找准问题探讨对策 --对集体建设用地使用权流转的思考

集体建设用 地使用权流转存在的主要问题 ( ) 有权 主体 悬 空,归 属 不清 。虽 然 我 国 《宪 法 》、《土 地 一 所管 理法 》等 法 律规 定 农村 土 地 归 农民 集 体 所 有,但 现行 法 律 却没 有明 确 规定 “农 民 集体 ”作为 土 地 所 有权 主 体 的 构成 要 素 和运 行原 则 ,没 有明 确产 权代 表 和执 行主 体 的权 限与 地 位。按 照民 法 规 定 ,可 以 看 出 ,“农 民 集 体 ”不 是 法 律 意 义 上 的 组 织 ,不是 法律 关 系的 主体 ,它是 没 有 法 律人 格 的 集 合群 众 ,是 一 个 政治 概念 。 因此 ,“农 民 集体 ”与 …     

一月大事

●8月 12日 国 土 资 源 部 网 讯 ,国 土 资 源 部 和 财 政 部 联 合下 发 《用 于 农 业 土 地 开 发 的 土 地 出 让 金 收 入 管 理 办 法 》,规 定2004年 1月 1日 起,土地 出 让金 用于 农 业土 地开 发 的比 例,由各 省 、自 治 区 、直 辖 市 及 计 划 单 列 市 人 民 政 府 根 据 不 同 情 况 ,按 各市 、县 不 低于 土地 出让 平 均纯 收益 15%的 比例 确 定。 ●8月 16日 国 土 资 源 部 网 讯 ,今 年 以 来 ,国 土 资 源 执 法监 察力 度 不断 加大 ,土地 违 法 行 为得 到 进 一 步遏 制 。 上 半年 ,全 国 共 发 现 土 地 违 …     

划拨地房屋出租个案剖析

在 土 地执 法中 经 常 遇 到这 样 的 情 况, 一 些 单 位将 建 在 划拨 国有 土 地上 的临 街 门 面 房出 租 给 他 人从 事 商 业 经营 , 出 租期 限一 般 均在 五十 年 左 右,有 的 甚至 长 达 七 十年 ,并一 次 性 收取 高额 的 租金 ,这 是 否合 乎 法 律 规定 呢 ? 尽 管《城 市房 地 产 管理 法》、《城 市 房屋 租 赁管 理 办 法 》允 许 房屋 所 有 权 人将 以 划 拨方 式取 得 使用 权的 国 有 土 地上 建 成 的 房屋 出 租 , 但对 房 屋 租赁 的期 限 尚未 做出 具 体 规定 ,而 《城 镇 国有 土 地 使 用权 出 让 和转 让暂 行 …     

从"二元"向"一元"的转制--城中村改造中的土地制度突破及其意义

城中村土 地产权改制目的和基本思路 总 的 来说 ,城 中 村 土 地产 权 改 制 的目 的 就 是 要实 现 城 中村 的城 市 化改 造, 推 动 城 市化 进 程 。 具体 而 言 , 其基 本 思 路就 是要 在 现行 制度 体 制 框 架下 寻 找 到 一种 出 路 , 彻底 摆 脱 土地 所有 制 二元 结构 对 城 中 村城 市 化 发 展造 成 的 制 度障 碍 。 通过 将土 地 合法 地引 入 市 场 流通 、 显 化 土地 价 值 , 使城 中 村 村集 体 通 过 盘 活 土 地 资 产 获 得 改 造 所 需 资 金 , 使 政 府 能 够 统一 、有 效 地利 用土 地 , 使 社会 繁 荣 稳 定, …     

从生存成本看对失地农民的补偿标准

确 定 合理 的征 地 补 偿标 准 ,首先 要 解 决 补什 么 、补 多 少 的问 题。 按 照市 场交 易 的 公 平原 则 , 政 府从 农 民 手 中拿 走 了 土地 ,就 应 该按 土地 的 市 场 价格 支 付 给 农民 相 应 的 交易 价 格 金额 。但 是 ,在 我国 现 行的 征 地 制 度下 ,因建 设 占 用 农村 集 体 土地 的,都必 须 采取 征 用的 方 式 ,政 府 先 把集 体 土 地 变成 国 有 土地 ,然 后再 出 让。 出 让价 格 是 市 场价 格 ,征 地 时 的 价格 只 是 市场 价格 的 极小 部分 。在 这种 征地 制 度下 ,政 府对 农民 的 土地 交易 价格 支 付就…     

土地"征收""征用"之我见--对《宪法》修正案征地制度修改的思考

今 年 3月 14日 公 布 施 行 并 生 效 的 《宪 法 》 修 正 案 , 将原 《宪 法 》第 十条 第 三 款 “国 家 为 了 公共 利 益 的 需要 , 可 以依 照 法 律 规 定 对 土 地 实 行 征 用 ”, 修 改 为 : “国 家 为 了 公 共利 益的 需 要, 可以 依 照 法 律规 定 对 土 地实 行 征 收 或者 征 用 并给 予 补 偿 。” 这 一 修 改 , 将 不 仅 直 接 导 致 《土 地 管 理 法 》 的修 改, 同 时, 对完 善 我 国 的征 地 制 度 ,切 实 维 护 土地 所 有 者或 使用 者 的权 益, 逐 渐 实 现集 体 土 地 所有 权 主 体 地位 , 进 一步 构建 公 平…     

征地制度中委托-代理设计缺陷分析

征 地方 委 托-代 理 设计 缺陷 1. 以 上地 方人 民 政府 是征 地 方的 法定 代 理人 。 县级 依 据 《宪 法 》规 定 ,“国 家 为 了 公 共 利 益 的 需 要 ,可 以 依 照法 律 规 定 对 土 地 实 行 征 收 或 征 用 并 给 予 补 偿 ”,可 见 ,国 家 是征 地方 。《土 地管 理法 》第 四十 五 条规 定,征地 审 批权 在国 务 院和 省级 人民 政 府;第 四 十 六条 规 定 ,“国 家征 用 土 地 ,依 照 法 定程 序 批 准 后 , 由 县 级 以 上 地 方 人 民 政 府 予 以 公 告 并 组 织 实施 。”可 见,征 地 实施 方是 县 级以 上地 方 人民 政…     

力量来自于联手--吉林省国土与监察两部门一次联合办案纪事

2003年 ,吉 林 省吉 林市 所 属的 桦甸 市 曾发 生一 起 轰动 性的土 地违法 案件 ,最后 以国 土资源 与纪 检监察 部门 联合办 案,将所 有违法建筑 全部拆除并 恢复原有耕 地的种植条件 而结束。 此 案 有以 下几 个 特点 :一 是违 法占 用 耕地 面积 大 。桦甸 是一 个 “八 山 一 水 一 分 田 ”的 山 城 ,一 次 性 占 用 6万 多 平 方 米 耕地 搞非 农 业建 设,在当 地来 说 是一 个“大举 动 ”。二是 非 法占 用土 地的 类 别高 。在 6万 多平 方米 的 耕地 中,除了 原有 的 一些 乡村 小路 之 外,其余 全 部是 基 本 农 田。 三 是 …     

西北大地上的一枝奇葩——记新疆明珠花卉市场

在 冬 季 漫 长 的 我 国 西 部 城 市 乌 鲁 木 齐 ,有 着 这 样 一 个“ 世 外 桃 源 ”:任 凭 室 外天 寒 地 冻 ,那 里 都 是 芳 香 四 溢 ;哪 怕 大 地 银 装 素 裹 ,那 里 依 然 姹 紫 嫣 红 。 它 就 是 新疆 ,乃 至 西 北 最 大 的 花 卉 展 销 场 所 和 批 发 集 散 地 之 一 一 — 新 疆 明 珠 花 卉 市 场 。 — — 明 珠 花 卉 市 场 前 身 是 新 疆 农 科 院 服 务 于 科 研 工 作 的 试 验 站 , 为 适 应 市 场 经济 和 体 制 改 革 的 需 要 ,在 经 过 深 入 的 市 场 调 查 ,认 真 的 理 论 分 析 …     

快速培育农业产业化经营主体

“ 三 农 ” 问 题 已 成 为 政 府 和 社 会 普遍 关 注 的 热 点 之 一 , 随 着 我 国 加 入W T O ,“ 小 农 户 ”与“ 大 市 场 ”之 间 的 矛盾日 趋尖 锐 。由 于分 散的 农 户难 以成 为拥 有 强 大 市 场 竞 争 力 的 农 业 产 业 化 经营 主 体 ,因 此 ,进 一 步 培 育 壮 大 农 业 产业 化 经 营 主 体 就 成 为 应 对 W T O 挑战、解决“ 三 农”问题 的当 务 之急 。 在 农 业 产 业 化 经 营 中 实 行“ 农 户+龙 头 企 业 ”或“ 农 户 +农 村 合 作 经 济 组织”的 经 营 模 式 是 卓 有 成 效 的 。 由 于 龙头企 业 、…