打破物业管理的瓶颈——也谈规范业主委员会行为

物业管理活动的法律主体是业主（前期是开发商）和物业管理企业。业主大会、业主委员会只能代表物业管理区域内的全体业主，维护业主在物业管理方面的合法权益。业主大会是物业管理活动中的权利机构，业主委员会只是业主大会的执行机构，它只有执行业主大会决定的职责。据此，《物业管理条例》（以下简称《条例》）明确了业主的概念，规定了业主的权利与义务，业主大会的组成、宗旨、成立条件、职责、会议制度、议事规则，业主委员会的性质、职责与组成，业主公约的内容、法律效力，     

《广州市业委会选举指导规则》征民意

广州市国土房管局已经拟定了《广州市成立业主大会、选举业主委员会程序指导规则（征求意见稿）》（下称《指导规则》），即日起至11月28日在广州市国土房管局网站公示，公开征求社会各界意见。指导规则拟规定，符合条件的业主可以向街道办事处（镇人民政府）提出成立业主大会的书面要求。     

“指导”和“监督”的两难

《物权法》、《物业管理条例》及《北京市住宅区业主大会和业主委员会指导规则（试行）》规定了街道办事处、乡镇政府对业主大会、业主委员会相关活动进行指导和监督。但“指导”和“监督”却困扰着相当多的街道办事处、乡镇政府、业主和业委会。     

浅析物业服务合同的主体

物业管理活动涉及业主、业主大会、业主委员会和物业服务企业等主体，由于法律规定的模糊以及认知的差异．实践中．业主、业主大会、业主委员会三者中应由哪一个与物业服务企业签订物业服务合同存有争议。考察各地做法，主要有两种：一是由业主大会作为合同主体．如上海2005版《物业服务合同（住宅物业示范文本）》：二是业主委员会或业主为合同主体，如北京2008版《物业服务合同示范文本》。笔者认为，上述做法均有可商榷之处。本文对此作一浅析。     

业主大会、业主委员会经费问题初探

建设部《业主大会规程》第三十五条规定:“业主大会、业主委员会开展工作的经费由全体业主承担;经费的筹集、管理、使用具体由业主大会议事规则规定。”经费是业主大会、业主委员会正常开展工作的物质基础,没有资金,业主委员会的工作就难以开展。物业管理实践告诉我们,想要让业主委员会维护大家的利益,做好合同履行的监督工作,必须解决好业主大会、业主委员会的经费问题。     

业主大会社团法人与公司法人登记若干法律问题

根据《物权法》的规定，业主可以设立业主大会，选举产生业主委员会。毋庸置疑，业主也可以不设立业主大会。同时，《物权法》也没有对业主大会的组织性质作出任何规定。2013年3月，全国首个业主大会社团法人在温州市注册登记，引起社会广泛关注，也在业内引起许多争议。     

《物业管理条例》释解（之二）

第二章 业主及业主大会 本章共十五条,是关于业主及业主大会的规定。主要规定了业主的含义、业主的权利与义务;规定了业主大会的性质;规定了物业管理区域的划分的因素;规定了业主大会的组成及业主委员会的选举产生,业主投票权的因素;规定了业主大会的职责,业主大会会议召开的形式和条件;规定     

《物权法》视野下物业管理行为模式的变革

《物权法》的实行及《物业管理条例》的修改，将对我国物业管理中业主、物业公司、业主大会（物委会）的行为模式带来重大变革。那么，在《物权法》视野下，物业管理领域中的业主、物业公司、业主大会（业主委员会）三方主体行为模式应当如何变革和构建呢？本文拟从案例解读角度，作些粗浅的分析和探索。     

业主有权“炒掉”物业管理公司

新的《物业管理条例》明确了“业主大会”与“业主委员会”的关系。《条例》规定业主大会由物业管理区域内全体业主组成,代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。业主大会是小区的权力机构,业主委员会是执行机构,业主具有监督权和管理权。这就说明一切权利属于业主大会,从而解决了过去一些不法开发商收买少数业主管理委员会成员,损害大多数业主权益的问题。如《条例》规定,物业管理区域内全体业主所持投票权三分之二以上通过,就可以选聘或“炒掉”物业管理企业。而业主大会作出的决定,必须经过与会业主所持投票权二分…     

长沙：半数业主同意就可炒掉“物业” 5个街道先行尝试

3月9日，长沙正式出台《业主大会成立和召开工作指导规程》，该指导规程就业主大会和业主委员会成立程序、业主委员会换届程序、解聘物业服务企业程序作了详细规定。长沙市房产局物管处将在全市选择5个街道进行先期试点，     

2005年1月《深圳市业主大会和业主委员会指导规则》发布

【事件】2005年1月17日，深圳市政府发布《深圳市业主大会和业主委员会指导规则》（简称“指导规则”）。“指导规则”为业主委员会的筹办和备案、首次业主大会会议的召开、业主委员会的日常运作、权限等等提供了明确、具体、操作性强的指引。这为日渐增多的业主委员会违规、越权等一系列乱象提供了制度上的解决措施。     

搭建物业管理服务的法制化平台——写在《物业管理条例》颁布一周年之际

<正>2003年9月1日颁布实施的《物业管理条例》(以下简称《条例》),总结了以往物业管理工作中的经验教训,针对目前物业管理实践中存在的突出问题,取得了多项突破,在过去一年的运作过程中起到了积极的作用,归纳起来有十个方面：一、明确了业主委员会、业主、业主大会三者之间的关系,进行了相应的法律、法规约束《条例》明确了业主大会是维护业主合法权益和共同利益的组织。业主大会所做出的决定,代表了全体业主的意愿和要求。业主委员会是业主大会的执行机构,是物业的管理人,执行大会授权的业主委员会的决定。然而实践中,有些业主委员会的决定与物业管理无关,有些业主大会的决定是违法的。关于这些问题,《条例》第19条规定,业主大会、业主委员会应     

浅谈住宅小区的物业管理者

正住宅小区物业管理随着房地产开发建设应运而生,物业管理者问题是小区业主关心的主要问题。一、何谓住宅小区物业管理者住宅小区物业管理者包括两个方面,即业主大会或者业主委员会和物业服务企业。两者的法律依据和职责是:其一,业主大会或者业主委员会。我国《物业管理条例》第8条规定:"物业管理区域内全体业主组成业主大会。业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。"第10条规定:"同一个物业管理区域内的业主,应当在物     

住房和城乡建设部关于印发《业主大会和业主委员会指导规则》的通知

<正>各省、自治区住房和城乡建设厅,直辖市房地局(建委),新疆生产建设兵团建设局:为了规范业主大会和业主委员会的活动,维护业主的合法权益,根据《物权法》和《物业管理条例》等法律法规的规定,我部制定了《业主大会和业主委员会     

关于业主委员会开立专项维修资金账户等有关问题的通知

各区县建委（房管局）、各业主大会、业主委员会，各有关单位： 为贯彻实施《物业管理条例》、北京市《关于归集住宅共用部位共用设施设备维修基金的通知》、《北京市专项维修资金使用管理办法（试行）》，现就业主委员会（以下简称业委会）开立专项维修资金（以下简称维修资金）账户有关事项通知如下：     

《物业管理条例（草案）》存在的问题及修改建议

一、条例整体存在的问题（一）对何种类型物业应实行物业管理在范围界定上不科学、不合理。按条例草案第十条规定，售出一半以上建筑面积且有两个以上业主的物业区域，建设单位就应组织成立业主大会，选举产生业主委员会。若以此推论，弟兄俩或姐妹仨买一处郊区两户一体或三户一体的独立别墅（独立庭院，与其他人家根本不相邻）、市区两三个产权人共有的大厦、郊区两三户一片的人家（与其他住户隔田隔渠），岂不都要成立业主大会、选举业主委员会？且还要建设单位在主管部门指导下组织？再结合条例草案第十一条第三项业主大会的职责，势必变…     

应该明确业主大会的法律地位

无论是国家《物业管理条例》还是地方相关法规，都规定了住宅区应成立“业主大会”代表和维护全体业主在物业管理活动中的合法权益，选举“业主委员会”作为业主大会的执行机构。因此人们普遍认为业主大会就是“代表和维护全体业主在物业管理活动中合法权益的群众自治组织”。从实质意义上看，这种定位毫无疑问是正确的，是必须的和恰当的。     

《业主大会和业主委员会指导规则》“亮点”解析

<正>住房和城乡建设部发布了《业主大会和业主委员会指导规则》(以下简称"导则"),于2010年1月1日施行。从《导则》内容看,其针对当前业主大会和业主委员会成立与运作中存在的问题从部门立法的角度提出了切实可行的解决方案,一定程度上可以解决业主大会、业主委员会在成立与运作中的"僵局",更好地诠释《物权法》对业主、业主大会、业主委员会的定位,规范业主大会和业主委员会的活动,维护业主的合法权益,将物业服务的主角更大程度上向业主倾斜。     

物业管理记事簿（2009年6月21日－20009年7月21日）

6月23日 北京市住房资金管理中心和市物业服务指导中心联合发布了《关于加强商品住宅专项维修资金管理有关问题的通知》。通知规定,业主大会成立后,经业主大会决议,由业主委员会在银行开立住宅专项维修资金账户。经区县建委或房管局核实业主委员会所辖范围,及出具划转通知后的30个工作日内,可将业主委员会所辖范围内业主的维修资金划转到业主委员会专用账户。     

建筑物区分所有权人管理团体法律地位之中外对比

我国物权法规定，业主可以设立业主大会，作为区分所有权人管理团体的最高意思机构。业主大会之下，设有业主委员会，作为意思执行机构，负责日常管理事务。对于业主管理团体的法律人格问题我国目前尚未定论，法国、德国、日本、我国香港的物业管理法律制度均确认业主管理团体的法律人格。笔者认为其法律性质为非法人组织，并肯定业主委员会的诉讼地位的说法，在诉讼中享有诉讼的主体资格；业主委员会能参与诉讼的范围限于保护业主的共同权益。