基于执行视角的司法拍卖击破租赁权法律路径研究

在"买卖不破租赁"规则的影响下,法院在通过司法拍卖程序执行涉及处理不动产的过程中,如果遇到存在租赁关系往往以"买卖不破租赁"为由不进行去除租赁权的拍卖,这严重影响了债权人的债权实现。司法执行中要综合司法拍卖中复杂的利益关系之间进行平衡,对拍卖标的根据物权属性区分,对住宅性不动产、非住宅性不动产和动产拍卖前采取不同方式处理租赁权,以保护承租人的合法利益,为司法拍卖击破租赁提供解决路径。     

对物业管理的界外思考之十九:一个共同的房地产误区:不动产的非不动产思维(上)——论房地产的不动产原则

本文副标题提出一个房地产的不动产原则。 什么是房地产的不动产原则？所谓原则,是指说话或者行事要依据的法则或标准。不动产原则是针对房地产不得已提出的概念。不动产,专指土地及土地上的定着物,比如房屋、树木、庄稼等。房地产的不动产原则,是指依据不动产定义使用房地产概念说话或者行事的法则或标准。之所以提出房地产的不动产原则,是因为民法物权没有房地产概念。我国《物权法》规定：“本法所称物,包括不动产和动产”（第二条）。然而我国社会目前广泛使用房地产概念,已经使民法物权理论、立法、司法、实务走进了一个共同的误区：面对不动产,思维非不动产。     

对租赁权对抗效力的反思

“买卖不破租赁”和“抵押不破租赁”规则突破了租赁权的债权性，赋予了租赁权的对抗效力。然而，这两条规则存在的结构性硬伤降低了交易效率，与立法保护承租人的目的背道而驰。明确租赁权的债权性质，破除“物权化说”的影响，以登记对抗主义为原则是对租赁权对抗效力反思的结果。     

重思物权法上不动产、动产之划分标准—兼评孟勤国教授提出的"登记标准"及相关问题

不动产与动产的划分在物权法上一向重要，罗马法、法国民法、德国民法都有其划分标准，并表现出各自的法律意义。然而不动产、动产作为对物权客体的固定划分模式，其划分标准从来就是一变再变的，基于此状况的反思，孟勤国教授提出了新的标准，即以登记标准作为统一的标准来明定二者界限。辩证的评判这些传统标准和孟勤国教授的登记标准，发觉各有特定的局限性，但仍能给人以启示。     

论诉讼时效对物权请求权的区别适用

物权请求权是否适用诉讼时效,本文认为应当区别适用。排除妨碍和消除危险请求权不适用诉讼时效。确认物权请求权、返还原物请求权在适用诉讼时效时应区别不动产和动产,以及登记和未登记的情形。从物权取得的方式来看,恶意取得物权的,有条件的适用诉讼时效。     

物权的公示公信原则

物权变动的价值追求包括两方面的内容，即安全和效率。本文从公示公信原则的概念入手，分析了公示公信原则对我国物权变动价值追求的满足，并详细论述了公示公信原则在我国动产和不动产物权转移中的作用。     

论不动产抵押登记与公信力

对于不动产抵押登记与物权公信力原则的内在关联及其理性基础与价值取向问题探讨。首先阐释了物权公示原则的相关内容及不动产抵押登记与物权公示的关系 ,然后进一步分析了登记公信力的理论基础、意义及具体运用问题。     

中华人民共和国物权法

目录第一编总则第一章基本原则第二章物权的设立、变更、转让和消灭第一节不动产登记第二节动产交付第三节其他规定第三章物权的保护第二编所有权第四章一般规定第五章国家所有权和集体所有权、私人所有权第六章业主的建筑物区分所有权第七章相邻关系第八章共有第九章所有权取得的特别规定第三编用益物权第十章一般规定第十一章土地承包经营权第十二章建设用地使用权第十三章宅基地使用权第十四章地役权第四编担保物权第十五章一般规定第十六章抵押权第一节一般抵押权第二节最高额抵押权第十七章质权第一节动产质权第二节权利质权第十八章留置权第五编占有第十九章占有附则第一编总则第一章基本原则第一条为了维护国家基本经济制度,维护社会主义市场经济秩序,明确物的归属,发挥物的效用,保护权利人的物权,根据宪法,制定本法。第二条因物的归属和利用而产生的民事关系,适用本法。本法所称物,包括不动产和动产。法律规定权利作为物权客体的,依照其规定。本法所称物权,是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利,包括所有权、用益物权和担保物权。     

不动产善意取得制度的构成要件分析

民法上的善意取得制度适用于动产的观点在学界历来没有争议,但是随着不动产物权交易日渐繁盛,对社会经济秩序稳定产生的影响日渐扩大,并鉴于当前维护不动产物权交易安全的迫切需求,我国于2007年的《物权法》明确肯定了不动产物权善意取得制度。文章从构成要件的角度对这一制度进行了具体分析。     

优先购买权法律效力论析

优先购买权制度及其法律效力目前在我国尚无系统规定。法定优先购买权应具有物权效力。不动产约定优先购买权应依其是否公示来确定其效力,并建立不动产优先购买权的预告登记制度。动产的约定优先购买权应仅具有债权效力。无体财产权的约定优先购买权应以该无体财产权的取得是否需要登记为标准,参照不动产或动产的约定优先购买权的效力情形认定。     

论“租赁权物权化”之公示——以两岸“买卖不破租赁”立法比较为中心

民法区分物权、债权,二者的重要区别就在于对世效力的有无。在“买卖不破租赁”的情形,由于“租赁权”超越债权的相对效力而具有了对抗第三人的效力,此即所谓“租赁权物权化”的表现。“租赁权物权化”关系到善意第三人的保护,可能影响交易安全,因而不能不搭配一定的公示措施以衡平对承租人与受让人的保护,保障交易安全。本文讨论立法在“买卖不破租赁”情形中的利益衡量,并进行两岸相关立法的具体比较,以指出大陆地区有关立法中公示措施的缺失,并探讨改进的方法。     

论未登记物权与租赁权之对抗关系

未登记物权与租赁权之对抗关系仅指,未登记的物权人能否否认租赁权的存在。仅在租赁物已经交付时,租赁权成为了"取得某种物的支配关系"的债权,具有优先于未登记物权的效力。也就是说,租赁权与物权的效力顺位取决于租赁物的交付和物权的登记何者在先,只要租赁物的交付在物权的登记之前,则无论物权的设定和租赁权设定的先后顺序,租赁权均优先于物权。     

论租赁权的性质

通过对租赁权的性质分析，发现租赁权债权说、物权化说难以令人信服，得出诅赁权的性质应为物权。     

论"买卖不破租赁"原则

“买卖不破租赁”原则是近现代才在民法上逐步确立的一项新原则，其所导致的租赁权物权化已成为各国租赁法律发展的趋势，并以此开创了债权法的新格局。“买卖不破租赁”原则及其衍生的子原则——“抵押不破租赁”原则在司法实施中的运用，以及在立法设计上还有待进一步完善。     

论租赁权的性质

通过对租赁权的性质分析,发现租赁权债权说、物权化说难以令人信服,得出租赁权的性质应为物权.     

不动产抵押权的几个法律问题

抵押是交易中经常采用的重要的担保方式,而不动产抵押更是成为实践中普遍采用的抵押物。我国法律对于不动产抵押的规定并不完善,在实践中产生一些法律问题,比如不动产抵押物转让、分别抵押和单独抵押、以物抵债等问题。     

我国不动产物权登记制度之辨析

不动产登记制度是物权法的基本制度之一，本文基于对我国不动产物权登记制度现状的分析，深入探讨不动产物权登记的功能与效力．针对我国当前不动产物权登记制度中存在的问题对我国不动产物权登记制度进行立法思考。以求为我国不动产物权登记制度的设立和完善探寻可行之途。     

关于痒意取得制度的立法探讨

善意取得制度主要解决财产所有人与善意受让人之间的冲突，确认和保护善意受让人在交易中已取得的物权，善意取得制度的构成要件包括：标的物须为动产，受让人须为善意，受让人须基于法律行为受让动产所有权，让与人须无动产的处分权，受让人已取得动产的占有助须为有偿取得。     

物权公示公信与可抵押动产范围之探讨

物权的公示与公信原则，是物权制度的根基，是物权具有对世效力的源泉。任何物权的存在与变动都必须具有外观上可识别的标志，并具有公信力，以维护交易安全。我国《担保法》规定一般动产均可设定抵押，破坏了物权公示公信原则。不可识别动产因无外部可识别的特征，抵押权客观上无法进行公示，不宜作为可设定抵押的动产。可设定抵押权的动产范围只能是少数可识别动产。登记是动产抵押权的唯一有效公示方式，是动产抵押权产生的必备要件。     

论土地承包经营权中登记的法律效力

《物权法》采用登记要件主义作为不动产物权变动的基本原则,但土地承包经营权作为不动产物权之一,其物权变动方式却与一般的物权变动方式迥然不同。根据不同情况综合采用债权意思主义、登记要件主义和登记对抗主义解决土地承包经营权的确权问题是重大的理论创新。实践中应注意把握不同情况下土地承包经营权登记的不同法律效力。