REITs谋势——开启中国本土REITs时代

香港《房地产投资信托基金守则》的发布和领汇基金的上市，打破了内地REITs——房地产信托基金Real Estate Investment Trusts，简称REITs）市场平静。     

REITs发展对中国房地产融资的启示

本文基于国内房地产业开发融资所面临的渠道少、资源匮乏现状,结合国外REITs市场发展经验,比较分析了代表市场发行REITs的市场准入条件和市场优势。对国内发行REITs进行了可行性论证,并结合中国房地产业特点,对REITs的立法及运作思路提出参考方案。     

中国REITs的发展现状及对策建议

目前我国房地产企业融资模式单一,融资渠道比较少,主要依赖国内银行的贷款,近期国家一系列的紧缩性货币政策以及对房地产行业调控力度的逐步加大,进一步加大了房地产企业的融资难度,资金筹集成为了房地产企业最为关心的问题。本文通过借鉴REITs在美国的发展经验,分析了REITs在中国的发展现状;通过结合中国的实际情况,以及针对REITs在中国遇到的有利和不利条件,提出了发展REITs的相关对策建议。     

房地产融资新模式：房地产投资信托基金（REITs）

针对我国当前房地产企业销售不畅、资金链紧张、融资困难的现状,央行于2008年4月发布的《2007年中国金融市场发展报告》提出,“要加快产品创新,丰富金融市场产品体系”,“将择机推出房地产投资信托基金（REITs）等金融衍生产品”。之后,美国金融风暴对全球的影响显现,我国也未能独善其身,经济发展面临严峻挑战。为此,2008年12月3日,     

关于美国REITs制度风险规避机制的思索

目前,国内地产企业,尤其是持有商业物业的企业,对赴海外发行REITs的热情高涨,但是一旦国内商业物业市场出现大幅震荡,REITs的运营就将面临风险,需要考虑如何终止的问题。作为REITs最发达的美国,出现了一些新的趋势和做法。文章分析了产生风险的原因和美国法律对策以及REITs重组时可采用的策略。     

浅析REITs在我国住房保障建设的运用

房地产投资信托基金作为房地产金融创新的形式,推动投融资制度的发展。为解决我国居民住房问题,我国提出了住房保障建设指标。建立我国的REITs,对我国的住房保障建设具有积极意义。本文通过简述房地产投资信托基金特点,结合我国住房保障现状,提出建立我国住房保障REITs的建议。     

房地产投资信托对房地产投资市场的作用机制分析

一方面,房地产业是典型的资本密集型行业,而我国开发商以向银行贷款作为主要融资渠道,中国的房地产业必须寻求新的资本来源以支撑其长足发展。另一方面,以抑制投资性需求为重点的宏观调控并没有因为购房成本上升而降低购房者房价上升预期下的购房投资热情。大量分散的社会闲散资金、机构资金由于缺乏有效的投资渠道和投资工具,难以聚集起来进行房地产投资,导致资本市场与房地产市场的脱节。本文从房地产投资信托（REITs）的IPO信号传递效应、规模经济效应、抵御通货膨胀效应和投资组合多样化效应分析REITs对房地产投资市场的作用,肯定REITs对房地产投资市场的积极促进作用,REITs在解决中国房地产业投融资综合矛盾问题上具有显著优势。     

对我国发展REITs市场的几点建议

虽然我国房地产投资信托基金（REITs）的相关制度至今迟迟尚未出台,但二十世纪后中国经济的快速崛起,中国物业良好的前景已被国际房地产业者看好,国际房地产资金已透过各种渠道进入中国市场,并投资于国内优质的房地产事业。虽然国外房地产基金可满足我国内地房地产业融资的需求以及优化国内房地产业的发展,但为避免外资过渡操控市场,我国必须及早建立起深具本土特色的房地产投资信托基金,为房地产商提供健全的融资管道与全方位的金融服务,促进我国房地产业的健全发展。笔者的相关建议如下：     

积极构建中国REITs发展的政策环境

房地产业是一个资金占用量大、运行周期长的产业，其资金在运转中一次性投入大、回收相对缓慢的矛盾较为突出。利用金融业聚集闲散资金，可以把准备投资房地产业的分散资金聚集起来，把居民手中的住房购买力集中起来，通过更有效的资金融通手段和方式，来保证房地产资金平衡稳定的供应，促使房地产业投入产出的良性循环，使再生产顺利进行，使房地产这一商品的价格实现长期基本稳定，从而解决房地产资金运行中的深层次矛盾——即由于资金供应的不稳定导致的房地产价格不稳定和房地产行业发展的不稳定，这仍是当前我国房地产金融没有很好解决的问题。当然，导致国内房地产业不能稳定发展的土地、税收、法律、市场秩序等方面问题的解决也都是同样重要和互为因果的。     

中国发展REITs的路径选择——本土上市及海外融资的比较分析

目前,我国引入REITs主要有两种路径可供选择：一是在我国房地产投资信托发展基础上直接培养本土化REITs在我国境内上市;二是国内不动产以REITs形式进行海外融资。本文将比较分析这两种发展路径的优势与障碍,最终得出中国房地产发展REITS路径选择一些结论。     

REITs在我国的发展模式及组织体系研究

自2003年6月央行发布121号文件以来,国家对房地产信贷提高了门槛,04年9月央行212号文件又大幅提高了房地产信托的进入门槛,REITs作为一种新的融资渠道受到广泛关注,加之香港REITs取消了投资地域的限制,内地房地产商跃跃欲试,在这一背景下笔者研究了REITs的投资特性、收益、风险、结构及模式,对我国目前发展REITs的组织体系及面临问题进行分析,旨在为REITs的引入提供思路。     

发展住宅租赁型REITs 缓解中国城市住宅压力的一个途径

住宅租赁型REITs是一个分支,它在吸引私人资本投向住宅租赁市场,进而产生了巨大的社会经济效益。 如果我们能够在法律制度、宏观管理上为住宅租赁型REITs创造良好的条件,使这种金融产品在中国的市场上生根发芽,会对城市住宅租赁市场起到积极的扩充作用,并成为缓解中国城市住宅压力的一个途径。     

美日发展REITs模式及在我国的运用

REITs（real estate investment trusts）即“房地产投资基金”。它始于20世纪60年代的美国,该基金单位可以上市交易,这就解决了传统的产业投资基金的流动性问题。在满足一定条件下还可以享受公司所得税减免,避免了对个人投资者的双重征税,主要有三种类型：权益型（也叫股权型）;抵押权型;混合型。人民银行副行长吴晓灵曾表示,用公开发行受益凭证的方式,设立房地产投资信托基金（REITs）,是房地产直接融资的方向和可持续发展模式,也是解决房屋租赁市场投资来源的重要融资方式。     

3．中国著名品牌的国际化实践——3．1海尔：中国品牌国际化的成功实践

总体来看,中国品牌国际化还处于起步阶段。目前,中国只有少数一线企业初步在国际市场上塑造国际化品牌,同时这些企业的品牌国际化之路普遍处于发展初期。 海尔（Haier）是中国品牌国际化的成功实践者,在各国际目标市场中初步济身于一线品牌行列。联想（Lenovo）在国际市场已经形成了一定的知名度和认知度,近两年将是品牌国际化发展的关键时期。华为（Huawei）在非洲、拉美、中东、东南亚等相对低端市场取得了显著成功,同时在欧、美市场的品牌影响力也稳步增强。     

关于我国房地产投资信托发展的初步思考

目前我国房地产企业融资渠道单一,过渡依赖银行贷款,整个房地产金融市场的发展缺乏充分动力,因此,寻找有效的直接融资模式,由资金所有者和资金使用者直接借贷,势在必行。发展房地产投资信托（Real Estate hvestment Trusts,FEITs）（以下房地产投资信托与REITs通用）,即是这样一种有效的直接融资工具,作为一种重要的金融创新产品,信托公司通过制定信托投资计划,     

谈信誉机制在我国的建立

某公司以合作为幌子施“空城计”行骗开溜 ;某企业与对方签订了供货合同及时供货给对方 ,到取货款时 ,对方告知我现在没钱 ;消费者到市场上购买广告上介绍的商品 ,等用的时候 ,发现与广告介绍截然不符……这些问题的存在说明了什么 ,说明了我国的市场经济秩序还不健全 ,说明我国还没有能建立与市场经济相适应的信誉机制。近两年来 ,我国政府和企业已开始认识到切实有效的民主制度和诚信体系是经济发展的保障 ,是社会进步的标志。由此 ,我国政府开始着手树立“诚信立国”的基本方针 ,许多企业也开始确立“诚信为本”的经营方针 ,人们也逐渐开…     

中国发展REITs的路径探析

房地产业是中国经济的支柱产业。近年来，随着我国城市化进程和城镇住房制度改革的不断深入，国家出台了多项支持房地产发展的产业政策和信贷政策。房地产业快速增长。城镇居民按户计算的住房自有化率达到80％以上。建筑和房地产业增加值占GDP的比例接近10％。房地产业给居民提供了新的资产形式，住房成为除金融资产以外，居民持有的最重要资产。房地产业对调整经济结构、促进经济增长发挥了重要作用。     

房地产投资信托基金的产品优势及其在我国推行的必要性

作为结合房地产与证券市场的投融资工具,房地产投资信托基金相对于股票、债券等具有长期收益率高、风险较低的特征,对机构投资者具有资产配置作用。与直接投资不动产和房地产公司相比也具有独特的产品优势。房地产投资信托基金的引入具有重要的现实意义:有利于我国房地产业的持续健康发展;促进我国房地产业产业模式升级;满足大众投资需求,实现居民储蓄分流;分散降低系统性风险,提高金融安全;实现房地产金融业的"帕累托改进"。我国应尽快推行本土化房地产投资信托基金。     

改善中国上市公司治理机制的对策

中国已经加入WTO，上市公司治理机制健全与否，是决定中国能否成功地发展具有国际竞争力的现代企业，以迎接经济全球化挑战的基本因素之一。中国上市公司治理模式的发展，面临着众多以现阶段国情为基础的制约因素。我们认为，目前可以考虑从以下几个方面着手，探索有中国特色的、比较科学有效的公司治理机制。