土地财政驱动农村建设用地入市程度及区域调控政策

从新型城镇化还需土地财政发挥一定正向功效、农村建设用地低效利用及国家致力于城乡统一建设用地市场的视角,探明未来时期土地财政驱动农村建设用地入市作用机理。采用2000—2012年31省(市)土地财政与农村建设用地数据,测算2个系统潜在的耦合度及所处耦合协调状态,进一步结合SPSS统计软件"聚类分析",考虑行政区临近原则与经济社会发展状况,将31省(市)划分为"高度"、"中度"、"中低度"、"低度"驱动区域。从区域社会经济发展水平及国家政策、土地财政与农村建设用地情况分析出驱动程度形成区域差异原因。从国家法律确定农村集体建设用地流转合法化、以规划引控有序流转、评估潜力指标入市价值、建立复垦整理指标结余储备库等方面,构建土地财政驱动农村建设用地入市的区域调控政策。     

土地财政与城市用地规模及人口增长联动关系区域差异

揭示土地财政与城市用地规模及人口增长联动关系区域规律,对于制定三者协调发展的差别化调控政策具有重要意义。采用灰色关联系数方法将我国31省(市、区)土地财政与城市用地规模联动关系紧密程度划分为高度、中度、低度3个区域,即等量土地财政资金推动城市用地规模增长依次减少,呈现与经济社会发展水平相反的区域规律。高度关联区域协议供给工矿仓储用地对于城市用地规模增长的推动作用强于商服住宅用地,工业化起步晚使得第三产业就业人口占比最高,低度关联区域情况则相反。低度关联区域土地财政和城市用地规模增长总量最大,土地城市化速度相对于人口显著快于高度和中度关联区域。中度关联区域土地与人口城市化速度相对较为协调。从推进工业用地最低限价及招拍挂方式出让、提升土地财政用于非经济性公共品供给占比、土地财政供给低收入群体和进城务工农民保障房建设等方面,提出优化土地财政、城市用地规模与人口增长联动关系的区域差别化政策建议。     

农村集体经营性建设用地入市促进农民土地财产性收入增长研究——以成都市郫都区为例

农村集体经营性建设用地入市是采用市场机制配置农村建设用地,实现其权益价值的重要途径,对于农民增加土地财产性收入起积极作用。文章基于成都市郫都区实践,分析农村集体经营性建设用地入市收益分配以及入市促进农民土地财产性收入增长的效果及机制。研究表明:(1)农村集体经营性建设用地入市使农村集体建设用地的经济价值得以显化并增值,在此过程中,政府进行了基础设施的投入,以土地增值收益调节金的方式获得收益;农村集体经济组织凭借土地所有权和经营权获得土地收益,并以2∶8的比例在农民个人和集体之间分配,成为农民个人及集体的土地财产性收益;(2)农村集体经营性建设用地入市后,农民获得"租金(现金分红)、股金、薪金和公益金",即农民获得土地财产性收益的同时,也增加了农民的工资性收入,拓展了农民增收的渠道,入市当年农民人均直接获取土地财产性收益2 086元;(3)农村集体经营性建设用地入市助推农民增收存在存量土地资源不够多、制度不够全等制约因素,需进一步完善农村集体经营性建设用地入市制度供给,促进农民土地财产性收入持续增长。     

地方政府土地财政引发的问题及化解对策

土地财政为地方经济快速发展做出重要贡献,但地方政府对土地财政的依赖也引发土地出让行为短期化、地方债务风险、助推房地产价格虚高、影响经济结构转型升级、破坏生态环境等问题。为促进地方财政的健康发展,使其更好地为地方经济发展服务,必须逐渐摆脱对土地财政的依赖,消除土地财政的风险隐患。具体看,应采取规范土地出让行为、提高土地出让金使用效率、控制地方债务规模、引导房地产业健康发展、加快产业结构调整、加强土地财政审计监督等措施。     

土地出让、资源错配与经济高质量发展

我国经济已由高速增长阶段转入高质量发展阶段,资源配置效率成为影响经济高质量发展的重要因素。基于资源配置视角,利用中国263个地级市面板数据,探究地方政府土地出让对我国经济高质量发展的影响及其作用机制。结果表明:(1)土地出让显著抑制了经济高质量发展,招拍挂出让的抑制效应高于协议出让,且存在明显的异质性特征。(2)地方政府低价出让工业用地、高价出让商服用地的两种供地策略造成土地价格扭曲,进一步加剧土地出让对经济高质量发展的抑制作用。(3)相关作用机制检验表明,地方政府土地出让导致区域资源错配效应,通过区域产业结构升级与区域创新水平影响经济高质量发展。(4)地方政府举债动机与经济增长目标动员显著调节了土地出让对经济高质量发展的影响。因此,应规范管理土地出让金,有序推进土地出让制度改革,统筹考虑地方政府举债动机和经济增长目标动员,缓解土地财政负向效应;应强化土地要素市场化改革,逐渐弱化地方政府对土地资源的过度垄断。     

中国土地财政研究

土地财政现象是在中国大陆特定土地管理、财税体制等制度背景下,随着工业化、城市化的加速推进而出现并发展演变。由于地方政府发展冲动、预算软约束等因素的综合影响,在土地出让收入规模急速扩张的同时,引发了土地资源粗放利用、地方政府性债务规模扩张、国有土地权益流失、房地产市场泡沫、征地拆迁矛盾冲突、粗放式经济增长方式难以转变等经济社会问题。当前,从国家发展的战略高度,研究和探索解决中国土地财政问题十分迫切、意义重大。本文通过理论分析与实地调研,考察了我国土地及土地出让制度的发展演变、地方政府的土地出让收入依赖程度、土地财政对地方经济社会发展的积极作用及面临的挑战,进而结合实际案例分析和国际相关经验,提出解决土地财政问题的总体思路,具体为:从增强经济社会可持续发展的全局和公共财政建设的要求出发,在保持地方政府财政收入流量稳定增长的基础上,立足降低和弱化当前地方政府对土地财政的依赖,坚持短期调整与长期改革相结合,综合考虑土地制度、税收制度、预算管理制度、债务管理和土地收益分配制度改革,在保持经济社会发展稳定性和可持续性的同时,有效防范和化解土地财政相关风险。文章最后在完善土地管理制度和相关财税体制、加强政府土地相关收支管理、深化相关改革等方面提出若干对策建议。     

土地财政区域差异与替代融资机制研究

土地财政规模及对地方财政贡献率呈现出与省域经济发展水平趋同的基本区域规律。从土地财政是地方政府利用未来若干年收益融资本质,阐述土地财政替代融资机制涵义。选取2000—2012年地方财政收支与土地财政数据,采用聚类分析并结合定性方法,将31省区划分为淡出、高度、中度、低度4类融资区域。依据公共财政、区域非均衡协调发展、马克思地租(国债国税)理论,构建土地财政替代融资机制政策方案。国家层面:建立财事权相平衡财政体制、完善征地补偿与政绩考核制度、建设城乡统一建设用地市场、征收物业税;区域层面:发挥土地整理潜力的财政功效、改变土地财政为动力源泉的城市化、发行地方基础设施债券并鼓励民间资本参与融资、发展高端服务业与战略新兴产业增加税源等。     

后土地财政时代我国地方政府偿债问题研究

从地方本级财政缺口、土地出让金收益及地方债务投资项目效益分析等方面对后土地财政时代的地方政府偿债能力进行了分析、梳理,指出由于地方官员晋升机制的影响、中央政府在与地方政府和金融机构三方博弈中的弱势以及相关制度的滞后,导致地方政府缺乏主动偿债动机。后土地财政时代地方政府债务风险的发展趋势极有可能是进一步向中央财政转移。因此,必须通过做大做强地方财政能力、弥补相关制度缺失等途径,来谨防后土地财政时代地方政府债务风险向中央财政转移。     

地方政府财政压力、土地财政与房价

本文通过理论分析结合经验研究,从制度因素出发探讨地方政府财政压力对城镇房地产价格的影响及其作用机制。研究显示,分税制改革后地方政府财政压力出现明显变化,土地财政现象同期出现。地方政府的财政压力对城镇房地产价格有显著正向影响,而土地财政也是房价变化的重要中间影响因素。在分税制改革后,地方政府财政压力增加,导致土地财政规模与依赖度扩大,地方政府出让土地行为会影响土地出让市场和房地产市场参与者行为,均将进一步推高商品房价格。因此,本文建议在维持房产市场价格稳定方面,需重视财政制度建设,减轻地方政府财政压力,通过规范地方政府预算外收入与土地出让制度,限制地方政府依赖土地财政的程度,以抑制房地产市场的价格波动。     

重新审视土地出让金改革——一个国有产权和公共财政的框架

土地所有权作为国有产权体系的一部分,政府藉此多次、循环地出让土地使用权获得的土地出让金收入,天然地具有了国家公共收入的性质,同其它国有资产一样,属于国家各级财政收入的组成部分.随着土地使用权出让规模的不断扩大,各级地方政府供给土地的潜力不断缩小.在可预期的将来所获得的卖地收入不能得到持续保障,地方政府又不能摆脱对土地出让金依赖的情况下,把临近城市的农业用地,通过各种办法预征后纳入到城市发展土地储备,然后进行出让势必成为地方政府的政策选择.因此,加快土地审批制度改革,将土地审批权集中到中央政府,对新增建设用地进行全方位卡位;以政府收支科目改革为基础,依托将于2007年开始施行的政府收支科目新体系,将土地出让金的收支活动纳入到统一的政府预算中来,实现土地出让金收支公开化、透明化;改革土地出让金的预算收入分成;改革农业征地补偿机制,将拥有所征用土地承包权和耕作权的农民纳入到土地出让金的分配主体中,建立农业用地征用为建设用地的"事后分成"机制.     

让小产权房合法入市——访全国人大代表、民进中央常委、民进中央经济委员会主任蔡继明

正中共十八届三中全会决定提出:"建立城乡统一的建设用地市场,在符合规划和用途管制前提下,允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股,实行与国有土地同等入市、同权同价。"该内容的提出将打破长期以来土地被地方政府垄断的格局,也将打破长期以来土地市场由政府与开发商分肥的利益格局。显然,全面把握农村集体建     

集体经营性建设用地入市流转的演化博弈论解释及其应策分析

集体经营性建设用地的入市流转是中央政府、地方政府、村集体和农民在土地要素跨城乡配置过程中长期博弈的结果。构建动态演化博弈模型,分析改革开放以来集体建设用地流转制度历史变迁中各主体的博弈演化关系特征及约束条件,表明以村集体及农民的诱致性变迁为主导,是由需求引致型变迁向供给主导型变迁过渡的历史过程,属于典型的卡尔多改进,需通过统一村集体与农民利益,降低地方政府利益损失,弱化地方政府阻碍偏向等措施促使博弈实现相对稳定均衡。     

集体建设用地直接入市流转相关利益者博弈分析

农村集体组织和用地企业是集体建设用地直接入市流转交易的积极推动者,地方政府是集体建设用地能否直接流转交易的关键决定者。在集体建设用地直接入市流转行为不能根本杜绝的现实基础上,地方政府应变堵为疏,规范交易双方行为,调整市场秩序,建立中介组织,降低交易费用。     

房产税政策、土地财政行为与宏观经济波动

本文基于房产税立法稳步推进的政策背景，通过构建一个包含异质性住房、地方政府土地供给决策以及税收要素的多部门DSGE模型，刻画和分析了房产税征收对地方政府土地财政行为以及宏观经济波动的影响机制。研究发现：(1)存量房产税政策能够显著降低房价与地价的均衡值，并有效抑制地方政府的土地出让行为；(2)降低地方政府对土地出让金的支配比例能够在一定程度上平抑房价与地价的波动幅度，但同时也会增加总产出向下偏离原稳态的持续时间，并促使土地财政行为由土地出让向土地抵押融资转变；(3)差异化的房产税政策能够对居民消费、商业投资以及总产出形成显著的正面效应，并有助于推动投资性房产向居住用途转移；(4)在土地资源持续减少的背景下，房产税政策实现产出效应的时点会被显著延后，土地抵押贷款逐渐成为地方政府的主要融资模式。     

关于"地票"交易与农村集体经营性 建设用地入市的异同点探讨

2008年至今,国家相继在重庆市开展了统筹城乡发展的"地票"交易与农村集体经营性建设用地入市的两项改革试点工作.作为土地改革进程的两种途径,同在城乡土地二元结构改革背景下展开,改革目标同样剑指盘活农村资产,统筹城乡发展;让农村集体土地入市;让农村、农民共享改革红利.但两者处于不同的改革时点与深度,改革的入市主体与入市方式不尽相同.对于两种改革方式异同点的总结,有利于把握当前改革是否坚守土地公有制不改变、耕地红线不突破、农民利益不受损"三条底线",切实把维护农村集体经济组织和农民权益作为出发点,以建立土地增值收益分配机制和农村集体经营性建设用地入市制度为落脚点,把握方向、积极探索改革之路.     

我国土地财政供给类型与调控对策

从土地财政为国家快速城镇化供给大量的土地资源及公共建设资金角度出发,阐释了土地财政"地"与"钱"供给的动力及运行模式,分析出由土地财政供给模式助推的产业用地规模、土地城镇化速度、房地产供给规模及价格等国家结构性问题的内在机理。以时间序列上的国有土地出让面积、土地财政收入规模等6项绝对指标和土地人口城市化速度比值、商品房平均销售价格等8项相对指标,衡量国家层面上由土地财政助推的结构性问题变化趋势及其在31省(市、区)间的基本差异,采用变异系数、聚类分区方法并结合区域邻近原则,将我国大陆地区31省(市、区)划分为"土地财政供给紧缺"、"土地供给过剩"、"土地财政供给过剩"、"土地财政供需适度"、"土地需求不足"5类区域,以8项相对指标为主阐释其原因。基于供给侧改革视角,从征收保有环节的房地产税、土地整治工程增加用地指标、引导城镇土地节约集约利用和控制外延扩张、城市公共设施建设鼓励社会资本参与等方面,提出调控不同区域土地财政供给的政策建议。     

我国土地财政规模与区域特性分析

以1999-2009年省级数据为基础,对我国土地财政的规模和区域特性进行了分析.结果显示:我国近10年土地财政的规模增长较快,对土地出让金收入的依赖程度也随之加大.根据对各行政区域土地财政规模的聚类和城市化水平分析,我国可以划分为6类不同的土地财政区域.这6类地区在人均GDP、第三产业占比、建成区面积年增长率、单位建设用地二三产值、人均实际利用外商投资额等指标方面都有所不同.对这6类区域实行差别化的管理方式,可以有效促进土地财政和城市化的可持续发展.     

在土地出让环节抑制高房价的可能性分析

地方政府从土地出让环节获得的收益巨大,这已经成为公认的造成高房价的原因之一。分析土地成交价款、土地出让金等数据的构成,确定使用“土地出让纯收益”作为土地出让环节的地方政府收益的数据口径,运用各种方法定量估算地方政府从土地出让环节获得的纯收益大小,结果显示：土地出让环节具有抑制高房价的可能性。     

地方政府债务规模与公共服务水平交互效应研究

本文基于2014—2018年全国273个城市的数据,运用空间联立方程模型对地方政府债务规模与公共服务水平的交互影响进行分析。研究发现,在本地区内,地方政府债务规模与公共服务水平存在交互抑制效应;在邻近城市与本城市之间,地方政府债务规模与公共服务水平存在交互促进效应。分区域回归结果表明,地方政府债务规模与公共服务水平的交互抑制效应存在区域差异。西部地区和中部地区的公共服务水平对地方政府债务规模的抑制效应强度高于东部地区;西部地区和中部地区提升公共服务水平对缓解地方政府债务规模的作用更显著。公共服务支出效率的估计结果显示,提高教育支出效率、市政基础设施支出效率和医疗卫生支出效率可显著促进公共服务水平提升,社会保障与就业支出效率可有效化解地方政府债务风险。本文的研究结论为地方政府进行公共服务供给侧改革,提高财政资源配置效率,促进公共服务水平和财政可持续协同发展提供了研究启示与政策依据。     

土地供给市场化后的出让总收入及预测模型设计

国有土地出让招拍挂制度的实施开启了我国土地供给的市场化,更公平、透明地揭示了土地的市场价值,同时为地方政府带来了一定的城市发展建设资金。然而,现行财税制度却加剧了地方财政对土地出让收入的依赖,由此滋生的种种问题导致土地出让收入成为舆论焦点。本文采用格兰杰因果分析、脉冲检验、自回归滞后分布模型等方法,通过实证研究寻找宏观经济变量与土地出让总收入的相互影响及数量关系,并据此推导建立土地出让收入模型,预测土地出让收入的数量及变化趋势,为各界真正了解土地财政以及政府把握土地供给与经济发展之间的关系提供一个理论途径。