度和居民归属感6个一级指标和27个分指标,建立人居环境满意度评价模型。利用ARC/INFO平台,将兰州市主城区划分为83个评价单元,对人居环境空间特征进行评价;在此基础上,选取579个商品楼盘,借助地理信息统计软件Surfer8.0,生成房价等高线图,刻画其空间分布规律;最后,通过多元回归模型,定量评价人居环境与住宅价格之间的相关性。研究表明:(1)兰州市人居环境满意度整体水平不高,并存在显著的内部差异,从各行政中心向周边逐渐递减,在一些发展热点地区出现"绅士化"与"老街坊"的分化;(2)兰州市住宅价格呈由东向西递减态势,且在各商业中心地带最高,由此向周边递减,在城市边缘地带出现"高档社区"与"城中村"相互毗邻的现象。(3)住宅价格与城市人居环境之间存在显著正相关,即人居环境满意度高的地方,相应的住宅价格也高,住宅价格的高低很大程度上受公共服务、交通状况和环境质量的影响。     

基于特征价格模型的城市住宅用地出让价格影响因素研究

通过借鉴国内外特征价格模型的理论研究和实证研究成果,构建反映城市住宅用地市场现状的土地特征价格模型,并对2007—2009年南京市公开出让的156块住宅用地的出让价格进行实证研究,进而探讨城市住宅用地出让价格的影响因素及其影响机制。结果表明:①城市中心影响度、土地交易条件、土地交易方式、容积率、政府公共服务设施、医院、企业、金融密集度、公交站点、时间因素对南京市城市住宅用地出让价格有显著影响,并且城市中心影响度为负向影响;②邻里特征对城市住宅用地土地出让价格的贡献率为53.4%,个别特征为31.1%,区位特征为9.7%,其它特征为5.8%;③公交线路对城市住宅用地出让价格影响最大,其次分别为政府公共服务设施、金融密集度、企业、土地交易方式、医院、城市中心影响度、土地交易条件、容积率。据此,从转变土地管理部门职能、科学确定住宅用地出让价格、合理地确定住宅用地价格指数、完善城市基础设施建设等方面提出相应的政策建议。     

中国城市住房价格变动影响因素分析

近10多年来,我国房地产业高速发展,住房市场价格呈现持续上涨的特征。本文运用聚类分析方法,依据房价波动情况,将全国35个大中城市划分为三类。在此基础上,从全国层面以及不同类别城市的角度进行比较分析,通过回归分析得出以下结论:除了地价、居民收入、信贷规模等宏观性的影响因素外,城市基础设施、教育、医疗卫生等公共服务的投入也在一定程度上影响着房价的变动以及不同城市房价水平的差别。     

基于房租资本化模型的我国房地产泡沫实证分析

金融危机下低迷了一整年的我国房地产市场在2009年4月迅速回暖,房价一路飙升,房地产泡沫问题再一次成为社会各界的争议热点。在这样的背景下,文章基于房租资本化模型,采用我国35个大中城市1999年第1季度至2009年第1季度的房屋销售价格指数和房屋租赁价格指数为样本,运用单位根协整方法检验房价和房租的长期均衡关系。研究结果发现,仅石家庄市的房屋销售价格和租金间存在协整关系,其他城市的房价与房租呈现严重背离。     

武汉城市圈住宅价格传导路径分析

本文借鉴区域房价相关研究的＂波纹效应＂理论,通过建立向量自回归（VAR）模型,综合运用多变量Granger因果关系检验和脉冲响应函数方法,分析了武汉城市圈中武汉、黄石、鄂州三城市房价之间的互动关系。多变量Granger因果关系检验表明,三地住宅价格存在多个统计较显著的因果关系,脉冲响应函数进一步确定了三地住宅价格间影响程度和时滞。本文通过论述,以期对区域住宅价格的调控思路有一定的启发作用。     

Comparisons of the structure and infrastructure of Chinese and Indian Science and Technology

A comparison was made of the research output literatures of India and China. Both bibliometric and computational linguistics approaches were used in the comparison. China has rapidly outpaced India in both volume and citation performance of publications. China's rapid publication growth rate over the past two decades is continuing, while India's is re-starting after a relatively dormant period of almost two decades.     

骗取贷款和贷款诈骗犯罪的异同及侦办工作思考

最近,十届全国人大常委会第22次会议通过的《刑法修正案(六)》对危害金融机构资金安全的犯罪进行了修改和补充,其中对骗取贷款造成损失的行为新增了一个条款并规定为犯罪,笔者拟从分析其犯罪构成的基础上探讨与贷款诈骗罪的异同,并就侦办工作谈些思考和建议。一、骗取贷款罪的概念和构成要件《刑法修正案(六)》第十条规定,在刑法第一百七十五条后增加一条,作为一百七十五条之一:“以欺骗手段取得银行或者其他金融机构贷款、票据承兑、信用证、保函等,给银行或者其他金融机构造成重大损失或者有其他严重情节的,处三年以下有期徒刑或者拘役,并…     

投融资一体化、产权性质与投融资效率

本文以投融资一体化为视角,在投融资效率的分析框架下,以我国上市公司2007²011年的年度数据为样本,探讨投融资效率对公司发展的影响,研究发现:投融资效率对企业发展影响显著且具有两面性,一方面投融资一体化有利于缓解因资金短缺引起的投资不足,但另一方面,现金流的增加亦可能加剧公司过度投资。进一步按产权性质分组检验表明:投融资一体化可能会显著加剧国有企业过度投资,但对民营企业过度投资无显著影响。     

The Performance of Public and Private Enterprise under Conditions of Active and Passive Ownership and Competition and Monopoly

Privatisation is driven by the belief that public ownership is cost inefficient, in particular under monopoly. However, some theoretical and empirical studies have questioned whether privatisation will necessarily lead to efficiency gains. This paper focuses on the impact of ownership when owners can be either active or passive. Active owners decide on output, whereas passive owners delegate this decision to a risk-averse manager. It turns out that managerial slack as reflected in the marginal costs will actually be the same or higher in a private monopoly than under public ownership. The impact of entry is theoretically ambiguous, but an increased number of firms in an oligopoly may lead to lower efficiency.     

中美国家当代科技发展战略比较与分析

美国作为当今世界上唯一的科技超级大国,研究其科技发展战略对于我们中国的科技发展有其积极重要意义,中国在科技发展方面应走自己的路,应注重于自身的发展,认真处理与美国及其他科技发达国家竞争与合作,将文化繁荣与科技发展相结合,致力于中国公众物质丰富与精神充盈的双重丰收。     

通货紧缩及需求、供给的双重管理

本文从需求与供给两方面分析了我国通货紧缩的形成原因,认为实施需求、供给的双重管理是治理通货紧缩、实现经济的持续、稳定与协调发展的关键。     

港口企业整合融合的实践与思考

在当前阶段我国沿海企业发展的过程中,为了实现联盟化的发展趋势,现应港口的整合政策助推一体化的发展模式,能够充分的发挥企业的优势,实现集装箱业务的创新和发展。但是在整合的过程中也会存在问题,在当前助推整合引领融合发展的过程中,基于当前职工的思想现状进行分析,并以此为基础对促进整合和融合的方式方式进行分析,提出具体性的措施,为宁波舟山港的建设和发展奠定坚实的基础。     

加工贸易转型升级的动因及对策探讨——以宁波市为例

2007年国家出台了一系列加工贸易的新政,对宁波加工贸易产生了较大的影响。文章结合国家针对加工贸易政策的宏观调控的背景,联系宁波加工贸易的实际,分析了其转形升级的动因,并从政府和加工企业两个层面提出了促进宁波加工贸易转型升级的一系列对策。     

企业所有权结构与组织管理创新——对中国企业的理论与实证分析

通过对中国600余家企业的实证分析,研究了经营者因素对企业所有权结构和企业组织管理创新的关系的影响。发现:经营者工作态度和工作能力对企业组织管理创新有积极作用,而不同所有者的所有权影响经营者的工作态度以及经营者的能力;因此,所有权结构不仅可以直接影响企业组织管理创新,还可以通过经营者因素而对企业组织管理创新有间接作用。     

农民教育培训的供需分析及改善对策--基于安徽省的调查

近年来,农民教育培训工作日益受到重视并快速发展,但与农村的新变化和农民的需求相比仍存在差距。以安徽为例,通过长期实地调查,可以客观分析当前农民教育培训供需失衡及其影响因素,提出可行的发展思路和改善对策。