土地出让金权益实现机制的产权经济学解析

我国土地出让金权益实现机制的内在缺陷及土地出让金征管使用的问题,从根本上讲源于土地产权制度安排和产权交易规则存在缺陷及制度知识的贫乏。(一)土地产权界定模糊,土地征用出让行为失范。科斯第二定理告诉我们,在交易成本大于零的情况下,不同的产权的界定将会导致不同的资源配置效率。产权经济学认为,明晰的产权能使产权收益最大化,资源实现有效配置。然而在我置,土地产权界定模糊,产权的排他性在制度上未能得到很好体现,进而在土地产权领域产生了"公共性"。我国法律明确规定农村土地归集体所有,但是这个集体所有到底是村小组集体所有,还是村委会集体所有,抑或是乡镇集体所有,相关的法律法规都没有明确的规定。因此,农村土地实际上成了一种无主状况。现行的征地制度最大的缺陷,也是农民利益受损最大的原因,就在于我国土地产权界定模糊,地方政府和有关权利主体借此剥夺了农民应有的权利,使被征地农民对土地的财产权利没有得到充分尊重。另外,现行的土地出让金分配主体是政府,但这种模式在政府权利没有得到有效约束时,往往会带来一系列的问题,尤其是上述土地出让金在城乡建设分配上的不合理和农民征地补偿费过低的现象尤为严重。若要实现土地出让金的合理分配,就必须清晰界定农民对集体土地的产权,正确确认农村土地应该属于农民的事实并把这种产权长期化、物权化和商品化。农民只有真正拥有对土地的产权,才能根据实际需要选择是否出让土地,以何种价格出让土地,才能在农村城镇化过程中有效遇制各种各样的权力寻租行为,促进土地资源的优化配置和合理使用。在农村集体土地征用过程中,侵犯农民利益现象相当普遍和十分严重,低标准土地补偿和拖欠征地补偿费现象屡见不鲜,从根本上讲,乃是现行土地产权制度使然。在土地私有制国家,如美国、加拿大、联邦德国等,在清晰界寇土地财产权基础上,依据征用涉及到的财产权益合理确定土地的征用补偿标准已成为法制社会的基本特征,而我国在征用农民集体土地的过程中却导致了农民土地权益的大量流失,不得不引起有关部门的高度重视和深思。     

土地出让金的制度缺陷

尽管现行的土地出让金管理制度较之过去更符合效率准则,其一般性、确定性和开放性也相对加强,普适性程度较高,显得更加公平。但是,中国的土地市场毕竟仍然存在着信息不对称、交易费用高、市场不完全的情况。而且,理论和实践都证明了,“好的制度”并不恒等于“有用的制度”。由于政策制定者、执行者以及政策适用群体之间的博弈,原本有用的制度会在新形势下显示出越来越多的缺陷。土地出让制度莫不如此。(一)土地出让金征地补偿不足的路径依赖。按照历史的界定,土地出让金是政府出让土地使用权所取得的土地纯收益,即土地出让总收入扣除政府为…     

土地出让金研究

土地出让金制度的实施,不仅盘活了土地资源,而且使土地出让金调节土地的利用,改进和调整产业结构的功能得到了充分发挥。土地出让金已经成为地方政府财政收入的重要来源。同时,土地出让金制度也带来一些弊端,需要加强对土地出让金的管理,由此对土地出让金制度的探讨应运而生。结合我国土地出让金的实质,及我国现行土地出让金制度的利弊可看出,通过合理分配土地出让金,在国家、土地所有者和土地使用者之间合理分配土地收益,能够有效调节市场竞争关系,保证国民经济稳定运行。     

土地出让金的功能

制度的基本功能在于降低交易成本、服务经济活动、创建激励机制与合作条件，土地出让金制度既具有制度的一般功能，又有其特殊性。 1．降低交易成本。由于在土地使用权的分配中存在土地资产的专用性、政府有限理性和开发商投机主义倾向，在合理配置土地资源方面存在较大的交易成本。包括：搜索信息的成本、缔约成本、监督成本、防范投机行为的筛选成本和强制履约的成本等方面。土地出让金制度对开发商获取土地使用权的“价格”、对土地出让金收益的分配使用和管理都给出了明确的制度规定，相关程序有章可循，增强了操作的确定性，故而大…     

土地出让金的制度属性

按照一般的界定，制度可以理解为要求成员共同遵守的、按一定程序办事的规程或行动准则(如工作制度、学习制度)，也可以理解为在一定的历史条件下形成的政治、经济、文化等各方面的体系(如社会主义制度)。显然。作为规定国有土地使用权有偿出让的一系列规则．土地出让金制度属于前一个范畴，是一种行为规则，其属性可以从制度的不同视角做相应的归属。 1．土地出让金制度是一种强制性社会规则。制度分为社会规则和个人规则，根据约束强度又可将前者分为强制性社 会规则和非强制性社会规则。对于非强制性的社会规则(如语法规则)，人…     

基于土地经济学视角的土地出让金研究

本文在阐述土地经济学相关理论的基础上,分析了土地出让金构成,创建了土地出让金各构成部分的测算模型,并得出结论:土地出让要以城乡和谐和人与自然和谐为根本出发点和归宿;土地出让金确定要体现公平与效率最大化原则;科学的土地出让金可以控制增量土地,挖掘存量。一、关乎土地     

土地使用权出让金应当改为土地使用税

住房困难和高房价问题,已经成为了当今社会的焦点问题之一。笔者认为,国家应当将现行的一次性收取70年土地使用权出让金的做法,改为逐年收取当年的土地使用税的做法,这样做的好处,一是可以大幅度降低房价,减轻人们的生活压力。住房是人们的生活必需品,而且是人在年轻的时期就必须拥有的生活必需品。让年轻人一次性地承担70年的土地使用权出让金的债务,不仅提前承担了自己的未来债务,而且还超前承担了子孙的债务,这种做法是不合理的。二是不花子孙的财富,也不付子孙的债务,公平合理地利用自然财富。三是防止官员卖地造政绩,卖地谋私利,制造虚…     

基于土地经济学理论的土地出让金研究

在阐述土地经济学理论及地价测算模型的基础上,提出土地出让金构成的科学内涵,构造出科学测算土地出让金的数学模型,使土地出让金成为构建城乡和谐与人与自然和谐的经济杠杆,从而体现公平与效率最大化的原则,达到控制增量土地,挖掘存量土地的目的。     

浅谈土地出让金制度改革

文章阐述了土地出让金制度的内涵,分析了实施土地出让金制度的现状,同时对改革土地出让金制度提出了相关建议。     

土地出让金的制度变迂

我国土地出让金制度的形成与完善是一种强制性的制度变迁。其前提是1987年深圳开展的土地出让制度试点,相应的制度安排也始于1987年。 为了使土地使用权有偿出让法制化,从1987年11月开始,全国很多城市在开展土地出让制度改革试点的同时,先后制定和颁布了地方性的土地使用权出让有关条例或规定。 1988年,全国性的法律开始颁布实施。《宪法》修正案规定“土地的使用权可以依照法律的规定转让”；同年12月,《土地管理法》修改议案也规定“国家依法实行国有土地有偿使用制度”。这砦规定使土地使用权可以依法出让、转让、出租和抵押。 1990年,国务院发布《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》,对土地使用权出让、转让、出租等问题作了更明确的规定,并要求比较成熟的城市先行开展城镇国有土地使用权的出让和转让试点。 1994年,《中华人民共和国城市房地产管理法》对土地出让的方式作出了明确规定：土地使用权出让,可以采取拍卖、招标或者双方协议的方式。商业、旅游、娱乐和豪华住宅用地,有条件的,必须采取拍卖、招标方式；没有条件,不能采取拍卖、招标方式的,可以采取双方协议的方式。并要求,采取双方协议方式出让土地使用权的出让金不得低于按国家规定脐确定的最低价。这些法律法规的修改或制定使我国土地出让的法律法规体系得以健全,使土地出让制度有了法律保障。此后,国有土地的出让基本上在这个法律框架下进行。但由于该法没有对拍卖、招标方式做严格要求,实际操作中基本上是采用协议出让方式 鉴于协议出让方式下寻租、暗箱操作和土地收益流失问题频频出现,2001年4月30日国务院颁布的《关于加强国有土地资产管理的通知》强调：商业性房地产开发用地和其他土地供应计划发布后,同一地块有两个以上意向用地者的,都必须由市、县人民政府土地行政管理部门依法以招标、拍卖方式提供,国有土地使用权招标拍卖必须公开进行,要严格限制协议用地范围,确实不能采取招标拍卖方式的,方可采用协议方式,采用协议方式供地的,必须做到在地价评估基础上,集体审核确定协议价格,协议结果向社会公开。     

土地出让金预算管理体制的创新

近年来,政府对土地出让金的管理在不断探索中逐步规范。如在缴库管理方面,确定了对土地出让金总额专户管理和净收益金库管理两种模式;在各级政府分成方面,经历了集中、分散到再次集中的变化过程;在预算管理方面,由初期的实行一般预算管理转为实行基金预算管理,等等。虽然政府有     

土地出让金制度如何改革?

上个世纪90年代初,咱们国家开始地税制和国税制的分税制改革。当时,国务院提出了一个政策:地方的土地出让金归入地方财政,作为地方财政的收入。独立经济学家杜猛接受《经济》记者采访时回忆说。自1987年12月1日,深圳市首次公开拍卖一宗土地50年的使用权,到1988年,《宪法》增加了土地使用权可以依法转让,土地使用权出让的制度才在中国大陆基本确立。     

20万亿土地出让金去哪儿了

2015年1月30日,财政部公布2014年全国财政收支状况时透露:全年国有土地使用权出让收入已达到4.26万亿元,同比增长3.2%。从2001年到2014年,土地出让收入在14年间增长超30倍,总额超过23.6万亿元。这笔巨款是怎样积攒下来的?到底花去哪儿了?又是谁在监管?     

基于公共财政视角的土地出让金研究

土地出让金问题既是分配问题,也是重要的经济问题,甚至是一个重大的政治问题。在全面落实科学发展观,完善社会主义市场经济体制和加快公共财政体系建设的情势下,面对失控的土地出让金收支与管理,用公共财政视角,应该怎样看?究竟应该怎样分析和认识?土地出让金的出路何在?本文拟     

香港土地出让金管理借鉴意义

1.在土地再利用过程中统筹兼顾各方利益。香港的城市发展史,就是土地集约利用,再集约再利用的反复过程。由于香港土地面积的固有局限性,只能在有限的土地范围内做文章。在这个过程中,土地的使用效率不断提高,每寸土地创造的经济附加值越来越高,最终使香港成为世界上最发达的经济体之一。内地改革开放以来,城市化进程也在不断加快。从土地的角度看,就是农地不断变成城市用地的过程。但内地的城     

土地出让金制度如何改革?

“上个世纪90年代初,咱们国家开始地税制和国税制的分税制改革.当时,国务院提出了一个政策:地方的土地出让金归入地方财政,作为地方财政的收入.”独立经济学家杜猛接受《经济》记者采访时回忆说.     

我国土地出让金改革的观点综述

一、当前土地出让金管理中存在的主要问题1·土地收益流失严重,土地出让金财政预算管理有待加强。目前,征收的土地出让金缺乏严格的监督管理,有的不纳入本级财政预算。更为严重的是,一些地方政府违法、违规出让土地,该有偿出让的行政划拨,该招标拍卖的协议出让或低价协议出让,擅自减免地价,不依法追缴土地出让金等。2·土地出让金带来的丰厚财政收入,诱发了地方政府的短期行为。一次性收取几十年的土地出让金,必然充实了地方财政收入。这种“寅吃卯粮”的做法,既有悖于“代际公平性”,又有损于土地资源使用的有效性。地方政府为了既得利益,…     

论农业经营体制机制创新——基于实现农民土地权益的视角

实现农民土地权益是农业经营体制机制创新的落脚点。现有农业经营体制机制在实现农民土地权益方面已取得了较好的绩效,但在新形势下又显不足。要通过创新农业经营体制机制,在更高水准上实现农民土地权益。增强家庭承包经营制的稳定性、公平性、效率性,稳妥推进土地流转机制创新,建立健全有利于以工促农、以城带乡的农业经营的长效机制。     

我国土地出让金支出结构及其问题

分析了2008—2010年上海、深圳、杭州的市本级财政预算执行情况和国有土地出让金收支情况,对比了三市土地出让金支出结构。结果显示:我国土地出让金的年度总额增长迅猛,土地出让金支出结构存在较大的地区差异;土地出让金支出结构不明晰,安排缺乏合理性;土地出让金样本城市的支出结构分布比例与现行政策支出范围特别是重点支出要求存在较大差距。最后探讨了导致上述问题的原因。