"瑞安爆炒地基"的政策之失

一场"击鼓传花"游戏 近日,浙江省瑞安市"全民百亿资金爆炒地基"事件被媒体曝光之后,在社会上引起了较大的震动. 瑞安市在城市建设实施征收农民集体所有土地的过程中,对被征收土地的农民和农村集体经济组织采取了留地安置的措施,政府将征收到的国有土地按照一定比例返回给农村集体经济组织,作为非农建设使用.村里拿到这部分安置留用地的建设指标后,就根据实际情况分配给了农民,目的是解决失地农民的住房及生活出路问题,还发了所谓的"安置留地住宅项目建房指标"证,当地人称为"红证".     

借鉴国外经验 解决农村土地征收补偿价格差问题

自新中国成立以来,我国实行城市土地国有和农村土地集体所有的土地制度,为更好地促进国家经济发展,我国适当对农村集体土地实行征收,即国家为了公共利益需要,依照法律规定的程序和权限将农民集体所有的土地转化为国有土地,并依法给予被征地的农村集体经济组织和被征地农民合理补偿和妥善安置的法律行为。这项政策本是既有利于国家长远经济发展,又维护了被征收土地的农民利益的政策,有积极作用。     

农村集体经济组织成员权的实现研究——基于“土地征收视角下农村集体经济组织成员权实现研讨会”的思考

研究目的:对农村集体经济组织成员权的内涵及其在土地征收中权益的实现途径分析,以期为深化农村改革提供基础参考。研究方法:综合分析与系统推理。研究结果:(1)成员资格的认定及内涵的界定,是保障和实现农民集体经济组织成员权利的基础,而成员权的高含金量决定了成员身份认定的复杂性;(2)农村集体经济组织成员权的内涵与特征表现为:土地是维系成员权的根本,成员权的财产边界意识强烈,成员权强调"家庭"单元,社会成员权应优先于经济成员权,成员权以传统伦理为基础。研究结论:(1)农村集体经济组织成员认定应遵循自治性、保障性、唯一性和尊重性4个基本原则;(2)成员认定及成员权内涵界定,应综合考虑户籍、承包权、权利义务、土地保障等多种因素;(3)成员的权利义务关系要平衡;(4)土地征收中成员权的实现要坚持村级留存和直接分配两个层次。     

成片开发,困惑与期待同在

正2020年1月1日正式实施的新《土地管理法》明确提出了"成片开发"的概念。即:"在土地利用总体规划确定的城镇建设用地范围内,经省级以上人民政府批准,由县级以上地方人民政府组织实施的成片开发建设"。其前提是为了公共利益的需要,确须征收农民集体所有的土地。法律同时还明确,"成片开发"应当符合"国务院自然资源主管部门规定的标准"。也就是说,成片开发是有严格限定条件的。那么,除了限定在规划确定的城镇建设用地范围内,成片开发还应该设立哪些条件或标准?这个问题,已成为当前自然资源系统内外共同关注、期待解答的一个重要而迫切的问题。     

成片土地开发制度演变及政策设计

"成片开发"概念产生于20世纪90年代,本是专门为沿海开放城市引进外商投资而设计的政策,后来部分国内园区在建设过程中也采用了该做法。在土地收购储备制度建立后,土地一级开发与二级市场分离,成片土地开发逐渐淡出人们的视野。新《土地管理法》中提出的成片土地开发,实质是成片征收,与最初的统一进行基础设施建后再转让或出租的含义有所不同。本文在概括了"成片开发"政策的演进历程的基础上,分析探讨了新《土地管理法》中成片土地开发应涵盖的主要类型及制订成片土地开发标准的参考因素。     

浅议农村集体经济组织成员资格的界定

近几年来,随着我国城市化进程的加快和市场经济的快速发展,农村集体土地特别是紧靠城市的土地被大量征用。农民赖以生存的土地被征用后征地补偿费如何公平、公正的分配,成为农民密切关心的问题,由此引发的分配收益纠纷大量激增。而拥有农村集体经济组织成员资格,是享有土地补偿费和安置补助费的前提条件,因此,农村集体经济组织成员资格的界定,对于该类案件的彻底和妥善处理具有十分重要的意义。本文对此加以论述供研究参考。     

具有全局意义的深化改革——评土地管理法的修改

<正>土地事关亿万农民切身利益,事关经济发展和社会稳定,事关国家长治久安。土地制度是国家的基础性制度,农村土地制度改革是个大事,党和政府十分重视,在广泛听取人民群众意见的基础上,在认真总结农村土地制度改革试点成果基础上,全国人民代表大会常务委员会通过了关于修改《土地管理法》的决定。可以期待,它的落实将会产生多方面的效益。首先是资源效益。任何资源和资产,只有用起来、动起来,才能产生效益。新的土地管理法允许集体经营性建设用地在符合规划、依法登记,并经集体经济组织同意的前提下,可以通过出让、出租等方式,交由集体经济组织之外的个人或单位直接使用。这就会使相当多的过去利用不充分或闲置的土地得到有效的利用;还有农村的宅基地,长期实行"一户一宅"、无偿分配、面积法定、不得流转的规定,导致大量的闲置和浪费。新的土地管理法下放宅基地审批权,允许进城落户的农民自愿有偿退出宅基地。这显然意味着有偿自愿退出的进城农民的宅基地可以流转,这又增加一大块建设用地供应。此外,改革土地征收制度,缩小土地征收范围、规范土地征收程序,限定了可以征收集体土地的具体情形,修改征收土地按照年产值倍数补偿的规定,强化了对被征地农民的社会保障和住宅补偿制度,都有利     

动态

正青岛着力规范农村土地征收收益分配近日,山东省青岛市政府发出《规范农村集体经济组织土地征收收益分配管理的通知》,要求建立征地预存款制度,着力规范农村集体经济组织土地征收收益分配管理,创新完善村集体资产分配管理制度。开     

土地征收成片开发的制度架构与风险控制

研究目的：通过梳理土地征收成片开发的制度架构及潜在风险,探索控制成片开发征收风险的可行路径。研究方法：规范分析法、演绎法。研究结果：新《土地管理法》第45条第5款确立的土地征收成片开发制度,一定程度上消减了学界对土地成片开发的质疑,但其并未解决成片开发制度的适用和规范难题。现有制度设计对土地成片开发的控制性不足,成片开发中的非公共利益存在使成片开发功能发生异化偏移的风险。研究结论：应从内容、过程及结果三个维度对土地成片开发进行风险控制：内容控制上,应建立成片开发公共利益的动态认定机制;过程控制上,在保证公众参与权利的同时,应将公众参与限定在初次决策过程之中;结果控制上,应畅通当事人的救济渠道,当事人可通过质疑、行政复议以及行政诉讼等方式寻求救济。     

公共利益需求下“成片开发”的规模和速度

新《土地管理法》虽然将公共利益需求下的"成片开发"建设用地纳入可依法实施土地征收的范围,但对于如何认定"成片开发"的范围,各方尚未形成统一认识。本文结合当前经济社会发展形势,对不同空间尺度下的土地"成片开发"规模及其征收速度与总量管控进行了分析,并提出了相关政策建议。     

特别法人定位下农村集体经济组织的职能重构

长期以来农村集体经济组织担负着双重职能,既要发展壮大集体经济,又要保障集体成员生产生活、为集体成员提供公共服务。但实践中这两种职能并不能被很好的兼顾,制约了农村集体经济组织的发展。城乡一体化进程的不断深入使得农村社会保障制度不断趋于完备,土地对农民的保障作用逐渐降低,大量农村人口向城市聚集。基于这种新变化,农村集体经济组织应剥离公共服务职能,并专注于土地所有者职能的发挥。特别法人的定位只是农村集体经济组织发展的一个过度阶段,最终应当向营利法人方向靠拢。     

北京失地农民当股东

据北京市农委介绍，北京城乡结合部地区的城市化过程中，农村集体所有的土地不断转为国有建设用地，农民在城市化过程中基本处于被动地位。在市委、市政府的领导下，城乡结合部一些具备条件的乡村集体经济组织，按照“撤村不撤社、转居不转工、土地变资产、资产变股权、农民当股东”的总体思路，将集体经济共同共有的产权制度改革成为社员按份共有的产权制度。截止去年底，北京以土地为纽带的股份合作制改革，已基本完成92个村队，正在进行改革的村队有37个。     

征收集体土地补偿费分配问题研究

本文在梳理我国法律法规对征收集体土地补偿费及分配相关规定的基础上,对农村集体经济组织分享20%~30%土地补偿费、100%丧失土地权利的农民却只能分配70%~80%土地补偿费的规定之不合理性进行了批判;针对被征地农民依法得不到足额的土地补偿费、不足额的土地补偿费也被截留、挪用、拖欠、扣减、贪污、侵占、私分等现实状况;对土地补偿费分配的改革,提出了将被征地农民直接作为被征收人、明确规定其权利、取消分配程序,实行先补偿后交地、补偿与征收同时完成,完善被征地农民维权程序,强化侵吞土地补偿费违法行为的法律责任等四方面的建议。     

农村集体土地征收，农民需知道知道这些程序

<正>随着城市化进程的发展,不少农村的土地都已经进入城市化建设的蓝图规划中,这些农民朋友家中的土地和宅基地都面临征收和拆迁的情况,而土地征收的过程就是集体土地变为国有土地的过程,需要经过严格的法律程序才能实现。哪几类的土地属于国有     

国务院禁止城镇居民在农村购置宅基地

中国政府网日前公布《国务院办公厅关于积极稳妥推进户籍管理制度改革的通知》,通知指出,禁止借户籍管理制度改革或者擅自通过“村改居”等方式非经法定征收程序将农民集体所有土地转为国有土地,禁止农村集体经济组织非法出让、出租集体土地用于非农业建设,严格执行禁止城镇居民在农村购置宅基地的政策。     

完善农村集体收益分配制度之思考

近年来,广东佛山随着农村集体经济发展壮大,集体经济收益分配在体现农民利益的同时,却诱发大量的农村矛盾和纠纷,不利于农村社会的稳定.如何完善农村集体经济收益分配制度是经济学命题,也是社会学命题,本文试一探讨. 农村集体经济收益分配制度是一把"双刃剑" 随着农村工业化、城镇化进程深入,佛山农村经历了耕地弃耕撂荒、乡镇企业发展、土地股份合作、土地征用留成等变化历程,农村大部分土地集中在集体经济组织统一运营管理.     

征地制度改革观点综述

当前在征地制度改革中存在的五个主要分歧第一,政府是否应该继续垄断城市土地一级市场?实施城市建设规划就一定全部征地吗?有人认为,允许集体土地入市会导致城市建设用地失控,从而降低政府的垄断作用,缩小征地范围就意味着国家放弃总量控制,从而导致土地供应量失控。第二,按原用途补偿农村集体经济组织和农民是否合理。第三,提高对农民的补偿是否会影响建设速度。对农民补偿提高后,会增加国家的基础设施投入的成本,影响建设速度,同时,经营性项目出让价格提高了,是否会吓跑投资者。第四,征收农民土地是否需要一家一户地与农民协商?有人认为这…     

农村集体经济组织特别法人:理论研究和实践探索(上)

正随着城市化、工业化进程的不断推进,农村集体经济发展出现了许多新情况和新问题。一些农村集体经济组织土地被大量征用,土地资源转换为货币资产,由于集体组织成员界定不明确、集体资产产权不明晰,征地补偿费的分配等问题逐渐凸显;还有一些地方在集体资产管理上存在不履行民主程序、不公开收益分配等问题,农民大多对农村集体经济发展不放心,担心集体资产流失,存在要求平分集体资产的倾向。解决这些问题,必须要     

创新社会资本与农民的利益联结机制

正应通过产业链的合理分工带动农民发展现代农业,社会资本集中在农产品加工、农业服务业等环节,种养环节尽量由农户承担,走"公司+农户""公司+家庭农场"的道路。应通过资源变资产、资金变股金、农民变股东的"三变"改革,带动农民和农村集体经济组织发展乡村休闲旅游养老等产业和农村三产融合发展项目,或者与农村集体经济组织联办乡村旅游企业,或者配合农村集体经济组织以出租、合作等方式盘活     

土地征收制度改革中农民土地权益的法律保护

在"法制治国"的发展战略背景下,相关管理部门应该加大对土地征收制度改革的关注度。要通过合法制度来合理规划城市扩容所使用的土地资源,同时还需要切实考虑农村民众的生计问题。因此,需要对现行土地征收制度进行改革,真正实现GDP增长和农村民生改善,从而才能够确保农村民众的土地权益。在此环节中,应该加大对土地集约利用、收益分配公平机制、土地优化配置等多个方面的研究力度,为农民土地权益的法律保护奠定坚实的基础。