从"群管会"接替"物管"想到的

最近,笔者在沈阳市小区物业管理状况调查中得知,沈阳市大东区的爱群小区是个有200多户业主的住宅小区。过去这个小区是由沈阳某物业开发公司负责物业管理,业主们按月交纳物业费。起初,业主们以为有了物业公司管理小区,园区环境会“像个样儿”,小区居民会过上舒心安逸的生活,可是管理的结果却让业主们大失所望。     

物管网帖起风波

2006年7月24日,六盘水供电局网站上,一职工以“可怜的某某业主”为名在该网站的“网上论坛”发表文章,称某小区“电梯又坏,小区售水时间和业主上下班时间一样,不方便业主购水”,作为该小区的物业管理服务单位六盘水康兴物业管理有限公司,针对业主的提问,在该网跟一帖子,回复业主的提问,重在关注关心业主,一时间,引来众多关注和质疑,各相关物业管理帖子不断,有批评的,有建议的,也有讽刺甚至侮辱的。这一起物业管理服务的帖子风波,给我们物业管理服务企业留下了很多的余味和思考。     

阻止施工

分期开发的小区,施工区的工程施工对生活区的业主生活多少总会带来些影响、产生些纠纷。而我所在的小区,更是分五期开发,且前后跨越了七年时间,因此,施工区的工程施工对相邻生活区业主的影响及产生的纠纷自然不会少。也正是因为这样的原因,让做物业管理的我,不得不经常性地协调业主委员会与施工方、业主委员会     

没有物管，没有动力！——美然动力街区启示录

近期在“北京美然动力街区”发生了没有物业管理并导致小区业主和居民生活环境严重恶化的事件,对北京市民正常生活产生了较大冲击,同时也引发了社会对业主与物业管理之间如何共建和谐的新一轮思考。因为“物管真空”而导致小区生活混乱的现象,在我国其他城市也有增加趋势。没有物管怎么办?     

为什么业委会成了必争之地?

20多年前,物业管理从香港地区引入深圳,从此由南向北一步步延伸。战国时期,赵国的蔺相如在秦国曾提到过“安居乐业”,望文解意,即人们要想安心工作,必须有一个安稳的居住之所。物业管理恰恰是为让人们安居乐业而开展的一项集管理、服务、经营于一体的工作。物业管理工作由于起步时间不同,各地区对该事物的认识和重视程度不一,有部分地区存在着规模小、难度大、观念旧的特点,有很多人对什么是物业管理,物业管理都有哪些内容,物业公司是怎么回事等等并不清楚。但是大部分人都知道小区应当成立业主委员会,那么业主委员会的性质和职责是什么呢?有的业主认为业主委员会是物业公司的对头,有的认为业主委员会是拿工资有好处,有的认为业主委员会的权力很大。所以,有部分业主认为业委会是好地方,自己有资格也想当一当业委会主任或委员,为加入业委会积极努力,有的甚至想方设法加入业委会。现实生活中,有些业主就是因为自己无知的一票而把自己美丽的家园摧毁,而后又追悔莫及。     

阻止施工

分期开发的小区，施工区的工程施工对生活区的业主生活多少总会带来些影响，产生些纠纷。而我所在的小区，更是分五期开发，且前后跨越了七年时间．因此，施工区的工程施工对相邻生活区业主的影响及产生的纠纷自然不会少。也正是因为这样的原因．让做物业管理的我，不得不经常性地协调业主委员会与施工方．业主委员会与开发商之间的纠纷。[第一段]     

业主会与居委会谁才能代表居民群众

随着城市住房体制改革和社会经济的发展,很多单位住房的产权也都收入个人名下。还有相当一部分人自主购买了完全产权的商品房,这些人(包括一些未实行住房改革的产权单位)就是小区物业的业主。物业是指房屋及与之相配套的设备,设施和相关场地,业主是指物业的所有权人。很多小区的业主为了维护自己的利益,也为了与物业管理企业交涉方便,纷纷成立了业主委员会(简称业主会)或业主代表会,按照有关法律规定,业主会(业主代表会)是在物业管理活动中代表和维护全体业主合法权益的组织。业主会由物业管理区域内全体业主组成业主人数较多的,可以推选代表组成业主代表会。《城市居民委员会组织法》第2条规定:“居民委员会是居民自我管理,自我教育,自我服务的基层群众性自治组织。”在性质上,居委会是     

“以情为本”实施经济适用住房小区物业优质服务工程——北京市朝新佳苑物业管理有限公司服务管理创新成果报告

本文以北京市朝新佳苑物业管理有限公司针对经济适用住房业主收入低的特点，坚持“以情为本”，以让业主满意为目标，实施经济适用住房小区物业优质服务工程为例，指出了物业管理过程中，“以情为本”管理的重要意义。     

小区物业管理引入保险的探索

现今物业建设的档次越来越高,小区中各类配套设施数量也越来越多,诸如电梯空调、健身娱乐、小桥流水、水景瀑布等等,开发商在建设此类设备设施之初的目的是为了提高整个小区的居住品位,但无疑同时也为小区的安全管理增加了难度。若居民在日后的使用过程中因为使用不当、疏忽等原因造成不必要的伤害,则与开发商的开发理念相矛盾我们不难看出,在赋予物业管理公司管理服务权利的同时,一份沉重的责任也随之而来。据统计,目前因为小区内意外事故造成业主同物业管理公司之间产生纠纷的事例已占到相当大的比重,而物业管理公司想仅凭自身的力量杜绝或     

恒产恒心,物权物语

2006年终逼近,又到物业管理人扪心自问的时候,《现代物业》的编者同样在审问自己,我们今年是从哪里过来的?明年又将到哪里去?从去年底开始的“强制执行”,到年头的“美然动力街区”,再到年末的“美丽园”,并不仅是北方的系列故事在以越来越高的分贝渲染着围绕物业管理的争斗。与此同时,《在小区物管处的日子里》也进行到了第44个章回,作者带给读者的却是44个物管与业主之间深情感人的故事,当物管处主任“象羊”从业主手中接过“荣誉业主”的证书开始他新的职业征程时,我们似乎又有了许多的理由为物业管理职业荣誉的回归而感到欣慰。2006,和…     

行业串烧

1 物业管理公司悄悄地走了,身后留下一连串问题和业主们的责难。据称,福州乌山小区不少业主由于不满物业管理公司的管理,拒绝缴纳物业管理费和水费。在水电周转金及维修基金费等用以维持物业管理的资金都告罄后,物业管理到了难以继续境地并最终选择撤走。据该物业管理公司称,他们接手该小区时,已经遗留了不少问题,许多业主因此也不缴纳管理费。物业管理费亏空累积的效果表现为恶性的循环效应,管理没有经费支撑,谈不上管理品质,没有管理品质,业主不愿缴纳物业管理费,物业管理更有“管”(只管收费)无“理”(对一些业主要求的服务不理不帮),再加上其他管理失职问题与业     

业主代表大会是构建和谐社区的关键

关于和谐社区问题,首先需要弄清楚的是谁与谁和谐的问题.是业主与业主之间的和谐吗?这似乎是不言而喻的,但是实际上目前社区建设中最需要和谐的是物业管理一方同业主之间的和谐问题,因为大家知道,近年来,随着城市住宅建设的发展,小区也多了,业主与物业管理公司之间的矛盾日益激化.甚至出现了暴力流血事件,而业主一方往往成为弱势群体.     

从“线性”治理结构到“复合式”治理结构——由北京上地西里社区看物业小区治理结构的转变

随着物业小区自主治理运动的推进，业主组织作为自主治理的主体和载体．进入了快速发展的阶段。《物业管理条例》从法规的角度对业主、业主大会和业主委员会做出了比较详尽的规范．初步从法规的角度奠定了物业小区自主治理的基本框架。法规具有规范性和稳定性．另一方面，稳定就在某种程度上意味着滞后．在物业小区的自主治理中也是如此。《物业管理条例》对业主组织做出了一定的规范，然而物业小区自主治理的实践中却涌现出了“业主代表大会”．“监事会”以及“业主小组”等众多的业主组织，这些都是在实践中业主自发组织成立的。这些新生的业主组织不仅仅意味着业主组织种类的增多．更为重要的是他们带来了物业小区治理结构的转变．即物业小区的治理结构由原来的“线性”的监督授权关系转向一种“复合式”的监督授权关系。这一转变不仅在理论上．而且在实践中对物业小区的自主治理都有重大意义，对此进行探讨正是本文的旨趣所在。     

揭开物业管理区域划分的疑点

一个物业管理区域只能成立一个业主大会的做法应当坚持，但对于物业管理区域的划分则不能采取“一刀切”的办法，而应该考虑到各个小区的具体情况划定。如果各方面的条件具备，那么将一个大物业管理区域划分为数个小的物业管理区域，分别成立一个业主委员会也未尝不可。     

农村出租房中的三条潜规则

我们听惯了小区物业公司与业主的管理纠纷,我们也知道当业主处理个人与企业的关系时,大部分会想起请教律师和有关业内人士,更多地依照既定的聘用合同办事.因为我们生活在一个门对门都不知姓名的陌生人的世界,依靠契约建立和规范人与人之间的关系.从这一点看,我们与物业管理公司也至多是法律规定的合同关系--你为我服务几天,我给你几天的管理费.     

学术动态：物业公司应退出有序

随着物业管理市场化的发展，越来越多的小区通过招投标选聘物业公司．这是物业管理行业目前积极倡导的方法。但是，落聘的老“管家”却不肯撤出，并且制造种种麻烦阻挠新“管家”的正常工作。有的老“管家”临走时带走小区的资料和房门钥匙．破坏小区的智能化设施等。最近一个花园的业主通过公开招投     

当物管遭遇"钉子户"

我们所管理的小区是政府统一改造的旧居民区,大部分业主是工厂和金融系统的在职人员。小区改造前,单位各自为政,住户一直享受单位的福利化后勤管理,头脑中没有市场化物业管理的概念。按照改造后小区业主委员会的委托,我们物业管理公司对该小区进行物业管理。我们12月初入驻,调查摸底、建章立制、清理卫生、绿地养护、安全护卫等各项工作全面展开,免费服务一个月,为的是给业主灌输物业管理的观念,提高其对市场化物业管理的认识,树立企业的形象,取得业主的认可,从而形成自觉缴费的风气。收费从次年元月开始,从收费情况看,多数业主都比较自觉,认为是政府办了一件有利于居民的事,虽然微辞颇多,但基本上能够接受。     

“巴林别墅”自行管理物业之路

前言:刚刚通过的《物权法》第八十四条规定“业主可以自行管理建筑物及其附属设施……”这一规定弥补了国务院《物业管理条理》的不足,实际上,我国许多地方的小区由于经济或物业服务企业管理不善等原因,业主们早已选择自主管理模式,有的还积累了一些经验,我们小区就是一例。当然,业主委员会自行管理物业,决不是物业管理的主流。就我们小区而言,这种模式下的业主委员会成员太辛苦了。我们没有一分钱报酬,不仅要付出辛勤劳动,甚至还要倒贴电话费、车马费、礼品费……那是不得已而为之。笔者对物业管理是门外汉,是在无奈中才接触的,本文的许多观点和做法不一定对,希望与大家共同探讨。     

业委会：物业管理者与业主的“义工”

业主委员会的产生．至今也有好些年头了，然而如今在多数的业主眼中．仍然是相当陌生的新鲜名词。业主委员会平常都该做些什么事？在小区物业管理活动中，它应该扮演什么样的角色？在物业公司与业主之间．它又应该如何选择自己的位置？……这些问题．其实也是每一位有意投身”自治”大潮的业主事先所应该了解的。带着这些问题，笔者近日走访了汕头中泰花园小区业委会主任沈广鑫．下面就让我们一起看看这位活跃在最基层社区的“业主自治”实践者是如何当好他的“业委会主任”的。     

机动车在小区内丢失物业公司应否赔偿的法律思考

停放在物业管理小区内的机动车辆丢失后,业主或车主在向公安机关报案的同时,往往也要求该小区的物业管理公司(下文简称“物业公司”)承担全额赔偿责任,而物业公司则以种种理由拒绝赔偿,或者认为至少不应由其全部赔偿。此类纠纷近年来诉诸法院的日渐增多,一般情况下法院多支持业主或车主的请求,但也有判决对原告的诉请不予支持的。笔者以为,其关键问题是首先要弄清车主在小区停车场停放车辆是单纯的停车场探讨,以期抛砖引玉。