沈阳中院物管纠纷判例

当前,我国<物权法>和<物业管理法>尚未出台,随着房地产事业的蓬勃发展,业主与物业公司之间的矛盾和争议增多,已成为值得高度重视的社会问题.近日笔者在司法部门调查受理的物业案件过程中了解到,目前物业合同纠纷主要有五种类型:①业主在物业管理区域内财产丢失或人身损害,要求物业公司承担违约赔偿责任纠纷;②业主以物业公司没有收费许可或未签订物业合同引起的拖欠物业费纠纷;③个别业主占用物业小区公用部分引起的纠纷;④物业公司服务质量下降而引起的拖欠物业费纠纷;⑤因房屋质量问题而引起的拖欠物业费等纠纷.以下笔者精选沈阳市中级人民法院承办的物管纠纷案例,以飨读者.     

公维金的档案资料所有权应归属于全体业主

2002年3月5日,翠湖家园业主委员会与金都物业有限公司(以下简称"金都物业")签订了一份物业服务合同,委托金都物业管理翠湖家园,管理期限为三年,即自2002年3月6日起至2005年3月5日止。该合同第六条还规定,"本合同终止时,金都物业公司必须向接任方移交物业管理用房、物业管理档案和属于业主的公共财产。"物业服务合同到期后,2005年9月19日,金都物业在翠湖家园业主     

商品住宅物业纠纷问题的法律思考

货币化的住房制度带来了房地产物业管理服务的市场化，而欣欣向荣的房地产业则推动着物业管理服务业的蓬勃发展。但是，与这种发展局面极不协调的是，物业公司、业主及业主委员会之间因物业服务和物业收费问题却矛盾重重、纠纷不断，扰乱了小区正常的生活秩序。笔者认为，业主与物业公司应通过转变观念、换位思考、建立物业收费公示制度、实现分户计量、依法维权等措施来遏制物业纠纷的发生。     

基于市场契约城市社区物业纠纷的经济学解释及其预防机制构建

城市社区物业纠纷严重影响社会和谐与稳定。物业公司与业主之间市场交换活动,实质是一种市场契约的缔结、达成过程,二者是基于经济利益的市场契约关系。城市社区物业纠纷的经济学解释是,物业公司与业主市场契约缔结、达成过程中,双方实际市场地位不对等,物业公司强势垄断,业主缺乏投票选择权,政府隐形价格规制与物业公司形成利益同盟,业主集体维权遭遇"搭便车"。构建城市社区物业纠纷预防机制,从源头上防范物业纠纷发生,必须通过立法赋予业主更多权利,健全物业公司退出机制,建立业主集体维权激励机制,完善市场契约治理机制有效运行的制度基础,才能实现城市社区和谐、稳定。     

业主欠费该休矣

业主欠费,是指业主不履行与物业公司签订的物业服务协议中约定的交纳物业费的义务。在业主欠费问题上,不仅物业公司遭受损失,业主也是受害者。这种不良现象如果继续蔓延必将危害整个物业管理行业的健康发展。因此,如何规范物业服务收费,妥善解决物业服务收费中存在的问题刻不容缓。     

如何界定物业服务费计费起始时间

最近,温州地区多次出现有关物业公司与业主就前期物业服务费计费起始时间确定的争议,引发业主投诉物业公司违规操作,引起了众多物业企业与业主的关注.双方争议的焦点集中在《浙江省物业服务收费办法》第二十条内容:"物业服务费可以预收,具体由物业管理企业按照与业主委员会签订的《物业服务合同》所约定的时限向业主、使用人收取;未作约定的,预收期不得超过12个月.     

机关物业服务工作不是"无菌工作台"

业主对物业服务的要求全而好 许多业主认为,我给你物业公司交了物业服务费,在分不清责任的情况下,认为只要是在本小区内发生的事就应该由物业公司负责.     

分户门内设施的性质与相应的维修责任

常有业主到物业公司报修,称煤气管漏气,排水排污管堵塞,供水管渗漏,要物业公司维修。这类维修,如物业公司处理不当,业主可能吵闹不休,甚至拒交物业服务费。那么,业主分户门内的设施,都是物业公司     

物业管理收费服务一样都不能少

由于物业管理起步较晚，物业服务不规范、不到位，所以出现了不少的物业矛盾和物业纠纷，但这并不意味着物业公司和业主之间的矛盾无法调和。因为除了房子质量无法改变以外，管理制度可以改，人员可以换，其他没有什么不能改变和协商的。本来物业公司和业主就不应该有特别大的矛盾，但现实情况却是，许多矛盾最后都指向了物业公司，于是拒缴物业管理费成为一些业主的“杀手锏”。     

论如何加强物业公司对物业设施设备的管理

物业设施设备是整个物业的重要组成部分,是维持业主正常工作、生活、学习的重要保证。业主把物业设施设备交给物业公司后,很少参与其日常管理,这种缺乏业主参与和监管的管理,将增加设施设备维护费和降低设施设备使用寿命,并给设施设备运行带来安全隐患。本文对物业公司如何加强物业设施设备的管理进行了深入的探讨,提出了相应的解决方案。     

为什么物业管理工作那么难?

跟所有普通业主一样,开始我也不太清楚物业到底是干什么的.一个不好的物业公司,很容易让业主愤恨,但一个好的物业公司,也值得业主去思考.大概是一年多以前,我开始注意到物业工作的不容易.     

物业外拓项目接管过程的思考

<正>随着物业公司专业化程度的日益提高、市场竞争的同步加强,越来越多的物业公司都在激烈抢占市场,从而进一步促使其加快拓展项目的步伐,外拓项目的接管工作摆在了我们从业人员的面前。接管项目中特别是体量大、年代久远的项目,对物业项目经理提出了严峻的考验,经过笔者多年的项目接管和运营经验总结,认为好的开始是成功的一半,如何使公司接管的项目顺利运作,尽量不影响业主的日常生活,做到与业委会、主管部门、驻地社区的有效沟通开展,无不体现了项目经理     

业委会前进的步伐是任何人都无法阻挡的——读《业委会:反思和批判》随想

《业委会:反思和批判》(注:刊登于《现代物业·新业主》杂志2006年第7期)一文的作者描绘了一幅业主委员会和物业公司十分恐怖的关系图。文中,业主委员会已成为把物业公司沦为奴隶,扼杀物业公司创     

焦点2从法院强制执行,看物业收费纠纷

据物业管理协会相关人士介绍,近年来,业主和物业公司之间纠纷频发,双方的关系陷入一个"怪圈":业主对物业服务不满--问题得不到解决--业主开始欠费--物业经营亏损--服务品质下降--更多业主欠费--物业费收缴困难,最终导致物业服务低劣、小区物业贬值,形成恶性循环.     

有效沟通——架起业主与物业公司之间的桥梁

沟通是物业公司与业主之间必不可少的环节。本文从物业服务心态、沟通技巧及沟通中常见的偏差等方面具体地探讨了如何在物业公司与业主之间建立起有效的沟通途径。     

金原国际商务大厦的针对性专项服务

金原国际商务大厦是秦皇岛市甲级写字楼,自2004年开始运营以来,由金原物业公司提供物业服务.随着物业使用年限的增加,各种设施设备及零部件逐渐老化,业主或租户自用部位维修情况也逐渐增加.如自用门锁损坏、室内日光灯不亮、自用窗玻璃损坏等等.出现以上情况,业主或是租户总是找到物业公司,要求物业公司来维修或处理.为此,物业公司总是要向业主解释自用部位与公用部位的维修责任、费用负担等等情况.往往在遇到这种情况的时候,物业公司的解释说明与业主的思考接受的过程很长,从而延迟了维修时间.物业公司和业主都感到小事情遇到了大阻碍,开展针对性专项服务就很有必要了.     

物业服务的隐私保护等级模型初步构想

在市场对物业服务的要求越来越高的今天，物业管理企业通过各种途径与业主建立联系，不仅必要而且必须。但是，由于物业公司在与业主建立联系的过程中通常可以掌握一些业主的个人信息，导致了一些不负责任或者没有隐私保护意识的物业公司轻易将业主信息泄露而造成隐私权侵害事件。这些恶性事件给物业服务提出了新的实践性课题，即：怎样平衡与业主建立社会联系和保障业主隐私之间的关系？     

物业管理中的权利义务关系

对物业进行管理的权利基础为物业管理权,物业管理权为业主所有。物业公司获得业主的委托,获得这种专有的物业管理权,履行合同内容。对于物业管理服务的具体义务,由全体业主与物业服务企业在合同中明确约定。本文就物业管理中的权利与义务问题进行探讨。     

收房交费紧急提醒--以北京为例

天空放朗大地回春,京城的很多住宅项目都已进入竣工验收阶段,新一轮的收房高峰即将到来.面临入住的考验,开发商、物业公司和业主们通过媒体、网络都开始感受到一股"激动"的情绪正在逐渐蔓延.如果说在这些地产项目中,入住纠纷的发生存在百分之百的必然性,那么导火索之一往往就是"办理入住收费问题".如何透过这些纷繁复杂的入住收费纠纷,找到解决此类问题的一般方法?对于那些还没有收房入住的业主来说,又如何避免在自己办理入住交费事项的时候出现同样的问题?本文试图通过对北京现行相关法规、文件的解读,分析业主在办理入住时涉及的六项容易引起争议的物业收费项目,敬请关注.     

物业管理中的权利义务关系

对物业进行管理的权利基础为物业管理权,物业管理权为业主所有.物业公司获得业主的委托,获得这种专有的物业管理权,履行合同内容.对于物业管理服务的具体义务,由全体业主与物业服务企业在合同中明确约定.本文就物业管理中的权利与义务问题进行探讨.