试论土地经营权租赁合同的完善——基于102个家庭农场的调研

研究目的:对中国土地经营权租赁合同内容的完善进行具体制度设计。研究方法:采用文献分析法和实证研究法,研究中国土地经营权租赁合同的现状,提出完善建议。研究结果:(1)出租是土地经营权流向家庭农场的主要方式,主要依靠《合同法》中的租赁合同予以规范,已越来越难以满足土地经营权有序流转的需要;(2)土地经营权租赁合同的立法模式选择是进一步完善《农村土地承包法》中的相关法律制度;(3)土地经营权租赁合同的具体制度设计应当以出租人和承租人的权利为主要内容,具体包括:出租人的法定优先权和法定解除权,承租人的减少租金请求权、改善土地或者增设他物的权利以及优先续约权。研究结论:土地经营权租赁合同的完善应当立足于中国新型农业经营主体的培育和发展,符合土地经营权有序流转的需要。     

制度创新开拓支农新天地——湖北省襄阳市出台《农村土地承包经营权质押贷款办法》

为进一步发挥金融对＂三农＂经济的支持作用,加强对农业规模经营主体的信贷支持,日前,襄阳市出台《农村土地承包经营权质押贷款办法（试行）》,在全市范围内开办农村土地承包经营权质押贷款。到目前为止,已有109户农业规模经营业主从农业银行、农村信用社等银行机构获得农村土地承包经营权质押贷款819万元.     

他项权证开创流转资产质押贷款先河

发展专业农场,促进土地流转是吉林省延边朝鲜族自治州从统筹城乡一体化发展、建设吉林特色城镇化的角度出发,在结合自身条件的基础上确定的新路子。经过近两年的发展,专业农场在提高自身经济效益、促进农民增收致富、促进城镇化协调发展等方面取得了一定的成绩。但是专业农场在自身发展过程中也遇到了一些困难和问题,其中最主要的是融资闲难。延边州为解决专业农场在生产经营中遇到的困难,同银行等相关部门多次沟通协调,制定了《延边州人民政府关于专业农场申请土地经营权他项权证若干问题的规定（暂行）》,印制并下发了《农村土地经营权他项权证》,使专业农场可以用流转的土地承包经营权进行质押贷款。所谓他项权证,即由延边州人民政府监制,经县（市）政府批准后由县（市）农业部门颁发给专业农场的用于开展土地承包经营权质押贷款的法定凭证。至2012年4月末,全州专业农场共利用《农村土地经营权他项权证》获得贷款16笔,金额合计607万元。     

蛟河土地质押贷款试验

为积极探索信贷支农新路子,满足农业规模化经营的资金需求,2011年初,吉林省蛟河市在新站和新农两个乡镇开展了农村土地承包经营权质押贷款试点工作。蛟河市农村信用联社和蛟河市农业局联合制定了《农村土地承包经营权质押贷款管理暂行办法》和《农村土地承包经营权贷款质     

应尝试质押预付订单农业

所谓质押预付订单农业,是指具备农业发展银行贷款条件、有经营能力的粮食企业与农民平等、自愿、协商签订粮食预购合同,并向农民预付一定比例的预付粮款,农民以土地承包经营权作为企业预付粮款和兑现合同的质押,农业发展银行向企业发放预购定金贷款,支付农民预购粮款而形成的订单农业.     

玉米产区发展质押预付订单农业的探讨

本文根据北方玉米主产区玉米生产、流通情况,结合农业发展银行的实际,提出农业发展银行应积极支持北方玉米主产区发展质押预付订单农业。所谓质押预付订单农业,是指具备农业发展银行贷款条件有经营能力的粮食企业与农民平等、自愿、协商签订粮食预购合同,企业向农民预付一定比例的粮食价款,农民以土地承包经营权作为企业预付粮款和兑现合同的质押,农业发展银行向企业发放预购定金贷款,支付农民预购粮款而形成的订单农业。     

农村土地承包经营权抵押贷款的实践与思考——以黑龙江省克山县为例

农村土地承包经营权抵押贷款是解决农民融资贷款缺乏有效抵押物、破解农民贷款难题的有效手段。2014年中央一号文件首次提出"在落实农村土地集体所有权的基础上,稳定农户承包权、放活土地经营权,允许承包土地经营权向金融机构贷款"。国务院下发了《关于金融服务"三农"发展的若干意见》,进一步细化和明确了鼓励发展农村土地承包经营权抵押贷款的一揽子政策措施。黑龙江省克山县作为国家级农村改革试验区从2010年起探索和实践了农村土地承包经营权抵押贷款,形成了一整套土地承包经营权抵押贷款的发展机制、管理模式和配套政策,打破了农贷资金"五户联保"等旧有的资金贷款模式,实现了银行、农民、新型经营主体的互利双赢。农村土地承包经营权抵押贷款问题是目前的热门课题,作者以黑龙江省克山县为例,剖析了农村土地承包经营权抵押贷款的一些做法、模式、问题,并针对问题提出了完善建议。论文对各地正在开展的农村土地承包经营权抵押贷款工作的示范推广具有一定的借鉴意义。     

一得之见

编辑同志:看了贵刊2005第6期上王宗璞的《农民无权私自租赁土地》一文,窃以为有些地方提法不妥:王文中说“农民只有使用土地的权利,而没有私自转让、转包承包土地以及转包渔利的权利”,《农村土地承包法》第五节中明确规定土地承包经营权可以依法进行流转,并且按照平等协商、自     

动态

正北京:农村土地经营权抵押贷首推交易所价值发现功能近日,《北京市农村承包土地经营权抵押贷款实施办法(试行)》实施后全市郊区办理的第一笔经营权抵押贷款落户大兴区庞各庄镇东义堂村。瓜农杨秀峰通过北京市产权交易所大兴联络处申请抵押贷款,产权交易所仅用3天时间就完成审核,出具《农村承包土地经营权抵押登记证》,银行见证放款,迅速缓解西瓜采摘季资金需求。     

嵊州“死地”变“活钱”撬动现代农业发展

正浙江省嵊州市系农村承包土地经营权抵押贷款全国试点县(市、区)。近三年来,该市从"三权分置"入手,拓展土地权能,致力开展经营权抵押贷款,拓展了农业融资渠道,加速了农业产业化结构调整,取得了明显成效。截至2018年6月末,全市18家银行全部参与试点,累计发放农村承包土地经营权抵押贷款6.7亿元,余额达到3.64亿     

唤醒“沉睡资本”

2009年4月15日上午,浙江省宁波市市区农村信用合作联社（以下简称联社）与江北区委、区政府在庄桥街道葛家村联合举办农村“两权一房”抵质押贷款试点发放仪式,打包推出农村“两权一房”抵质押贷款,把农民的股份经济合作社股权、土地承包经营权,以及农村住房都纳入农村有效担保物范围,江北区农民可以凭上述农村静态资产为抵质押,信用社获得贷款。仪式现场,农村信用合作社（以下简称农信社）分别以农村土地承包经营权质押贷款、     

立注意定期存单质押贷款的“六性”

定期存单质押贷款是指借款人以未到期．的个人本外币定期储蓄存单设置质押,从银行取得一定金额贷款,并按期归还贷款本息的一种存贷结合业务。定期存单质押贷款属于质押担保类贷款,《中华人民共和国物权法》（以下简称《物权法》）和（《中华人民共和国担保法》（以下简称《担保法》）均明确规定：债务人或第三人有权处分的存款单可以出质,适用权利质押的相关法律规定。     

“三权”抵押贷款瓶颈破解之策

<正>农村"三权"抵押贷款仍需在体制、机制上加以完善,并加大政策支持和保障力度,与此同时,银行机构应探索制定此类业务的管理办法和业务流程,积极开展业务实践国务院办公厅发布的(《关于金融服务"三农"发展的若干意见》就创新农村抵质押担保方式、试点农村土地承包经营权和农民住房财产权抵押、扩大林权抵押贷款规模提出了总体要求。银监会也多次印发文件鼓励银行积极探索开展农村土地承包经营权、     

努力解决处理好土地承包纠纷

最近我拜读了贵刊2005年第6期，对第22页《村民无权私自租赁土地》一文的标题提法很不理想，对文中提出的一些观点也不敢苟同。根据《农村土地承包法》第三十二条规定：“通过家庭承包取得的土地承包经营权可以依法采取转包、出租、互换、转让或者其他方式流转。”第三十四条“土地承包经营权流转的主体是承包方。承包方有权依法自主决定土地承包经营权是否流转和流转的方式。”     

从安徽省看粮食直接补贴政策对农民种粮净收益的影响

所谓质押预付订单农业,是指具备农业发展银行贷款条件、有经营能力的粮食企业与农民平等、自愿、协商签订粮食预购合同,并向农民预付一定比例的预付粮款,农民以土地承包经营权作为企业预付粮款和兑现合同的质押,农业发展银行向企业发放预购定金贷款,支付农民预购粮款而形成的订单农业。实行支持质押预付订单农业一是有利于扶持优势企业掌握粮源。企业掌握稳定的粮源是稳健经营的最基本条件。如吉林省东丰县进行粮食直补试点后的三年来,除原有的22户国有粮食企业外,又发展了40多户具有营业执照、固定场所和烘干设备的个体私营粮食经销商,该县…     

动态

<正>南京:高淳区发放首笔农村土地承包经营权质押贷款近日,南京市高淳区东坝镇和睦涧村443户村民流转给淳和水稻专业合作社的2146亩承包地经营权被当做抵押物,质押给高淳农商银行,贷到了300万元贷款。这是南京市第一笔农村土地承包经营权抵质押贷款。据了解,今年南京会继续推进扩大"三农"抵质押物范围试点。无锡:宜兴市跻身首批国家电子商务进农村综合示范市宜兴近日喜获首批国家电子商务进农村综合示范市     

在征地补偿阶段完善家庭承包经营权补偿制度的思考--基于家庭承包经营权物权性质的确立

一、引言家庭承包经营权是集体组织的成员以家庭为单位,依照承包合同取得对本集体所有或国家所有依法由本集体使用的农村土地的占有、自主经营、收益的权利及依法对占有、自主经营、收益权利进行处分的权利的总和。“《农村土地承包法》对家庭承包取得的土地承包经营权一律实行     

土地经营权的性质研究 ——基于土地经营权抵押贷款规范性文件的分析

研究目的:明确农村土地"三权分置"中土地经营权的性质。研究方法:采用文献分析法和归纳演绎法。研究结果:(1)土地经营权抵押贷款实践中的农村土地权利结构逻辑各不相同。不同的农村土地权利结构直接影响土地经营权的性质。(2)农村土地"三权分置"是将土地承包经营权分置为土地承包权和土地经营权,从而采用"土地所有权——土地承包权——土地经营权"的农村土地权利结构。土地经营权将取代土地承包经营权,成为法定的用益物权。(3)土地经营权人既可以是通过家庭承包方式取得土地经营权的农户,也可以是通过转让、互换或者入股等流转方式获得土地经营权的新型农业经营主体。在期限届满之前,土地经营权应当独立于土地承包权存在,土地承包权消灭与否对土地经营权不产生影响。研究结论:明确土地经营权属于用益物权,才能解决土地经营权抵押贷款实践的疑难问题,从而促进土地经营权有序流转。     

上海市郊区进一步规范土地流转合同行为

为进一步规范土地承包经营权流转行为，依法维护流转双方合法权益，市农委研究制订了《上海市农村土地承包经营权流转合同》文本，并下发《关于规范本市农村土地承包经营权流转合同行为的通知》。市农村经营管理站又在上海农业大厦召开专题会议，要求各有关部门首先要充分认识规范本市农村土地承包经营权流转合同行为，     

论“三权分置”背景下的家庭承包经营制度

实施"三权分置"为完善家庭承包经营制度提供了新途径。落实集体所有权,应通过保障农民集体成员权,重建农户承包土地的集体所有权行使规则;保障农户土地承包权,应立足于实现农民集体成员以家庭为单位初始取得集体所有的承包土地的权利;土地经营权因土地承包经营权的流转而成为一项独立的财产权。土地经营权因其取得方式的不同有租赁权和用益物权之分,而且两者的法律效果不相同。土地承包经营权流转后,农业经营主体法律保护机制以及地权登记与承包土地的经营权融资担保机制有待完善。为坚持和维护家庭承包经营在农村基本经营制度中的基础性地位,需完善以农民集体成员权为基础的农户承包土地的集体所有权制度;土地承包经营权制度的建设应立足于建立以土地经营权租赁为主、兼顾其他形式的土地承包经营权交易机制和承包土地的经营机制,建立以小农生产经营现代化为目标的多元化农业经营主体制度。