搞现代化不能牺牲农民的土地权益

近几年,许多市、县政府,甚至乡(镇)、村一级政府(组织)打着“规模经营”、“加快城镇化”、“招商引资”等招牌,纷纷“圈地”、“围地”,违规设立各类开发区;擅自改变土地用途,出台各种优惠土地政策,还美其名目“经济发展的需要”,其间不知有多少良田化为荒地,有多少农民失去赖以生存的土地,只拿到很少的一点补偿费。土地收益已经成为某些地方政府和官员个人的“第二财政”和“小金库”,影响极为恶劣。     

寻找“地主”：“地主”的诞生——写在专题之前的话

“有地才能有为，有地才能有位”。房地产开发商太了解土地的重要性了。故而，当一道道土地“紧缩令”“从天而降”时，凡有资金、有远见的开发商纷纷加紧在全国大中城市购进大量土地。在房地产行业中，土地储备的多少，储备土地的质量，成了衡量开发商实力、市场掌控力以及发展后劲的显要标志之一。虽然不能说土地越多越好，因为地多了资金支持不了也不行，况且，有官员透露政府正在考虑征收占地税以解决大量圈地导致的土地闲置问题，     

城镇土地收购储备与土地证券化

城市土地储备制度，是指城市土地整治储备机构通过征用、收购、转换、改制、收回等方式，从分散的土地使用者手中，把土地集中起来，并由土地整治储备机构组织进行安置，房屋拆迁，土地平整，“三通一平”或“七同一平”等一系列土地整理工作后，将土地储备起来，再由政府根据土地利用规划、城市规划、年度建设用地计划和年度土地出让计划，通过授权(或政府委托)     

读报笔记：纠纷的由来

不久前,读到一篇文章——《“修宪”的教训》(《经济学消息报》NO.557)。该文从根本上质疑“城市的土地属于国家所有”的宪法条文,认为如此具体的、直接剥夺私人财产权利的规定,是事先未经全民讨论“突然变动”的。从此,“土地成为城市政府的最大一笔资源,‘卖地’成了现在许多城市政府‘经营城市’的主旋律,‘公仆’     

关于土地储备制度的讨论

甸城市土地几乎全部分散在不同使用者手里，由此形成了“有地没人用、用人没地用”的现象。而政府掌握的后备土地几近于零，无法进行有效的宏观调控。因此，政府有必要按照规划要求，通过收回、收购、置换、征用等方法进行适当的土地储存和土地整理，以确保政府垄断土地批租市场并实现有效调控。     

谈房价与地价的关系

近来，有些人把房地产(特别是商品房)价格上涨直接归因于土地价格过高，进而把地价过高归咎于政府施行土地收购储备制度和土地“招拍挂”制度，这是一种似是而非的见解。     

法院不应成为拆迁的马前卒

地方政府对土地问题的算计是，从农民手中拿地要花多少钱，变成城市用地要再花多少钱，变完了以后能卖多少钱。与这样的小道理相比，中央政府更多考虑民以食为天这样的大道理。严格按大道理办，在有些情况下结果很糟糕。硬要驳斥大道理也很难。所以聪明的、实用的、或者中庸的办法就是眼睁眼闭。从预测的角度看，眼睁眼闭将会是未来较长时期中央政府管土地的主调。这样看来，中国的城市地价可能介于美国(低)与日本(高)之间而更接近美国。     

地方政府在房地产价格上涨中的作用分析

形成近年来中国房地产价格迅猛上升的原因有许多方面。在这当中地方政府在房地产市场的发展过程中是用一只“有形之手”对土地市场进行垄断性控制,对城市房地产开发进行大力推动,从而成为影响房地产市场发展、推动房地产价格非正常上升的一个系统性因素。这个因素无法忽略。一、政府介入房地产业的动因分析(一)地方政府收不抵支,谋求经济效益地方政府财政预算外收入一般由行政事业性收费、政府性基金和土地出让金三部分构成,土地出让金在地方财政收入中所占的比重不轻。税制改革后,由于分税制的实施,地方政府财政收入比重明显下降,收不抵支,…     

地方政府“土地财政＂的成因及解决思路

土地收入作为一种地方政府的财政来源在我国经济增长模式和城市发展过程中起到了关键作用。然而土地财政对中国经济、社会乃至环境可持续发展带来了重大影响。通过分析地方政府“土地财政”的成因,并在此基础上提出合理的解决思路,以改变地方政府对于“土地财政”的依赖。     

征用农地应秉持“涨价归农”原则

近几年周诚教授发表了《农地征用中的公正合理补偿》、《再论我国农地征收的合理补偿》和《农地征收宜秉持“全面开发权”论》三篇文章(以下简称周文),提出了他对土地征收中合理补偿的见解。这个问题不仅是征收土地的合理补偿问题,还是涉及完善要素价格形成机制、发展土地市场、维护农民利益、构建和谐社会的大问题。不由得要谈一点不同于周文的看法。在土地征收中需要对被征地农民做出补偿的有三个方面:对丧失土地所有权的补偿,丧失地上附着物的补偿和丧失劳动权的补偿。先谈对土地所有权的补偿:土地“本身”值多少集体土地是集体农民的财…     

政府收益驱动下城市土地开发结构性差异的理论分析

城市土地开发的特征和动力机制在地理学界已建立起相对成熟的理论基础和研究体系,但在中国土地财政背景下,政府作为地方经济发展和土地开发的实际推动者,其在空间开发中的具体行为选择却少有学者进行专门剖析.从竞租理论出发,结合中共十八届三中全会关于建设城乡统一建设用地市场的最新精神,通过对比不同土地管理制度下城市政府在“新城开发”和“城市更新”中的收益情况,进一步揭示城市建设用地扩张的动力机制和“新城开发”快于“城市更新”的结构差异原因,并分析土地管理制度改革对政府空间开发行为的影响.研究表明:在现有的土地管理制度下,政府更有动力进行新城开发而非旧城更新,城市呈现出无限蔓延的趋势;“同权同价”下,城市更新将更有可能取代新城开发,成为主要的城市土地开发方式.     

土地腐败与房价疯涨是孪生怪胎

两个月前,当国务院九部委联合发文稳定房价(“国十五条”),在发文单位中监察部赫然在列,显示中央政府新一轮的房价调控已有新的着力点——惩治房地产市场中的腐败行为。时至今日,撬动房地产市场的“腐败板块”正呈现出令人触目惊心的图景:已有多名副省级官员被“双规”,查处的不法官员基本都涉及到资金密集、“权力”密集的房地产业。在现行的房地产市场制度中,城市土地为国家所有,地方政府是土地供应和商品房供应的源头;土地由政府掌握,商品房入市也由政府掌握,地方政府是整个游戏规则的制定者和仲裁者。在房地产市场的普遍过度介入,不但使…     

土地储备财务风险控制浅谈

土地储备制度是指政府依照法律程序,运用市场机制,按照土地利用总体规划和城市规划,财通过收回、收购、置换、征用等方式取得的土地进行前期开发、整理,变成可建设的“熟地”,并进行储备,根据城市土地年度计划,通过招标、拍卖有计划地将土地投入市场,以供应和调控城市种类建设用地的需求,确保政府能垄断土地一级市场的一种土地管理制度。     

我国农地转非自然增值分配的"私公兼顾"论

“农地转非自然增值”是指土地农转非后价格的自然而然的增长。由于目前我国仅仅通过政府征收的形式将农地转变为非农用地,从而,面临的主要是政府合理补偿问题。然而,本文的基本精神也适用于土地的市场交易。何况,在市场经济中,政府征地理应限制在最狭义公益需要的范围内。农地转非自然增值分配,应当遵循什么理论?如果完全按照非农地价格补偿失地者,便意味着遵循“涨价归私(农)”论(制);如果补偿金额等于农地价格,或虽然高于农地价格但是大部分自然增值仍归政府所得,便意味遵循“涨价归公”论(制)。本文对于此二者持批判继承的态度,主张采取…     

土地储备要处理好六种关系

土地储备是政府高效控制城市土地开发利用的一种手段,进行城市土地储备,可以提高政府对土地市场调控的能力,强化政府对城市各类建设用地进行市场供应和调控的职能。理性的土地储备营运应是为控而储,储投并举,滚动发展。在一些中小成市,土地储备部门几乎成了当地倒闭、破产、改制企业进行土地变现的“收容所”。由于储备工作缺乏主动权,无计划(有计划也难以落实)无选择地被动应付,致使储投脱节,土地积压越来越多,银行借贷包袱越背越重。要想摆脱眼前这种被动局面,变盲从收容为理性收储,变恶性运转为良性循环,首先要正确认识并积极处理好以下…     

政府效率与粮食安全的成本

一、粮食安全:不仅仅是生产和储备改革开放以来,对于农业,我国有过多次调整和改革,但是在许多方面仍留有着计划经济的痕记,在机构设置、管理职能、调控手段、措施配套等方面,很难适应农业发展新阶段和加入世界贸易组织的新形势。若把我国的农业部与美国农业部所承担(以及不承担)的职能一一对照,就显得更为突出。政府机构改革和职能转变,关乎国家和民生的根本利益。确保国家的粮食安全,历来是我国的头等大事。国家粮食安全是一个从田间到餐桌各个环节构成的大系统。保障粮食安全不仅是“生产多少粮食”和“有多少储备粮”的问题。虽然甲地区…     

土地价值的再度考量

新春过后头一场土地拍卖的火爆收场,挑起了人们对今年杭州市土地市场的种种期待和想像。土地市场的兴旺,说明投资者对杭州楼市的预期看好。同时,人们也不免担心,地价的持续上扬,是否又预示着房价的新一轮攀升。土地是房地产开发的源头,某种意义上说,什么样的土地就决定了什么样的房子。作为一种商品,土地的价值受控于供求关系的影响。作为极其稀缺的生产资料,土地本身的价值理应得到最充分的体现。在土地身上,我们多少看到了这样一些矛盾。且不说杭州房地产市场究竟有没有泡沫,在这里我们只想从数据层面上分析一下市场的供应状况。从市场的角度来看,有多少土地出让也就意味着有多少房子供应,有什么样的地价就会有什么样的房价。我们希望通过对土地市场的剖析能给为了“要不要下单”而烦恼的购房者们提供一方面的佐证。这也是我们此次探究土地市场发展规律的动因。     

下沙区块:沿江占主导 容积率提高

新春过后头一场土地拍卖的火爆收场,挑起了人们对今年杭州市土地市场的种种期待和想像。土地市场的兴旺,说明投资者对杭州楼市的预期看好。同时,人们也不免担心,地价的持续上扬,是否又预示着房价的新一轮攀升。土地是房地产开发的源头,某种意义上说,什么样的土地就决定了什么样的房子。作为一种商品,土地的价值受控于供求关系的影响。作为极其稀缺的生产资料,土地本身的价值理应得到最充分的体现。在土地身上,我们多少看到了这样一些矛盾。且不说杭州房地产市场究竟有没有泡沫,在这里我们只想从数据层面上分析一下市场的供应状况。从市场的角度来看,有多少土地出让也就意味着有多少房子供应,有什么样的地价就会有什么样的房价。我们希望通过对土地市场的剖析能给为了“要不要下单”而烦恼的购房者们提供一方面的佐证。这也是我们此次探究土地市场发展规律的动因。     

三墩区块:集镇改造见效 关注程度提高

新春过后头一场土地拍卖的火爆收场,挑起了人们对今年杭州市土地市场的种种期待和想像。土地市场的兴旺,说明投资者对杭州楼市的预期看好。同时,人们也不免担心,地价的持续上扬,是否又预示着房价的新一轮攀升。土地是房地产开发的源头,某种意义上说,什么样的土地就决定了什么样的房子。作为一种商品,土地的价值受控于供求关系的影响。作为极其稀缺的生产资料,土地本身的价值理应得到最充分的体现。在土地身上,我们多少看到了这样一些矛盾。且不说杭州房地产市场究竟有没有泡沫,在这里我们只想从数据层面上分析一下市场的供应状况。从市场的角度来看,有多少土地出让也就意味着有多少房子供应,有什么样的地价就会有什么样的房价。我们希望通过对土地市场的剖析能给为了“要不要下单”而烦恼的购房者们提供一方面的佐证。这也是我们此次探究土地市场发展规律的动因。     

探讨土地供应焦点 解析政策调控重点——“土地供应结构与供应方式高层座谈会”在京举行

本刊讯部分大城市房价上涨过快,住房供应结构不合理,房地产市场秩序比较混乱等问题,不再是一个单纯的经济问题,更是一个社会问题。“国六条”、九部委“十五条意见”力度之大、影响之深,令开发商、地方政府都始料不及。旨在为政府和业界创造一个直接的沟通交流平台,北京市国土资源局、《中国地产市场》杂志社6月17日在北京联合主办“土地供应结构与供应方式高层座谈会”。国土资源部党组副书记、副部长李元出席会议,并围绕土地政策的调控重点和目标指向等作了讲话。(讲话另发)李元指出,当前各地对土地的需求增长速度明显超过了经济增长的速…