我国房价上涨的特殊原因及对策建议

本文从房价收入比、商品房空置率和房屋租售率等方面对我国房价大幅上涨现象进行分析,探讨在国际金融危机的背景下房价上涨的特殊原因,并对信贷扩张、热钱涌入、地方政府行为驱动、实体经济资金注入等原因进行剖析,提出控制房价以使我国房地产市场健康发展的对策。     

资产净值、信贷扩张与投资支出

本文在对资产净值、信贷扩张与投资支出关系进行理论分析的基础上,运用Granger因果检验、VAR模型等方法实证分析了资产价格波动与我国信贷的关系,结果发现,房价变动率对我国贷款变动率有显著的正向影响,说明存在房价影响投资的资产负债表渠道.文章最后提出政策当局应注意资产价格波动对企业净值和银行信贷的影响,尤其要避免房价暴跌带来的"金融加速器"效应及随之而来的金融风险.     

房价上涨对企业规模分布的影响研究

企业规模分布不仅可以反映某一产业的竞争状况和发展模式,还会对一国经济增长产生重要影响,如企业规模分布 、创新与全要素生产率等.文章以1999-2007年中国房价快速上涨为背景,利用工业企业微观数据,实证考察了省级层面房价上涨对企业规模分布的影响.研究结果显示:总体来看,房价上涨更不利于中小企业成长,并使企业规模分布进一步趋于不均匀.中介效应模型的进一步研究显示:成本效应 、信贷效应和挤出效应是房价上涨影响企业规模分布的三条作用路径.文章的研究不仅对企业规模分布理论研究形成了有益补充,也为认识房价上涨对实体经济的影响提供了新的视角,更为政府制定政策以减缓房价上涨对实体经济的冲击提供了科学依据.     

人口老龄化与房价波动——来自中国的经验证据

老龄化是否会引起房价的波动、直接影响中国房地产市场的平稳运行,进而影响国家经济安全与社会的和谐稳定。本文采用面板协整检验证明了人口年龄结构是房价波动的长期影响因素,并基于系统广义矩估计等方法,讨论了人口老龄化对我国房价波动的影响、区域差异、形成原因及政策建议。研究表明:人口老龄化曾对房价上涨起到推动作用,但从中长期来看,此趋势可能发生逆转。在东部地区,人口变量对房价的弹性最小,且青年人口比例与房价成反向关系,表明东部地区刚需人群支付能力与高房价间存在矛盾;在中、西部地区,青年人口价格弹性也较老年人口价格弹性更小,部分地区房价或已脱离实体经济,应予以足够重视。     

房价、房价偏离与溢出效应：来自珠江三角洲的经验证据

利用国外较新的PMG估计法,探讨影响珠江三角洲商品房均衡价值的因素及房价偏离,并采用脉冲响应函数分析房价偏离在不同城市间的溢出效应。随着收入和人口的增加,房价加速上涨;经济越发达的城市,房价收入比越大,房价的增长速度更快、波动更为剧烈。人均可支配收入是推动房价上涨最重要的长期因素,通货膨胀次之,贷款最小;但贷款、通货膨胀是主要的短期推动力。虽然珠江三角洲地区房价总体上没有明显的泡沫,但波动很剧烈,一旦发生调整,其幅度将很大。除江门外,其他城市只对深圳房价偏离的冲击做出响应,而深圳对其他城市房价偏离的冲击没有响应;江门房价更多的受到来自中山和珠海的影响,深圳是珠江三角洲房价波动的源头。     

中国房价上涨助推了制造业“用工难”吗

本文致力于解决如下两个问题:一是我国房价上涨如何影响制造业就业,二是该影响通过何种途径实现.本文基于1999-2007年中国全部国有及规模以上制造业企业和全国278个地级以上城市相匹配的数据表明,房价上涨的“需求效应”和“抵押担保效应”压过“挤出效应”,使得制造业企业就业增加,表明房价上涨并非制造业企业“用工难”的幕后推手.同时,房价上涨对制造业就业的影响在区域、时间、行业等方面存在广泛差异.进一步地,通过考察房价上涨对不同融资约束类型制造业企业就业的异质性影响,发现房价上涨对影响制造业就业的影响主要是通过“需求效应”而非“抵押担保效应”实现.本文的发现有助于从劳动力就业的视角深化关于房价上涨如何影响我国实体经济的认识,对我国房价调控及促进就业相关政策讨论具有一定现实意义.     

住房价格、消费与中国货币政策最优选择:基于异质性房价预期的视角

在异质性房价预期和流动性约束条件下,本文构建了包括家庭消费决策、企业生产决策以及中央银行货币政策决策的理论模型。在此基础上,本文采用混合的RBC-VAR方法和1998年1季度至2010年3季度的数据模拟分析了住房价格、消费和货币政策选择之间的关系。结果表明:预期房价上涨的家庭越多,住房价格波动对消费波动的影响越大;贷款价值比越高,住房价格波动对消费波动的放大效应越强,但经验证据并没有支持这种放大效应;盯住住房价格的货币政策获益很少,其在减少产出波动的同时增加了通货膨胀波动。因此,中国人民银行应遏制房价偏离均衡的上涨,尤其是房价上涨预期,但货币政策不宜盯住住房价格。     

房价上涨影响居民消费的作用机制分析——基于预防性储蓄效应视角

通过引入流动性约束和不确定性等因素,分析了房价波动影响居民消费的预防性储蓄效应这一作用机制。研究发现,不论是从长期还是短期来看,房价上涨通过预防性储蓄效应对居民消费产生负面影响,换言之,房价上涨通过不确定性因素和流动性约束导致居民预防性储蓄增加最终会使居民消费下降,短期内预防性储蓄效应的影响系数要小于其长期影响系数。     

经济周期与金融危机:金融加速器理论的现实解释

纵观人类的经济史,金融危机必然伴随着实体经济的剧烈波动甚至是严重的经济衰退,然而传统的周期理论却无法解释金融市场变化如何能够大幅度改变真实经济变量.伯南克等提出的"金融加速器"理论为理解金融市场在经济周期中的作用提供了一个很好的视角.本文在对金融加速器理论的思想源头和发展脉络进行梳理的基础上,对资产价格泡沫与产出波动、经济周期的非线性、非对称性特征以及信贷的超常增长与金融不稳定性的关系等现实问题基于金融加速器的视角进行了透视.随着现代经济表现出愈来愈明显的金融经济周期特征,有必要高度关注金融加速器效应对宏观经济政策的影响.     

城市住房价格波动对居民消费的影响

本文基于我国2009—2014年34个大中城市的面板数据,采用固定效应模型,围绕房价收入比的变化对大中城市进行分类,分析不同类型的城市面对房价波动所产生的财富效应,以此来考察城市住房价格波动对居民消费的影响.研究结果表明,房价上涨对居民消费产生较强的挤出效应,但在不同类型的城市中存在结构性差异.在房价收入比上升的城市不存在明显的挤出效应;在房价收入比下降的城市存在明显的挤出效应.同时,在研究过程中笔者考察城镇化建设、产业结构变动和人口增长对房地产财富效应的影响,并基于此提出相应建议.     

房地产投资、房地产信贷与中国经济增长

本文使用中国35个大中城市1996-2007年的数据考察了房地产投资、房地产信贷与经济增长的互动关系。实证结果表明,第一,经济增长对房地产投资影响大于房地产投资对经济增长的影响。因此,一旦经济增长出现波动,将导致房地产投资剧烈波动,但房地产投资波动将引起经济增长较小波动。第二,房地产购买对经济增长的影响大于房地产开发投资;信贷对开发商比对购房者更重要。第三,经济增长对房地产信贷的影响大于房地产信贷对经济增长的影响。因此,一旦经济增长下跌,将导致房地产信贷严重萎缩。第四,房地产投资对经济增长的影响大于房地产信贷对经济增长的影响,但经济增长对房地产信贷的影响大于房地产投资对房地产信贷的影响。因此,一旦经济下滑,将严重压缩房地产信贷规模,但对房地产投资影响较小。第五,房价对房地产信贷影响大于经济增长和利率对房地产信贷的影响。一旦房价下跌,房地产信贷将严重萎缩,从而可能引发违约风险和房地产金融危机。为此,政府更应控制房价的过快增长。     

资产价格波动影响金融稳定的银行信用渠道分析——一个理论综述

主要研究了资产价格波动是如何通过银行信用渠道影响到金融体系的稳定性。资产价格和银行信贷存在一个相互作用的机制。资产价格的下跌产生的效应有：资本金紧缩从而产生的信用收缩效应、破坏债务结构导致的市场预期贷款损失、投资收益下降、未来信贷可得性的改变等。在这些效应的综合作用下,快速的信用扩张、快速的资产价格上涨和某些情况下投资的高水平都会增加金融体系不稳定的概率。     

房价与不同家庭消费的非线性关系

本文以家庭收入为依据区分三类不同家庭,考察房价对不同家庭消费和总消费的不对称影响。结果显示:房价变动对高收入有房家庭的消费行为影响不显著,却通过缓解信用约束促进了受约束有房家庭消费;房价上涨对租房家庭消费表现为挤出效应,并且这种抑制作用随购房首付比和住房租售比的提高而加强;房价对总消费的影响在不同的房价与收入增长机制中表现出结构变迁,住房市场状况导致结构变迁出现异质性。运用门限模型对中国35个大中城市房价与消费进行实证研究发现:在房价和收入的不同增长机制中,房价波动对消费产生微弱的挤出作用,房价低增长机制中的挤出效应更为显著;可支配收入是影响居民消费的决定性因素。这也意味着,我国的高房价、高比例的租房与计划购房家庭、购房首付比较高等特征可能是导致挤出效应的重要原因。     

房地产信贷宽松、交易成本对宏观经济的影响研究——基于世代交叠消费者的一般均衡模型

首先建立一个两部门一般均衡模型,假设存在风险厌恶的生命周期型消费者,面临异质性风险和加总的一般风险。随着经济的内生波动,房地产信贷宽松水平和交易成本水平会对价租比产生影响:当房地产交易成本上升信用收紧时,价租比会下降。采用1998~2012年间中国宏观经济数据和北京大学社会调查中心"家庭动态跟踪调查(CFPS)"数据,研究发现银行信用总量上升时,价租比同步上升;而当经济增长放缓时,金融紧缩、房价下降,从而得出结论:房价的波动其实质是投资品风险溢价的改变,这内生取决于房地产信用规模的周期性变动冲击;而降低交易成本、扩大信用规模会导致房地产泡沫和居民财产分配的不平等。     

中国转型期的信贷波动与经济波动

本文基于1981-2002年的季度数据,考察了在经济转轨的不同阶段我国信贷波动的特征,并通过时差相关分析和Granger因果关系检验,分析了信贷波动与经济周期波动的相互关系.结果表明,总体上信贷波动与经济周期波动基本同步,信贷扩张和收缩是产生经济周期波动的显著影响因素,但这种影响从20世纪90年代中期开始有所下降,同时,信贷波动的内生性开始显现.     

中国房地产价格波动区域差异的实证分析

本文首先定性地比较了各地房价的波动,发现其波动具有明显的地区不平衡性。进一步,本文基于误差修正模型形式的paneldata模型讨论了房价区域波动的差异,并分析了造成各地区房价波动差异的原因,尤其是货币政策效应的区域差异。结论如下:无论是房价的长期趋势还是短期波动,信贷规模对东、西部地区影响都比较大,中部地区较小,表明政府实施的信贷政策对调控东、西部地区的房价是有效的。实际利率对各区域影响差异不大,且影响较小。人均GDP无论长期还是短期对中部地区房价影响都比较大,表明中部地区房地产市场的发展更多地依赖于该地区的经济发展状况。房价的预期变量在东部地区对房价的短期波动有较大影响。     

经济增长、收入分配与贫富分化——基于DCGE模型的房地产价格上涨效应研究

本文基于动态视角,构建DCGE模型并引入存量住房资产,对房价上涨的经济增长效应、收入分配效应和贫富分化效应进行了系统模拟。结果表明,房价上涨刺激下的房地产膨胀虽然能够显著提高经济增长率,并带动建筑业、重工业等行业快速增长,但却会挤占农业、轻工业和公共服务业的发展空间;房价上涨将推动政府、企业和居民三部门的收入增长,但不改变部门收入分配向政府倾斜的现状;房价上涨会加剧城镇居民家庭之间的收入分化,房产溢价的利益固化已成为近年来贫富差距恶化的主要原因。     

双重委托—代理视角下的金融中介、金融加速器与经济波动的研究

本文在BGG模型基础上,建立了包含企业、金融中介、投资者的双重委托—代理模型,将金融中介纳入信贷市场摩擦的分析框架内。分析了金融中介自身受信贷约束时,其资产净值变化对经济产生的金融加速器效应。得出在双重委托代理的信用契约下,企业外部融资溢价不但受自身资产净值的影响,还受金融中介资产净值的影响。各种外部冲击通过信贷市场中金融中介的传导对经济波动造成进一步放大的效应,经济波动的金融加速器效应在考虑金融中介资产净值的影响后得到了增强。     

双重委托-代理视角下的金融中介、金融加速器与经济波动的研究

本文在BGG模型基础上,建立了包含企业、金融中介、投资者的双重委托一代理模型,将金融中介纳入信贷市场摩擦的分析框架内。分析了金融中介自身受信贷约束时,其资产净值变化对经济产生的金融加速器效应。得出在双重委托代理的信用契约下,企业外部融资溢价不但受自身资产净值的影响,还受金融中介资产净值的影响。各种外部冲击通过信贷市场中金融中介的传导对经济波动造成进一步放大的效应,经济波动的金融加速器效应在考虑金融中介资产净值的影响后得到了增强。     

房价变动、土地财政与中国经济波动

本文基于中国土地制度的特点,以及地方政府依赖土地财政的事实,构建了一个包含金融加速器效应的多部门DSGE模型,模型包括房地产和非房地产部门,同时嵌入了地方政府的土地出让行为和支出结构。通过这一模型本文分析了房价影响GDP的作用渠道和机制。我们发现,外部冲击带来的房价变动,导致了房地产部门投资和土地价格的波动,而土地价格的波动对地方政府财政收入产生了较大的影响。考虑到中国地方政府在基础设施上的支出偏向,地方财政收入的变化又会对投资和资产价格产生冲击,在金融加速器效应的作用下,这一冲击进一步放大,最终导致了总投资和GDP的剧烈波动。本文研究表明,地方政府的土地出让行为联结了房价变动与地方政府的收入,而地方政府在基础设施投资上的偏向和金融加速器效应放大了房价对投资和整个经济的影响,三者共同作用使得房地产部门成为中国经济波动的重要来源。