城中村问题产生的微观动因——基于对“土地租金剩余”的分析

研究目的：以“土地租金剩余”为切入点,从促成城中村形成的三个行为主体的角度,探究城中村问题产生的微观动因。研究方法：城市经济学与土地经济学分析方法。研究结果：城中村问题是地方政府、集体经济组织和村民三方力量共同追逐“土地租金剩余”的结果,是相关利益主体的理性选择;城中村“土地租金剩余”的产生,源于城乡二元土地制度。研究结论：城中村问题的解决,需要逐步改善城乡土地管理中的二元结构状况,实行集体土地和国有土地的“同地、同权、同价”,逐步建立城乡统一的建设用地市场,严格限定公益性用地的征收范围,强化对农民土地权利的物权保护,让农民以土地财产权利参与城市化进程。     

“小产权房”持有者的动机研究——以武汉市“小产权房”为例

研究目的：考察中国“小产权房”持有者的动机因素以及动机取向,揭示中国“小产权房”持有者动机的构成。研究方法：文献资料法、问卷调查法、实证分析法。研究结论：（1）“小产权房”持有者动机可以分为5个动机取向：金钱价值影响、基本住房改善、自然宜人环境、工作生活需要、认知兴趣实现;（2）在“小产权房”持有者动机取向中,金钱价值取向的动机强度最高;（3）大多数“小产权房”的持有者动机是复合型的动机类型,由两个或两个以上的动机取向构成。     

论房屋拆迁中土地使用权的收回模式——香港的启示

研究目的：解决中国房屋拆迁中,由于土地使用权收回程序的缺失以及制度路径的不明确给房屋拆迁带来的困境与弊端。研究方法：比较分析法和实证分析法。研究结果：（1）中国的房屋拆迁中缺失“国有土地使用权收回”的法律程序,造成房屋拆迁的合宪性危机;（2）中国香港地区通过“土地收回”与“强制售卖”的分类机制,在土地征收领域实现了良好的社会效果;（3）大陆地区对于因危房改建、旧城改造而引起的房地产开发应适用不同于公益事业的准司法机制。研究结论：建立“公益收回”与“有条件强制收回”的城市土地使用权双轨制收回制度是解决房屋拆迁各项矛盾的基础。     

城区外土地所有权界定

现有的法律规定我国只有两种性质的土地所有权，城市土地为国家所有、农村和城市郊区土地为农民集体限制性所有。但是，在城市市区以外的土地如何界定集体与国家所有，目前在立法和实务中均存不清楚甚至有矛盾。《宪法》第１０条第１款、第２款规定：“城市的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有；宅基地和自留地、自留山，也属于集体所有。国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行征用。”《土地管理法》第８条也作出近似规定，并将归国家所有的城市土地的范围限定为“城市…     

对中国“公共地役权”制度的探讨和立法建议

研究目的：针对公共服务企业建设用地利用中存在的公共服务企业与农民之间权利、义务关系不明的问题,提出建立“公共地役权”制度的解决方案,并对“公共地役权”制度提出立法建议。研究方法：运用文献资料并结合实际分析公共地役权问题。研究结果：油气、电力等公共服务企业临时用地后,与农民之间形成的后续权利义务关系在目前法律体系中存在空白。以地役权制度为基础的公共地役权制度可以解决公共服务企业与农民之间形成的需役地人与供役地人间的权利义务关系问题。研究结论：公共地役权制度有利于分清权义,解决纷争,促进经济、社会的和谐发展。     

浅论加强农村土地经营权流转的法规制度建设

现行法律体系对农村土地产权(包括土地承包经营权)具有实质性的规定主要包括:《中华人民共和国宪法》第10条规定:“农村和城市郊区的土地,除由法律规定属于国家所有的以外,属于集体所有;宅基地和自留地、自留山也属于集体所有。”《中华人民共和国土地管理法》第8条规定:“村民集体所有的土地已经分别属于村内两个以上农民集体经济组织所有的,可以属于各该农业集体经济组织的农民集体所有。”《中华人民共和国民法通则》第74条规定:“集体所有的土地依照法律属于村民集体所有,由村农民生产合作社等农业集体经济组织或者村民委员会经营、管理…     

科学发展观下的土地利用规划方法 ——北京市东三乡之“反规划”案例

研究目的：探讨基于“反规划”思想的土地利用规划方法和将生态基础设施与土地利用规划相结合的具体途径,以促进土地资源的可持续利用。研究方法：景观安全格局分析方法、GIS空间分析方法。研究结果：（1）以北京市东三乡为例,提出了运用“反规划”理论和景观安全格局方法,通过建立不同安全水平的生态基础设施,进行土地控制分区,并制定相应的土地管理导则;（2）依据不同生态过程的景观安全格局和土地控制分区,调整各土地利用类型的空间布局,提高土地利用效率。研究结论：基于“反规划”思想的土地利用规划方法符合土地生命系统的内在机制,能够充分发挥土地资源的综合效益,可以为新一轮土地利用规划提供理念和方法上的借鉴,也是实现精明保护与精明发展的有效工具。     

浅谈集体土地的管理与核算

随着社会主义市场经济体制的建立与完善，进一步加强集体土地的管理，显得越来越重要。笔者就此谈点浅见，求《于同行。一、有关法律的规定土地在工农业生产和城乡人民生活中是已经开发或尚未开发利用的土地资源的总称，包括耕地、建设用地、林地、草地、荒地、沼泽、水面、滩涂等。这些土地的形成和发展，既有自然力的作用，也受人类活动的影响。我国《宪法》第十条规定：“城市的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有；宅基地和自留地、自留山屯属于集体所有。”《土地管理法》第九条规…     

农村土地整治创新模式的思考——基于广西壮族自治区崇左市龙州县“小块并大块”的启示 农村土地整治创新模式的思考——基于广西壮族自治区崇左市龙州县“小块并大块”的启示

研究目的：分析龙州县“小块并大块”成功的基本经验,为完善农村土地整治制度、建设高标准基本农田提供借鉴。研究方法：通过实地走访、座谈、归纳总结做法及经验,对比现行制度,提出改进完善农村土地整治的建议。研究结果：龙州县开展“结对并地”进而“小块并大块”后,有利于农业机械化作业、产业结构调整和规模经营,促进了农民增收、农业增效。建议进一步改革完善土地整治模式,建立适应农业现代化、经营规模化发展需求的多元化项目选择机制,完善与群众及基层组织主体地位相适应的的项目组织模式,建立面向广大农村农民的普惠制资金安排方式,完善与中国耕地利用基本国情相适应的多层次的工程标准。     

农地入市开闸须防基层政府滥权

2月25日下午,十二届全国人大常委会第十三次会议开幕,审议国务院关于提请审议《关于授权国务院在北京市大兴区等33个试点县(市、区)行政区域暂时调整有关法律规定的决定(草案)》的议案。按照议案,在33个试点县(市、区)行政区域内,可以暂时停止土地管理法第四十三条和第六十三条、城市房地产管理法第九条关于集体建设用地使用权不得出让等的规定。在土地管理法等相关法律没有修订的情况下,启动农地入市改革,是需要足够的胆略和魄力的。     

基于物权法的征地拆迁补偿创新探讨

本文以《物权法》相关规定为依据,通过深入理解其立法精神,分析现行征地拆迁补偿中存在的诸多问题,在此基础上,对征地拆迁补偿提出相应的完善及改进意见。     

Dispossession through land titling: Legal loopholes and shadow procedures to urbanized forestlands in the Yucatán Peninsula

Under certain circumstances, land titling, property regime changes, and land-use conversions yield substantial profits. Yet few people possess the wealth, knowledge, and networks to benefit from these procedures. In the Yucatán Peninsula, a region recently targeted as a prominent investment location by the Mexican national government (mainly with the “Tren Maya” megaproject) and the private capital, forestlands collectively owned as ejidos by Mayan peasants are on the trend to complete privatization. Against the arguments of neo-institutional economists that in the 1990s promoted legal reforms and justified land-titling programmes worldwide to make available credit for uncapitalized peasants, individual land titling of commonly held lands in Mexico increased the overall economic value of the land, but not the investment in economic activities related to farmland and indigenous communities. Instead, those policies enabled land grabbing, dispossession, and urbanization. In this article, I describe recent private-led initiatives of ejido land titling that have redefined agricultural land's uses, meanings, and values for capitalist accumulation. In doing so, I explain how and why Mayan ejidatarios have been excluded from the monetary benefits of land titling, a top-bottom dispossession process only accomplished through shadow procedures and former privatization of ejidos' common lands.     

平均地权思想回顾及其启示

研究目的:回顾100年来平均地权思想的发展,探讨其对中国现行土地管理的启示和借鉴。研究方法:文献资料法和比较分析法。研究结果:100年来,平均地权思想不仅在旧中国,也在新中国大陆和台湾地区得到了充分的发展,而且正在变得日益重要和具有现实意义。研究结论:中国大陆的土地管理急需确立一项更为明晰的最高指导原则;同时应进一步发展和升华平均地权思想:界定土地公权力,明晰土地产权,细化土地使用权;改革地价体系和税收政策;强化对土地财产的公共管理。     

中国土地征收权行使范围

研究目的:提出征地范围改革方案,进行实地调查与测算,为征地制度改革进行试点,为《土地管理法》修改、编制土地征收目录提供依据。研究方法:资料综合分析法、案例比较分析法、调查研究法。研究结果:土地征收范围过宽,超出“公共利益”的范畴。将土地征收权扩展到了整个经济建设用地,没有区分公益性和经营性建设用地,将本应以市场行为获得的商业性开发用地也纳入国家土地征收权的客体范围,导致民事主体的私权被国家公权力不正当地剥夺。数据统计分析,在各类建设项目用地中,属于营利性质的工商业、房地产等城市经营性用地征收集体土地占总征地面积的21.9%。在划分征地范围时,建议根据基本国情分步骤、循序渐进地缩小征地范围。     

Power,capital, and the poverty of farmers’ land rights in China

This article is intended to conduct a three-dimensional examination of China’s rural land rights and the complex dynamic among political power, economic capital, and farmers’ rights during the past seventy years. First, the study takes a close look at the historical changes in the nature, scope, and ownership of land property in rural China during four significant time periods from 1949 to 2019. Second, it uses Ronald Coase’s theory on property rights in dissecting the four paradoxes and dilemmas in China’s rural land ownership, including the extent of clarity and stability of land property rights, the “three rights system” (the rights to ownership, contracting and operation of land) and three stagnations in defining and exercising such three rights, the simultaneous shortage and waste of land resources, as well as the restrictions on land transactions and the requirement to protect collective property. With examples derived from selected evidence, the article documents how both political power and economic capital have worked together to deprive farmers’ land rights. It concludes with a critical analysis of the current status of China’s rural economy, the problem of applying Western economic theories to China’s reality, as well as the theoretical definition, legal protection and policy parameters of land property rights in China.     

长三角一体化发展下城市地价时空格局及影响机制研究

研究目的：基于2008—2019年长三角城市地价数据,实证分析地价增长及空间分异格局、机制。研究方法：计量经济和社会网络分析方法。研究结果：（1）长三角城市地价历经复苏增长、相对企稳、快速增长和平稳增长4个阶段;（2）城市间地价差异整体缩小,并且呈现出一定的空间依赖性;（3）不同层级城市地价受到核心城市地价变化影响而呈现出相似变动和关联特征;（4）长三角区域地价空间关联格局成因主要是要素流动聚集效应与市场联动。研究结论：当前一体化发展背景下,长三角城市地价一体化效应还不强,应进一步出台区域协调发展政策,促进土地要素流动、土地市场整合与地价协同发展。     

中国城镇低效用地再开发的现实困境与理性选择

研究目的:深入分析城镇低效用地再开发面临的问题,总结地方实践创新经验,提出进一步推进城镇低效用地再开发的建议。研究方法:文献研究法和对比研究法。研究结果:中国城镇低效用地再开发面临资金短缺、产权复杂等现实困难,主要原因是规则的制约和缺失,对广东、浙江、辽宁3个省份集体建设用地管理、违法用地处理、出让方式改进等方面的创新进行了总结。研究结论:城镇低效用地再开发既是现实需要,又有一定的政策空间,应在全国层面完善集体建设用地管理、违法用地处理、土地出让和强制力运行等规则,按照科学规划、市场导向、利益共享的原则推进工作。     

撤县设区提升城市土地利用效率了吗？ ——基于全国261个城市的实证研究

研究目的：探究撤县设区政策对于不同城市土地利用效率的影响,以期为下一步撤县设区调整找准有效空间提供决策依据。研究方法：理论分析、DEA模型、多时点双重差分模型。研究结果：（1）从全样本回归结果来看,撤县设区政策对于城市土地利用效率具有提升作用,表现为实验组城市在撤县设区后较对照组土地利用效率显著提高0.031;（2）根据城市人口规模进行分类回归发现,撤县设区政策对特大城市、大城市和中等城市的土地利用效率具有明显提升作用,而对于小城市的政策评估结果并没有表现出显著影响;（3）撤县设区政策对于城市土地利用效率的提升作用具有短期滞后性和影响长期性的特点。研究结论：撤县设区政策可有效提升城市土地利用效率,并具有城市异质性特点。当城市亟需获得未来发展空间载体时,撤县设区政策可以从中发挥正向推动作用。     

城镇土地分等研究的进展及问题

城市土地有偿使用的价格标准、土地税收标准应与城市土地的质量等级和土地利用水平保持一致。然而现行的城市土地市场中,常常只注重对一个城市内部的定级与基准地价评估,而缺乏宏观调控城镇土地价格的分等研究。有鉴于此,本文阐述了城镇土地分等研究的必要性和重要意义,介绍了我国城镇土地分等的历史,并详细回顾了国内外研究现状,最后就如何进一步推动城镇土地分等工作进行了探讨。     

话说土圈

本文首先提出“土圈”一词 ,着重阐明土圈土的形成 ,土的类型 ,土资源的良性和发育的不利因素 ,并例举我国的实际情况 ,文末提出人类应保护土圈 ,永续利用。