房地产估价的行政管理法律关系

房地产估价，又称房地产价格评估，是指房地产估价机构及专业估价人员对房地产进行测算，评定其经济价值和价格的经营活动。房地产估价机构分职能估价机构和经营估价机构，只有经营性质的房地产估价机构才能参与市场经营的房地产中介服务业务。     

公开市场价值标准与《房地产估价规范》

房地产估价的价值标准问题是一个影响房地产估价全过程的重要问题，从估价方法的运用到估价结论的确定，都要受到房地产估价的价值标准的影响，国际上通行的和世界各国(地区)制定的估价规范(或标准、指南等类似件)中，价值标准也都是一个重点强调的问题。通常，最常用，也是最容易为不同的估价师取得共识的价值标准是公开市场价值标准、因此在上述国际通行的各种估价规范中，都将公开市场价值标准确定为通常情况下估价时应该采用的价值标准。这次颁布的国家标准《房地产估价规范》(以下简称《规范》)明确了公开市场价值标准在房地产估价中的重要地位，具有十分重要的意义。     

房地产抵押价值评估探析

在房地产抵押贷款中，明确抵押房地产的价值是防范房地产信贷风险、维护房地产抵押当事人合法权益的前提和条件。房地产抵押价值评估时，要遵循谨慎原则，明确估价对象的合法性，估价时点通常为完成估价对象实地查勘之日。抵押价值评估要从抵押房地产的通用性、     

试论房地产的减值评估

房地产的减值评估属于非主流的房地产估价目的，因而被《房地产估价规范》列入“其他目的的房地产估价”，在《房地产估价规范》中是这样规定的：“其他目的的房地产估价，包括房地产损害赔偿估价等。房地产损害赔偿估价，应把握被损害房地产在损害前后的状态。对于其中可修复部分，宜估算其修复所需的费用作为损害赔偿价值”。而在具体的评估实践中，情况往往要比规定的复杂得多。本就房地产的减损价值评估，简称减值评估，结合评估实践做出探索。     

以“设计用途”估算房地产价格不合理——二议《物权法》与《房屋所有权证书》

制定中华人民共和国国家标准GB／T50291—1999（房地产估价规范》的目的主要有三个：一是规范房地产估价行为；二是统一房地产估价程序和方法；三是促使做到估价结果客观、公正、合理。房地产估价中确定的客观、公正、合理价格或价值，其实质是房地产的经济价值，它体现在房地产使用过程中，不是房地产前期阶段设计过程中。以“设计用途”估算房地产价格或价值是不合理的。     

浅谈房地产估价活动中的风险

房地产估价是专业估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，选用估价方法，并在综合分析影响房地产价格因素的基础上，对房地产在估价时点的客观合理价格或价值进行估算和判定的活动。     

基于房地产估价风险的研究

随着我国经济的发展，房地产行业已成为带动我国经济发展的支柱产业。其蓬勃发展离不开房地产估价这一重要的工作环节。房地产估价是指专业的技术人员根据房地产行业特定的估价目的，依照房地产行业严谨的估价程序，以行业内公认的房地产估价原则为准，对该房地产的价格进行科学、合理的评估、判断，并对影响估价对象价值的因素进行综合全面的分析。简言之，房地产估价是一种社会中介活动，其行为将会对社会的各方面带来影响，而估价的结果必然会与其自身的真正价值存在偏差，因而，其对社会各方面的影响将转化为房地产估价风险。本文根据当今房地产行业的风险进行研究，重点分析了房地产估价风险的原因，以及降低房地产估价风险的对策。     

房地产估价主观风险分析

一、概述 房地产估价是指专业的房地产估价人员，根据特定的估价目的，遵循公认的估价原则，按照严谨的估价程序，运用科学的估价方法，在对影响估价对象价值因素进行综合分析的基础上，对估价对象在估价时点的价值进行估算和判定的活动。     

房地产估价常用期限确定研究

房地产估价是专业估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，选用适宜的估价方法，并在综合分析影响房地产价格因素的基础上，对房地产在估价时点的客观合理价格或价值进行估算和判定的活动。在房地产估价活动中，估价人员采用不同的估价方法会遇到确定各种期限的问题，本文在遵循《房地产估价规范》的基础上对如何确定各种估价方法涉及的各种期限做进一步研究。     

关于非完全产权综合楼房地产价值的评估

我们在从事房地产估价中，经常遇到估价对象为非完全产权综合楼房地产，我们都知道非完全产权房地产不能在公开市场上进行交易，或者说转让时需要补地价，所以在评估这类房地产时，经常需要先评估完全产权的房地产价值再减去应补地价款得出非完全产权的房地产价值。这里我们以一个估价案例来说明这一类房地产价值的评估。     

浅谈对房地产估价结果的把握

房地产估价是指专业估价人员，根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，选用适宜的估价方法．并在综合分析影响房地产价格因素的基础上，对房地产在估价时点的客观合理价格或价值进行估算和判定的活动。虽然，估价结果并不是事实，但在为交易     

对开发房地产课税估价信息系统的建议

本文首先从房地产课税估价的特点出发，分析了房地产课税估价与一般性的估价之间的区别和联系，然后进一步探讨了房地产估价信息系统的功能和系统构建的基本原则。以此为基础．本文深入探讨和分析了房地产课税估价信息系统的构成．功能，开发以及注意事项等内容。最后，对我国开发课税估价信息系统提出了相关建议。     

浅谈市场分析对估价结果的影响

估价结果是房地产估价人员依照客户的委托，根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，运用估价方法对标的房地产提出的特定权益于特定时间的价值意见。这种意见能够帮助客户认识和了解市场，甚至影响到客户的某些决策，所以估价结果的精确程度代表着房地产估价产品的质量，这种质量主要体现在估价结果是否反映市场的客观合理的价值。要形成一个相对精确的估价结果，房地产估价人员不仅应对标的房地产进行认真的实地勘察，亲临现场查明标的房地产的坐落位置，周围环境，内外装修，完损程度等，加深对标的房地产的认识，形成一个直观具体的印象，获取字资料无法或难以表述的细节资料，更重要的是要搞好市场调杏和市场分析。     

纠纷房地产估价应注意的几个问题

纠纷房地产估价不同于其它目的的房地产估价，具有自己的特殊性，纠纷房地产估价是对纠纷案件中涉及的争议的房地产的价值、交易价格、造价、成本、租金、补偿金额进行科学的鉴定。目的是要解决纠纷、协调当事人各方的利益，它除遵循一般房地产估价     

收益法估价中土地资本化率和土地价值的求取

房地产估价的方法很多，在有收益的房地产中，收益法是应用较多的一种估价方法。它是预测估价对象的年客观正常收益，扣除维修费、管理费、保险费、税金等经营管理等税费后得到估价对象年客观正常纯收益，再选用适当的资本化率和计算公式，将其折现到估价时点后累加，以此估算估价对象客观合理的收益价值的方法。在估价实践中，因建筑物使用年限和土地使用年限不一致或计算土地出让金等原因经常需要把建筑物价值和土地价值分开，即需要求取土地资本化率和土地价值(房地产价值)。     

谈房地产估价学的研究对象

房地产估价领域的的特殊矛盾主要是房地产价值认知与房地产价格实现之间的矛盾。这一对矛盾的产生、发展与变化，导致了房地产估价学的产生，成为房地产估价学发展的源泉、动力和研究的实质内容。     

房地产估价与相关行业的关系与沟通

房地产无论是企业还是个人都是其财产的重要组成部分，因此在进行房地产交易。房地产抵押以及房地产课税时确定其价值为西方国家各利益相关所关注，由此产生了房地产估价。过去西方国家一百多年的评估业主要是房地产估价的历史，今后房地产估价还将在评估业中发挥重要的作用。中国的房地产估价虽然产生时间不长，但它在中国的市场经济中发挥了积极作用。经济发展的必然结果是资本市场的全球化，为保障经济行为各方的权益，客观上要求除对房地产进行估价外，还需要对动产、机器设备、无形资产和企业价值等进行评估。因此，房地产估价与其它评估可以加强联系，多多沟通，为中国评估业尽快走向世界而共同奋斗。房地产估价是市场经济发展到一定阶段的产物，尽管在西方发达国家已经有了一百多年的历史，但其估价理论和估价方法还在不断完善，新的研究成果不断出现，估价的地位和作用也日益显现出来，估价业呈蓬勃发展的趋势。中国房地产估价是随着市场经济的建立而产生的，经过十来的发展与探索，已经成为社会经济发展不可或缺的部分。与此同时，几乎与中国房地产估价同时产生的中国资产评估也得到了较快发展。房地产估价与资产评估同属于评估行业中的两个分支，它们共同推动了中国市场经济的发展。为此笔通过对评估行业中这两个分支的产生与发展来谈谈今后它们之间关系与沟通。     

房地产信息系统（REIS）——房地产估价信息子系统（REAIS）

随着计算机技术的飞速发展，有关房地产信息处理的自动化也得到了一定的发展。但就其质量而言，目前均处于初级阶段。本主要阐述了房地产估价信息系统的基本概念．分析了房地产估价信息系统所必须实现的功能，实现该功能目前应具备的条件，房地产估价信息系统数据库，以及GIS的应用，并简要介绍了我们开发的房地产估价信息系统(REAIS)实验性软件，章最后还对有关房地产信息技术的发展作了展望。     

成本法估价中建筑物成新确定见解

成本法是房地产估价三大方法之一，是求取估价对象在估价时点的重置价格或重建价格，扣除折旧，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。在目前房地产市场正常交易案例难以取得、房屋租金调查资料不全等环境下对办公楼、学校、医院等房地产进行估价的主要方法，也是适合小型估价项目多，要求快速估价的主要方法。     

房地产税收与房地产价值关系的探讨

在房地产估价业务中，估价师对估价对象处置、转让时应缴纳的各项税费及由此对评估价值产生的具体影响必须加以考虑，进行合理测算。近年来，政府在对房地产市场进行宏观调控过程中，各项房地产税收新政策相继出台，对房地产评估价值的影响不容忽视。