综合用地土地价格的评估方法

土地价格是指在正常市场条件下一定年期的土地使用权未来纯收益的现值总和，其高低取决于可以获得的预期土地收益(地租)的多少，而预期土地收益受一般因素、区域因素和个别因素的共同影响。但在实际的土地价格评估当中，就某一具体宗地而言。上述因素都已经不会改变，唯一决定土地价格的是用途。     

规范中心城区土地用途划分

人类为了实现不同的经济、社会和环境目标，对土地进行了多途径的开发利用，土地用途是决定土地价格的核心因素。土地用途不同，土地产权人从土地中获得的未来收益的预期不同，土地价格就不同。土地用途的不确定性，揭示土地价值的差异性及波动性。总之，土地用途涉及到土地分等定级、土地出让、房地产评估、房地产税收、房地产拆迁等相关方面的工作。     

也谈用收益还原法评估地价时计提房屋折旧问题

在土地评估中，收益还原法是将待估土地未来正常年纯收益(地租)，以一定的土地还原利率还原，以此估算待估土地价格的方法。在房地出租的利用方式下，求算土地价格的计算步骤为：     

雏议上海中心城区土地用途划分的现状与建议

人类为了实现不同的经济、社会和环境目标，对土地进行了多途径的开发和利用。土地用途是决定土地价格的核心因素，土地用途不同，土地产权人从土地中获得的收益的预期也不同，土地价格就不同。土地用途的不确定性，揭示土地价值的差异性及波动性。总之，土地用途涉及到土地分等定级、土地出让、房地产评估、房地产税收等相关方面的工作。     

论土地估价中收益还原法的缺陷及改进方法

收益还原法是土地估价中最常用的方法之一，它是将待估土地未来正常年纯收益（地租），以一定的土地还原利率还原，以此估算待估土地价格的方法。这种估价方法适应于土地、房屋、不动产等具备收益性资产的估价。但是，对土地估价而言，用收益还原法评估的土地价格究竟是土地使用权购买价格，还是购买税后价格，或是土地的重置价格（即含土地投资管理费、利润、利启、税金等），是不明确的，     

土地用途的不确定性及对策

人类为了实现不同的经济、社会和环境目标,对土地进行了多途径的开发利用。土地用途是决定土地价格的核心因素。土地用途不同,土地产权人从土地中获得的未来收益的预期不同,土地价格就不同。在城镇土地估价中,由于土地用途的不确定性,造成地价定义中设定土地用途的困难性。能否正确设定土地用途,将直接关系到土地价格的准确揭示和显现。只有撩开土地用途的神秘面纱,才能找到科学、合理地设定土地用途的对策。土地用途的不确定性土地用途的不确定性是指从不同渠道求证来的土地用途具有明显的不一致性,所谓“殊路不同归”。1、土地用途与房屋…     

关于城市土地价格异化的分析

土地价格异化是土地市场交易过程中发生的偏离土地价值的现象。本文分析了目前我国出现土地价格异化的原因，提出了在社会主义市场经济条件下，在发挥土地市场机制对土地资源的高效配置作用的同时，需要认真地研究土地市场价格的合理性，并加强对城市土地价格的管理。     

城市土地增值原理与收益分配分析

一、土地增值含义国内对土地增值定义多种多样,既有从价值角度来考虑的,也有从价格角度来考虑的。孙陶生(1997)认为,土地增值是指土地资产在开发利用过程中,由于土地价格上涨而引起土地效益的提高,其实质是土地所有者和土地使用者可以从土地价格变化中得到一笔不断增加的土地收益。陈顺清(1999)认为,土地增值就是土地价值的增长,增值有正有负,在经济运行中,土地增值的一般表现形式是社会经济发展的作用和土地改良而形成的地价的增涨。张小华(1997)认为,土地增值是为土地增加的价值,实际指价格的增长。土地增值的不同定义,源于土地是一种特殊…     

谈地价机制土地区划在土地收益分配中的作用

一、地价机制和土地区划通过影响城市土地市场供求关系,对土地收益分配格局变化会发生一定的正面效应。从地价机制看,由于土地位置在城市土地利用中具有的特殊重要性,位置差异形成的不同级差收益是城市土地价格构成的主要内容,将直接影响用地单位的经济收益。以地价机制为基础的土地配置方式不仅对市场土地供给的总量和结构产生作用,而且在土地收益分配方向和重点上具有决定性影响。同时,城市土地利用途径的多样性使土地利用方式日趋复杂化,现有土地价格起着投资诱因的作用,当相对价格提高时,产生了土地用途转变的可能性,增加了满足特定需求土地的潜在供给,则相关交易主体的收益因供求变化相应发生变动;从土地区划看,其作用主要是通过对土地市场价值、地租的双重效应,即以不确定性的方式提高或降低土地价值和地租,来影响土地收益分配的。一是土地区划规则的变化会改变现有地段的供给总量和潜在储备量,因而政府制定政策需要考虑现有的可用土地的供给和需求的弹性程序。二是土地区划在土地供求过度时期可以分散使土地价格恶化的因素,从而抑制土地过度投机;在影响土地信贷方向,稳定市场预期价格变动幅度等方面也有积极作用。三是合理的区划权能够保证公有土地使用权让渡中收益分配的公平性和合理性,而且具有降低土地费用和它们是土地价格和地租的重要决定性因素的前提假定下,土地区划从理论上能够保护已受到不利影响的土地的使用,使其价值回升到“正常水平”,或提高特定区域内地段的价格、抬高社区范围内的土地的供给价格,改变土地收益在不同社会成员之间的分配。     

地价在北京市城市扩张中的作用

诸多因素导致了北京城市的快速扩张,其中土地价格是重要因素之一.力图通过研究阐明土地价格对城市土地开发利用的基本作用规律,并结合北京市城市土地扩张特点,分析土地价格在城市扩张中助推等作用的表象和原因,提出完善土地价格及其调控机制的路径和对策.     

利用店面租金，快速预测地价的简便方法

笔在近几年的地价评估工作中，深深体会到商业用地中的店面租金，与土地价格的关系非常密切，收益还原法评估出的地价也较接近市场实际。正如中国国土资源报记周楚军同志在[中国土地学会土地经济分会秋季研讨会综述——《运用土地价格调控市场》]一中指出：“在地产泡沫后，     

关注楼盘价格,防范房货风险--来自宜昌市的个案分析

一、楼盘价格虚高成因 1、土地价格持续上扬,土地拍卖价格长久处于上升状态 土地资源是有限的,土地储备和使用是根据土地利用计划、建设用地审批、征用土地方案、征地补偿安置方案、土地出让方案经过有权部门进行土地价格评估,确认土地评估价格,然后通过拍卖土地,从而使地方财政得到收益.     

城市土地估价中地价内涵分析——兼议改制企业土地评估

一、地价内涵界定根据《城镇土地估价规程》中的土地价格内涵界定,土地价格是指在正常市场条件下一定年期的土地使用权未来纯收益的现值总和。其权利特征是出让土地使用权。划拨土地使用权价格、承租土地使用权价格是其特殊形式,租赁权价格、地役权价格是其派生形式。1.市场条件首先,土地估价中的地价内含有其特定的外界条件———＂正常市场条件＂。根据房地产市场周期可以分为四个阶段：复苏一扩张一繁荣～衰退（如图1所示）。     

房地产开发成本核算中应注意的问题

一、房地产开发成本的组成 1．土地、建筑安装工程费、设备费用。这是房地产开发成本的主体内容，大致占总成本的80％。由于当前土地价格飞涨，土地费用显得尤其重要。土地费用的大小是评价一个房地产开发项目是否可行，是否有预期利润的最主要经济指标。土地费用主要包括划拨或征用土地的土地征用拆迁费、出让土地的土地出让地价款、     

近二十年来我国城市土地价格实践的特点

本文结合近二十年来我国城市土地有偿使用改革的渐进过程，对我国城市土地价格实践进行了回顾，并从三个方面对城市土地价格实践的特点进行了归纳和总结。     

流拍 楼市逆转的信号

土地是房地产的核心及基本要素。如果一家房地产企业没有土地，也就意味着它要退出这个市场。大家可以看到，当房地产市场繁荣时，各家房地产企业都会千方百计寻找土地，甚至出高价也在所不惜。因为，在房地产企业看来，只要房地产市场繁荣，房价就会上升。只要预期的土地价格上涨幅度低于房价的上涨幅度时，即使以较高的价格获得土地，房地产企业仍然有利可图。     

我国城市土地价格影响因素研究综述

近年来,房地产市场发展带来的城市土地价格飞涨引起了各界人士的关注与探讨,城市土地价格已成为重要的研究课题。本文拟针对国内关于城市土地价格影响因素的研究成果进行归纳和总结,期望对未来的研究及土地价格管理提供参考。     

2010年房地产调控重点

3月15日后北京土地招拍挂中土地价格不断创新高．先后拍出三块“新地王”，导致周围的房价纷纷上涨，改变了市场的节奏和预期。随后，杭州、福州、长春等地土地拍卖价格不断刷新，北京等一线城市住房市场出现明显反弹。     

改革土地使用制度 促进房地产业健康发展

土地制度通过土地供应量、土地供应结构和土地供应方式影响房地产价格.土地供应量变动影响土地价格、房地产供给量和购房者预期,进而影响房价.土地供应结构影响房地产供给结构,进而影响房地产供需结构,最后影响房价.     

城市土地估价中地价内涵分析——兼议改制企业土地评估

一、地价内涵界定根据《城镇土地估价规程》中的土地价格内涵界定,土地价格是指在正常市场条件下一定年期的土地使用权未来纯收益的现值总和。其权利特征是出让土地使用权。划拨土地使用权价格、承租土地使用权价格是其特殊形式,租赁权价格、地役权价格是其派生形式。1.市场条件首先,土地估价中的地价内含有其特定的外界条件———"正常市场条件"。根据房地产市场周