寒战 盘点2012中国房地产

2012年是极不宁静的一年,相比起2011年更加波橘云诡。一季度冷淡,二季度红火,三季度回转,直至第四季度才平稳明朗起来。上半年各方面的动作很大。数十个地方企图在扩大买房人群上作出努力,但大都被中央叫停。下半年,各地"回归合理购买需求",积极调整公积金等政策,为增强刚需购买力贡献良多。兴建保障房的同时大规模加速土地出让,确保明年的供应量。房企年初把以价换量作为策略主流,成交大旺之后,加速资金周转,加快开发进度,八九月起掀起"圈地潮",十月左右加大市场供应,但从追求成交量转为了追求利润最大化。     

行业：稳中前行，拾级而上

2021年，房地产行业经历集中供地、房企暴雷、房地产税试点、城市更新加速等标志性事件。房地产行业唯有平稳发展才能继续生存。在“房住不炒”主基调的基础上，房企的前期研判能力、产品研发能力、融资能力将成为未来竞争市场上的有力武器。企业只有加强自身的核心竞争力，待利好政策等机会来临时，才能够牢牢抓住。     

二手房：前热后冷，政策维稳

2021年二手房市场“前热后冷”，政策“维稳”贯穿全年。市场方面，15个代表城市同比增长3.2%，成交量自2021年4月高峰后连续下滑，11月结束连跌态势。政策方面，前三季度中央及地方调控政策频发，围绕“限购、限售、限贷”等方面不断完善升级，多个热点城市建立了二手房成交参考价格机制，对市场降温效果明显。2021年房地产贷款集中度管理新规正式实施，同时各大城市也严查首付资金来源，谨防经营贷等资金违规流入房地产市场，二季度以来信贷环境逐渐收紧。     

二手房：前热后冷，政策维稳

2021年二手房市场“前热后冷”，政策“维稳”贯穿全年。市场方面，15个代表城市同比增长3.2%，成交量自2021年4月高峰后连续下滑，11月结束连跌态势。政策方面，前三季度中央及地方调控政策频发，围绕“限购、限售、限贷”等方面不断完善升级，多个热点城市建立了二手房成交参考价格机制，对市场降温效果明显。2021年房地产贷款集中度管理新规正式实施，同时各大城市也严查首付资金来源，谨防经营贷等资金违规流入房地产市场，二季度以来信贷环境逐渐收紧。     

王静文：保障房博弈的政治经济学

去年以来,在政府一轮紧似一轮的房地产调控政策下,保障房建设得到了前所未有的重视。在去年开1580万套之后,今年又将有1000万套保障房开工,整个“十二五”期间的建设目标是3600万套,覆盖率从8％提高到20％。可以看出,政府巳将保障房建设作为调控房地产市场和改善民生的一个重要途径,保障房将承担起更多的调控与转型的责任。     

区域分化严重 房企需谨慎选择城市进入

受各城市经济发展水平、居民收入水平、人口增长速度等多种因素的影响．城市房地产市场逐渐呈现出明显分化．而在全国范围内一刀切的限购、限贷等行政性调控政策，则更加剧了城市房地产市场的区域分化。目前．一、二线城市涨幅过快，而三、四线城市却相对萎缩，出现了很多”空城”、“鬼城”的现象。预计未来房地产市场的区域分化将愈演愈烈．这对房企的区域布局、城市进入决策提出了更高的要求。     

2011土地迈入底价时代

2011年的土地市场,尽管中央释放出调控从严的信号,但房企拿地热情不减,年初“高成交、高溢价”为特征的“抢粮”局面维持相当热度。但随着“限”政广度和深度持续加大,房企的资金链开始明显趋紧,拿地也开始谨慎,土地市场渐次冷清。到11月份,土地市场流拍、底价成交已成常态。     

四季度市场仍将供大于求

正受政策松动等因素的影响,今年第四季度楼市供需或将环比明显回升,但市场并不会马上转而向上受政策松动等因素的影响,今年第四季度楼市供需或将环比明显回升:供应方面,在年度销售目标和资金压力下,房企将继续加大推盘力度;成交方面,限购放松、信贷政策调整等及房企加大促销力度的影响下,预计第四季度成交量将明显回升。当然,市场并不会马上转而向上,预计市场整体仍将呈现供大于求的局面。全国市场开工、销售均同比下降,投资增速回落,未来市场成交或将回升。     

2023年市场趋势及房企经营策略展望

2022年末，随着房地产“第三支箭”正式落地，短期企业融资通道打开，房企首要任务应是抓住融资窗口期，积极作为，最大限度补充流动性。同时，恢复“造血”功能是实现可持续发展的关键，尽管当前房地产销售恢复节奏较慢，但随着核心一二线城市优化调控政策及疫情形势的好转，核心城市市场或率先企稳，企业应积极营销加速回款。2023年房地产市场仍将处于“去库存”阶段，企业应以销定投，积极运用数据工具科学决策，优选城市、优选项目，实现换仓，通过深耕价值城市穿越行业周期。另外，“保交楼”已成为行业当下核心关注点，企业交付力变得愈发重要，交付力也将成为企业未来能够赢得购房者、金融机构、政府等各方信任的核心能力。     

冬春无界——2012年全国主要城市房地产市场分析

2011年,持续调控及银根收缩令全国土地市场成交明显降温,开发商拿地变得十分谨慎,对拿地资金更加节制。商品房方面,全国商品房各关键指标全面回落。国内房地产市场景气程度整体回落,接近08年经济低迷时朗。2012年的经济政策将延续2011年的宏调基调,但执行力度会随经济情况适时微调,房地产市场将以减速缓行来适应转型并逐渐过度为常态。在楼市政策方面,由于2012年管理层实施＂预调微调＂的目的在于稳经济而非救房地产,预计国内楼市调控政策仍会持续执行。     

地产微博

请到《房地产导刊》微博http：//t.sina.com.cn/1733482183来找我们,一起与导刊的粉丝互动吧!房地产导刊Ⅴ：对保障房时代的房企机遇,广州维森置业张维伦泼了冷水：＂房企是经商实体,不是政府的所属机构,参与其中要算经济账。低利高风险,房企尤其是民企参与度将不会太高,参与保障房将不会成为一种趋势。＂     

当前房地产并非“市场底”

尽管政策出现边际性的利好，但是远非政策的底部更非市场底部，目前的政策还不能完全解决房企资金链断裂的风险问题，预计新的一年还会有相关政策出台来帮助盘活市场，并实现中央经济工作会议提出的房地产实现“良性循环”的目标，也就是说2022年才会是“政策底”。根据市场周期趋势来看，预计市场底部会在2023年7月份左右实现。     

“城镇化”新形势下房企的战略选择

近十几年来，我国房地产业实现了快速发展，其间虽然经历了几次波动，但总体上呈现兴盛发展的趋势，成为中国改革开放以来的一个重要经济现象，全国涌现出数以万计的房地产企业。最近这一轮以“限购”“限贷”等为主要手段的房地产宏观调控政策，堪称”史上最严厉的房地产宏观调控政策”，全国各地房地产市场都不同程度地陷入了低迷状态，所有房地产企业都感受到了行业发展变化带来的生存危机，纷纷思考着如何应对形势变化带来的战略选择。2012年底，一线城市房地产市场一改以往的疲软态势，开始变得活跃起来，尤其是到了中共十八大后，     

“国企托底”和“流拍撤牌”成为集中供地关键词

受集中供地新政和市场下行的双重影响，土地市场成交规模较2020年同期有明显下滑。“国企托底”和“流拍撤牌”成为贯穿2021年下半年土地市场的关键词。2022年，房地产市场长效调控机制将继续发挥作用，预计土地市场整体热度会延续2021年末低位运行的趋势。在“因城施策”政策指引下，部分城市会适度放松部分调控，但整体房地产政策面偏紧仍是大势所趋，2022年企业拿地态度将会更加谨慎。     

黄金月楼市平淡收场——全国典型城市国庆黄金周市场分析与后市预测

当前环境下,无论对住宅市场的调控政策,或＂加息＂、＂提准＂等金融政策,其再进一步加码的可能性已经较低。＂十·一＂楼市无重大政策出台,但同时亦需看到,限购和限贷对楼市成交的影响正持续深化。管理层强调坚持调控方向不动摇,且在国际经济不景之下,国内资源需向保障房、中小企业等方向倾斜,对于房地产市场而言,未来可能面临更大压力。     

中国楼市尽现复苏迹象—2009年5月京、沪、深、穗四大城市房地产市场研判

中国房市大势整体表现—市场成交继续增长，房价普遍上扬200g年5月，全国主要城市房地产市场成交继续走高，各城市房价呈现普涨态势，在通货膨胀预期的驱使下，投资客纷纷进入房地产市场，推动了高档住宅、别墅产品等投资性物业的热销。总体看来，本月全国市场成交继续增长，但涨幅逐步收窄。     

淡市房企拿地策略谈

从拿地到产品进入市场，房地产开发的周期一般在一年半左右。楼市调控已经持续了两年，如果2013年市场能够恢复“正常”，则现在正是拿地的好时机 目前，部分研究机构判断楼市已经进入了底部期，一些房企也表达了借调控时机拿地的愿望，并已经在招拍挂市场上有所行动。     

增发之变

每一轮房地产宏观调控来临的时候,房企的资本之路都会不那么通畅。2010年,上市房企仍将站到再融资的大舞台上。但在政策紧缩的大背景下,它们很难再获得审核部门和市场像去年那样的支持,而作为"票房"的融资额也很可能缩水。房企阔绰,意在再融资截至3月10日,沪深两市共有34家房地产企业发布了2009年年报。经过去年房地产市场     

房企参建保障房的利益驱动和主要风险

我国保障房建设任务非常繁重,不仅要依靠中央和地方政府,同时还需要更多房地产开发企业的参与。尽管目前房企参建保障房的强烈直接利益驱动没有形成,但间接利益却是多元的,主要包括：通过一、二级联动获得二级开发权、通过参与配建项目实现低成本拿地、通过保障房地块上配建商品房来实现盈利、     

当前楼市现状及未来发展趋势

一、当前房地产市场走势2012年,尽管国家不断强调坚定房地产调控政策不动摇,但从实施层面看,为稳定经济增长所出台的货币政策和财政政策显然对房地产行业形成利好,房地产市场目前已出现明显回暖迹象。判断房地产市场的运行趋势,主要从房地产市场的成交量、房价、库存、投资、拿地等几个方面进