农村集体建设用地公开流转势在必行——基于隐形流转与公开流转的效率差异分析

本文从实践考察和经济学理论分析两个角度探析了集体建设用地隐形流转与公开流转的效率差异.结果表明隐形流转存在价格扭曲、引发土地资产流失、农民利益受损等低效的问题,流转效率达不到社会最优,也达不到私人最优,而集体建设用地公开流转在市场主导与政府调控下能有效地克服价格扭曲、维护农民利益、优化资源配置,产生了较好的效率.文章进而指出亟需规范隐形流转,推动隐形流转向公开流转转变,并提出了相关建议.     

经济发达地区农村宅基地流转问题研究--以北京市郊区为例

研究目的研究中国经济发达地区的农村宅基地及其房屋的流转情况.研究方法实地调查研究、区域对比分析法.研究结果农村宅基地流转方式主要有售卖、出租和征收等,近郊以出租为主,远郊以售卖为主,并形成了以自发流转为特征的农村宅基地隐形市场.研究结论经济发达地区的宅基地流转市场日趋发达,宅基地管理应采取疏导方式而非强堵手段.通过土地管理制度改革,依法准许宅基地入市,建立合理健康的农村宅基地流转市场,统筹城乡协调发展,保护农民利益.     

农村宅基地流转模式演进机理研究

综合运用微观经济模型、比较分析、逻辑归纳等方法,研究农村宅基地流转模式的演进路径及其演进机理,以提炼和总结宅基地流转的演化动力和变迁方向。结果表明,农村宅基地形成了一条从农民自发流转到政府探索主导流转,从实物流转到指标(发展权)流转的演进路径。其实质机理是交易主体、交易机制和建设用地指标适用范围的不断变化,内在动力是经济主体寻求土地报酬最大化或土地收益分配格局调整的结果,而市场经济社会发展、资源稀缺性程度以及政府选择性政策则构成宅基地流转模式变迁的外部推力。为提高资源配置效率和农民福利,未来农村宅基地流转应强调市场竞争性、探索农民自主宅基地治理模式;并协同城乡统一户口登记、征地制度及政府权力规范等相关制度的建设与完善。     

集体建设用地流转制度变迁的经济分析

研究目的:用制度变迁理论解释中国集体建设用地流转制度变迁.研究方法:制度分析方法.研究结果:集体建设用地流转制度变迁过程中,建设用地价格的上升、农民政治地位的提高以及宪法秩序的改变,导致了农民对集体建设用地市场流转权利的需求.农民采取黑市流转、变相流转等方式进行集体建设用地的流转;地方政府有很强的改革意愿,突破了中央对集体建设用地流转的限制;中央政府对集体建设用地流转制度供给的态度分为两个阶段:在地方政府自发制度创新之前,由于放开流转给耕地保护和国有土地市场带来冲击,不能推进集体建设用地流转制度变迁;在地方政府自发制度创新之后,由于中央政府在地方推动的制度变迁中分享了收益,同时维持原有制度安排的成本太高,中央政府开始逐渐承认并主动推进地方政府发起的集体建设用地流转制度变迁.     

农村宅基地流转模式成因分析

运用博弈理论和演绎归纳等分析方法,建立农村宅基地流转模式博弈决策模型,以期认识宅基地流转模式的成因及其发展方向。研究表明,农村宅基地流转模式的博弈均衡受地理区位、农民宅基地物权属性认知、中央政府宅基地流转政策取向等诸多参数的影响与制约。鉴于当前地区经济发展水平、农民权益诉求等差异,农村宅基地流转制度设计应因地制宜。但不论采取何种配置方式,宅基地流转模式选择与演进都应遵循利益平衡,尤其要保护腾地农户利益。而长期来看,切实实现土地收益均衡分配和农民权益保障,需要将农村宅基地市场化流转、构建城乡统一建设用地市场作为农村土地制度的改革方向。当然,建立城乡统一建设用地市场也需要多种制度协同完善以保证政府与农民联合决策下预期博弈结果的实现。     

农村宅基地流转收益分配研究综述与展望

目的 促进农村宅基地流转收益合理分配，对于增加农民财产性收益，助推农民实现共同富裕有重要意义。系统梳理近15年宅基地流转收益分配研究的研究热点以及发展脉络，展望未来研究重点方向。方法 文章基于CiteSpace5.8.R2的文献计量法。结果 （1）近15年来，农村宅基地流转收益分配的研究呈现由单一维度分配路径研究，向探讨收益形成机理、分配主体、分配比例、分配模式等多维度研究发展趋势，研究方法也由单一定性分析向定性与定量相结合方式转变。（2）从收益形成机理看，宅基地流转收益增值的本质是地租的增加；直接性投资、外部辐射以及土地用途变化等因素都均会引发宅基地价值增值。（3）从收益分配主体看，地方政府是否应参与分配存在一定争议。从分配比例看，宅基地流转收益分配比例应与各利益主体承担的风险相对应；由于农民在流转过程承担风险更高，因而在进行收益分配时应可适当向农民倾斜。（4）从收益模式看，总体可将宅基地流转收益分配模式总结为“宅基地出租模式”“宅基地入股模式”和“‘指标’交易模式”3类。结论 宅基地流转收益分配是增加农民财产性收入，实现共同富裕的重要抓手。新形势下，未来研究应更加关注宅基地流转收益分配和共同富裕关系，“三权分置”改革背景下的宅基地流转收益分配制度的建立和监督机制完善等方面问题。     

农村宅基地流转模式构建探析

随着城乡一体化建设和城镇化进程的加快,限制农村宅基地的流转表现出诸多弊端。本文从产权和实践两方面分析了宅基地流转的现状及问题,提出建立农村宅基地一级市场,由集体经济组织垄断,实行宅基地的有偿使用制度和收购储备制度;建立农村宅基地二级市场,规范隐形市场,允许集体内部、集体之间以及城镇居民与集体之间的宅基地流转。同时指出,建立农村宅基地流转市场应因地制宜,有条不紊,循序渐进。     

宅基地流转的实践路径、权利结构与制度回应

从改革政策和试点实践来看,宅基地流转沿着农户自决和集体主导的双重路径展开。农户流转农房引致宅基地使用权流转,本集体经济组织成员以外的社会主体因农房转让或者抵押而取得房屋所有权的,同时取得宅基地法定租赁权;如果农房流转作为经营性用途的,理应由农民集体为农房受让人设定集体经营性建设用地使用权。在集体主导宅基地流转场合,农户实现户有所居,社会主体通过集体出让取得集体经营性建设用地使用权。宅基地流转的制度设计,需要通过集体权能充实和成员资格认定,落实集体土地所有权,保障农户居住资格利益;社会主体取得的宅基地权利应因宅基地流转路径的不同,而类型化构造为宅基地法定租赁权和集体经营性建设用地使用权。     

农村集体建设用地流转模式及收益分配研究

按照城乡建设用地增减挂钩原则,农村集体建设用地流转必须确保建设用地不增加,农用地不减少、质量不降低,结合上海各区县的实际情况和基础条件,正确处理好和小城镇建设、农民宅基地置换、农村土地综合治理等相关工作的关系,对乡镇企业用地、农村宅基地、乡(镇)村公共设施和公益事业建设用地这三大类集体建设用地使用权的流转进行分类指导,适用不同的流转模式,才能充分发挥试点政策在社会经济方面的综合效能。一、流转模式分析(一)农民宅基地流转模式1、宅基地置换模式宅基地置换属于广义的集体建设用地流转范畴,是指按照城乡建设用地增建挂钩的政策,在农民     

集体主导盘活闲置宅基地的实践路径及制度规范

研究目的：明晰宅基地的盘活形式由“农户自主流转”向“集体主导、统筹流转”的模式转变，探索集体主导盘活闲置宅基地的实践路径及制度规范。研究方法：比较分析法、逻辑演绎法。研究结果：（1)集体主导盘活的试点路径可总结为委托流转、转权流转和扩权流转。（2)路径局限：农户退出意愿掣肘盘活效率、地性转换易导致宅基地面积缩减、受让方权利名称及属性未明晰、单一赋权逻辑较难契合多元流转形式。（3)委托代理方式以及宅基地经营权的规范构造可为集体盘活路径所吸收。研究结论：宅基地用途应适当向经营性利用扩张，农村集体经济组织作为盘活主体和宅基地所有权人，应在充分尊重农户退出意愿的基础上，为受让人设立宅基地经营权，由此构建以农户退出意愿为前提的多元盘活路径。     

关系治理还是契约治理：农地流转治理结构的 转型逻辑与区域差异研究

研究目的：为完善农地产权制度和要素市场化配置机制,从制度、经济与文化三个层面分析农地流转治理结构的转型逻辑与区域差异。研究方法：逻辑演绎法,Biprobit模型。研究结果：（1）促进农地流转从关系治理向契约治理转型的核心驱动因素是产权的界定与实施、流转租金的上涨和人情往来的减少。（2）农地流转治理结构及其转型逻辑存在明显的区域异质性。东部和西部地区更偏向契约治理,中部地区更偏向关系治理。在驱动因素上,东部地区较高的流转租金和完善的土地流转服务是主要的转型驱动力,中部地区的人情文化传统较深,阻碍了农地流转的市场化转型,西部地区的土地确权颁证率较高,发挥出了明显的确权效应。研究结论：（1）完善的农地产权制度是农地流转市场的基石,不仅要保障产权明晰,还要构建有效的产权实施机制;（2）经济利益是驱动农地流转市场转型的重要因素,要促进农地价值形成合理的价格参照系;（3）文化观念是农地流转市场转型的重要支撑,要协调好市场观念与文化传统之间的关系;（4）需因地制宜地推进农地流转市场转型。     

基于农地流转市场分析的区域土地利用变化研究--以上海市、南京市、泰州市农户调查为例

研究目的:基于农地流转的市场分析探讨区域土地利用变化的微观机理.研究方法:农户调查法和模型模拟法.研究结果:农地流转的驱动因子表现出一定的区域差异性;随着农地流转率的增加,农地利用变化率虽然在各地均表现出"凸"型非线性增加态势,但是在增加幅度上也表现出区域差异.研究结论:要进一步优化农地利用结构,可以从刺激农地流转的微观因子角度寻找突破口.     

关于实施土地流转补贴政策的研究

研究目的:通过实施土地流转补贴政策,扩大农户经营规模,保证农户增收。研究方法:规范分析法。研究结果:土地流转补贴政策的内容包含政策的指导思想、目标、原则、范围、对象、规模、标准、申报审核、资金发放、监管等10个方面。研究结论:中国现行各项农业直接补贴政策在保障国家粮食安全方面效果较为明显,在增加农民收入方面效果不大。实施土地流转补贴政策,促进农户增产增收,利于改进农业生产方式,利于解决农业劳动力老龄化问题,促进劳动力转移。实施土地流转补贴政策必须克服过度扩大经营规模和引入非农经营主体的错误倾向,由国家进行规范,并通过农村社会保障制度的建设来推动。     

Farmland Prices in the Presence of Transaction Costs: A Cautionary Note

Explicit consideration of transaction costs is highly relevant for modeling farmland price behavior in a realistic manner. Unfortunately, there are numerous theoretical and empirical difficulties associated with doing so. From a research standpoint, such difficulties greatly increase the likelihood of mistakes in the theoretical derivations and/or in the design and application of empirical methods, thereby undermining the validity of the ensuing findings. This article highlights these issues by discussing the theoretical and empirical pitfalls of two seminal recent articles analyzing farmland prices in the presence of transaction costs.     

成都市城乡统筹发展中的农村土地产权流转制度创新研究

研究目的：分析成都市新一轮农村土地产权制度创新的现状及实效,探讨深化农村土地制度改革中需要重视的问题。研究方法：文献资料法,因果分析法,关系演绎图解法。研究结果：成都市先后实施了旨在促进土地有效流转的确权颁证工程、设立耕地保护基金、建立交易服务平台、创建联建制度以及创办政府担保公司等系列创新的成效非常显著。研究结论：为深化农村土地制度改革,要加强耕地保护,保障农民利益;拓展平台涵义,完善交易服务;培育农业主体,加快经济发展;组建新型农民合作社,创新双层经营;完善现行法律,统一土地市场等。     

预期征地下设施农用地流转利益主体冲突机制研究——以吉林省F市联盟村为例

研究目的：分析因预期征地导致的设施农用地流转双方为竞相获取附着物补偿费而引发的冲突及磨合机理,为解决农地流转冲突提供新视角。研究方法：博弈分析法、个案分析法和归纳总结法。研究结果：（1）联盟村设施农用地流转市场特征：受预期征地影响、地权主体和定着物产权主体分离、卖方市场特征和信用租赁特征;（2）设施农用地转出方为预期征地做准备,通过低价购买方式与转入方进行地上定着物交易,从而攫取附着物补偿费;（3）转入方在“不出售”策略占优时选择低价交易出售地上定着物的实质是相关制度法规的缺失,导致流转双方权利模糊不清,致使农户出现权利行使偏差,造成强势产权对劣势产权的侵蚀。研究结论：需尽快构建设施农用地地上空间权利,当然,需要处理好土地承包经营权与地上定着物所有权的关系,清晰界定两种权利在土地空间权利占有中的权能,逐步建立起产权相对明晰的土地制度。     

基于计划行为理论的农户耕地转入和转出意愿对比研究

［目的］农民耕地原子化程度不断加深,现行的家庭联产承包责任制已不能适应农村商品化和市场化的进程,严重制约了农村地区的经济发展。对山东部分农村地区农户进行耕地转入和转出意愿对比分析,以促进农村地区耕地流转提出可行性的建议,以期加速农村地区市场化进程,实现经济快速发展。［方法］以计划行为理论为基础,文章以行为态度、主观规范、感知行为控制3个潜在变量, 11个可测变量构建农户耕地转出和转入意愿模型,以山东省6个地区549户农户的实地调查数据为样本,利用结构方程模型对农户耕地流转意愿进行实证分析。［结果］行为态度和知觉行为控制对农户耕地转入和转出意愿都具有显著影响,且标准化路径系数都为正; 主观态度对耕地转入意愿具有显著性影响,其标准化路径系数为负,对转出意愿的标准化系数为正; 11个可测变量分别对相应的潜在变量都有显著性影响。［结论］行为态度对农户耕地转入和转出的影响效果不同,转入耕地的农户主要从耕地固有价值出发,而转出耕地的农户主要从经济理性考虑; 主观规范中4个可观测变量对农户耕地转出和转入的影响具有一致性; 知觉行为控制中农户的契约意识对耕地转出重要性大于耕地转入。     

农用地流转价值与征地价值的对比分析

从当前中国农用地的权利状况来看,农用地应具有生产资料价值功能、生态价值功能、社会保障价值功能与社会稳定价值功能.农用地流转仅是使用权的让渡,体现在生产资料价值上;而征地是所有权的变更,其价值在生产资料价值和社会稳定价值及其他方面都有体现.生产资料价值补偿标准要通过对土地的收益来确定,既要考虑土地的当前收益,还要考虑土地的未来收益.生态价值补偿标准要通过考量重新构建生态系统所需成本来确定.社会保障价值的补偿要充分考虑当前的社会养老和医疗保障体制.社会稳定价值补偿,一方面要通过产业转移成本来确定;另一方面要通过失地农民的安置补偿标准来确定.     

重庆市燕坝村农地流转中的土地管理问题研究

研究目的：通过对重庆市燕坝村农地承包经营权流转中存在问题的研究,探讨土地流转情形下如何有效地管理农用土地。研究方法：文献资料法、访谈及田野调查法。研究结果：总结了重庆市燕坝村农地承包经营权流转的特点,分析了农地承包经营权流转中存在的问题。研究结论：合理推进农用地承包经营权流转需要开展村地籍调查,编制村级土地利用规划,还需探索土地流转新形式及保障措施。     

股份合作是获取矿业用地的基本途径

研究目的:求证获取矿业用地的基本途径。研究方法:规范研究与实证研究相结合,逻辑归纳法。研究结果:矿业用地制度缺失。学者们提出了获取矿业用地的许多途径,但都不适合保护土地权人的利益。征收土地后出让取得,缺乏启动征收的前提;按照国外经验承租获地,有损于弱势的土地权人;清朝末期矿业用地的"股份合作"是应当继承的基本途径。研究结论:十七届三中全会的政策创新为股份合作开辟了道路,股份合作的综合性收益是制度变迁的动力。