浅议基准地价

改革开放以来，我国房地产市场日益发展，特别是1994年以后的近几年．房地产业空前迅猛发展，但房地产业管理工作却远不能满足形势的要求，特别是批租土地、出让土地过程中缺乏科学依据，出让价格随意性很大，各种不规范的土地交易大量存在。为了防止国有资产流失，加强房地产市场管理，整顿地产市场秩序，全国各城镇都进行了或正在进行城镇基准地价评估，目的在于建立起科学的城镇基准地价体系，客观地反映各     

欠发达地区城镇土地定级估价问题与对策——以重庆市城镇土地级别调整与基准地价更新为例

城镇土地定级估价是加强国家宏观调控,完善土地资产管理,建立规范地产市场,深化土地使用制度改革,征收土地税费的重要依据与基础性工作。以重庆市为例,在简要介绍重庆市城镇土地级别调整与基准地价更新工作概况的基础上,结合新一轮城镇土地级别调整与基准地价更新工作,分析了欠发达地区城镇土地定级估价存在的问题,进而提出了推进欠发达地区城镇土地级别调整与基准地价更新工作的具体措施与建议。     

青海省：全新的城镇基准地价体系构建完毕全面覆盖青海高原各主要城镇

近日，随着青海海西，海南、黄南藏族自治州13县城镇土地定级与基准地价评估工作的尘埃落定，至此青海已全面完成城镇土地定级与基准地价评估工作，基准地价体系业已构建完毕，目前，遍布全省的44个主要城镇均建立了基准地价体系。     

土地估价，在改革中崛起——改革开放以来的土地评估与地价管理（之二）

1998年以后，土地评估与地价管理进入发展和完善阶段。国土资源部成立后，通过开展新一轮国土资源大调查等工作，在土地评估与地价管理方面进一步完善制度体系、技术标准，规范评估行业，加强地价管理，积极运用价格杠杆参与宏观调控，取得了丰硕的理论和实践成果，丰富了土地科学体系，     

加强地价管理的基础建设规范和整顿土地市场秩序

国土资源部土地利用管理司选择武汉召开这个现场会,这是对武汉市市区土地定级与基准地价评估工作的高度评价,也是以总结武汉市经验来推动全国城镇土地基准地价更新工作的全面开展,加强地价管理的基础建设.通过加强地价管理的基础建设,整顿和规范土地市场秩序,加强国有土地资产的管理.……     

土地级差收益模型在城镇基准地价评估中的研究与应用

土地级差收益是反映城镇土地质量优劣的重要标志，在城镇土地定级别的基础上，建立不同土地级别的土地收益模型，为快速．方便地评估城镇地价提供了可能，尤其是城镇基准地价。因此，本文从城镇土地级别单元土地收益样点入手，定量测算土地级别收益，建立土地级差收益模型，并利用土地级差收益模型评估城镇基准地价。     

基准地价评估图件编绘中的AutoCAD技术

本文从基准地价评估图件编绘的基本要求出发，以《城镇土地估价规程》规定为依据，结合基准地价评估的工作实践，介绍了采用AutoCAD技术绘制基准地价评估工作底图、地价样点图和基准地价图的方法和过程，并分析了AutoCAD技术在基准地价评估图件编绘中的突出优点。     

基准地价更新有关问题探讨

基准地价是我国地价体系的重要组成部分,是政府加强土地管理、进行宏观调控的重要手段。近二十年来,我国城镇土地基准地价体系逐渐建立并不断完善。原国家土地管理局分别于1990年和1993年颁布了《城镇土地定级规程（试行）》和《城镇土地估价规程（试行）》。1994年,国家颁布施行《城市房地产管理法》,规定：基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格应当定期确定并公布。     

用房地租价比率估算样点地价方法研究

在小城镇基准地价评估中，通常用收益还原法计算商业和住宅用地租赁样点的样点地价。尤其是商业用地，因为城镇繁华或较繁华街道两侧，分布着较为丰富的商铺租赁样点，用房地出租的租金资料剥离出样点地价是广为采用的方法。用这种方法计算样点地价的关键是房地租金的获取和土地还原利率的确定。根据《城镇土地估价规程》，确定土地还原利率的方法通常有三种：①土地纯收益与价格比率法；②安全利率加风险调整值法；     

地价与房价的关系及其不同特征

房地产是由地产和房产共同构成的结合体，也就是房地产的价格是由土地的价格和房产的价格共同构成的。土地具有独立的地价，而房屋则不然，它总是建筑在土地之上的，不能单独存在，因而也就谈不上有单独的房价。从这个意义上说，房价和地价总是融合在一起的。所以，我们通常所讲的房价涨跌，总是包含着地价(或地租，下同)在内。     

浅议我国城市地价动态监测的现状、问题与对策

近年来，地价管理和地价监测工作一直是土地市场建设和土地资产管理的关键。《国务院关于加强国有土地资产管理的通知》明确提出：“要抓紧建立全国地价动态监测信息系统，对全国重要城市地价水平动态变化情况进行监测。”     

利用店面租金，快速预测地价的简便方法

笔在近几年的地价评估工作中，深深体会到商业用地中的店面租金，与土地价格的关系非常密切，收益还原法评估出的地价也较接近市场实际。正如中国国土资源报记周楚军同志在[中国土地学会土地经济分会秋季研讨会综述——《运用土地价格调控市场》]一中指出：“在地产泡沫后，     

工业用地价格影响因素及评估技术要点

前言《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》（国发[2006]31号）中要求建立工业用地出让最低价标准统一公布制度，工业用地必须采用招标拍卖挂牌方式出让，其出让价格不得低于公布最低价标准。工业用地出让最低价标准由国家根据土地等级、区域土地利用政策统一制定并公布。因此，调查和摸清工业用地的合理地价水平、合理准确评估工业用地价格，对于招拍挂工业用地，确定工业用地最低价标准具有十分重要意义。也是新时期、新形势下对土地评估工作者提出的新要求。     

海岛县标定地价修正体系建立研究——以玉环县为例

标定地价是政府根据管理需要，评估的某一宗地在正常土地市场条件下于某一估价期日的土地使用权价格。它是该类土地在该区域的标准指导价格。标定地价和基准地价一起构成我国地价体系的核心，是我国房地产管理法规定的需要定期公布的一种价格类     

沿海开放地区小城镇基准地价评估探讨

改革开放以来,东部沿海开放地区的经济发展较快,土地市场有了不同程度的发育。因此,这些地区基准地价的评估,应在遵循《城镇土地估价规程》的大前提下,充分考虑当地土地市场的发育成熟程度,探讨简便易行的方法。一、现行城镇基准地价评估方法及其特点《估价规程》对基准地价评估提出了两种技术途径;(1)土地定级为基础,土地收益为依据,市场交易资料为参考评估基准地价;(2)用土地条件划分均质地域,用市场交易价格等资料评估基准地价。     

廊坊市基准地价更新的基本思路

城市土地定级与基准地价更新方法，根据更新成果与原成果的继承程度可分为“地价水平调整”和“地价重新评估”两种方法。采用“地价水平调整”方法更新，在技术上完全以原城市土地定级估价成果为蓝本，根据土地市场的发展，抽样调查一定数量的典型交易样本，根据样本地价水平对原基准地价水平进行调整。具体采用的手段有地价指数调整法、模型参数修正法和长期趋势检验法等方法。更新成果在地价体系、基准地价表达方式、因素修正体系及地价空间分布规律等方面与原估价成果基本保持一致。采用“地价重新评估”，则原定级估价成果仅仅是成果更新的重要依据之一。成果更新以《城镇土地分等定级规程》和《城镇土地估价规程》为依据，重新构筑城市土地定级估价成果体系，更新成果与原成果有实质的发展。城市土地定级与基准地价更新一般要求做到简便、快速，故在土地市场变化平稳、城市社会经济条件和城市地域结构等变化不大的情况下，一般采用“地价水平调整”进行更新。     

城市基准地价更新的梯度分析法

城市基准地价是城镇各级土地或均质地域及其商业、住宅、工业等土地利用类型评估的土地使用权单位面积平均价格。由于基准地价评估是以城镇整体为单位,并且以土地定级为基础,土地收益为依据,市场交易资料为参考,因此,在实践中存在基础数据采集量大、手工作业速度慢、生产周期长和成果更新难等四大难点。目前我国城市化正进入加速期,城市变化日新月异,而城市基准地价更新周期往往赶不上城市建设与发展的步伐。从理论上讲,城市基准地价是在测算期对城市地价梯度场空间价值的反映。在一定时期内,如果地价梯度场的变化速率和变化梯度都很大,而城市基准地价的更新相对滞后,则不能全面及时地反映委估地块在估价时点的客观、真实价格。     

2004年上半年房地产政策回放

一、土地 《关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知》(国土资发[2004]71号)国土资源部、监察部通知中要求各地“在2004年8月31日前将历史遗留问题界定并处理完毕”，此后“不得再以历史遗留问题为由采用协议方式出让经营性土地使用权”。短期看土地拍卖让地价上升。但另一方面房地产市场竞争激烈，面对地价上升开发商要让出一部分利润，这被业内人士认为是地产“洗牌”的开始。此项工作将促进继续全面推行并严格执行经营性土地使用权招标拍卖持牌出让制度。     

确定修正幅度方法浅探

基准地价是政府为了有效管理土地市场定期公布的区域性指导地价标准。基准地价系数修正法在土地评估中有着广泛的应用，因此修正幅度的合理与否对评估结果会产生较大的影响。在基准地价更新过程中根据《城镇土地估价规程》规定的方法对于用土地利用效益资料编制因素修正幅度的方法有不同的理解。     

应用房价剥离法评估城市住宅地价

土地是社会经济发展的载体，城市土地既是资源，又是资产，具有双重属性。随着中国城市化和工业化的推进，城市土地自然供给和经济供给的稀缺性必须要求集约利用。土地集约利用的市场价格机制——地租与地价，对土地资源的合理配置，实现土地资源的最高最佳使用具有重要作用。为了宏观控制地价，我国从20世纪90年代初陆续开始实行城市基准地价评估和地价信息公布制度。但是，由于基准地价评估体系比直接评估宗地地价的方法体系相比相对复杂，且基准地价的及时更新一直是一个难题，所以不能连续动态有效地反应城市土地价格的波动，不能充分发挥调控作用。