解读北京市土地一级开发相关法规和规范性文件

2002年，北京市出台了《北京市人民政府批转市国土房管局关于加强国有土地自身建立土地储备制度意见的通知》有六条具体意见：实行土地供应计划管理，严格控制建设用地供应总量；严格实行国有土地有偿使用制度；建立土地有形市场，加强土地使用权转让关系，大力推行国有土地使用权招标、拍卖；加强地价管理；规范土地审批的行政行为；建立土地收购储备制度，增强政府对土地市场的调控能力。     

试论土地使用权制度的改革

一、土地使用权划拨 根据《中华人民共和国城市房地产管理法》中“国有土地使用权划拨”的定义，取得划拨土地使用权实际上分为两种情况：一种是土地使用者先缴纳对原土地所有人或使用人的补偿、安置等费用后，国家将土地交付其使用；另一种情况是国家将国有土地使用权无偿交付给土地使用人。     

广东省集体建设用地使用权流转管理办法

第一条 为加强国家对集体建设用地的管理，合理利用土地，规范集体建设用地使用权流转市场秩序，促进经济可持续发展，根据《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》，结合我省实际，制定本办法。     

土地使用权期满的后续问题研究

在我国，土地所有权属于国家和集体，为了在土地上建造建筑物，必须取得土地的使用权。而国家为了防止土地资源流失，规范土地交易市场，规定只能以划拨和出让两种方式取得土地使用权。对于以出让方式取得的土地使用权，又不是无期限的，国家对各类用途的土地使用权规定了不同的最高使用年     

划拨土地进入市场补办手续的探讨

土地使用制度的改革，将国有土地使用权划分为出让土地和划拨土地两种类型。出让土地使用权和管理从土地储备，地价核定，出让方式，土地使用合同的签订，签发权属证件，后期管理等，已有一套 较完整的规定和工作程序。但对于划拨土地使用权，除审批和权属证件外，对管理和逐步实行有偿使用，我们尚缺乏一套完整的政策依据和工作程序，     

国有土地使用权出让违规行为的“寻租”分析

国有土地使用权出让是指国家以土地所有的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用，并由土地使用向国家支付土地使用权出让金的行为。具体而言，就是国家依法授权各地方政府作为本行政区域内国家土地所有的代表，将指定地块的国有土地使用权以一定年限和指定用途等条件，让与土地使用占有、使用、经营，并一次性收取相应的货币金额。国有土地使用权出让是在国家垄断的土地一级市场上完成的，是土地作为商品经营和进入流通的第一步。     

租赁国有土地使用权及其租金的计算方法

租赁土地使用权是土地使用者以按期向国有土地所有者支付租金为代价而原始取得的一定期限的国有土地使用权。特别需要注意的是，租赁土地使用权的出租人为国家，因而属于一级土地市场；土地使用权租赁发生在二级土地市场，其出租人是出让国有土地使用权人。     

浅谈外商投资企业土地使用费标准的调整

外商投资企业土地使用费(以下简称土地使用费),是指外商投资企业通过不同方式取得土地使用权(出让方式取得土地使用权者除外),国家向其收取的有偿使用土地的费用。它是调节使用土地资源的手段之一,是国家财政收入的组成部分(不包括     

房地产抵押合同的效力及其权利救济——对法释[2003]6号批复的质疑

当前，由于我国大部分地区对土地使用权和房产的管理采用的是分管体制，即土地使用权的管理职权由政府国土管理部门行使，房产的管理职权由政府房管部门行使，造成当事人单独以房产及其占用范围内的土地使用权作抵押的，是仅需在房管部门办理房地产抵押登记，还是在房管部门办理房产登记、在国土管理部门办理占用范围内的土地使用权抵押登记?不仅抵押合同的当事人双方迷惑不清，两职能部门之间亦争执不     

土地一级市场营业税、契税、耕地占用税纳税主体析探

按照我国目前税收征收法律法规的规定，涉地税种有土地使用税、土地使用权交易营业税、土地使用权交易契税、土地增值税、耕地占用税等。涉及土地使用权出让、转让的税种有营业税、契税、土地增值税等。但是，有的地方税务机关对土地使用权一级市场征收了土地使用权交易营业税、土地契税。笔者认为，涉及土地使用权交易，其中，一级土地市场交易中涉及的土地使用权出让后，其土地使用权交易营业税、契税纳税主体不应是出让方市县人民政府及其国土资源管理部门。     

浅论国有土地使用权出让合同的法律性质

国有土地使用权出让合同足指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家交付土地使用权出让金的协议。国有土地使用权出让合同是20世纪80年代末以来我国国有土地使用制度改革的产物，是国有十地使用制度改革的最终法律载体和表现形式。并且它已成为了一种新型的土地管理模式，在十多年的土地使用制度改革实践中起到了十分重要的作用。     

国有土地使用权拍卖主体初探

一、土地一级市场的拍卖主体按照我国的土地使用制度,土地市场交易的产权是各种不同权利组合的使用权,而非所有权。土地拍卖实际上就是土地使用权的拍卖。土地一级市场是土地使用权的出让市场,其主要市场活动是国家以土地所有者的身份,将土地使用权按规划要求和投资计划及使用年限,出让给土地使用者。由我国的土地所有制决定,土地一级市场是国家垄断的市场,任何单位和个人不得出让土地使用权。政府通过土地供应计划和规划,对出让土地的建设规模、土地开发计划、土地的位置及面积、土地的使用要求作出规定,并根据这些规定和需要,对土地出让活…     

上海落实国家土地管理七项刚性要求的具体规定

为加强土地管理和调控，国土资源部在厅局长会议上提出了“七个刚性”的政策要求：一是在未完成土地利用总体规划修编前。严格按照年度计划供地；二是按照权责一致的原则，强化地方政府土地管理的责任；三是工业用地必须以招拍挂方式出让；四是工业用地出让必须执行最低价标准；五是严格执行土地供应“禁止”和“限制”目录：六是新增建设用地有偿使用费在原标准基础上提高一倍并足额收取；七是土地出让金纳入地方基金预算。为此，上海市作出落实国家土地管理七项刚性要求的具体规定。[编者按]     

城市土地储备运作中的目标偏离及对策建议

我国土地储备制度的初始目标是：深化土地使用制度改革健全和规范土地市场；加强政府对土地一级市场统一管理和调控，严格控制建设用地供应总量；盘活存量土地资产，促进国企改革和发展；优化配置土地资源，落实土地利用总体规划和城市规划。土地储备制度是顺应我国社会经济发展形势的产物，在实践中解决了许多现实问题，发挥了积极的作用。但是，多方面原因导致土地储备运行出现与初始目标的偏差。     

基准地价及其在房地产估价中的应用

所谓基准地价是政府为管理土地市场，由专业部门、专业人员评定的土地等级或均质区域土地使用权的平均价格。基准地价反映的是某一土地级别或某一区域不同用途(商业、住宅、工业)法定最高出让年限土地使用权的平均价格，它是政府宏观调控、管理土地市场、征收土地税及合理分配土地收益等的依据．也是宗地地价评估的基础。     

土地立体化利用过程中建设用地使用权分层设立研究

基于地上和地下建设用地使用权的特殊之处,利用比较研究法、法条解释法对土地立体化利用过程中建设用地使用权分层设立的管理机制进行了研究,研究结果表明:土地立体化利用过程中建设用地使用权分层设立的主体只能是国家;客体范围为地表建设用地使用权可利用土地空间以外的部分;设立方式采取有偿出让或无偿划拨等方式;管理审批程序要增加编制详细规划、"地质勘测"环节,同时前置"办理建设用地规划许可证"程序;权属登记需要统一登记机关、引进三维地籍管理技术和扩大登记事项;在协调与既存建设用地权利人权益方面,可通过完善相关规划、赋予既存建设用地使用权人优先权和鼓励设立"空间役权"等方式。     

承租土地使用权价格及其评估方法

承租土地使用权是国家将国有土地出租给使用者使用而设定的。国有土地租赁是国有土地有偿使用的方式之一，承租土地使用权可以依法转租、抵押和转让。承租人在租期内有优先受让权，可以在办理土地使用权出让手续后，终止租赁关系，转变成出让土     

改革完善我国土地征用制度的思考

我国实行的是土地的社会主义公有制，土地所有权主体为国家和集体，其他任何单位或个人对土地依法享有土地使用权。在我国，所有单位(本集体除外)或个人因公共目的建设使用农地必须首先通过政府征地，将集体土地变为国有土地之后，才能获得土地的使用权。这是我国实行计划经济的背景下     

区分不同用他性质和用地情况核定土地出让金

1992年发布的《划拨土地使用权管理办法》（原国家土地管理局第1号令；以下简称《办法》）划拨土地使用权补缴土地出让金应按不低于标定地价的40％的一定比例收取。2003年公布的《协议出让国有土地使用权规定》（国土资源部第21号令，以下简称《规定》）所指土地出让金核定标准，不得低于出让地块所在级别基准地价的70％。这两个规定的内容是否矛盾，该如何理解？笔根据工作实践和对相关法律法规的理解认为，其土地出让金的核定应区分不同用地性质和用地情况。     

土地设定抵押的法律思考

根据《担保法》、《城市房地产管理法》、《规范国有土地租赁若干意见》和《城市房地产抵押管理办法》的规定，下列国有土地使用权可以设定抵押权：一是单独的土地使用权。对于这类抵押，设定抵押的前提条件是，要求土地必须是以出让方式取得的土地使用权或通过国有土地租赁方式取得的承租土地使用权。二是依法取得的房屋所有权连同该房屋占用范围内的土地使用权同时设定抵押权。对于这类抵押，无论土地使用权来源于出让、国有土地租赁还是划拨，只要房地产权属合法，