市场比较法评估结果确定及优劣分析

一、传统市场法下评估结果确定及优缺点分析 在市场比较法运用中，当交易情况修正、交易日期修正、区域因素修正和个别因素修正相继完成后，就可综和修正结果，求出某一可比实例的修正价格（比准价格），其计算公式如下：     

浅谈市场比较法中如何修正融资差异

市场比较法已逐渐成为房地产估价中最常用的方法之一。在运用市场比较法时，选用的交易比较案例，或交易比较案例与估价对象之间，由于融资方式的多样性，在融资条件上肯定存在不同程度的差异。如何在市场比较法中对交易案例的融资差异进行修正，是本作的一个尝试。本区分了两个层次的房地产市场上的融资差异，分别加以阐述，并特别假定了房地产二级市场上。三宗融资条件各异的交易案例，从理论的角度，运用真实权益价值的思想，探讨了对融资差异的修正，以期在估价作业中使估价结果同估价对象的真正价值尽可能接近。     

基于熵权系数法的房地产市场比较估价模型研究

房地产估价方法主要包括收益现值法、成本法和市场比较法等,其中,市场比较法由于更加符合房价由市场决定的准则而成为房地产估价中常用的方法。市场比较法是以以往可比性交易实例为估价基础,通过对各因素差异修正来评价待估房地产价格。熵权系数法可用来完善现有的房地产市场比较法,通过从各个可比房地产项目构成的系统中计算各交易实例的熵值,以确定各交易实例相比于待估房地产的贴近度,进而确定待估房地产的估价。     

存量住房价格评估中的建筑层次修正系数

存量住房交易申报价格评估方法采用的是市场比较法中的间接比较法,需要确定对评估价格影响较大的建筑层次修正系数。本文对存量住房的建筑层次进行了划分,总结了不同建筑层次对存量住房交易价格的影响,介绍了如何运用单因素比较法计算建筑层次系数,提出了不同层次在确定修正系数时的注意事项,并以洛阳市西工区为例,计算出存量住房中多层无电梯住房的建筑层次修正系数。研究后认为,单因素比较法在确定建筑层次的修正系数方面具有可行性。     

市场比较法中比较买例的选取与差异修正（上）

市场比较法，又称买卖实例比较法、市价比较法或市场资料比较法，有时简称比较法或市场法，它是在求取待估房地产的价格时，将待估房地产与较近时期内已经交易的类似房地产进行比较对照，从已经发生了交易的类似的已知价格，对它们之间的差异进行修正得出待估房地产真宾、客观、合理的价格的一种估价方法。     

优化交易案例比较法在金融不良资产评估中的应用研究

本文探讨了在金融不良资产(本文主要指金融不良债权)评估中采用交易案例比较法分析时,如何采取优化的措施来提高交易案例比较法的可操作性及评估精度。本文从可比交易案例的选择、可比交易案例的修正、比较调整因素的补充、调整和参数的修正要求等方面进行分析,期望通过采取相关措施,能够提高评估结论的可信程度。     

城市房屋拆迁估价中的技术难题与对策研究

一、房屋拆迁补偿估价操作技术上的难题 1．市场比较法运用中的难题。由于比较法是依据替代原理，基于房地产市场中的“大数定律”，只要有足够多的交易实例，其成交价格经比较修正后的综合结果，可以作为估价对象正常市场价格的最佳指标。因此，市场比较法的估价结果最具市场说服力，且易于被市场利益各方所接受。然而尽管如此，在运用市场比较法评估被拆迁房屋时，仍然面临着诸多问题。     

浅谈市场珐中房地产价格指数房地产价格变动率的求取方若

房地产估价“市场法”中，常用价格指数法和价格变动率法进行市场状况的调整（即交易日期的修正），作者对此处所用的“房地产价格指数”和“房地产价格变动率”的求取方法作了一些探讨。     

试用层次分析法确定市场比较法的区域因素修正

针对市场比较法实践中区域因素修正的不足提出了用层次分析法确定区域因素修正的操作方法。     

市场比较法估价中交易实例可比性的模糊综合评价

正市场比较法是房地产估价的四大基本方法之一,其实质是将估价对象与近期内已发生交易的类似不动产进行比较,对类似不动产的成交价格进行适当的修正,以此作为估价对象在估价时点的客观合理价格的估价方法(柴强,2008)。我国建设部颁布的《房     

资产评估市场法探微

市场法，又称市场比较法、交易案例比较法、现行市价法等。运用该方法以存在活跃、公平的资产交易市场为前提，通过市场调查，选择若干与评估对象相同或类似的已交易资产作为参照物，将参照物与评估对象进行因素对比分析、差异调整，然后对参照物已成交价格做出修正，最后得出评估对象的评估价值。即以调整差异后参照物资产现行市价的平均值作为评估对象的现时价值。     

基于AHP和模糊综合评价模型的房地产估价市场比较法研究

市场比较法是进行房地产估价时应用最广泛的一种方法,AHP和模糊综合评价模型将模糊数学作为基础方法,基于交易实例因素差异量化的模糊性,对影响交易实例和待估房地产价格的所有因素进行量化处理,建立权重模糊集合和单因素评判矩阵,对影响交易实例价格的特征因素进行综合评判求解,改进了传统的市场比较法,使估价结果更加客观、科学地接近待估房地产的真实价值。     

运用德尔菲法进行市场比较法中的区域因素修正

本针对市场比较法实际估价中区域因素修正存在的不足，提出运用德尔菲法进行区域因素修正，并详细介绍了德尔菲法的操作步骤和注意事项。     

市场比较法在房地产评估中的运用

随着我国房地产市场的快速发展，如何合理进行房地产评估成为热点问题。市场比较法由于其直观和容易接受等特点在房地产评估中得到广泛的应用。本文分析了目前市场比较法在房地产评估中运用时存在的问题，提出了改进办法。并以淮安市为例子，分析了市场比较法在实际房地产评估中的运用，得出正确选择比较案例和合理修正交易价格是保证评估结果准确性的关键这一结论。     

RS＆GIS支持下的模糊数学宗地评估应用研究

利用RS技术实时、丰富的信息量对宗地估价底图进行定期更新，利用GIS强大的图形数据和属性数据管理和分析功能对宗地资料进行有效管理，建立GIS宗地估价信息系统，从系统中提取相似交易宗地。根据市场比较法原理，运用模糊数学方法进行宗地地价评估。结果表明该方法减少了因素修正时的主观性，提高了评估的精度和效率。     

基于灰关联分析的市场比较法改进研究

市场比较法具有简单易行和直观易懂的特点,在房地产估价中得到广泛的使用。但其估价的准确性十分依赖于因素的修正和比准价格的确定。在此,建立因素修正量化表,并引入灰关联分析,使得估价结果更加符合实际。最后通过实例计算表明,改进后的市场比较法精度有较大提高,较之其他改进方法具有操作简便的特点。     

用德尔菲法确定市场比较法区域因素和个别因素修正系数的探索

本文通过分析目前市场比较法估价中区域因素修正系数确定方法的不足，提出运用德尔菲法进行区域因素和个别因素修正，并详细介绍了德尔菲法的操作步骤，区域因素和个别因素修正系数的确定方法。     

走进四季人居：市场比较法存在问题分析及新思路的提出

本文在房地产价格和房地产估价基本理论的基础上，深入分析了市场比较法在房地产估价实践中的应用价值及存在问题：可比实例选择的随意性，因素修正的主观性、不完备性，待估房地产综合价格确定的随意性。作者提出将模糊数学理论引入市场比较法，这对房地产估价市场比较法的改进具有重要实践指导意义。     

房地产成交价格与房地产估价的关系

房地产估价最基本的三种方法分别为成本法、收益法、市场比较法。作为三大方法之一的市场比较法的理论基础为替代理论。市场比较法评估房地产价值的基础是房地产的实际成交价格。但房地产评估价格并不是对实际成交价格的简单的归纳、整理、修正，两无论在理论上还是在实际表现上均有一定的差异，本重点对两的差异进行分析。     

市场比较法综合修正计算有关问题的讨论

本是关于市场比较法修正因素独立的讨论，分析了述了各对房地产价格影响的综合性、相关性、连乘计算公式的科学合理性。同时提出了通常情况下修正计算不应改变，但有时调整修正计算顺序有其实际意义，因此实际需要时是可以高速的。