物管企业选聘权应当由谁行使

2002年下半年,江苏省徐州万裕房地产开发公司(以下简称房地产公司)开发的风情园小区竣工,2002年年底至2003年年初业主陆续上房.上房前,房地产公司选聘了徐州万裕物业管理有限公司(以下简称徐州物管公司)负责该小区的物业管理,上房时,房地产公司在与业主签订上房协议的同时,另外与业主签订了以徐州物管公司为合同一方当事人的物业管理合同.     

业委会要求物管企业公布服务成本的是与非——与林金涛先生讨论

林金涛先生在2007年第1期《现代物业·新业主》“物管咨询”上答复(下称《答复》文)“业委会是否有权要求小区物管公司公布物业服务成本”时说:“实行包干制的小区,业主支付固定物业服务费用即可,盈余或者亏损均由物业管理企业享有或承担。由于物业服务成本涉及企业经营秘密,实行此种计算方式的小区业委会无权要求物业管理企业公布     

在责任与监督中和谐共生——由业主委员会成员集体辞职引发的思考

背景资料:业主委员会委员集体辞职2007年8月,昆明一小区业主委员会在小区内贴出全体业主委员会成员辞职的通知,理由是该小区物业公司不履行与其签订的物业管理委托合同,没尽到物管职责,不按时收取物业服务费和代缴二次加压水泵电费、电梯电费、自来水费、电梯维保年检费等,造成小区电梯停电,小区业主还面临二次停电     

用物管价值评判化解"美丽园"矛盾

“美丽园”的维持是人们的一种较现实的追求,美丽园小区出现的“不美丽”问题在我看来皆是因为以业主委员会为代表的消费者群体,缺乏对价值规律的科学认识和驾驭能力,特别是对物业管理的价值评估不够准确,以背离物管真实价值的价格去购买物管服务,物管服务提供方不愿继续提供或降级、降等提供服务是再自然不过的事情了。     

昆明:创意英国小区新推物业服务质量保证金

2009年9月25日,昆明创意英国小区业委会召开新闻发布会,组织业主开展2010年度小区物业管理的招标工作,并邀请五华区房管局物管科、龙翔街道办事处等部门进行现场监督指导.     

没有物管，没有动力！——美然动力街区启示录

近期在“北京美然动力街区”发生了没有物业管理并导致小区业主和居民生活环境严重恶化的事件,对北京市民正常生活产生了较大冲击,同时也引发了社会对业主与物业管理之间如何共建和谐的新一轮思考。因为“物管真空”而导致小区生活混乱的现象,在我国其他城市也有增加趋势。没有物管怎么办?     

百家谭

“也许，只有当行业危机发生，大量物管企业倒闭，很多小区突然面临短期没有物管的困境，当事各方遭遇切肤之痛，政府、媒体大面积介入，问题才会得到根本解决.” ——杭州市物业管理行业协会副会长、浙江南都物业管理有限公司董事长韩芳谈杭州市物业管理行业面临的困境。中国物业管理协会常务理事、浙江耀江物业管理有限公司董事长陈家豪认为，计划经济时代的住宅服务消费观念，影响了很多人“为服务埋单”的认识，即使降低一些服务水准不少业主也觉得不难接受。     

行业串烧

1 物业管理公司悄悄地走了,身后留下一连串问题和业主们的责难。据称,福州乌山小区不少业主由于不满物业管理公司的管理,拒绝缴纳物业管理费和水费。在水电周转金及维修基金费等用以维持物业管理的资金都告罄后,物业管理到了难以继续境地并最终选择撤走。据该物业管理公司称,他们接手该小区时,已经遗留了不少问题,许多业主因此也不缴纳管理费。物业管理费亏空累积的效果表现为恶性的循环效应,管理没有经费支撑,谈不上管理品质,没有管理品质,业主不愿缴纳物业管理费,物业管理更有“管”(只管收费)无“理”(对一些业主要求的服务不理不帮),再加上其他管理失职问题与业     

谁为物管企业保驾护航

物业管理由于关系到广大老百姓的切身利益,近年来一直都是社会关注的焦点,同时也是消费者投诉的热点问题之一.国务院颁布的<物业管理条例>的出台,虽然在一定程度上标志着我国物业管理进入了法制化、规范化发展的新时期,但通观条例内容,对规范物业管理企业行为的条款较多,且有相关行政主管部门进行监督,特别是法律责任中对物管企业的行政处罚条款达六条之多,而对物业管理活动的另一主体--业主,如何规范呢?条例相对涉及较少.如果业主不按时缴纳物业服务费,物管企业如何制约呢?业主委员会不履行督促义务,又如何?这是当前物业管理实践中普遍存在而又无可奈何的事.     

百家谭

调查数据显示,有88．3％的市民称自己居住的小区业主曾与物管发生过矛盾,其中41．2％的市民表示小区业主与物管间还发生过多次矛盾。76％的市民表示自己对所居住的小区物管不满意,其中28％的业主表示对小区物管服务很不满意。业主和物管矛盾的根源在哪里呢?51％的市民认为物管人员只管收费,服务态度差,服务不到位;另外有17．7％的市民认为物管收费不透明造成了两者矛盾;而16．7％的市民则认为小区安全是个重要诱因。而对物管费用收费构成,63％的业主不太清楚,知道一些的有24．4％,比较了解的仅有12.6％。     

您和我们都需要您的物管费

对于交纳物管费的问题,一业主在社区业主网站论坛上发表了一首诗《我要交纳物管费》,本文有感业主对所有物业管理一棍子打死的态度及有些业主、媒体对物管企业的不理解、偏激看法等,特对此诗,发表心声,以正视听。     

保安流失及大龄趋势的成因及对策

近日,从物管行业网站的交流论坛中了解到,小区物业保安流失严重且有大龄化趋势,已是全国性的普遍现象。这一问题让不少物管企业头疼,影响着行业的发展,有企业在网上大喊“保安荒”。当前,保安年流动率普遍在20%-60%之间,且在同一家企业任职时间平均不超过2.5年,保安年龄普遍在30岁以上,某企业保安40岁以上的竟占80%。安全管理是物业管理的基础工作,很大程度上影响着业主对整个物业管理工作的满意度,做好安全管理是物管企业的立足之本,建立一     

物管公司如何与业主打交道

如何在物业管理活动中处理好物业管理公司与业主的关系是永恒的话题,物管公司如何与业主打交道呢?笔者认为可以通过规范物管服务人员形象、提供优质服务,与业主进行有效沟通等手段实现。     

物管公司如何与业主打交道

如何在物业管理活动中处理好物业管理公司与业主的关系是永恒的话题,物管公司如何与业主打交道呢?笔者认为可以通过规范物管服务人员形象、提供优质服务,与业主进行有效沟通等手段实现.     

大南路133号2栋震后除险加固方案纠纷调解——“社区参与行动”四川地震灾区绵竹市“社区重建”项目

物管企业在小区中时常面临的困局,通常不是不昕取业主的意见,而是在相互对立的业主意见面前左右为难,因此,物业管理区域中的社区协商显得尤其重要.本文个案展示了通过充分参与的会议,促使各方利益诉求得到有效的表达,多数人通过的决议尽量不会侵犯少数反对者的利益,从而实现各方的妥协与让步.     

住宅小区业主自治现状及问题分析——基于天津两小区的调查

随着城市住宅小区物业管理的发展,业主自治这一理念逐渐被人们所熟知,并被运用于小区物业管理中。在现有的物业管理模式下,业主自治存在着许多问题和困境。基于理论研究,作者对天津两小区进行了实地调研,整理出业主自治过程中遇到的问题,认为可以通过建立有效的管理机制、在小区内积极搭建业主交流平台、努力完善业主委员会体系等方式来提高业主自治水平。     

物管条例草案是"谁的"?

虽然我们大家都公认物业管理立法根本上是要保证公平与公正,而不是保证某一方的利益。但是我们还是从各种渠道听到看到“究竟是谁的物业管理条例”的说法。对条例草案内容的最多批评来自于部分从业律师,主要“指控”是:对业主毫无价值可言(北京市天为律师事务所居永和律师、北京业界资深人士刘宏诚先生等),“业主”一词,从居者有其屋、人人都是业主的“业主”和从《条例》中定义和提到的“业主”和从司法程序中诉讼主体的“业主”三个角度去看,明显是有不同的含义。很有意思的是,本次接受专访的几十位律师,极少有在物管企业与业主的纠纷诉讼中代理过物管企业的辩护人,却有相当多的律师曾为业主或自己与物管公司对簿公堂。是否可以说在类似纠纷中物管企业不愿主动打官司或者律师更可能为业主辩护?是否可以推论,众多律师针对条例草案的批评,更多带有把“业主”下意识地当作司法诉讼中的“业主”的含义? 不管怎么说,如果把物业管理条例暂时理解为“城市住宅物业管理条例”,我们不可能等到物权法出台后,才去关注物业管理最大的受益人——物业所有权人。     

物业管理应重视的沟通工作

现实生活中物管公司与业主之间的矛盾并不鲜见,物管纠纷时常见诸报端,这其中固然有业主的问题,但物管公司缺少与业主的沟通,是导致物管纠纷的重要诱因。笔者认为,要搞好物业管理服务,应重视四个环节的沟通工作。一要重视物管招投标中的沟通。物业管理招投标的过程是一个竞争和沟通的过程,尤其要抓住投标答辩中的沟通。2005年,Y市有一幢2万多平米新落成     

勿拿《条例》做秀

在做秀之风几成时尚的今天,物业管理行业亦未能免俗。历经千呼万唤之后,《物业管理条例》(以下简称《条例》)终于出台。在众多业主尚未弄清《条例》的条款时,许多物管企业就已迫不急待地奔走相告,嚷嚷着《条例》出台的幕后背景和重大意义,“贯彻《物业管理条例》,创建优良居住环境”之类的标语,横幅挂满了管理小区,仿佛要让全世界的人都知道只有他们才是最拥护《条例》的。有的城市物管     

北京美然动力街区"物管真空"纪实

1．2003年1月,美然动力街区竣工,前期物管由开发商指定的下属企业——美晟物业管理有限公司承担: 2．2004年8月,美然动力街区业主委员会成立,并向美晟物业发出退出小区,移交物业管理设施和资料的函件;同时举行公开招标物业公司活动,并向美晟物业寄送了投标邀请函,美晟物业没有参加竞标活动; 3．2004年12月上旬,业委会组织召开第三次业主大会,由全体业主投票选聘物业公司,最后北京城建物业管理有限公司从参加竞标的9家物业公司中胜出,并与业委会签订了物业管理合同,但新物业进驻小区的要求遭到了美晟物业的拒绝; 4．2005年3月,业委会代表小区1．800户业主委托律师起诉美晟开发商和美晟物业侵权,要求被告撇出动力街区,并依法移交产权清册资料,但美晟物业以部分业主没有缴纳物业管理费、水电费和供暖费及小区业委会成立是部分业主的个