房地产估价折旧与会计折旧分析

<正>在房地产估价过程中运用成本法评估已使用房地产的价值时,必须计算建筑物的折旧,正确求取建筑物折旧是运用成本法对旧有建筑物资产进行估价的难点和关键。实际工作中,常常有人将建筑物折旧中的直线折旧法与会计核算中的固定资产直线折旧方法相混淆,     

论建筑物折旧计算的数学模型

建筑物折旧是各种原因所造成的建筑物价值的损失，是建筑物在估价时点的市场价值与其重新购建价格之间的差额，扣除折旧额实际是减价修正。目前一些观点认为，建筑物折旧计算是一个理论成熟、操作简单的估价技术，已无继续研究之必要。然而，从我国房地产估价理论与方法的发展完善过程及建筑物折旧与房地产、土地减价修正计算模型的差异中，不难发现，建筑物折旧计算的数学模型与房地产折旧、土地折旧(年限修正)的计算模型不一致，而且在建筑物折旧中，如不考虑功能、经济因素影响，其计算方法也不尽相同。笔者认为，之所以建筑物折旧计算方法众多，且很少出现异议，是因为在现实经济活动中，建筑物的价值一般不是单独出现，而是与土地价值合并的综合反映，建筑物价值计算是否合理、准确，不能鉴定也无法检验。本人曾于2000年在《房地产评估》刊物第七期上发表文章，提出改进偿债基金法的观点，但未综合考虑与房地产、土地减价修正的联系。随着近几年估价技术的日臻完善，需要对建筑物折旧的计算模型重新认识，并尽可能加以统一，以求取建筑物的真实价值。本文试图从房地产价值及土地使用权价值随时间的衰减规律上，探索更为合适的折旧计算方法。     

房屋折旧方法改进探讨

在房地产价格评估中,目前常用的房屋折旧方法有直线折旧法、年数和法、余额递减折旧法和偿债基金折旧法。众所周知,直线折旧法虽然计算简便,但不符合房屋价值转移的特点;年数和法和余额递减折旧法采用加速折旧,符合房屋价值转     

房地产估价折旧及其与会计折旧的比较研究

运用成本法对旧有房地产估价时,准确估算估价对象房地产在估价时点的重新购建价格和累计折旧是两大关键。实际估价操作中,由于没有正确理解房地产估价中折旧的实持,许多估价人员在估算房地产的折旧时存在着许多模糊的认识和错误做法。本文就房地产估价折旧的类型,实质及与会计折旧的区别进行了分析研究。     

房屋折旧方法改进探讨

在房地产价格评估中，目前常用的房屋折旧方法有直线折旧法、年数和法、余额递减折旧法和偿债基金折旧法。众所周知，直线折旧法虽然计算简便，但不符合房屋价值转移的特点；年数和法和余额递减折旧法采用加速折旧，符合房屋价值转移规律，但与直线折旧法一样，仍未考虑物价因素的影响，而且忽视了资金的时间价值，使折旧额失真；偿债基金折旧法尽管考虑了资金的时间价值，然而放慢了折旧，并不符合房屋价值转移规律。上述折旧方法比较见表1     

如何运用收益法评估酒店房地产

一、酒店房地产价值评估的传统方法 （一）成本法 此种方法目前是许多经营状况一般的酒店房地产评估所使用的主要方法之一，操作起来比较简便。具体操作时需要注意的是折旧额的求取，在酒店资产中短寿命项目（如装修）的折旧年限与建筑物的折旧年限是不同的，需要分别计算后加总。     

旧房地产的土地重新购建价格评估

用成本法评估旧房地产价格时，旧房地产的计算价格等于其土地重新购建价格加上建筑物重新购建价格，再减去建筑物折旧。土地重新购建价格求取方法的正确与否，直接关系到积算价格的客观合理性、准确性。新、旧房地产的内部均衡性、外部协调性不同，采用成本法评估新、旧房地产的土地重新购建价格的思路、方法也不相同。不少估价人员评估旧房地产价格时，对土地重新购建价格的内涵理解有误，其土地重新购建价格的求取思路、方法欠正确，应予以纠正。     

运用Excel函数对固定资产不同的折旧方法进行比较分析

固定资产管理中,折旧的的核算方法较多,工作量很大,运用Excel强大的计算功能和图表功能,可以准确、快捷地计算固定资产折旧额,并对不同折旧方法进行有效的比较和分析,从而大大提高财务分析的效率和准确性。     

巧用Excel建立固定资产加速折旧计算模型

加速折旧法是计提固定资产折旧常用的方法之一,它体现了谨慎性会计核算原则。本文介绍了利用Excel建立加速折旧法计算固定资产折旧额模型的方法,以便快速、准确地计算出不同固定资产各期应计提的折旧额。     

房地产评估收费速算方法

房地产评估收费计算,一直是工作量较大、政策性强、要求高的一项工作,按照《国家计委、国家国有资产管理局关于明确国有资产评估中房地产评估收费问题的通知》（计价费〔１９９６〕１６１７号）中的有关规定:房地产作为独立项目进行评估,收费标准按计价格〔１９９４〕２０１７号和计价格〔１９９５〕９７１号文件有关规定执行,其中在计价格〔１９９４〕２０１７号文件中规定了“宗地地价评估收费标准”。此收费方法采用差额累进定率计算方法,将土地价格总额分为七档,分档按适用税率计算,累加得出总收费额。由于这种多步骤的计算工作量大,计…     

固定资产折旧政策的选择

文章阐述了几种常用的计算固定资产折旧的方法,对国有资产折旧过程中应注意和存在的问题进行了讨论,并分析企业在采用不同折旧方法时应纳所得税额的不同。     

巧用Excel建立固定资产加速折旧计算模型

加速折旧法是计提固定资产折旧常用的方法之一,它体现了谨慎性会计核算原则.本文介绍了利用Excel建立加速折旧法计算固定资产折旧额模型的方法,以便快速、准确地计算出不同固定资产各期应计提的折旧额.     

固定资产折旧政策的选择

文章阐述了几种常用的计算固定资产折旧的方法,对国有资产折旧过程中应注意和存在的问题进行了讨论,并分析企业在采用不同折旧方法时应纳所得税额的不同.     

以地理信息系统技术为基础建立房地产估价系统

房地产评估是一项相当重要且复杂的工作。如果将房地产评估工作与GIS技术相结合，同时引入各种房地产估价模型和方法，则既能充分利用GIS的数据管理能力和空间分析功能，又可应用房地产评估专业模型进行各项评估工作，同时也优化了房地产估价方的手段，可以实现优势互补，资源共享。     

计提固定资产折旧考虑时间价值相关问题的思考

本文首先对固定资产计算折旧时考虑时间价值的原因进行了分析,然后分别就固定资产折旧的计算方法、会计处理进行了分析,最后指出了计算固定资产折旧考虑时间价值因素的意义。     

计提固定资产折旧考虑时间价值相关问题的思考

本文首先对固定资产计算折旧时考虑时间价值的原因进行了分析，然后分别就固定资产折旧的计算方法、会计处理进行了分析，最后指出了计算固定资产折旧考虑时间价值因素的意义。     

房地产均衡价格评估中的问题及对策——以大连市为例

随着房地产市场的发展,房地产评估的范围越来越广,无论是土地使用权的出让、房地产的转让等都需要进行评估。本文在充分了解国内外有关房地产评估理论和实践情况的基础上,运用均衡价格理论,找出房地产评估的最佳评估方法和评估模型,为科学确定房地产交易价格提供决策依据。     

两种折旧方法下运输成本计算模型比较

本文根据直线法和工作量法两种主要折旧方法,在考虑资金的机会成本的基础上,对公路运输的运输成本构成进行了详细分析,构建了两种折旧方法下运输成本的计算模型,并用实例验证运输工具的利用率是影响运输成本的主要因素。同时比较了两种折旧方法对承运人收益的影响,承运人可以根据其实际营运情况,适当地选择折旧方法以调控其会计利润。     

数据驱动下房地产批量评估方法研究——以大连市为例

随着城市面积的快速扩张,市中心土地市场供应的愈发紧缺,房地产交易市场已由新房向二手房转变,准确的房地产评估对于指导人们买卖房产,政府税收,制定经济发展战略都有十分重要的作用。21世纪计算机技术和信息技术的发展,人们在房地产评估的方式上不再局限于传统的人工评估方式。在房地产评估方法研究中,伴随大数据技术和人工智能的进步,利用大数据技术来进行房地产评估逐渐成为了新的研究焦点。采用最新的机器学习算法结合房地产评估理论探索数据驱动房地产评估的可行性,经过实证证明相比于传统的机器学习方法,采用CatBoost算法进行房地产批量评估准确率高,具有极高的社会应用价值。     

关于固定资产价值补偿模式的探证

固定资产价值以计提折旧的方式计入成本费用，并从产品销售收入中逐期实现价值补偿，折旧的计算方法直接决定了固定资产价值的转移速度和补偿速度。本文分析了现行折旧方法的不足之处，提出了一种考虑资金时间价值和通货膨胀因素的新的补偿模式——平均贴现折旧法，并运用案例进行对比分析了平均贴现折旧方法的优点和不足之处。