论地下空间立体一级开发制度的构建

研究目的：基于地下空间立体开发趋势及其制度创新需求,构建立体空间一级开发制度,以期为地下空间开发的实践问题解决提供思路。研究方法：文献分析法、对比分析法。研究结果：由于地下空间开发具有不确定性、复杂性、渐进性、不可逆性等特征,预先确定产权边界并划分三维宗地极为困难;由于制度建构的维度之别,现行土地一级开发难以容纳地下空间立体开发情境的一级开发需求。研究结论：区分土地空间与建筑空间,沿着工程手段实现地下空间建设用地使用权客体特定化的方向,将三维地籍管理理念引入地下空间开发,从法律地位、实施主体、资金来源和管理流程等方面构建立体空间一级开发制度,以化解地下空间三维宗地划分技术难题和行政管理制度困境。     

假设开发法有关参数的确定和计算

假设开发法有关参数的确定和计算李安一、前言地价评估中，常常会用到假设开发法，尤其是在为商品房开发评估地价的场合。所谓假设开发法，就是对待评土地进行估价时，根据城市总体规划和宗地详规的要求，在遵循土地最佳用途等原则下，假设待评宗地房地产开发后，按照评估...     

小地方也能做出大文章——县级城市如何做好土地收购储备工作

2006年4月10日,武(市国土资源市场交易中心成功拍卖市政府土地储备库内一宗国有土地——原武(棉花中转站宗地。该宗地面积20167.3平方米,规划用途为商住用地,使用年限40年,起拍价1580万元,有4家企业参与竞买。经过24轮激烈角逐,竞买人吕维胜最终获得该宗地使用权,成交价1880万元,扣除收购成本及中介费用,武(市政府获土地纯收益700余万元。这宗土地拍卖是武(屡次拍卖中地块面积最大、增值最高、运作最规范的一次,是县级土地收购储备的一次成功操作。拍卖成功的几点启示政府对土地一级市场垄断职能强化。武(市几年前曾经历过土地市场混乱阶段,…     

台湾土地估价与地价管理

土地估价方法及应用台湾土地估价的基本方法主要有：买卖实例比较法、收益资本化法、成本法和土地开发分析法等。由于台湾土地估价受日本影响很大，因此台湾在土地估价实务中主要是采用买卖实例比较法。近年来，随着日本地价泡沫的破灭，台湾和日本一样，也在反思对买卖实例比较法过于倚重的不当之处，开始重视收益资本化法等方法的应用。买卖实例比较法。在实际应用中，台湾采用的是间接比较法，即在比较修正过程中要借助假定的标准宗地，首先把比较实例的各项条件进行标准化修正，修正到所在区域标准宗地的条件，再将该标准宗地进行区域修…     

土地一级开发招标相关问题探索

本文从当前国内土地一级开发工作现状和实施中存在问题的分析入手,提出土地一级开发实行招投标方式确定实施主体的必要性,并结合工作实践,就招标及后续管理所涉及的土地一级开发委托内容、评标因素、投标报价构成、一级开发资金筹措、验收标准、土地开发补偿费、一级开发监管及协议终止等重要内容做了分析和探索。     

土地一级开发模式及策略

对于开发企业而言,参与土地一级开发所带来的赢利具有相当的吸引力。但为了抵御土地一级开发所面临的资金、政策、违约等风险,又要求土地一级开发主体必须采取相应的策略。     

建设用地使用权未到期能否提前办理续期

正问题1998年某开发商以出让方式取得一宗国有土地使用权,土地用途为住宅和配套商业,土地使用年限为住宅70年、商业40年,住宅终止日期为2068年4月5日;2013年,该开发商以出让方式取得上述宗地相邻一宗国有土地使用权,土地用途为零售商业、住宅用地,土地使用年限为商业40年、住宅70年,住宅用地终止日期为2083年9月16日。在开发中,市规划部门对两块宗地合并一起审批总平面布置,开发商据此对两地块进行综合开发建设,现已建成,部分建筑跨在两个地块的相邻红线上。     

城地开发证券化投资模式初探

城市土地证券化投资开发模式,重在改革现行城市土地开发投资体制、管理体制、利益分配体制与运行机制,其主要内容是：　　在现行的土地所有权与土地使用权两权分离的基础上,推行城市土地国家所有权、城市规划区内成片土地开发投资经营权与宗地使用权三权分离模式。城市政府作为国有土地所有权的代表,按《公司法》的规定组建城市土地开发股份有限公司,争取上市发行股票或土地整治债券,公开募集社会资金,以开发前的地价标准显化城市规划区内的土地实物资本,鼓励投资城市土地开发,充分保障投资者权益;　　按照城市规划确定的用途搞好…     

雄安新区土地多元化利用和供应的探索与实践

<正>核心提示河北雄安新区通过推动土地多元化利用和供应模式改革创新,探索片区综合开发、宗地融合开发、地块混合开发,创新出让、划拨、作价出资（入股）等土地供应模式,提高了土地资源配置效率,保障了北京非首都功能疏解承接,为雄安新区高质量发展提供了坚实支撑,为全国土地多元化利用和供应提供了雄安经验。     

城市土地一级开发的收益与风险平衡研究

研究目的:研究城市土地一级开发中收益与风险的平衡途径.研究方法:案例分析与定量分析.研究结果:目前中国城市土地一级开发存在问题的综合反映是收益与风险的平衡问题,企业对城市土地一级开发风险因素和收入因素变化的敏感性均比政府要大,企业在参与土地一级开发的过程中,成本约束和利润追求的内在动力超过政府.引入企业投资土地一级开发后,政府对风险因素变化的敏感性低于政府全部投资时的敏感性,这种模式下政府的抗风险能力增强.研究结论:在土地一级开发项目实施模式上,采取与社会企业联合开发的模式并给予一定比例的土地增值收益分成,既是吸引社会资本投资一级开发项目、解决政府资金不足的有效途径,又是提高政府收益、规避风险的积极措施.     

土地立体利用的产权管理路径分析

研究目的:基于土地立体利用趋势,剖析秉承三维思维的产权管理,以期为土地领域的实践问题解决提供思路.研究方法:文献分析法,归纳演绎法,对比分析法.研究结果:传统土地管理不能精细化描述、界定和管理三维产权空间,需法律界定空间权利、三维宗地、立体土地一级开发、空间供应、立体相邻空间利用关系、已出让用地的空间范围和空间登记等规则;需从编制立体空间规划和优化空间管理等角度变革行政程序;需三维地籍、三维土地核查、立体可视化技术和三维管理信息系统等技术支撑.研究结论:应加快土地立体利用专门立法,优化行政审批流程,并以三维地籍为核心,开展相关技术和标准规范研究,创新三维认知理念,以推动土地立体利用及其产权管理.     

昆明市土地一级开发现状分析

<正>土地一级开发是我国城市土地开发的创新,该制度为政府按照城市经济和社会发展计划,科学有序地开展城市土地储备,实现城市土地利用总体规划和城市总体规划提供了保障。当前,土地一级开发整理工作在全国没有统一的政策指导,各地都在摸索适合本地的开发模式。本文将以昆明市近些年实施的土地一级开发整理工作为例,分析土地整理当中存在的问题,并有针对性地提出相关建议。昆明市土地一级开发现状与问题近年来,昆明市结合自身实际情况,陆续出台     

宗地规模、城市类型与土地出让溢价——基于70个大中城市住宅用地出让数据的实证分析

研究目的:确定住宅用地出让溢价率水平与宗地规模之间的关系,比较不同规模和区位城市中这一关系的差异。研究方法:理论分析,面板数据分析。研究结果:总体上宗地规模对土地溢价率的影响呈现"倒U"型变化关系,不同规模和区位城市中这一关系有差异。人口介于500万～1 000万之间的特大城市中土地溢价水平受宗地规模的影响较为强烈,东部和中部城市中宗地规模大小对土地溢价水平影响显著,西部城市不显著。研究结论:地方政府在总量既定条件下调整宗地投放规模可在一定程度上调控土地溢价率。     

国企改革中土地资产处置状况分析

近年来进行土地资产评估处置的改制企业数量增长较快,中央与地方企业的土地资产处置方式有较大区别从改制企业土地资产处置方式看,在涉及的宗地中,地方国有企业改制后仍保留划拨土地的占相当比例;经国土资源部批准处置土地使用权的改制企业中,采取土地授权经营情况居多。在地方审批的改制企业中,改制实行出让方式处置的宗地１６４６５宗,改制后仍保留划拨的近４０７３宗;国土资源部审批的改制企业中,涉及宗地总数３９０４宗,其中以授权经营方式处置的宗地数为１１８８宗,占３０－４％。从中央与地方的审查处置情况来看,经国土资…     

土地登记中与宗地相关的若干概念辨析

在土地登记的理论和实践中,宗地是基础概念.除此之外,还有许多与它相关的概念在各级国土部门普遍使用,但由于缺乏统一定义,在实践中各地有细微的差异,这不利于建立全国统一规范的物权登记体系,应当予以规范解决. 宗地 在《土地登记办法》2008年2月1日施行之前,关于宗地的概念并没有明确的规定.《城镇地籍调查》以及有关地籍调查的书籍中将"宗地"定义为土地权属界址线所封闭包围的地块.根据这一定义,宗地只是平面概念.     

土地管理业务全要素编码与应用——基于宗地代码的编制规则

基于宗地代码编制规则对土地管理业务全要素编码方法进行探索,是国土资源"一张图"工程深入开展、实现土地管理信息集成整合的关键。宗地统一编码以行政区划为基准,包含了空间要素分层、以地块为索引进行信息整合的思想。基于此,分析了土地业务全要素管理的内涵,对宗地代码编制规则进行了扩展,提出了土地管理业务全要素的编码方法,并在土地全要素管理信息系统的构建过程中进行了工程实践,实现了单一业务地块与审批流程的横向关联及土地管理业务全要素间的纵向关联,为地理信息与地政业务审批信息的一体化集成提供了技术方法。     

创建三库依托三库--许昌市土地开发整理经验谈

河南省许昌市人均不足1．2亩，低于全国、全省平均水平。全市未利用土地面积19．1万亩，主要分布在西南部禹州、襄城浅山丘陵地区，待开发土地宗地面积小，综合治理难度大。 许昌市各级政府和土地行政主管部门坚持运用法律、行政、经济、技术等综合手段，按照“统一管理、分工负责、统一规划、统筹兼顾、密切配合、群策群力”的原则，通过补充耕地项目库、土地开发资金库、补充耕地储备库三库联动，使全市土地开发整理步入了规范管理、良性发展的轨道。1999年以来，全市建设占用耕地3789亩，补充耕地14279亩，净增耕地10490亩。土地开发资金…     

容积率背后的"猫腻"

商品房土地分户登记中,容积率是土地登记部门必须审查的重要数据。国土部门和房地产开发商签订国有土地出让合同时,明确约定了宗地的建筑容积率,开发商缴纳的出让金和约定的容积率是紧密联系的。但是现实中,一些土地经开发成商品房后,其容积率会超过土地出让合同的约定。对于超     

开发区土地集约利用评价及宗地切割问题探讨——以长春市经济技术开发区为例

开发区土地集约利用评价能够有效地反映丌发区特有的七地利用方式,在长春经济技术开发土地集约利用评价过程中,出现了开发区国家界线与部分宗地边界切割问题,但本次评价范围是国家级开发区,对超出范围的部分宗地如何处理是本次开发区土地集约利用评价的难点.以长春经济技术开发区为例,就此问题进行初步探讨并提出了三种处理方法,并对三种处理方法下的评价结果进行对比分析.最终本次评价采用第二种处理方式,即土地数据按国家界线范围为准,经济数据按宗地面积分割比例进行提取.     

集体土地登记的个案分析

<正>天津市于2007年下半年开展了集体土地所有权登记发证工作。在原土地详查的基础上,由集体土地所有权人提出土地登记申请,经宗地相关权利主体对宗地界址进行确认、地籍管理部门组织实地测绘界址点和制作宗地图后,为集体土地所有权人登记发证。此次登记发证后,全市集体土地所有权登记率达到91.8%,发证率达到87.8%。然而在实际工作中遇到不少突出问题,需要分析解决。