土地估价，在改革中崛起——改革开放以来的土地评估与地价管理（之一）

土地估价是土地市场的一个重要环节和组成部分,在我国的市场经济发展中所起的作用也越来越明显。从本期起,本刊新开辟“土地估价”栏目,敬请关注,并欢迎从事土地估价相关工作的作者踊跃投稿。     

土地估价，在改革中崛起——改革开放以来的土地评估与地价管理（之二）

1998年以后,土地评估与地价管理进入发展和完善阶段。国土资源部成立后,通过开展新一轮国土资源大调查等工作,在土地评估与地价管理方面进一步完善制度体系、技术标准,规范评估行业,加强地价管理,积极运用价格杠杆参与宏观调控,取得了丰硕的理论和实践成果,丰富了土地科学体系,     

城市土地估价中地价内涵分析——兼议改制企业土地评估

一、地价内涵界定根据《城镇土地估价规程》中的土地价格内涵界定,土地价格是指在正常市场条件下一定年期的土地使用权未来纯收益的现值总和。其权利特征是出让土地使用权。划拨土地使用权价格、承租土地使用权价格是其特殊形式,租赁权价格、地役权价格是其派生形式。1.市场条件首先,土地估价中的地价内含有其特定的外界条件———"正常市场条件"。根据房地产市场周     

城市土地估价中地价内涵分析——兼议改制企业土地评估

一、地价内涵界定根据《城镇土地估价规程》中的土地价格内涵界定,土地价格是指在正常市场条件下一定年期的土地使用权未来纯收益的现值总和。其权利特征是出让土地使用权。划拨土地使用权价格、承租土地使用权价格是其特殊形式,租赁权价格、地役权价格是其派生形式。1.市场条件首先,土地估价中的地价内含有其特定的外界条件———＂正常市场条件＂。根据房地产市场周期可以分为四个阶段：复苏一扩张一繁荣～衰退（如图1所示）。     

基准地价及其在房地产估价中的应用

所谓基准地价是政府为管理土地市场,由专业部门、专业人员评定的土地等级或均质区域土地使用权的平均价格。基准地价反映的是某一土地级别或某一区域不同用途(商业、住宅、工业)法定最高出让年限土地使用权的平均价格,它是政府宏观调控、管理土地市场、征收土地税及合理分配土地收益等的依据．也是宗地地价评估的基础。     

土地级差收益模型在城镇基准地价评估中的研究与应用

土地级差收益是反映城镇土地质量优劣的重要标志，在城镇土地定级别的基础上，建立不同土地级别的土地收益模型，为快速．方便地评估城镇地价提供了可能，尤其是城镇基准地价。因此，本文从城镇土地级别单元土地收益样点入手，定量测算土地级别收益，建立土地级差收益模型，并利用土地级差收益模型评估城镇基准地价。     

土地估价机构风险与防范

随着我国土地市场的建立和快速发展,以土地价格评估、土地登记代理和土地咨询为主要服务内容的土地中介机构获得了长足的发展。然而随着土地市场的不断规范,市场竞争越来越激烈,对土地中介机构的要求也越来越高,中介机构承担的责任也就越来越大。由于市场不确定因素的存在,中介     

抵押土地估价不实，法律风险要谁承担？

问：我们在受理国有土地使用权抵押登记材料时，经常遇到一些难以处理和把握的问题。一是评估价格过高，如一些土地评估报告中评估价格严重偏离实际地价水平；二是贷款金额过高，有的借款金额几乎为抵押地块的评估价，贷款率为100％。对此有两种不同的观点：一种观点认为只要银企双方认可，没必要过多地对评估价和贷款率进行审查和把关；     

基准地价系数修正法在土地评估中的风险讨论

中国基准地价系数修正法研究始于20世纪80年代,近年来,对于基准地价问题的研究引起了越来越大的关注。本文从土地的属性和土地评估入手,引出基准地价修正法的介绍,并对基准地价评估中可能出现的风险进行探讨。对促进土地估价市场的健康发展和资产评估具有一定的借鉴意义。     

地价评估必须重视土地的地质基础条件

本针对地价评估中忽视地质基础条件的现象,提出地价评估必须重视土地的地质基础条件的观点,并列举了对地价产生影响的一系列地质基础条件。     

城市地价评估中的土地现状利用条件分析——兼及企业改制中的土地估价

将土地现状利用条件视同于土地的利用现状,在改制企业的土地估价中颇为常见,由此可能导致估价结果出现系统偏离.究其原因,在于估价师误读了两者的主属关系.本文认为,土地现状利用条件是基于土地规划利用而给定的各种约束条件的集合,是由现实的利用环境、限定的利用方式和允许的利用强度所构成的一个可供选择的空间,土地的现状利用只是其中之一,并不必然等于土地的最佳利用.为此估价师应正确把握土地现状利用条件,进而对土地的市场价值作出合乎理性的专业判断.     

地价动态评估与城镇地藉信息变更关系探讨

随着我国土地使用制度改革进程的不断深入,土地使用权的出让、转让、出租、抵押、土地作价入股等一系列有偿使用土地的方式日趋普遍,各级土地管理部门为了及时、准确地掌握土地动态变化信息,相继开展了地籍测量、土地利用现状调查、城镇土地定级估价及土地登记统计等工作,并建立起初步规范的初始地籍,取得了一系列颇有价值的研究成果。     

土地置换与土地估价相关问题分析

土地置换指土地所有权或土地使用权的有偿交换,是土地流转的一种重要形式,也是调整产业结构和土地利用结构的一种配置手段。土地置换的双方既是买家也是卖家,这种身份的双重性和利益上的冲突使估价方因信托责任面临巨大的风险与挑战。土地置换国内理论研究已取得一些进展,主要集中于土地置换的可行性、必要性、程序性的研究,土地估价方面较多是关于加强土地估     

海岛县标定地价修正体系建立研究——以玉环县为例

标定地价是政府根据管理需要，评估的某一宗地在正常土地市场条件下于某一估价期日的土地使用权价格。它是该类土地在该区域的标准指导价格。标定地价和基准地价一起构成我国地价体系的核心，是我国房地产管理法规定的需要定期公布的一种价格类     

浅析土地估价报告实行专家评审制度的意义与作用

为规范廊坊市辖区地价管理,合理调控、引导地价水平,完善地价体系,保障土地所有权人和使用权人的合法权益,廊坊市国土资源局近年来试行土地估价报告、土地估价技术报告实行资深专家评审制度,取得了一定成效。本文试就实行这一制度的积极意义和作用作些探讨。     

土地估价机构的风险与防范

随着我国土地市场的建立和快速发展，以土地价格评估、土地登记代理和土地咨询为主要服务内容的土地中介机构获得了长足的发展。土地中介服务是我国土地市场不可缺少的部分，为地产市场的繁荣、稳定和发展发挥着关键性作用。然而，随着土地市场不断规范，市场竞争越来越激烈，对土地中介机构的要求也越来越高，中介机构承担的责任也就越来越重。由于市场不确定因素纷杂，中介机构在提高专业化服务的同时，也面临着各种各样风险，因此，对风险的防范的责任不容忽视。     

东阳市完善地价评估备案会审

浙江省东阳市国土资源局积极加强土地估价行业监管,规范地价评估备案会审,防止国有土地资产流失。     

土地置换与土地估价相关问题分析

土地置换指土地所有权或土地使用权的有偿交换,是土地流转的一种重要形式,也是调整产业结构和土地利用结构的一种配置手段。土地置换的双方既是买家也是卖家,这种身份的双重性和利益上的冲突使估价方因信托责任面临巨大的风险与挑战。土地置换国内理论研究已取得一些进展,主要集中于土地置换的可行性、必要性、程序性的研究,土地估价方面较多是关于加强土地估价管理的研究。但现有研究存在一定局限性,首先对置换冲突注意不够,对冲突环境下的土地价格形成机制和冲突导致的估价困境缺乏研究;其次忽视了土地估价在土地置换中的关键地位,对土地置换中的估价实务尚无文献涉猎;第三在对策研究中忽视技术与社会组织的综合作用。本文通过探讨土地估价与利益冲突间的相互关系,从管理利益冲突、规范估价行为的角度提出管理与技术建议,从而实现置换过程和谐有序、置换效率提高的目标。