小产权住宅之路在何方

由于商品住宅市场价格高涨,许多买房者不得不把目光转向城市郊区利用农村集体土地开发建设的小产权住宅.小产权住宅不具备合法产权,且开发建设过程中存在非法占用农用地和"四荒地"的现象,同时小产权别墅的开发建设加重了商品住宅市场的供需结构失衡.因此,本文建议限制小产权住宅的开发类型,建立回购制度等措施,合理引导小产权住宅的建设.     

上海房价结构性调整的思考

上海楼市现状改革开发后上海城市建设的巨大发展，给很多上海市民居住条件带来的改善世人皆知。2002年，上海住宅发展继续呈快速增长的态势，房价继续大幅度上涨。2000年上海商品住宅均价3320元，2001年上半年预售商品住宅均价4088元，2002年上半年预售商品住宅均价4628元。对于这一情况，房产开发商喜笑颜开。这两年是住宅投资的好年景，在需求的不断刺激下，开发商开发楼盘的投资与收益成正比，开发量越大，收益越大，开发速度越快，资金回笼也越快。从2001年6月到2002年6月，全市商品住宅价格上涨13.2%。全市83.2%的居民认为房价偏高，对…     

集体经营性建设用地开发商品住宅试验考察与推进建议——以广西北流、河南长垣、山西泽州的试点改革为例

集体经营性建设用地入市开发商品住宅,有利于建立城乡统一的建设用地市场和多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。然而,对于集体土地能否开发商品住宅还存在较大争议,且在已进行的集体经营性建设用地入市试点改革中较少涉及商品住宅开发项目,相关研究也缺乏对其收益分配和具体操作的深入探讨。本文对河南长垣、山西泽州、广西北流3个试点地区进行的集体经营性建设用地开发商品住宅试验的分析发现：政府、集体和企业均可在集体土地开发商品住宅中实现利益增进,三者利益的契合是改革的创新动力;进行商品住宅开发的集体经营性建设用地大都位于城市规划区外的乡（镇）驻地所在村或中心村,而规划建设区虽然是集体经营性建设用地开发商品住宅潜力最大的区域,但也是改革成本最大、收益平衡难度最大的区域,因而未成为集体经营性建设用地开发商品住宅试验的首选区位;试点地区通过制定差异化的增值收益调节金征收标准、捆绑公共基础设施项目、收取增值收益平衡再分配金等方式,基本实现了不同主体间的利益平衡。可见,集体经营性建设用地入市开发商品住宅,既符合改革的方向,也有现实的需求,并可通过适当的规制妥善解决利益平衡问题。《土地管理法》的修改为集体经营性建设用地入市扫除了制度障碍,但集体土地开发商品住宅受到政策导向不明、配套制度缺位、收益分配机制不健全、基础条件不具备等的影响,实践进程停滞。建议尽快部署新一轮集体经营性建设用地入市改革试点工作,并将集体经营性建设用地开发商品住宅作为试点的重点内容,鼓励试点地区将集体建设用地开发商品住宅的试验从城中村和城市规划区外逐步扩大到规划建设区、从存量集体建设用地逐步扩大到新增集体建设用地,积极探索建立合理的增值收益分配机制,并不断完善相关配套政策。相较于以往文献,本文在以下两方面做了拓展和深化：一是基于实践考察,从利益平衡角度分析集体经营性建设用地入市开发商品住宅的改革动力机制、试验区位选择和收益分配调节,进而论证了集体土地开发商品住宅的现实可行性。二是较为系统地探讨了集体土地建设商品住宅面临的现实困难,并提出了相应建议。本文基于试点地区集体经营性建设用地入市开发商品住宅实践的考察和分析,有助于消除认识分歧、推进改革实践,并为稳妥推进集体土地开发商品住宅改革提供了政策参考。     

“小产权”房存在的法律问题及其治理

"小产权"房是指在农村集体所有的土地上开发的商品房,由于有违现行法律规定,面临着很大的风险,但却因优惠的价格受到广大购房者的欢迎。"小产权"房现象折射出目前土地征用制度的不足和国家对房地产市场宏观调控的紧迫。对"小产权"房的解决必须兼顾农民、城镇居民、政府、开发商各方利益。     

河南省信贷规模对住宅价格影响的实证分析

本文运用协整分析方法,对河南省房地产信贷规模和商品住宅价格之间的相关关系进行了实证分析。本文选定房地产开发信贷和住房个人信贷两项指标代表房地产信贷规模,分析结果显示,房地产开发信贷与住宅价格之间并无明显的协整关系。最后根据定性和定量分析结果,对我国房地产市场健康发展提出建议。     

住宅精装修工程项目管理与质量控制

精装修是简装修的不断改进过程中的产品,且精装修商品住宅是促进地产界产品升级,更是房地产市场成熟的标志之一。百年大计,质量第一,工程质量是工程项目建设的核心因素,精装修住宅是否做到"精"是决定工程项目成败的关键。如何做好精装修住宅工程,本文就施工管理等方面的问题进行了探讨,并详细的介绍了工程项目质量控制要点。     

我国商品住宅价格波动的区域差异——基于省际面板数据的实证分析

近年来我国商品住宅价格变化的区域差异越来越大,使得宏观调控政策在各地区产生了不同效果。文章在比较东部、中部和西部地区历年商品住宅价格波动状况的基础上,根据住宅市场存量——流量理论构建我国商品住宅市场的价格决定模型,并以2003—2008年我国28个省市自治区的面板数据为样本,运用面板数据的混合模型进行实证研究,结果表明:各区域商品住宅平均销售价格及其波动幅度存在较大差异;利率、预期、银行信贷和滞后价格是导致我国商品住宅价格波动存在巨大区域差异的主要原因;我国各区域商品住宅价格的上涨缺乏经济基本面的支持。     

中国城镇住宅财富效应观察——基于CHFS2010微观调查数据

使用CHFS2010微观调查数据分析中国城镇家庭住宅财富效应的存在性和差异性.通过实证研究发现:(1)中国城镇家庭存在微弱的住宅财富效应,且短期内住房价格的过快上涨抑制了住宅财富效应的发挥.(2)产权完备且合法的大产权住房具有财富效应,小产权住房则替代效应明显;中青年家庭的住宅财富效应显著大于老年家庭;地方经济越发达、家庭收入水平越高,住宅财富效应越大;中国城镇住宅市场的“马太效应”日益显著.     

中国城镇住宅财富效应观察———基于ＣＨＦＳ２０１０微观调查数据

使用ＣＨＦＳ２０１０微观调查数据分析中国城镇家庭住宅财富效应的存在性和差异性。通过实证研究发现：（１）中国城镇家庭存在微弱的住宅财富效应,且短期内住房价格的过快上涨抑制了住宅财富效应的发挥。（２）产权完备且合法的大产权住房具有财富效应,小产权住房则替代效应明显;中青年家庭的住宅财富效应显著大于老年家庭;地方经济越发达、家庭收入水平越高,住宅财富效应越大;中国城镇住宅市场的“马太效应”日益显著。     

商品住宅项目开发成本的控制

在国家对房地产市场进行严格宏观调控的背景下,房地产企业加强商品住宅项目开发成本控制具有重要意义。房地产企业应充分分析商品住宅开发流程各阶段的成本影响因素,加强各阶段成本的控制。     

山区县商品住房定价研究

价格作为企业可以控制的最具灵活性和风险性的一种营销手段,其基本作用有二:一是扩大产品的市场销售,实现企业的利润目标;二是不断提高自身的市场份额,最终达到企业长期稳健发展的目的.本文从山区县商品筑面积住宅价格的概念和特性入手,介绍商品住宅价格的构成,影响商品住宅价格的因素和商品住宅价格策划的理论依据,进而阐述了商品住宅的价格策略.还通过对各种定价方法、技巧的比较,把对影响房价的因素研究从定性分析达到定量度量的高度,从影响房价的诸多繁杂的因素中筛选出最具影响力的6个因素,分别为区位、价格、环境、户型、建设质量、物业服务水平做为消费者最关心的因素,通过案例进行定价,将定价方法的选取从感性的叙述提高到理性的高度.     

公共住宅的政策与管理

即使是先进的国家或地区仍有为数不少的困难家庭,社会应当为这部分人提供良好的公共居住环境。本文以日本东京的都营公共住宅为例,介绍日本在发展商品住宅的同时,注重公共住宅的建设与发展的住房政策,以为他山之石。     

日本东京城市公共住宅的政策与管理

即使是先进的国家或地区仍有为数不少的困难家庭,社会应当为这部分人提供良好的公共居住环境.本文以日本东京的都营公共住宅为例,介绍日本在发展商品住宅的同时,注重公共住宅的建设与发展的住房政策,以为他山之石.     

城市住宅全装修化的多元瓶颈与破解策略

一、城市住宅全装修化及其多元瓶颈(一)我国城市住宅全装修化的基本概念2002年7月18日,建设部下发的《商品住宅装修一次到位实施导则》 (建住房[2002] 190号)中明确商品住宅装修一次到位是指房屋交钥匙前,所有功能空间的固定面全部铺装或粉刷完成,厨房和卫生间的基本设备全部安装完成,简称全装修住宅.     

“城市小产权房”成因分析及应对

“小产权房”是近年来我国房地产市场一个新的概念．目前学术界已对这种新产物进行了广泛的探讨。本文从“小产权房”的性质入手并结合我国土地管理法规和房地产市场实际．分析指出目前在城市房地产市场中同样存在着许多“小产权房”,这些房产多是利用城市中特殊用途土地开发、建设,因此同样具有小产权的性质;同时根据这些城市小产权房的不同特点提出了用“租赁”等方式进行产权管理的相应建议。     

论实现我国住房抵押贷款证券化

我国住宅消费市场上存在着商品住宅积压严重、消费者持币观望房市、银行严格限制发行住房抵押贷款的三个矛盾.要推进我国住房制度改革不断深入、将房地产业建设成为国民经济新的增长点、促进城镇居民积极的住房消费,实现住房抵押贷款证券化是必然选择.     

从社会阶层标准看中国城镇住宅市场细分

随着中国城镇住房市场分配机制的建立,住房市场细分研究变得越来越有理论价值和现实意义.本文根据中国2000年人口普查资料微观抽样数据实证研究了社会阶层细分标准在中国城镇住宅市场的适用性和可行性,首先分析了不同社会阶层的住房来源、产权和住房状况,发现存在显著的差异.然后分析了不同社会阶层在商品住宅市场的表现,也发现存在较为显著的差异.最后指出了社会阶层细分标准对企业目标市场选择和营销策略的重要意义.     

供需总量平衡是房市稳定的基础——谁来设计第三住房供应系统?

房地产市场的问题不是房价问题,是供需总量是否平衡的问题.当我们知道除商品住宅的市场供应外,保障性住房供应体系建设也呼之欲出.     

妥善解决小产权房问题

一、小产权房：现象与问题 所谓“小产权”房,是村集体组织（或联合开发商）或村民在集体土地上建设并出售或出租的房子。小产权房牵涉多方利益。首先,建设小产权房的村镇集体和村民都可以通过小产权房的建设在房地产市场和城市化进程中分得一杯羹,大量集体土地会因此进入市场流转起来并创造更大的收益。其次,城市居民可以购买到价格相对合理的住房,从而在一定程度上缓解住房难题。     

商品住宅价格的影响因素

房地产业关联度强,对我国经济发展的推动作用十分明显,与人民生产生活息息相关,其中商品住宅投资在房地产开发投资中占有相当大的比例,因此研究商品住宅价格的影响因素显得尤为必要了。本文对商品住宅价格的影响因素,商品住宅价格的影响因素有很多,分类也有很多种,本文重点从自身的因素与外部的因素以及需求影响因素与供给影响因素进行了详细的分析与研究。