农民"被"上楼的反思

我国现行的"城乡二元土地制度",使城市和农村土地存在巨大的价格级差.近几年,土地转让收入成为许多地方政府财政收入的主要来源.根据国土资源部的<城乡建设用地增减挂钩管理办法>,城镇建设用地增加与农村建设用地减少相挂钩,从以宅基地为主的村庄占地中腾出土地复垦,指标可以用于城市建设用地.各地方政府纷纷出台相关政策,掀起了一场"农民上楼"运动.农民出于自身利益,不愿上楼.     

农民“被”上楼的反思

我国现行的“城乡二元土地制度”,使城市和农村土地存在巨大的价格级差。近几午,土地转让收入成为许多地方政府财政收入的主要来源。根据国土资源部的《城乡建设用地增减挂钩管理办法》,城镇建设用地增加与农村建设用地减少相挂钩,从以宅基地为主的村庄占地中腾出土地复垦,指标可以用于城市建设用地。各地方政府纷纷出台相关政策,掀起了一场“农民上楼”运动。农民出于自身利益,不愿上楼。     

论农村宅基地退出补偿机制设计

随着中国工业化和城镇化进程的加快，城镇建设用地扩张与农村建设用地闲置并存，耕地保护压力越来越大。城乡建设用地增减挂钩政策中实施的农村宅基地退出是缓解“建设与保护”压力的重要手段之一。     

基于土地发展权的城乡建设用地增减挂钩区农村宅基地价值补偿测算

农村宅基地退出过程中,农户的损失不仅包括宅基地价值,还包括因为宅基地退出造成的生产和生活成本的提高、人际关系的改变等。农村宅基地使用权价值作为农户退出过程中的主要损失,是补偿的主要内容。我国现在试点的城乡建设用地增减挂钩政策在一定程度上也可以视为土地发展权转移的一种方式,     

中国农村居民点整理潜力研究综述

对中国农村居民点整理潜力研究进行了回顾和展望,寻找存在的不足,探讨今后的研究方向。研究表明:①相关的农村居民点整理潜力理论主要有农村宅基地转型理论、空心村理论以及农村居民点演变规律等,这些理论可以为农村居民点整理潜力的测算和挖潜措施的制定提供依据;②农村居民点整理潜力的内涵多被界定为整理增加耕地面积的潜力,其主要测算方法有人均建设用地标准法、户均建设用地标准法和农村居民点内部土地闲置率法三种;③整理增加耕地系数是当前农村居民点整理潜力分级的主要依据;④相关的农村居民点挖潜政策措施主要有城乡建设用地增减挂钩政策、新农村建设政策和城乡统筹政策三个。今后,农村居民点整理潜力研究可在以下几个方面进行改善:①理论研究亟需多学科理论的融合以搭建新的框架,加强理论框架对潜力测算方法的指导;②潜力内涵应更加注重整理增加土地面积的表述,人均建设用地标准法的修正需更加系统,潜力分级指标需更加有针对性;③加强城乡建设用地增减挂钩、新农村建设、城乡统筹三个政策与农村居民点挖潜关系的梳理,为潜力挖掘提供足够的政策支持和方法保障。     

创新土地流转方式 实行城乡用地增减挂钩的思考

在二元土地所有制下,中国城市市区的建设用地、农村和城市郊区依法征收后新增的建设用地,属于国家所有;城市市区以外以及法律规定由国家所有土地以外的农民宅基地和其他建设用地,属于农民集体所有。这种以二元土地所有制为基础,与城乡企业和居民的身份相挂钩的城乡建设用地双轨制以及由此形成的建设用地市场分割状况,使农民不动产权益的充分实现受到了不应有的限制。为此,进行创新土地流转制度、推行城乡建设用地挂钩研究具有十分重要的意义。     

小城镇建设与农村建设用地整理相挂钩的思考——以绍兴县兰亭镇为例

为了推进土地集约节约利用,促进城乡统筹发展.农村建设用地减少与城镇建设用地增加相挂钩是当前土地管理的热点,也是促进土地集约高效利用、妥善解决用地供需矛盾的有效手段之一,本文在对当前通过农村建设用地整理,实现减少农村建设用地的同时,增加城镇建设用地相挂钩的经验进行了探讨.     

河北省宅基地使用权流转及其影响

按照人均农村居民点用地配置基尼系数分析,宅基地流转会加大农村家庭收入差距。但宅基地有偿流转可促使农民在集约利用农村居民点用地的过程中由被动变为主动,对实现城镇建设用地增加与农村建设用地减少相挂钩,缓解建设用地和耕地压力具有现实意义。     

农村宅基地使用权地票交易分析

重庆在深化统筹城乡综合配套改革试验中探索的农村宅基地使用权地票交易,不仅巧妙地绕开了农村宅基地不能用于非农建设的法律问题,而且通过激励相容的市场机制,实现了远郊农村宅基地与城镇建设用地之间潜在的供需关系,对于解决我国农村宅基地空王等低效率使用问题、打破城镇发展普遍遭遇的土地资源瓶颈,具有较强的现实意义.但是,交易中的市场机制会促使要素流向城镇、土地向大城市集中的"马太效应",而且还存在价格可操纵、政府无意创租、无法真正释放农村土地资源等问题,政府需要从统筹城乡的高度,对市场作用进行矫正.     

城乡建设用地增减挂钩——新农村建设的新探索

社会主义新农村建设赋予了国土资源管理工作新的内涵,也拓展了土地整理工作的思路。焦作市近年来立足当地的农村宅基地现状,以城乡建设用地增减挂钩为目标,从服务农业、服务农村、服务农民入手,积极开展农村宅基地整理工作,大大缓解了当地建设用地供需矛盾,有力地支持了当地的新农村建设。     

浅谈如何搞好城乡建设用地增减挂钩工作

城乡建设用地增减挂钩是指城镇建设用地增加与农村建设用地减少相挂钩,具体地讲是指依据土地利用总体规划,将若干拟复垦为耕地的农村建设用地地块(即拆旧地块)和拟用于城镇建设的地块(即建新地块)共同组成建新拆旧项目区,通过建新拆旧和土地复垦,最终实现项目区内建设用地总量不增加,耕地面积不减少、质量不降低,用地布局更合理的土地整理工作目标。     

我国建设用地可持续发展战略研究

工业化、城镇化的推进,导致建设用地不断扩张,建设用地(包括城乡建设用地)与耕地之间的矛盾更加突出。实现建设用地的可持续发展,是土地利用过程中需要解决的重要问题。按照最集约、最节约和最严格的土地管理制度要求进行预测,未来20年我国建设用地总量和居住用地总量应分别控制在占全国土地总量的4.5%和3.4%之内。实现建设用地可持续发展应采取强化国土资源部门对全国土地资源的统筹协调管理职能;建立城乡一体化的土地行政管理机制;完善新的建设用地体制机制;建立有利于促进建设用地集约利用的税收、财政和金融体系;完善与城乡土地利用有关的户籍、社保、规划、行政区划等制度和政策。     

天津市华明镇土地开发整理模式研究

天津市华明镇通过＂宅基地换房＂土地开发整理新模式在为中心城市提供了大量城市建设用地的同时,又提供了促进农村城镇化的建设资金。利用案例分析方法,对华明镇宅基地换房背景分析,分析了华明镇模式在农用土地流转、征地补偿、土地集约利用、产业结构优化、城镇规划以及城乡一体化等方面的现实和理论意义,研究认为华明镇模式是目前解决大城市地区农村城市化面临的土地和资金问题可供选择的模式之一。     

统筹城乡发展中浙江土地管理制度改革

本文从土地在统筹城乡发展中的核心地位出发,提出了浙江在加快城乡经济社会发展一体化的进程中,理应以推进土地管理制度改革创新突破为切入点,不断创新耕地保护制度,构建城乡统一建设用地管理体系,建立宅基地与承包地退出机制,深化征地补偿制度改革。     

城乡建设用地增减挂钩潜力分析——以新疆玛纳斯县为例

城乡建设用地增减挂钩潜力分析是在当前的标准和要求下对农村居民点建设用地所节约土地面积是否能够满足城镇建设用地需求量进行的分析。通过对玛纳斯县城农村居民点整理潜力分析和城镇建设用地需求量分析,表明整理潜力对城镇建设用地需求量的供给程度较高,具备实施增减挂钩的基本条件。     

建设用地增长的制约因素与中国城乡一体化发展特殊路径选择——以义乌为例

该文对义乌建设用地增长的历史数据进行了分析,结果显示:义乌城乡一体化发展的建设用地增长与人口和GDP的急剧膨胀是一致的,在城镇建设用地急剧扩张的同时,农村建设用地增长势头得到有效遏制,建设用地总规模的扩张基本上是理性的。研究发现:今后一段时间,义乌在城乡一体化发展过程中,建设用地的增长面临"政策瓶颈"、"产权困境"和"生态红线"等,只有剥离附着在集体土地上的农村社会组织管理体制、扬弃"一户一宅"政策、建立健全城乡一体化发展的节地型公共政策体系等,才能在保持建设用地总规模相对稳定的前提下,满足经济社会发展对新增建设用地的需求。     

城镇化内部的土地利用问题

(一)城镇化本身有利于土地的集约利用从理论上讲,城镇是较农业用地更为集约的土地利用形式。农村人口进入城镇,如果能够顺利将农村的建设用地置换出来,那么城镇化非但不会增加建设用地规模,相反还会节约用地。众所周知,城市的首要特征是密集性,城市规模越大、人口密度越高、单位土地的人门和产出密度也越高,对土地的利用自然就越集约。1998年,我国城市人均建设用地约为100平方米,其中特大城市人均占地仅75平方米,小城市143平方米,建制镇的人均建设用地为154平方米,而农村居民点的人均建设用地则高达170平方米。这说明,人均建设用地随着城镇…     

天津市、成都市城乡建设用地增减挂钩模式的启示

2005年以来,天津市、四川省作为国土资源部第一批开展城乡建设用地增减挂钩工作的省（市）,积极探索统筹城乡发展,促进新农村建设路子,取得了一定经验,形成独特的运作模式。本文通过对两种模式运行机制、特点的分析,研究其对福建省城乡建设用地增减挂钩工作中,土地整治方案编制、项目建设资金筹措、集体土地产权调整与登记、宅基地复垦、农民权益保护等方面值得借鉴的启示和经验,提出进一步做好城乡建设用地增减挂钩工作的建议。     

“十四五”时期完善建设用地市场的重点和难点

当前建设用地市场的问题主要是结构性的,集中表现为国有建设用地供应结构失衡以及建设用地指标空间错配,不仅对加快形成新发展格局构成重大制约,而且导致经济发展优势区域缺乏发展空间、土地利用效率低下。建设用地市场存在结构性矛盾的深层次原因是城镇建设用地供应主体单一,用地审批管理事权错位以及地方政府土地配置行为的激励机制扭曲,而这些体制机制障碍也是"十四五"时期完善建设用地市场的重点和难点。"十四五"时期,中国将进入新发展阶段,需要以化解建设用地市场的结构性矛盾为突破口和主抓手,建立健全城乡统一的建设用地市场,加快改革土地管理制度,创新激励约束机制、逐步降低地方政府对土地融资的依赖,才能提升建设用地供给对国内需求的适配性,推进国土空间治理体系和治理能力现代化,保证经济高质量发展的回旋余地。     

农户宅基地利用状况、腾退意愿及利益诉求——对河南省1105个样本农户的调查

宅基地腾退是城市化与工业化良性互动、城乡建设用地增减挂钩、土地整理与集约利用的关键环节。了解农户宅基地利用状况、腾退意愿和利益诉求有利于公正、合理、有序地推进宅基地整理工作。该文运用问卷统计和入户座谈相结合的方法,通过对河南省1105个农户的实地调研,得出以下结论:河南省宅基地闲置严重,具有整理的必要性;农户具有宅基地腾退、置换城镇住房的意愿,对城市生活成本、住房配套有心理预期;90-120平方米的城镇置换房能够满足大多数人的需求,农户可承担5-15万元额度的住房贷款;就业技能和创业技能成为农户进城后关心的重要问题。基于此,提出了将宅基地腾退与产业发展、农民安居、培训、就业相结合,建设多位一体示范区等建议。