房地产估价折旧与会计折旧分析

<正>在房地产估价过程中运用成本法评估已使用房地产的价值时,必须计算建筑物的折旧,正确求取建筑物折旧是运用成本法对旧有建筑物资产进行估价的难点和关键。实际工作中,常常有人将建筑物折旧中的直线折旧法与会计核算中的固定资产直线折旧方法相混淆,     

房地产估价折旧及其与会计折旧的比较研究

运用成本法对旧有房地产估价时,准确估算估价对象房地产在估价时点的重新购建价格和累计折旧是两大关键。实际估价操作中,由于没有正确理解房地产估价中折旧的实持,许多估价人员在估算房地产的折旧时存在着许多模糊的认识和错误做法。本文就房地产估价折旧的类型,实质及与会计折旧的区别进行了分析研究。     

建筑物折旧中的几个问题探讨

建筑物估价中的成本法是我国目前较为常用的一种方法，而在这一方法的具体操作过程中，建筑物折旧的估算必不可少。本文针对实践估价业务中经常面临的有关建筑物寿命、耐用年限以及功能性折旧和经济性折旧诸问题进行了初步分析和探讨。     

论建筑物折旧计算的数学模型

建筑物折旧是各种原因所造成的建筑物价值的损失，是建筑物在估价时点的市场价值与其重新购建价格之间的差额，扣除折旧额实际是减价修正。目前一些观点认为，建筑物折旧计算是一个理论成熟、操作简单的估价技术，已无继续研究之必要。然而，从我国房地产估价理论与方法的发展完善过程及建筑物折旧与房地产、土地减价修正计算模型的差异中，不难发现，建筑物折旧计算的数学模型与房地产折旧、土地折旧(年限修正)的计算模型不一致，而且在建筑物折旧中，如不考虑功能、经济因素影响，其计算方法也不尽相同。笔者认为，之所以建筑物折旧计算方法众多，且很少出现异议，是因为在现实经济活动中，建筑物的价值一般不是单独出现，而是与土地价值合并的综合反映，建筑物价值计算是否合理、准确，不能鉴定也无法检验。本人曾于2000年在《房地产评估》刊物第七期上发表文章，提出改进偿债基金法的观点，但未综合考虑与房地产、土地减价修正的联系。随着近几年估价技术的日臻完善，需要对建筑物折旧的计算模型重新认识，并尽可能加以统一，以求取建筑物的真实价值。本文试图从房地产价值及土地使用权价值随时间的衰减规律上，探索更为合适的折旧计算方法。     

建筑物的功能分析与估价

成本法是估价的一个常用和主要的方法之一，如果成本和功能相联系的话，我认为，重置价格是假定在满足市场或者是在正常标准情况下所取得的价格。关于房地产估价中的建筑物折旧，它的价值损失有物质、功能和外在影响三个方面。现在来讲，我们对建筑物功能方面的价值损失有了基本的理解，但如何进一步量化，还需深入探讨。     

对折旧本质的再认识

对折旧本质的再认识江苏盐城市经济管理干部学校张思强一、几种折旧定义评析分析国内外折旧定义的众多描述，大致可概括为以下四种有影响的观点：（１）＂估价论＂。罗马时代建筑业方面的律师维特鲁维斯（Ｖｉｔｒｕｖｉｕｓ）曾记载过一些估价规则，要求城墙建好后每年减...     

浅议固定资产折旧

关于折旧,目前在会计理论界无论就其定义、产生原因还是处理方法都有多种解释。对于多种“折旧”的定义,我们从会计实践的角度出发,认为美国注册会计师协会的专门用语委员会对折旧定义是有指导意义:“折旧是以系统的、合理的方式将有形固定资产的成本或其他计价基础减去残值（如果有残值的话）后的净额,分配到资产（也可能是一组资产）估计使用年限中去的会计处理方法。折旧是一个分配过程而不是一个计价过程。”对这个定义的理解要注意以下几个问题,首先折旧不是国内某些教材所述的“是固定资产损耗而转移到产品上去那部分价值。”因为折旧…     

关于直线折旧法中计算公式的讨论

在估价实务上通常强调求取折旧时不直接采用建筑物的经过年数，而应采用尚可使用年数。因此，直线折旧法的计算公式又存在另外两种形式。本从建筑物的耐用年限、年折旧额、累计旧年数、尚可使用年数及决定建筑物价值的主要因素等五个方面对直线折旧法的两种公式进行了比较。分析了公式产生差异的原因是由于折旧计算时强调的要点不同造成的，进而指出在实际操作中宜采用的一种计算公式。     

固定资产折旧中易混淆的几个概念

固定资产折旧看似一个老生常谈问题，但在会计理论与实务中，往往会现再对该问题理解的偏差和混淆，其实际涉及到折旧、折旧额和折旧费这三个看似近似但却不同的概念。正确界定、认识、理解这三个不同的概念，不仅可以从理论上加深对固定资产折旧的认识，提高会计人员的专业理论水平，更重要的是认识、理解这三个概念，对企业、单位准确计算、正确提出固定资产折旧额，进而正确进行计提固定资产折旧的会计处理都具有重要意义。     

固定资产减值准备与累计折旧的比较分析

固定资产减值和固定资产折旧均是固定资产核算的重要组成部分，从资产负债表上看固定资产减值和累计折旧两者均为固定资产的备抵科目，从计提的原因上看两者也有相似之处——技术进步和遭到破坏使得固定资产价值降低是计提折旧或计提准备的共同原因，正因如此在实务中往往对两者的认识不清，存在模糊之处，笔者重点对两者区别及相关账务处理做以探析，以期对实务工作有所裨益．     

房地产估价中的折旧模型比较研究

由于房地产评估中两大经典方法,即成本法和收益法中都有可能用到折旧,而折旧值的比重比较大,不容忽视,关系到房地产评估价值的准确性。因此,本文就房地产估价中的折旧概念、类型、构成,及与会计折旧的区别进行了介绍,归纳了当前房地产折旧计算的方法和模型,并分析了各模型的优缺点。在实际应用中应实事求是分析问题,综合和灵活运用折旧模型对折旧进行计算和判断。     

固定资产加速折旧税收新政策与会计处理

为贯彻落实国务院完善固定资产加速折旧政策精神，财政部、国家税务总局相继出台有关文件，规定了可以采用加速折旧新政策的企业和固定资产范围，并根据不同情况，明确企业可以采取一次性计入当期成本费用、缩短折旧年限或采取加速折旧的方法。这些政策对于促进企业技术改造、支持创业创新有着积极意义，但对于因此而产生的税收政策与会计处理的差异如何协调，实务中存在很多争议。本文就此作一分析。     

固定资产折旧在新税法与新准则中的差异分析

一、固定资产折旧范围的差异 新准则规定,已提足折旧仍继续使用的固定资产和单独计价入账的土地除外,企业应当对所有固定资产计提折旧。 在确定计提折旧的范围时还应注意以下三点：1．固定资产应当按月计提折旧。新固定资产准则仍沿用了会计实务中的做法：当月增加的固定资产，当月不计提折旧，从下月起计提折旧；当月减少的固定资产，当月仍计提折旧，     

投资组合技术在房地价值分摊中的运用探讨

估价实务中常遇到客户要求在房地产价值构成中将土地与建筑物价值分别进行测算和表述，对于工业用途房地产我们可以采用成本法进行评估，将土地及地上建筑物分开测算，可分别得到土地的价格及房屋的价值，即可以简单求取房地产价值的物理构成。但评估商业和住宅，适宜使用收益法或者市场法评估房地合一整体价值对，不宜分别估算出土地和建筑物的价值后再进行简单的加总，同时，从房地价值中将建筑物和土地价值进行分离以求取其合理价值就成为行业的技术难题。如何在充分考虑房地价值的相互制衡与影响，又能在技术路线中将房地价值进行合理分离，以不断满足客户的需求，为顾客提供增值的、满意的服务呢？笔者针对估价实务中的具体案例，采用土地与建筑物的投资组合技术，合理分摊房屋及土地价值，在理论和实践上都进行了一些有益的探索。本文以求抛砖引玉，供同行参考。     

关于成本法估价中若干问题的讨论

成本法是房地产估价的一种基本方法。本文针对成本法估价中的重置价格、重建价格及折旧问题进行探讨，以期在理论上加以阐明。     

对“双倍余额递减法”计算公式修正的建议

“双倍余额递减法”是加速折旧法的一种，是在不考虑固定资产净残值的情况下，根据每期期初固定资产账面余额和双倍的直线折旧率计算固定资产折旧的一种方法。其特点是：（1）折旧的基数不是固定资产原值而是净值；（2）折旧率按同等条件下直线法（设残值为零）折旧率的双倍计算；（3）由于采用此法，系按净值的一定比率计算，到一定年限后，须改用直线法（否则永远提不完）。我国目前规定，在固定资产折旧年限到期以前两年内，改为直线法。其固定资产年折旧额和年折旧率的计算公式如下：     

浅析折旧与减值

本文以固定资产为背景分析了减值与折旧的会计处理,每种方法对财务报表的影响,得出折旧只是减值的一种特殊情况,从而在实务处理中,可以删除折旧会计处理方法。     

对应用固定资产折旧双倍余额递减法进行改革的建议

对应用固定资产折旧双倍余额递减法进行改革的建议泸州玉蝉水泥总厂雷雨春固定资产随着使用时间的推移，有形和无形地不断磨损而生产效能逐渐降低。双倍余额递减法弥补使用年限法的不足，而为《两则》和新财务制度所允许，采用这种加速折旧法不容置疑，但采用此法也存在按...     

固定资产计提减值准备后折旧的计提方法及会计处理

自从颁布了新的固定资产准则之后，固定资产的处理在实务处理上产生了很多不同的理解，尤其在减值准备这一部分如何计提折旧更是十分混乱。我想结合实例谈谈固定资产计提减值准备后折旧的计提方法及会计处理。     

对收益法估价中运营费用的探讨

在收益法估价中，运营费用的正确界定直接影响了结果的准确度，本文基于收益法的基本原理，通过借鉴美国的估价实务，对运营费用的各项构成加以分析，着重讨论了折旧、利息、税费、利润等有争议的项目。