浅析调整容积率补缴土地出让金政策的实施

正近几年,房地产企业的土地获得成本逐年提高。而由于容积率关系到土地开发利润高低,使越来越多的房地产企业在获得土地使用权后,更倾向于申请提高土地容积率。为此,原国土资源部出台了《关于严格落实房地产用地调控政策促进土地市场健康发展有关问题的通知》(以下简称《通知》),明确规定:"经依法批准调整容积率的,市、县国土资源主管部门应当按照批准调整时的土地市场楼面地价核定应补缴的土地出让价款。"     

大连市沙河口区空间扩展的 时空特征

利用建筑密度、容积率和城市扩展强度3种方法从二维与三维相结合的角度分析大连市沙河口区空间扩展的时空特征。研究表明:2005-2018年建筑密度增长2.27%,建筑用地增加,空地率降低;容积率增加0.39,土地开发强度提高,空间利用率增加;13年间城区扩展强度指数为4.83%,扩展主要集中在东南方向的中山公园街道、白山路街道和星海湾街道,沙河口区空间扩展属于内部更新改造没有向外扩张趋势。     

容积率背后的"猫腻"

商品房土地分户登记中,容积率是土地登记部门必须审查的重要数据。国土部门和房地产开发商签订国有土地出让合同时,明确约定了宗地的建筑容积率,开发商缴纳的出让金和约定的容积率是紧密联系的。但是现实中,一些土地经开发成商品房后,其容积率会超过土地出让合同的约定。对于超     

城市-区域土地集约利用评价与影响因素研究——以珠三角为例

基于珠三角城市-区域土地利用结构、投入强度和产出效用时间序列的指标,构建土地集约利用评价体系。采用均方差决策法确定权重,进而分析区域和城市尺度土地集约利用的时、空间特征,利用主成分回归分析土地集约利用的影响因素。研究发现:1珠三角城市-区域土地集约利用随时间变异的程度较小,大体呈现"U"型变化特征;2土地集约利用水平由"广州-深圳"等核心城市向"肇庆-惠州-中山"等外围城市不断降低,存在空间圈层结构;3土地利用结构、投入强度是影响土地集约利用程度的重要因素,城市空间规模和人口规模的分散化发展降低土地利用集约水平,而经济增长、环境绩效和科技投入有利于提升土地集约利用水平。     

经济容积率在城镇土地利用潜力评价中的思考

在对经济容积率概念进行了论述后,通过经济学分析明确了经济容积率是区间,不等同于其它容积率一样是一个定值。依据于投入产出的分析,给出了经济容积率的一般计算公式。同时认为,经济容积率不仅应用于城镇土地利用潜力评价中,而且还可以在城市规划的制定、房地产开发的项目选择等领域中得到更为广泛的应用。     

基于AHP的城市居住用地集约利用效益——以大连市为例

城市居住用地属于非生产性用地,其使用特征包括居住、生活功能的满足性等,集约利用效益更侧重于土地的使用强度和一定投入下的直接产出效益.为此,选取容积率、人口密度、住宅空置率、人均住宅面积、地价水平等指标,以大连市为例,从用地节约性、功能满足性和产出高效性三个方面,基于AHP(层次分析法)进行城市居住用地集约利用效益分析.结果表明:近10年来大连市居住用地集约利用效益总体呈现逐渐提高的趋势;2005和2006年出现了一定波动,其中容积率、人口密度等指标发生较大变动影响了居住用地集约利用效益.在此基础上提出大连市居住用地的高效利用建议.     

辽宁省土地经济密度时空特征及驱动力分析

土地经济密度是衡量土地利用效率、城市经济发展的重要指标,也是进行土地问题研究的关键指标.通过对土地经济密度时空特征的分析研究,可以探究某时段内区域经济的发展趋势,而进行土地经济密度驱动力分析能够为加快区域发展、提高区域经济水平提供参考.辽宁省作为东北老工业基地振兴战略的重要实施区域,仍然存在着区域经济发展不均衡的情况,为了分析辽宁省各市的经济发展水平,将14个地级市作为研究单元,选取土地经济密度这一与土地利用相关的指标,利用Pearson相关分析对影响土地经济密度变动的驱动力进行了分析研究.研究结果表明,辽宁省土地经济密度由中部向东部、西部递减,且在2000～2011年间,辽宁省土地经济密度变化趋势相对平稳;在影响土地经济密度的各驱动力中,人口密度、城市化率、二、三产业比值、资本投入强度与土地经济密度之间呈正相关关系,劳动力投入强度与土地经济密度呈负相关关系.     

基于熵权—模糊综合评价模型的城市土地集约利用评价——以广东省惠州市为例

进行城市土地集约利用评价对加强城市土地集约利用与管理具有重要意义,结合广东省惠州市城市发展现状,从土地投入强度、土地使用强度、土地使用效益和土地生态环境4个方面选取12项指标构建惠州市城市土地集约利用综合评价指标体系,采用熵权—模糊综合评价模型对惠州市2009—2013年城市土地集约利用情况进行综合评价,研究结果表明:(1)2009—2013年惠州市城市土地集约利用水平呈现先下降再上升的波动状态,2012年的水平为近5年最低值;(2)2013年惠州市城市土地集约利用水平虽有所改善,但从整体看,研究时段内集约利用水平都处在"较低~中等"等级。惠州市应该努力转变城市土地管理和利用方式,积极探索"低投入,高产出"的土地集约利用模式,大力发展循环经济,逐步实现城市土地配置科学化、布局合理化、使用高效化,进一步提高城市土地集约利用水平。     

城市土地开发约束与支持的协调度评价——以浙江省为例

研究目的:以浙江省为例,探索城市土地开发约束与支持的协调度评价新思路,分析城市土地开发协调度的时空分异特征。研究方法:灰色关联熵法,协调度模型。研究结果:(1)浙江省城市土地开发约束力强度东北部高,西南部低,支持力强度分布与之相似;(2)时间上,2000—2015年浙江省城市整体土地开发协调度呈现"升高—降低"的变化趋势;(3)空间上,浙江省城市土地开发协调度北高南低,且具有"小集中—大分散"的特征。研究结论:将协调度理论应用于城市土地开发评价中,并对土地开发约束力与支持力量化后采用灰色关联熵法建立复杂时空权重矩阵,以此建立的土地开发约束与支持的协调度评价体系具有实际价值与可操作性。     

基于AHP和熵权法的小城市土地开发强度及开发潜力探索——以芗城区为例

随着城市化进程,城市更新日益加速。本文以芗城区中心城区为研究对象,依据近十年土地开发及土地出让的实际情况,分析城市土地开发强度的影响因素。运用层次分析法(AHP)和熵权法对促进土地开发影响因素进行综合赋权运算,构建研究区域土地开发强度基准模型。本文结合研究区土地开发现状对模型进行修正并剔除限制土地开发影响因素后得出修正的土地开发强度模型,运用GIS对土地开发强度空间分布状态进行展示。通过研究区土地开发强度空间分布图,对研究区土地开发强度及土地开发潜力进行分析,为土地开发提供一定的参考。     

容积率最佳使用的经济学分析

在住宅开发中,容积率是一个十分重要的指标。开发商总是在想尽可能地提高住宅开发的容积率,但是否容积率越大越好呢？本文试从经济学角度分析容积率最佳使用的原理,并从中得出其分析的结论在实践中的几点启示。     

转型期四平市城市空间结构演化研究

本文以吉林省四平市为例,利用城市用地扩展系数和城市用地产出率等指标,以GIS为空间信息处理手段,对转型期城市空间结构动态演化进行了时空序列分析,得出结论:(1)四平市城市空间结构演化在时间上是以加速度的方式推进的,而且低增长粗放式扩张。(2)在空间上四平市商业中心由"双核"变"单核",工业用地退出繁华地段。(3)工业用地面积过大,城市建筑容积率低为四平市城市空间结构的主要问题,究其原因是四平市城区地价总体水平和市场化程度低所致。(4)今后四平市应充分发挥地价杠杆作用,完善土地市场,用地价优化城市空间结构,使四平市向"集约式"、"内涵式"发展。     

城镇土地拆迁收储与出让增值盈亏平衡研究

土地增值收益测算是土地评估和土地市场管理领域一直关注的问题,但长期以来大多侧重单个样点的计算分析,缺乏系统理论研究,没有形成城市空间领域的规律性分析成果。笔者从城市拆迁成本和出让地价两方面的空间剖面曲线对比分析入手,提出"拆迁体量—容积率—盈亏平衡关系"的概念模式,旨在为制定拆迁政策和评估土地出让底价提供理论工具。     

基于循环经济的城市土地利用评价研究——以安徽省芜湖市为例

研究目的确定基于循环经济的城市土地利用评价体系的内容并进行实证研究.研究方法系统分析法、AHP方法和实证研究法.研究结果(1)通过确定评价目标和评价技术路线、构建评价指标和确定其权重,在考虑评价指标的不完全补偿性的基础上,以"加权和与加权积的混合算法"为计算基础,建立了城市土地利用的循环经济发展评价体系;(2)实证研究中,对芜湖市进行了城市土地利用的循环经济发展水平的综合评价,并在此基础上进行了基于"加权和与加权积的混合算法"的指标真实贡献率分析和指标障碍因素诊断分析,取得预期的评价效果.研究结论以"加权和与加权积的混合算法"为计算基础的评价体系能较好地反映城市土地利用的循环经济发展水平.     

城市土地一级开发的收益与风险平衡研究

研究目的:研究城市土地一级开发中收益与风险的平衡途径.研究方法:案例分析与定量分析.研究结果:目前中国城市土地一级开发存在问题的综合反映是收益与风险的平衡问题,企业对城市土地一级开发风险因素和收入因素变化的敏感性均比政府要大,企业在参与土地一级开发的过程中,成本约束和利润追求的内在动力超过政府.引入企业投资土地一级开发后,政府对风险因素变化的敏感性低于政府全部投资时的敏感性,这种模式下政府的抗风险能力增强.研究结论:在土地一级开发项目实施模式上,采取与社会企业联合开发的模式并给予一定比例的土地增值收益分成,既是吸引社会资本投资一级开发项目、解决政府资金不足的有效途径,又是提高政府收益、规避风险的积极措施.     

北京市城市土地利用强度空间结构研究

研究目的：剖析北京市城市土地利用强度的空间结构形态,揭示其特征及影响因素,检验和丰富城市经济学的空间结构理论。研究方法：利用1993 — 2006年北京市国有土地使用权出让数据,借助GIS分析工具,定性分析与定量分析相结合。研究结论：总体上北京市城市土利用强度空间结构与西方市场经济国家城市存在一定的一致性,呈现出符合级差地租理论的特征;但具体看,受多种因素的影响,远比城市空间结构理论模型预测的结果复杂,表现出鲜明的个性特征;除市场力量以外,人口政策、容积率控制和交通格局的影响最为重要。     

广西北部湾经济区城市土地集约利用驱动力因素研究

城市土地集约利用水平是否提高,有赖于其驱动力是否发挥作用以及其发挥作用的程度,城市土地集约利用驱动力因素可分为内部驱动力和外部驱动力.选取耕地总量、地均GDP,GDP增长速度等13项驱动力因素,运用灰色关联度分析法,对广西北部湾经济区城市土地集约利用驱动力的研究表明,耕地总量、综合容积率、地均从业人数、第三产业占GDP比例、城镇化率、城镇居民可支配收入是推动该区域城市土地集约利用水平提高的主要驱动力因素.     

城镇地价评估指标体系初探

提出了探讨城镇地价评估指标体系的重要性并基于我国评估土地使用权价格的特点，对土地还原利率、房地租金、容积率等几个重要的地价评估指标进行了探讨．     

基于物元分析的城市土地生态水平评价——以浙江省杭州市为例

研究目的:针对中国综合指数评价研究中存在信息屏蔽和主观性的问题,本文尝试采用物元分析法对中国城市土地生态水平进行评价.研究方法:物元分析法和实证研究法.研究结果:(1)和2002年相比,2005年杭州城市土地生态水平有所改善,整体上呈现出由N03级("一般"水平)向N02级("良好"水平)跃升的趋势;(2)城市废水排放量增大是杭州城市土地生态水平提升的关键制约因素.研究结论:物元模型能够揭示单个评价指标的分异信息,适合用于城市土地生态水平的评价.     

城市土地开发约束与支持的协调度评价

研究目的：本文以浙江省为研究区,探索城市土地开发约束与支持的协调度评价新思路,并分析了城市土地开发协调度的时空分异特征。研究方法：灰色关联熵法、协调度模型。研究结果：①浙江省城市土地开发约束力强度东北部高,西南部低,支持力强度分布与之相似;②时间上：2000-2015年浙江省城市整体土地开发协调度呈现“升高—降低”的变化趋势;③空间上：浙江省城市土地开发协调度北高南低,且具有“小集中—大分散”的特征。研究结论：将协调度理论应用于城市土地开发评价中,并对土地开发约束力与支持力量化后采用灰色关联熵法建立复杂时空权重矩阵,以此建立的土地开发约束与支持的协调度评价体系具有实际价值与可操作性。